住宅ローンどっちが賢い?変動金利・固定金利

金利の選び方がわからない

どっちがいいの?変動金利・固定金利

数年前までは不動産会社や建築会社と銀行が提携しており、住宅購入時にすすめられるがままに営業マンの差し出す契約書にハンコを押すというのが一般的でした。

一般の人にとって住宅ローンを勉強する機会や手段は少なかったため、住宅ローンを選ぶということ自体がなかったのです。全国住宅建設産業協会連合会の調査では、現在住宅ローンを返済している人の6割以上が提携ローンを利用しているようです。

しかし必ずしもこの提携ローンがよいのか?といえば、大きな疑問があります。
提携ローンとは

現代の社会はネットを中心とする様々なメディアを通して簡単に情報が手に入り、よりよい商品をより安く購入することが可能となっています。住宅ローンも例外ではなく、複数の金融機関の複数のプランを比較し、もっともマッチしたサービスを自ら選択できるようになりました。

ユーザーによって商品が比較されるようになるにつれ、銀行間の競争も激しくなっています。金利の価格や種類、サービス内容など様々なプランが増えています。これまでは銀行側が主導権を握っていた住宅ローン市場でしたが、現在ではユーザーの需要を満たすため銀行側があらゆるサービスやプランを提供しています。

選択肢が増えることで、よりよいプランを選ぶことが出来るようになりましたが、情報が多すぎるとこんどはどのプランが良いのか迷ってしまうというデメリットも生まれました。

この記事では、住宅ローンを比較検討する上でまず基本となる、変動金利と固定金利の長所と短所、どのような人が利用するべきか解説していきます。

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変動金利・固定金利の長所・短所

loan-type
金利の安さが魅力の変動金利を利用するか、リスクを負わず固定金利にするべきか。こんな相談をよく耳にします。上表は実際に住宅ローンを借りている人の金利タイプの統計です。全固定型が35-50%、固定期間選択型が30%前後、変動型は20-30%となっています。

借り入れ額が少なく短期間返済を計画している人や、借り換えを考えている場合は変動金利を選択している傾向が強いようです。やはり金利のうごきが読めない変動金利を長期的に借りるのはリスクが大きいからでしょう。

しかし変動と固定では金利差が大きく、借入額2,500万円で35年返済とすると月払いの負担でいえば1万円ほど差がでます(かなり大ざっぱな計算なので目安程度に!)。

変動金利
(0.54%)
フラット35
(1.35%)
6万5000円 7万4700円

6万5000円であれば、これまでの家賃の支払と変わらないかもしれませんが、7万円を超えるとちょっと負担が重いなと感じるかもしれません。しかし変動金利の場合は金利の上昇によって、支払金額が増える可能性があります。毎月6万5000円の返済と計算していたのに、10年後には金利が上昇して、8万円になってしまうかもしれないのです。

こどもの成長とともに養育費は増えますし、ご主人の転職などによって一時的に収入が減ってしまうこともあるかもしれません。住宅ローンの返済で人生計画が狂ってしまうのは避けたいです。

出来るだけ金利は抑えたいけれど、リスクも負いたくない・・・こんな人はどのように住宅ローンを借りるべきでしょうか?さまざまな情報がありますが基本的にはこの2つのルールを基準として考えましょう。

  • 借り換えや、借り入れ額が少なく短期間の返済を目指す場合は変動金利。目安としては10年もしくは15年以内に返済可能の場合。
  • 15年以上の長期返済であればフラット35(全期間固定金利)が安心

変動金利の目安は10年・15年

変動金利の利用は10年以内に返済を完了させる目安がある人におすすめします。現在では歴史上ないほどの低金利が続いており、それを加味すれば15年ほどの返済であっても変動金利の利用は大丈夫でしょう。

期間が短すぎるなと思った人もいるとおもいますが、変動金利はその特性上、借り換えを検討している人にしかおすすめしていません。新しく物件を購入する人の場合は、何千万円というお金を借りる住宅ローンを15年ほどで返しきるのは難しいため、変動金利で借りることは大きなリスクがあるからです。

ではなぜ15年なのでしょうか?

