不動産担保ローンから住宅ローン借り換えで毎月7000円減！

不動産担保ローンと住宅ローンの違いは？

本題に入る前にまず、不動産担保ローンと住宅ローンの違いについてご説明します。不動産担保ローンと住宅ローンは、どちらも土地や建物などを担保として融資が行われるローンという点では共通しているものの、以下の点において違います。

住宅ローンの担保は利用者が買う住宅であるのに対して、不動産担保ローンの担保は利用者が既に所有している不動産です。住宅ローンの場合、万が一ローンの支払いができなくなった場合に、残りの返済額を新しく購入する住宅を売却をすることで補填することになります。一方で不動産担保ローンはすでにある不動産（親の住宅等）を担保とし、もしローンの支払いが不可能となった場合、担保とした不動産の所有権を金融機関に引き渡すことになります。不動産担保ローンの場合は、新しく購入する住宅や土地はもしローン返済不能となっても、引き渡し対象となはりません。

二つ目の違いは、住宅ローンは住宅購入のためにしか利用できませんが、不動産担保ローンは使用目的の制限がありません。住宅購入だけでなく、事業資金、車の購入費用、教育費用と、幅広い場面で利用されます。今回は特に不動産担保ローンから、通常の住宅ローンへの借り換えについて紹介していきます。

住宅ローンの要件を満たしていること

不動産担保ローンから住宅ローンへの借り換えは、もともとローンの形式が違うため、そのすり合わせが必要となります。契約内容が住宅ローンの条件に沿うように少し手続きが必要となります。

世の中には車のローンや教育ローンなど様々なローンがありますが、その中でも特に住宅ローンは特別に低金利で借りれるようになっています。住宅ローンは35年でも年率1.5%くらいですが、キャッシングローンは年率18%もします。何千万円という住宅資金をキャッシングローンで借りてしまったら、大変なことになりますね。

この10倍以上の金利の差は「住宅を買う」という目的と「信用・返済能力」によって保たれています。そのため住宅ローンの利用にはいくつかの条件と、厳しい審査をうけることになります。

1)購入物件は契約者の自宅として住み続ける予定である
住宅ローンは契約者が実際に住む事が条件にはいっています。つまり他人に貸すための家であったり（こどもの為でも×）、別荘やセカンドハウスの場合は住宅ローンが利用できないか、金利の高いプランになってしまいます。不動産担保ローンから住宅ローンへの借り換えの場合は、居住年数も審査でチェックされます。長く住んでいればいるほど、その家に住もうという意思が強いことや、その間、延滞することなく住宅ローンを返してきたことが確認できるからです。一般的に、3年～5年以上住み続けていれば十分でしょう。

2)完済時の年齢
住宅ローンは何千万円というお金をかりることになるため、数十年単位の長期間のローンになる場合が多いです。そのため、住宅ローンでは返済が完了する時の年齢に制限があります。一般的には返済完了時の年齢が75歳を限度としており、長く設定している銀行でも80歳が最長です。会社勤めであれば60歳を過ぎれば退職もしくは就労時間の短縮と給料減額といった企業が多く、不動産などの副収入がなければ返済が難しくなるからです。

3)返済負担率
これは年収に占める住宅ローン返済額の割合です。これは新規借り入れの場合は35％くらいまでOKという金融機関が多いのに対して、借り換えの場合には30％や25％といった、より余裕のある返済計画を要求されます。したがって、不動産担保ローンの残高が多いと、住宅ローンに借り換えのための審査に通らなくなる危険性があります。また、不動産担保ローンや他のローンの延滞をしたことがあると、履歴が残ってしまいブラックリストとしてマークされてしまうので審査でおちてしまいます。
したがって、不動産担保ローンは約定返済日に遅れることなく返し、残高をできるだけ減らしておくことが、住宅ローンに借り換える際のポイントです。

