3年で1%低下！今フラット35借り換えがお得なワケ

フラット35金利が急激に低下

今、フラット35の借り換えが急増しています。

フラット35とは、住宅金融支援機構という国の機関と、民間銀行が協力して提供する住宅ローンプランです。

フラット35の特徴は、借り入れの全期間が固定金利で、金利の上昇や返済額が上がるリスクがありません。また、最大35年間という長期返済に対応しています。

通常の住宅ローンプランでは、長期間の固定金利は金利が高くなりがちです。しかし、フラット35は国の機関が出資しているということもあり、かなり割安の金利で借りられます。

そのフラット35の金利が、非常に安いと注目が集まっています。

まずはこのグラフを見てください。フラット35の過去3年間の金利推移グラフです（クリックで画像拡大）。

平成25年4月～平成28年9月の間の、フラット35の金利推移グラフです。西暦では2013年～2016年です。

ピンクの点が金利の最低値、青の天が最高値です。一目で見て、金利が下がっているのが分りますね。

フラット35の金利は下降傾向にあり、平成28年8月には0.83%と統計史上最低値を記録しました。3年間で金利が最も高かったのが平成25年の5月で、最安値が1.74%でした。3年前と比較すると、実に1%近くも金利が下がっています

フラット35の金利の急低下によって、今フラット35への借り換えに注目が集まっています。

固定金利→フラット35

住宅ローンの固定金利プランと、フラット35って何が違うの？と混乱してしまう方も少なくないと思います。

まず始めにこの２つのプランは、出資元が違います。住宅ローンの固定金利プランは、銀行がお金を出します。一方でフラット35は、住宅金融支援機構という国の機関が融資します。フラット35を借りる際は銀行で手続きをしますが、銀行はあくまで窓口業務を担っているだけです。

国がお金を出しているというのは、大きな強みです。30年以上の長期返済となると、銀行にとっては滞納リスクが高まってしまい、どうしても金利を上げざるをえません。一方で、国の機関がバックにいるフラット35は、かなり金利を抑えることができます。

固定型の住宅ローンを借りるなら、フラット35がお得です。

固定金利を現在借りている方は、一度プランの見直し・チェックすることをおすすめします。

• 現在どのような返済契約になってる？
• 借り換えで安くならないか？

期間固定型

	~10年	11年目～
10年固定	固定	変動or固定
全期間固定	固定

固定金利だから返済額も変わらなくて安心、と思っている方は特に注意が必要です。期間固定型や当初引き下げプランで借りていると、途中で返済額が高くなっている可能性があります。

固定金利は、金利が変わらない安全なプランですが、金利が割高で返済額が高くなりがちです。このため、5年固定、10年固定、15年固定などの期間固定型プランで借りている方は非常に多いです。

金利は少し抑えられますが、固定期間が過ぎると返済プランが変更になります。

例えば10年固定で借りた場合、11年目にプラン変更がされます。手続きをしなければ自動的に変動金に変わり、もう一度固定金利を選ぶこともできますが、金利が割高になります。つまり、固定プランではあるものの、変動金利に変わってしまったり、金利が高くなる可能性があるのです。

将来、金利が上がるリスクに備えるならば、全期間固定型が安く借りられるフラット35への借り換えがおすすめです。

当初引き下げプラン

マイホームの購入時には、頭金や住宅ローンの手数料、不動産仲介料、引っ越し費用、税金など出費がかさみます。

貯金がスッカラカンになってしまうということも多く、はじめの返済額を減らせる「当初引き下げプラン」を選択する方もおおいです。

このプランでは、はじめの数年間は金利が安く、返済額も抑えられるので、お金が減ってしまっている時期には助かります。しかし、金利引き下げ期間が過ぎてしまうと、通常の固定金利よりも割高な金利設定になってしまいます。

	～5年目	6年目～
通常プラン	2.0%
当初引き下げプラン	1.0%	3.0%

例えば、はじめの5年間は1%金利が安いけれど6年目からは金利が2%高くなるといった具合です。

もし、30年返済であった場合、25年間も通常プランより1%も高い金利で支払うことになります。家計の苦しい時期を乗り越えるためとはいえ、その代償は大きいです。

また、場合によってはプラン内容をしっかりと把握しないままこのプランを選択してしまう方もいます。はじめの5年間はサービスで割引されている、と勘違いしてしまうのです。カタログなどでは、安い金利が大々的に掲載されがちです。プラン内容を理解していないと、知らないうちに損してしまっているかもしれません。

フラット35→フラット35

フラット35から、もう一度フラット35に借り換えするユーザーも増えています。

冒頭でも紹介した通り、直近3年間でも1%近くも金利が下がっています。特に、地方銀行など割高なプランで借りてしまっている方の場合、借り換えによってかなりの節約ができそうです。

まだ借りたばかり、という方でも借り換えの恩恵を受けられる可能性が十分にありますので、一度プランのチェックをおすすめします。

借り換えには、手数料などの費用もかかるため、あまり金利差がないと損してしまうこともあります。金利差が１％以上あること、残りのローンが1000万円以上あることが借り換えの目安になります。