変動金利はその名の通り、金利が常に動いていきます。契約時の金利は1.5%であったのに、返済中に金利が上がり2.0%になるかもしれないということですね。とはいえ、銀行のHPでは毎月金利の更新がされていますが、毎月毎月金利が変わってしまっては混乱を招くため、実際には毎月支払額が変わるということはありません。

5年ルール

一般的な銀行では年2回の金利調整(銀行側)と、5年に一度の金利更新(返済金利の変更)が行われます。これを俗に5年ルールと呼びます。

金利調整は毎年2回更新され、これは次の支払い金利がどれくらい変化するのか目安として利用されます。あくまで目安なので適用金利が変わるというわけではありません。

そして借り入れ5年後(または金利変更後5年後)に、その時の金利を基準とした返済額に調整が行われます。つまり変動金という名前ではありますが、5年間は返済額は変わらないのです。

返済期間 金利調整(めやす) 金利更新(支払い)
1年目 上半期:1.5%下半期:1.6% 1.5%
2年目 上半期:1.6%下半期:1.6% 1.5%
3年目 上半期:1.7%下半期:1.6% 1.5%
4年目 上半期:1.7%下半期:1.7% 1.5%
5年目 上半期:1.8%下半期:1.8% 1.5%
6年目 上半期:1.8%下半期:1.9% 1.8%

初年度の適用金利が1.5%だった場合、次の更新が行われる5年後まではずっと1.5%のままです。

1年目の下半期には1.6%に金利が上昇していますが、支払い金額は1.5%に据え置かれます。ただし、徐々に金利が上がっていることを認識しておくことは必要です。

5年目の下半期には1.8%まで上がっているので、6年目の更新によって金利が1.8%前後になるであろうことを予測し、返済額アップへ備える必要があります。

125%ルール

支払いが6万5000円
110%上昇 125%上昇
5年後 71,500円 81,250円
10年後 78,650円 101,562円
15年後 86,515円 126,952円
20年後 95,166円 158,690円

変動金利の2つ目の特徴として、返済額の上昇にリミット(最大125%まで)が設けられています。

これはユーザーを守る措置のひとつで、たとえばこれまでの返済が6万5000円であったのが、5年後に10万円に急上昇してしまう・・・といった心配がないようになっています。

1度の変動であれば最高の125%上昇となってもなんとか返済は続けられそうです。

ただし125%以上の上昇があった場合には、返済額が免除されるのではなく、先送りになるという点には注意が必要です。返済額の急増は抑えられますが、5年後の次の更新時にツケを払わなければなりません。

低金利はいつまで続く?

20160916kinri

このグラフは、銀行が住宅ローンの金利を決める際の指標にしている、国債の利率推移グラフです。

国債の金利が1.0%とすると、住宅ローンの金利はプラス1.0%を上乗せして、2.0%として消費者に提供されます。かなり単純な仕組みですね。

国債の利率が上がれば住宅ローンの金利も上がり、国債の利率が下がれば住宅ローンも安くなります。

このグラフを見れば、この10年間で金利が徐々に下がっているのがわかります。では、この低下傾向は今後も続くのでしょうか?

グラフを見ると、国債の利率は0.00%を下回るマイナス金利に突入しています。また現在の変動金利は、0.4%台にまで下がりました。これ以上は、金利を引き下げることは難しいでしょう。

数十年の返済期間を考えると、金利が上がってしまう可能性に十分気を付けたいです。

固定期間選択型は器用貧乏?