4)雇用形態・勤続年数
長期ローンでも低金利で借りられる住宅ローンの審査では「信用」を最も重視します。借り換えの場合は新規の借り入れよりも手数料などで優遇する銀行が多いですが、その分審査が厳しくなる傾向があります。収入の不安定な自営業者や、非正規雇用・派遣社員などは審査でやや不利となります。また勤続年数も新規借り入れの2年より厳しくなり、借り換えは3年以上となります。もちろんキャリアアップの転職であったり、十分な収入を証明できれば問題なく融資を受けられるので、このルールはあくまで目安程度のものです。

5)年収
この点についても、新規借り入れの際の最低収入が300万円程度でも大丈夫なことに比べて、借り換えの審査では400万円程度に引き上げられる傾向があります。住宅ローンの場合、担保となるのは契約対象の住宅ですが、借り換えですとすでに数年利用している、いってしまえば中古物件とみなされます。車などでも同じですが、新車の状態から1mでも走ってしまえば買い取り価値は数十パーセント落ち込みます。そのため借り換えの審査では新規借り入れの時よりも高い返済能力、安定した収入力を求められる傾向があります。

6)担保評価額
5でも触れましたが、建物の価格は毎年下がりますから、担保としての価値も下がっていきます。築数十年たった後の借り換えの場合、住宅の担保価値が下がってしまい、その分融資の額を減らされてしまうことがあります。さらに物件の状態がよくなかったり、環境の変化で地価や物件価値が下がると、担保価値が０と判断されることもあり、借り換え融資自体を断られてしまうこともあります。

ローンの抵当権登記を抹消すること

第二の条件は、抵当権の登記を抹消する必要があります。もし契約する予定の住宅がすでに他のローンなどにより、他銀行へ抵当権が移動している場合住宅ローンの借り換えができません。

万が一、ローンの返済ができなくなり住宅を手放すことになった場合、住宅の権利を譲ることで返済の補填としますが、もし複数人が抵当権をもっていると、支払いの権利の取り合いになってしまいます。抵当権は登録した順番で優先権が決まるというルールがあるため、借り換えによって後から権利を得る銀行にとっては不利となります。

【銀行A】2000万円
【銀行B】2000万円
【不動産価値】2500万円

この場合不動産を売却しても、2500万円しか支払うことができません。2500万円の配分は1位から支払いを行い、完了次第残りのお金が2位の権利者に返済されます。そのため権利者2位の銀行Bは500万円分しか支払いがされないことになります。

銀行側としては確実に返済してもらえるという保証が必要なので、抵当権の第1位に登録することがお金を貸す条件として設定されています。そのためローンの借り換えをする際には抵当権の登記を削除して、新しい銀行に書き換えるという作業が求められます。もし他のローンを借りている場合は、そのローンの返済を完了し抵当権を解消した後に住宅ローンの審査を受けることになります。

借り換えシミュレーションで比較検討

借り換えをすることによって支払負担が軽減するかどうか、シュミレーションなどを一度してよく検討することが大切です。
「現在の残りの返済額」と「借り換え後の返済総額」＋「借り換え諸費用」を比較して費用が安くなれば借り換えするメリットがあると言えるでしょう。

今回は3000万円30年ローンの返済開始10年後に、そのまま返済し続けるか、借り換えのどちらがお得か比較しました。結果、借り換えの諸費用が合計で63万円必要になりますが、適用金利が0.7%も下がり総返済額が170万円お得になるので、借り換えすることで合計約110万円節約することができました。毎月の返済額は7000円ほど下がるので、こどもの養育費や老後の生活貯金などに充てることができるでしょう。

今回は単純に現在の平均的な金利で計算しましたが、歴史的な低金利時代といわれる今、十年以上前に借りられた人などはかなりの確率でお得になるでしょう。
住宅ローンの借り換えでお得になるケースをこちらの記事でさらに詳しく紹介しているので、合わせて読んでみてください。
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