つなぎ融資は損!融資を早めて10万円節約する方法

新築の場合は住宅ローンの融資が間に合わない!?

つなぎ融資とは?なぜ必要?

マイホームの購入と一口にいっても、0から新しく一戸建てを建てる場合もあれば、分譲住宅を購入するケース、中古物件を安く買って理想の家にリフォームするといった人もいるでしょう。それぞれの状況によって住宅ローンを借りる銀行の選び方やプランの組み方もまちまちです。

その中でも特に、一戸建てを新築しようと検討している人は、お金の支払いが他のケースと少し違うので注意しましょう。今回の記事では新築一戸建てを建てるまでの流れと、お金の支払いでポイントとなるつなぎ融資について詳しく紹介していきます。

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住宅ローンの融資は支払い時に間に合わない!?

住宅ローンの、銀行から実際にお金をもらうタイミングについて勘違いする人が多いです。多くの人は住宅ローンの契約をした時点でお金も一緒にもらえるというイメージを持っていると思いますが、実は少し違うのです。住宅ローンの契約や融資にはさまざまな条件があり、そのひとつに「住宅が住宅ローン申請者の名義で登記されていること」という項目があります。

「登記」という言葉が耳慣れない人もいると思うので簡単に説明します。登記は、土地の広さや状態(平地なのか森林・川等)建物の特徴(一戸建て、マンション、木造、鉄筋等)といった情報を国に申請・登録することで「不動産登記」「建物表題登記」などがあります。また「所有権保存登記」という土地や建物の所有者を登録する登記もあります。

住宅ローンの契約に登記が必要なのは、架空のローン契約による詐欺のリスクを保証するという意味があります。何千万円という大金を貸すことになる銀行にとって、実際に土地や建物があることを確認しないことにはお金は貸せませんということです。

ここで問題になるのが、マイホームを新築する場合です。建て売り物件や分譲マンションなどでは、すでに建物はあるので不動産屋と契約すればすぐに引き渡しの手続きになります。新築する場合、まだ建物はありませんから登記もできませんし、登記ができないので、住宅ローンの契約もできないわけです。

家の建築費用支払いの流れ

1 設計・監理契約 設計・監理費10%
2 基本設計完了 設計・監理費30%
3 実施設計完了 設計・監理費30%
4 建築請負契約 建築費10%
5 着工 建築費30%
6 棟上げ 建築費30%
7 竣工 設計・監理費30%+建築費30%

新築で家を建てる場合、設計士さん・大工さん・工事管理士さんと様々な人々が関わり、それぞれ別の会社に依頼することもよくあります。大きな建築会社であれば総合して管理してくれることもありますが、別々で依頼する場合はそれぞれの費用をそれぞれ支払うことになります。例えば設計士さんへの依頼料はまず最初に支払うことになるでしょう。

しかし建物がなく登記がされてない状況では、住宅ローンは借りれないため、この段階では手持ちの貯蓄から支払わなければなりません。また家の建設には材料の購入費や大工さんへの給与の支払いが必要なため「手付金」「中間金」「引き渡し金」と複数回にわけて支払うことになります。ここでまた問題なのが、登記は家が完成していないと登記はできないため「手付金」「中間金」の支払いに住宅ローンの融資が間に合わないのです。

住宅ローンの契約ができるのは上の表の【7】竣工で建物の引き渡しが完了し、登記手続きが完了した後になります。一般的には銀行と建築会社の調整によって最後の引き渡し金の支払いと同時に、住宅ローンの融資が受けられるようになっていますが、手続きの遅れ等によって融資がずれてしまうこともあります。

そこで、住宅ローンの融資が受けるまでの”つなぎ”として、【1】~【6】の費用支払いに利用されるのが「つなぎ融資」です。

住宅ローンの手続きと支払いの流れ

お金の流れ
1 家を建てる工務店と契約・住宅設計依頼
2 住宅ローン+つなぎ融資の申込み(同じ銀行)
3  つなぎ融資契約・手数料支払い
4  工務店へ着工金支払い・工事開始
5  中間金支払い
6  竣工(住宅建設完了)・引き渡し手続き
7 登記申請
8  住宅ローン本審査・契約
9  住宅ローン融資の実行・工務店へ残金支払い
10  住宅ローンによりつなぎ融資の返済完了
11 住宅ローンの返済開始

新築一戸建ての費用支払いは建築会社によって様々ですが、3、4回にわけて支払うことが多いです。

例1:25%づつ4回払い
例2:手付金10% 30%x3回払い

どちらのケースでも、住宅ローンの融資が受けられるのは最後の引き渡しの時です。そこでつなぎ融資を利用するのですが、つなぎ融資はどこの銀行でもあるというわけではないので注意してください。

つなぎ融資は住宅ローンと違い契約にあたり登記などの条件がないため、家が実際に立っていなくても借りることができるのですが、その代わりとして住宅ローンの契約も同じ銀行にすることが求められます。

つなぎ融資は○○銀行から、住宅ローンは△△銀行からというように別々に借りることはできません。つなぎ融資が必要な場合は、つなぎ融資の費用はもちろん、住宅ローンの手数料や金利も合わせた総合的な費用で比較検討する必要があります。

また土地の購入にローンを考えている場合は、土地ローンと住宅ローンは同じ銀行で借りることが条件となる場合が多いです。土地ローン、住宅ローン、つなぎ融資は全て同じ銀行で申し込むことになります。

つなぎ融資の費用

つなぎ融資申込み手数料
申込手数料 10万円
収入印紙代 2万円
印鑑証明 200円~400円
住民票 200円~400円)
振込手数料 数百円

つなぎ融資は一時的な借り入れで後々は住宅ローンで返済することになりますが、ひとつのローンとして扱われるため、住宅ローンとは別に手数料が発生します。

つなぎ融資利子総額
90日間 180日間 365日間
1,000万円 69,041円 138,082円 280,000円
2,000万円 138,082円 276,164円 560,000円
5,000万円 345,205円 690,411円 1,400,000円

金利は2%後半~4%と銀行によってまちまちです。つなぎ融資は原則、一時的に借りる短期的なローンのため、日割りで計算されます。

元金×金利(年率)÷365日×借入期間

3000万円の住宅の場合、手付金や中間金で必要となるのは総額の約6割ですから、2000万円をつなぎ融資で借りることになります。住宅の建築には大体6ヶ月ほど必要なので、毎月の利子支払いは46,000円、諸費用+利子で合計40万円かかることになります。

また建設中は賃貸の支払いに加えてつなぎ融資の46,000円の支払いが上乗せされますから、支払いの準備が必要です。

つなぎ融資のあるおすすめ住宅ローン

つなぎ融資のある銀行というのは意外と少ないです。メガバンクでもつなぎ融資という固有のプランをもたず、必要な場合はフリーローンなどで借りるというケースが多いです。

安く借りれるネット銀行でも、割高なフリーローンを借りてしまっては、本末転倒になってしまいます。できるだけ安く、つなぎ融資を借りれる住宅ローンプランをご紹介します。

【楽天銀行フラット35】

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。他銀行と比較して手数料が安いので、フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

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15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短1日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 融資まで最短10日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

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