【借り換え目安】

• 金利差1%以上
• 残ローン1000万円以上

過去フラット35でどれくらいの金利で借りていたのか、確認してみてください。

平成22年4月～平成25年3月

平成22年4月～平成25年3月のフラット35金利推移グラフです。西暦では2010年～2013年です。

2010年は年間で0.5%ほどの大きな金利の動きがあった年でした。金利の高い月では、2.41%でした。地方銀行などでは、3%以上の高金利で貸付するところも多かったです。

2016年現在では最低金利が1%を割り込んでおり、この時期に借りていた場合、借り換えによって2%以上の金利引き下げも可能です。

平成19年10月～平成22年3月

平成19年10月～平成23年3月のフラット35金利推移グラフです。西暦では2007年～2010年です。

最低金利で借りていても、2.5%～2.8%と現在と比較するとかなり高金利でした。割高な銀行ではさらにプラス1%以上も高いです。

10年間で金利が2%も落ちているのですね。

平成15年10月～平成19年9月

平成15年10月～平成19年9月のフラット35金利推移グラフです。西暦では2003年～2007年です。

金利が最も高かったのが2004年8月で、3.17%～4.5%でした。現在の最低金利と比較すると3.5%以上も高い水準です。

この頃に35年返済で借りている方は、まだ20年以上の返済が残っています。こんなに高金利で返済を続けるのはもったいないですね。返済プランの見直しと、金利のもっとやすいプランへの借り換えをおすすめします。

変動金利→フラット35

フラット35が非常に安い今、変動金利からフラット35への借り換えも検討してほしいです。

変動金利は金利が安いものの、それがずっと続くとは限りません。今は安くても、将来金利が上がってしまうかもしれません。

アベノミクスに期待したいものの、現実ではなかなか給料アップは実施されていません。一方で、こどもの成長は待ってくれず、出費は増えるばかりです。

こどもを大学に行かせるためにはいくら必要か把握していますか？一般的な4年生大学では、入学金に約100万円、年間授業料は150万円ほどかかります。卒業するまでに700万円もの学費がかかります。ひとり暮らしをしたいということになれば、家賃や仕送りなどで毎月10万円は必要でしょう。

もちろん、こどもが2人いれば2倍の教育費を準備しなければなりません。2人で約1400万円の教育費がかかる計算になりますから、もう一軒、家を買うくらいの覚悟で貯蓄が必要です。

計画的に教育費の積み立てをしていく際に、住宅ローンの変動金利は大きなリスクになります。

全期間固定型のフラット35が、現在では1%を切る安さです。これは、1，2年前の変動金利と同水準です。変動金利で長期返済プランを組んでいる方は、フラット35への借り換えを検討してみてください。

借り換えでどれくらい安くなる？

それでは、フラット35への借り換えによって、どれくらい節約できるようになるかシミュレーションしてみましょう。

借り換えでは、もう一度住宅ローンを組み直すことになります。つまり、手数料が発生します。借り換えの際には、手数料を加味して、どれくらい節約できるか比較することがポイントです。

現在の総返済額　:　借り換え後の返済額　+　借り換え手数料

諸費用

項目	費用
事務手数料	ローンx2.16%
火災・地震保険料	20万円
収入印紙	2万円
繰り上げ返済（完済）	5万円

住宅ローンの借り換えには、このような費用がかかります。

一部の銀行では、借り換えの場合は事務手数料が安くなる場合もあります。楽天銀行のフラット35では、借り換えユーザーを対象に、事務手数料が0.756%となる優遇サービスを行っているのでおすすめです。

項目	費用
1000万円	48.6万円
1500万円	61.4万円
2000万円	70.1万円
2500万円	81万円
3000万円	91.8万円

借り換え諸費用の早見表です。借り換えの際には、あらかじめどれくらいの費用が必要になるか、確認しておきましょう。

	現プラン	借り換え
借入額	2000万円	2000万円
金利	2.5%	1.0%
借入期間	20年	20年
毎月返済額	105,980円	91,978円
総返済額	25,435,230円	22,074,815円

5年以上前にフラット35を借りている方は、2.5%前後の金利で借りているケースが多いと思います。現在の金利と比較すると、1.5%ほど割高です。

1.0%のプランに借り換えることで、毎月返済額を約1.3万円減らすことができます。わずか5年間でこんなに返済額が変わるのは、驚きですね。

総返済額は、借り換えによって約335万円の節約になります。ただし、2000万円の借り換えには約70万円の手数料が必要となるので、実際には約265万円が差額となります。

具体的に数字で出してみると、イメージしやすいですね。何もしなければ、265万円も多く支払うことになると考えると、非常にもったいないです。

現プラン金利	総返済差額
1.5%	1,087,230円
2.0%	2,207,485円
2.5%	3,360,415円
3.0%	4,545,752円

別の金利でも試算してみました。

金利が1.5%で借りている場合、金利差は0.5%ですが、総返済額は約108万円も変わります。借り換え手数料が約70万円かかりますが、約38万円の節約になります。

0.5%程度の金利差でもメリットはありますが、やはり金利差1%以上あると効果は絶大ですね。金利差1.0%の場合は、約150万円の節約になります。

残ローンが多い場合や、返済期間が長くなると、さらに借り換えの効果が大きくなります。