住宅ローンどっちが賢い?変動金利・固定金利

現代の社会はネットを中心とする様々なメディアを通して簡単に情報が手に入り、よりよい商品をより安く購入することが可能となっています。住宅ローンも例外ではなく、複数の金融機関の複数のプランを比較し、もっともマッチしたサービスを自ら選択できるようになりました。

ユーザーによって商品が比較されるようになるにつれ、銀行間の競争も激しくなっています。金利の価格や種類、サービス内容など様々なプランが増えています。これまでは銀行側が主導権を握っていた住宅ローン市場でしたが、現在ではユーザーの需要を満たすため銀行側があらゆるサービスやプランを提供しています。

しかし、選択肢が増えることでよりよいプランを選ぶことが出来るようになりましたが、情報が多すぎるとこんどはどのプランが良いのか迷ってしまうというデメリットも生まれています。

この記事では、住宅ローンを比較検討する上でまず基本となる、変動金利と固定金利の長所と短所、どのような人が利用するべきかを解説していきます!

みんなどのプランを使ってるの?

loan-type

  • 変動型
  • 固定期間選択型
  • 全期間固定型

住宅ローンのには、大きく分けて3つのプランがあります。「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」です。

上の図は、住宅ローンを借りている方のプランごとの割合です。変動型と固定期間選択型が約3割づつ、そして全期間固定型が4割です。全期間固定型がやや人気ですが、現在はどのプランもほぼ同数で推移しています。

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昔は全て変動金利だった

住宅ローンの歴史は、まだそれほど長くありません。戦後は制度自体はあったものの、高金利で庶民が手を出せるものではありませんでした。

現在のようなしっかりした住宅ローンがでてきたのは、1970年台ごろです。

とはいえ、当時はすべてのプランが変動金利でした。固定金利という概念はありましたが、あまりにも金利が高く利用されることはありませんでした。

また、昔は今のように自由にプランをいくつも比較することはできませんでした。ほとんどの場合は、長年利用しており信頼を築いてきた銀行か、建築会社や不動産会社の紹介の住宅ローンを選ぶのが主流でした。

バブル後~2000年ごろは固定期間選択型が主流

バブル経済によって、変動金利がうなぎ登りになった経験から、固定金利が脚光を浴びるようになりました。

バブルの絶頂期には、変動金利が8%以上の非常に高い金利に達しました。ちなみに現在の最低金利は、0.5%を下回っています。景気の良さに浮かれながらも、住宅ローンを組んだ方はローン返済に苦労することになりました。

そこで、注目されたのが固定金利です。どんなに景気が良くなっても、金利が上がらない固定金利がもてはやされるようになりました。

とはいえ、全期間固定型はまだまだ金利が高く、変動金利との中間に位置する固定期間選択型が選ばれるようになりました。

特に10年固定金利の宣伝がよくされていたことを覚えています。

現在は全期間固定型も安くなっている

現在では、全期間固定型を利用する方がもっとも多いです。

この最大の理由は、国が主導で全期間固定型を推奨しており、金利が大幅に下がったからです。金利の上昇によって返済ができなくなる住宅ローン破産者が少なからずおり、それを懸念した政府が全期間固定型の普及に乗り出しています。

そもそも、リスクの少ない全期間固定型を借りたいと考える人は多かったのですが、金利の高さに足踏みしている状態が続いていました。そこに国が資金を投じて、金利を引き下げることに成功したため、一挙に全期間固定型の利用者が増加したのです。

リスクが少なく、金利も割安であれば、みんな使いますよね。

とはいえ、それぞれのプランの金利を比較すると、やはり変動金利が低く、全期間固定型は高いことには代わりはありません。少しでも安い方が良いという観点から、変動金利を支持するユーザーもまだまだ多いです。

変動金利の目安は20年未満

変動金利の利用は20年以内に返済を完了させる目安がある人におすすめします。

変動金利は、金利がとても低い代わりに、将来金利が上昇するリスクをもつプランです。

簡単に言えば、金利が上り固定金利よりも高くなる前に、返済を終わらせることができれば、変動金利の方がお得になります。短期間で一気に返済をしていくタイプの方にピッタリのプランです。

現在では歴史上ないほどの低金利が続いており、それを加味すれば20年ほどの返済であっても変動金利の利用は大丈夫でしょう。

  • 金利が一番低い!
  • 金利が上がるリスクがある
  • 20年未満の短期間で返済する方におすすめ

5年ルール

一般的な銀行では年2回の金利調整(銀行側)と、5年に一度の金利更新(返済金利の変更)が行われます。これを俗に5年ルールと呼びます。

金利調整は毎年2回更新され、これは次の支払い金利がどれくらい変化するのか目安として利用されます。あくまで目安なので返済額が変わることはありません。。

そして5年毎に、その時の金利を基準とした返済額に調整が行われます。つまり変動金利という名前ではありますが、5年間は返済額は変わらないのです。

返済期間 金利調整(目安) 金利更新(支払い)
1年目 上半期:1.5%下半期:1.5% 1.5%
2年目 上半期:1.6%下半期:1.6% 1.5%
3年目 上半期:1.7%下半期:1.6% 1.5%
4年目 上半期:1.7%下半期:1.7% 1.5%
5年目 上半期:1.8%下半期:1.8% 1.5%
6年目 上半期:1.8%下半期:1.9% 1.8%