長期的に借りる場合は固定金利一択なのか?これまでにない低金利の恩恵をもっと受けたい!という方も少なくないでしょう。

まずはじめにこれだけはお勧めしないのが、固定期間選択型です。記事の最初に紹介した図では約3割の人が利用しているプランですが・・・

固定期間選択型は始めの一定期間は金利が変わらない固定金利で借り入れ、一定期間がたつと契約の更新が行われ、変動金利に変更するか、継続して固定金利を利用するか選択ができるというプランです。

10年固定金利の場合
10年間 11年目以降
ケースA 固定金利 変動金利
ケースB 固定金利 固定金利

10年固定金利の場合、返済開始から11年目になると契約の更新がされます。この契約更新では、10年固定という名称ではありますが、変動金利に乗り換えることも可能ですし、そのまま固定金利を選択することもできます。

しかし、ここでネックとなるのが、金利の優遇制度が適用されなくなることです。通常の変動金利は優遇金利がかなり含まれているため、他の金利と比較にならない低価格で借り入れることができます。しかし契約更新で変動金利を選択しても、この優遇制度を受けることができないのです。

変動金利はリスクはあるけれど安いというのが売りですが、10年固定などを借りた後に選択する変動金利は、安くないのにリスクがある金利タイプとなるのです。

固定金利を継続して借りるという選択肢もあります。ただし、固定金利を再選択した場合には、更新時の固定金利の価格が適用されるというルールがあります。
もし金利が上昇していた場合には、変動金利も固定金利もどちらを選んでも返済額が増えてしまうのです。

特に現在は史上まれにみる低金利で、現状維持はあってもこれよりも下がる幅がほとんどありません。10年後には金利が上がってる可能性のが高いでしょう。10年間固定金利にして、その後わざわざ高くなった金利に更新する必要はありません。

つまり、現状では固定金利選択型を選ぶメリットはまったくないのです。もし長期間の返済がみこまれるのであれば、低金利で長期固定金利が利用できる、フラット35をおすすめします。

長期返済はフラット35

15年以下の短期返済は、金利の低い変動金利で一気に返してしまいましょう。

それ以上の長期返済になるなら、全期間固定金利をおすすめします。固定金利の中でも、低金利で借りられるフラット35が人気です。

フラット35とは、もともと国の方針で作られた住宅ローンです。

変動金利は金利の上昇リスクがあることは理解しつつも、安さを優先させて借りてしまう消費者が多いです。そこで、国が主導で長期返済の固定金利を安く借りられるようにしよう、と作られたのがフラット35です。

国の運営する住宅金融支援機構という機関が出資しており、民間銀行は窓口業務のみを担当しています。つまり、お金が国からでているので、低金利で貸し出すことができるのです。

フラット35のメリットは、金利がずっと変わらないことです。

現在、フラット35は過去に例のない低金利となっています。この3年間で1%以上の金利が下がっています。数年前の変動金利より、フラット35の方が安いと言えば、どれほど金利が低いかイメージしやすいと思います。

非常に金利が低い現在、フラット35の借り換えも急増しています。

今フラット35借り換えがお得なワケ

借り換えの目安

私たちにとってはこれ以上ないほど借り入れやすい環境となっていると言えるのです。しかし賢く借りなければ数年後に痛い目を見ることになってしまう可能性もあります。金利が安いということは、逆に考えれば金利が上昇するリスクも大きいのです。

変動金利で借りるか、固定金利にするか迷った場合はこれを参考にしてください。

  • 借り換えや、借り入れ額が少なく短期間の返済を目指す場合は変動金利。
    目安としては10年もしくは15年以内に返済可能の場合。
  • 15年以上の長期返済であればフラット35が安心

借金の返済に追われる人生ほどつらいものはありません。幸せな環境・家庭を築くためのマイホーム購入で、人生を狂わせてしまいたくないですよね。

長期間の返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

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住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

【楽天銀行フラット35】

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。他銀行と比較して手数料が安いので、フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

sbi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短1日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 融資まで最短10日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

短期間で返す人・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、2000万円以下の借り入れ、もしくは15年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

【じぶん銀行】

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.5 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

【住信SBIネット銀行】

sbi_logo

変動金利 0.497 %
10年固定 0.56 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

【イオン銀行】

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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