初年度の適用金利が1.5%だった場合、次の更新が行われる5年後まではずっと1.5%のままです。

2年目には1.6%に金利が上昇していますが、支払い金額は1.5%に据え置かれます。ただし、徐々に金利が上がっていることを認識しておくことは必要です。

5年目の下半期には1.8%まで上がっているので、6年目の更新によって金利が1.8%になり、返済額が上がります。

125%ルール

支払いが6万5000円
110%上昇 125%上昇
5年後 71,500円 81,250円
10年後 78,650円 101,562円
15年後 86,515円 126,952円
20年後 95,166円 158,690円

変動金利の2つ目の特徴として、返済額の上昇にリミット(最大125%まで)が設けられています。

これはユーザーを守る措置のひとつで、たとえばこれまでの返済が6万5000円であったのが、5年後に20万円に急上昇してしまう・・・!といった心配がないようになっています。

1度の更新では最高の125%上昇までに抑えられますので、来月から支払いができなくなる、ということは避けられます。

ただし125%以上の上昇があった場合には、返済額が免除されるのではなく、先送りになるという点には注意が必要です。返済額の急増は抑えられますが、5年後の次の更新時にツケを払わなければなりません。

低金利はいつまで続く?

このグラフは、銀行が住宅ローンの金利を決める際の指標にしている、日本国債の利率推移グラフです。

住宅ローンの金利は、この国債の利率に一定額を上乗せする形で決められています。

国債の金利が1.0%だとすると、住宅ローンの金利はプラス1.0%を上乗せして、2.0%として消費者に提供されます。かなり単純な仕組みですね。

国債の利率が上がれば住宅ローンの金利も上がり、国債の利率が下がれば住宅ローンも安くなるわけですね。

このグラフを見れば、この10年間で金利が徐々に下がっているのがわかります。では、この低下傾向は今後も続くのでしょうか?

グラフを見ると、国債の利率は0.00%を下回るマイナス金利に突入しています。また現在の変動金利は、0.4%台にまで下がりました。現在は、過去と比較しても非常に金利が低いことがわかります。

ただし、数十年の返済期間を考えると、金利が上がってしまう可能性に十分気を付けたいです。

固定期間選択型は器用貧乏?

長期的に借りる場合は固定金利一択なのか?これまでにない低金利の恩恵をもっと受けたい!という方も少なくないでしょう。

でも、固定期間選択型はおすすめしません。記事の最初に紹介した図では約3割の人が利用しているプランですが・・・

固定期間選択型は、始めの一定期間は金利が固定されますが、一定期間がたつとプランの更新が行われます。更新時には、変動金利に切り替えるか、これまでより高い固定金利の2つから選ぶことになります。

10年固定金利の場合
10年間 11年目以降
ケースA 固定金利 変動金利
ケースB 固定金利 固定金利

10年固定金利の場合、返済開始から11年目になると契約の更新がされます。この契約更新では、変動金利に乗り換えることも可能ですし、そのまま固定金利を選択することもできます。

しかし、ここでネックとなるのが、金利の優遇制度が適用されなくなることです。

通常の変動金利は優遇金利がかなり含まれているため、他の金利と比較にならない低価格で借り入れることができます。しかし契約更新で変動金利を選択しても、この優遇制度を受けることができないのです。

変動金利はリスクはあるけれど安いというのが売りですが、10年固定などを借りた後に選択する変動金利は、安くないのにリスクがある金利タイプとなるのです。

固定金利を継続して借りるという選択肢もありますが、こちらも同様に優遇がなくなり金利が高くなります。

つまり、はじめの10年間は固定されますが、11年目以降は割高な変動金利日、さらに高い固定金利のどちらかを選ばなければならなくなります。

10年足らずの固定期間であれば、いっそのこと変動金利で借りてしまったほうがお得です。長期返済になりそうであれば、全期間固定型を選びましょう。

  • 期間固定型は器用貧乏
  • 期間終了後は割高な金利になる

20年以上の返済は全期間固定型

20年未満の短期返済は、金利の低い変動金利で一気に返してしまいましょう。

それ以上の長期返済になるなら、全期間固定金利をおすすめします。全期間固定型ははじめに決めた金利がずっと変わらず、返済額も一定ですので将来への不安がありません。家賃の支払いのように一定額を払い続ければよく、とてもわかり易いのも人気の理由です。

固定金利の中でも、非常に低金利で借りられるフラット35がおすすめです。

フラット35とは、もともと政府の方針で作られた住宅ローンです。

変動金利は金利の上昇リスクがあることは理解しつつも、安さを優先させて借りてしまう消費者は少なくありません。そこで、国が主導で長期返済の固定金利を安く借りられるようにしよう、と作られたのがフラット35です。

国の運営する住宅金融支援機構という機関が出資しており、民間銀行は窓口業務のみを担当しています。つまり、お金が国からでているので、低金利で貸し出すことができるのです。

現在、フラット35は過去に例のない低金利となっています。35年の長期返済でも、10年前の変動金利並の安さで借りることができます!

非常に金利が低い現在、フラット35の借り換えも急増しています。

  • 20年以上の長期返済は全期間固定型
  • 割安なフラット35がおすすめ
3年で1%低下!今フラット35借り換えがお得なワケ
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