2017年住宅ローン変動・固定・フラット35金利予想!

2017年住宅ローン金利予想

住宅ローンの金利ってどう決めてるの?

2017年の住宅ローン金利がどうなるか、予想していきます。

将来の金利を予想していくために、まず住宅ローンの金利がどのように決められているのか、知っておくとより分かりやすくなります。

金利の決め方なんてなんだか難しそうな話だな、と思う方もいるかもしれませんが、大丈夫です。実は、驚くほど単純な方法で金利は決まっています。

  • 景気の変動
  • 国債の変動
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景気の変動

住宅ローンだけではなく、車のローンや学校の奨学金、キャッシングローンなど全てのローンの金利は、景気の動きに影響されます。

これは、銀行の仕組みが関係しています。

hendo-system

銀行は、お金を貸すことで利益を出しています。

しかし、その元手となるお金はどこから集めているのでしょうか?ここで重要となるのが、日本銀行です。

日本銀行は、いわば銀行の銀行です。上記の図の通り、銀行は日本銀行からお金を借りて、それを元手に私たち生活者にローンを提供しています。

もちろん、日本銀行からお金を借りる際にも金利がつきます。これを政策金利と呼びます。

住宅ローンの変動金利と短期の固定金利は、政策金利を元に金利が決められています。

つまり、この政策金利が上下すれば、住宅ローンの金利も連動して動くことになります。

でも安心してください。政策金利は、リーマンショック以降、10年あまり変わっていません。

政策金利は、景気の動向によって決められます。政策金利が変わらないということは、不景気ということにもなります。

政策金利が上がれば、ローンの金利が上がります。ローンの金利が上がれば、企業や生活者はローンを組まなくなります。お金が無い時に政策金利を上げることはできないのです。

景気 政策金利
良い 高い
悪い 低い

景気が悪いということは良くないことですが、ローンの金利という点から見れば、金利が低くなるのでメリットでもあります。景気が良くなれば、政策金利が上がり、ローン金利が上がってしまうかもしれません。

では、2017年の金利はどうなるでしょうか?

残念ながら景気はまだまだ低調です。政策金利が引き上げられることはしばらくなさそうです。

国債の変動

住宅ローンの長期固定プランは、国債の金利を元に金利が決められています。

金利の決め方は非常にシンプルで、国債の金利にプラスファしたものが、住宅ローンの金利となります。

例えば、国債が0.1%だった場合、固定金利は+0.9%上乗せして1.0%、といった具合です。基本的に固定期間が長いほど、この上乗せする金利が上がります。

国債利率+α=固定金利

つまり、国債の金利の動きによって、住宅ローンの固定金利も動きます。

上記のグラフは、過去10年の国債の金利の動きです。年々下がっているのが分りますね。住宅ローンの金利もこれに連動して、下降傾向にありました。

なぜこんなに金利が下がっているのでしょうか?また、2017年の金利はどう動くのでしょうか?

国債の金利もやはり、景気に左右されます。

景気 国債金利
良い 高い
悪い 低い

景気が良いと国債の金利は上がり、景気が悪いと国債の金利は下がります。政策金利と似ていますね。

景気が悪いと、企業はお金を節約しようとします。家庭も出費を抑えて、貯蓄を増やすようになります。すると、銀行は家庭からの預金が増えてお金が集まりますが、貸し出しは減るので、お金が余ってしまうのです。

銀行はお金を余らせても、利息の支払いで赤字になるだけですから、なんとか使い道を探すことになります。そこで、安定資産である国債の購入に繋がるのです。

国債を買いたい人が増えれば、金利が下がります。

例えば、1%の利息が付く国債があるとします。国債を買いたいという人が増えるとどうなるでしょうか?金利が0.5%でもいいから売ってほしい、となるわけです。金利0.1%でも買うぞ!という人もでてくるかもしれません。

景気が良くなれば逆に金利が上がります。国債は債券の中でも金利は低い商品です。国債を持っていても利益はほとんどでません。景気が良くなり、お金を借りたいという人が増えれば、国債はすぐに売られてしまいます。

国債が売られれば、金利が上がります。

住宅ローンの金利は、国債の金利・景気の動向によって上下するのです。

2017年住宅ローン金利予想

さて、2017年の住宅ローン金利はどうなるのでしょうか?

政策金利、国債の利率、景気の動向を見ながら、予想していきます。

  • 変動金利
  • 固定金利
  • フラット35

2017年の変動金利どうなる?

結論から言えば、変動金利はしばらく動かなさそうです。

アベノミクスによって株価が上昇し、景気が好転していると思う方もいるかもしれません。でも実際には、国債がだんだん下がっていることから見ても、景気は上がっているどころか下がっています。

景気が下がっているということは、金利はもっと下がるのでしょうか?

残念ながら、金利の低下も期待できません。現在の変動金利は0.4%台まで下がっています。これよりも、金利を下げることは難しいところまで下がっているのです。

変動金利の基準となっている政策金利は、0.1%とすでに下限になっています。政策金利を0.0%とする大きな政治的な動きが無い限り、変動金利が下がることはなさそうです。

住宅ローンの金利は、上昇する際には固定金利が先に上がり、変動金利の引き上げは後になる、という特徴があります。逆に、金利が下がる際には変動金利が先で、固定金利は後から安くなります。

2016年の9月を転機に、固定金利が上昇傾向になっています。変動金利はまだ動いていませんが、このまま固定金利の上昇が続けば、変動金利が高くなる可能性もあります。

2017年の固定金利どうなる?

これまで下降傾向にあった固定金利が、2016年9月より上昇傾向となりました。

これは、国債の金利の動きによる影響です。

7月ごろまで低下していた金利が、8月ごろからぐーんと伸びています。住宅ローンの金利は、1ヶ月遅れで反映されるため、実際には9月から住宅ローン金利は引き上げられました。

この傾向はいつまで続きのでしょうか?

2017年固定金利予想
金利
2016年9月 上昇
2017年1月~3月 横ばい
2017年4月

現在のところ、2017年1月が金利のピークとなると予想しています。

2017年2月~3月は、例年、住宅ローンの借り入れがお得になります。これは、引っ越しシーズンによって、住宅ローンの需要が高まるからです。4月の新生活スタートに向けて、1月ごろから住宅ローンを借りる人が増えるのですね。

銀行業も競争が激化しており、金利を下げてお客さんを増やそうと躍起になります。1月~3月はキャンペーンなどで通常よりも住宅ローンの金利が優遇され、借りやすくなるのです。

この中でも特に安くなりやすいのが3月です。1月~2月の動向を元に、各銀行がさらに金利を調整するのが3月になるからです。

2017年のフラット35金利どうなる?

フラット35も、固定金利と似た動きとなるでしょう。

年間を通して金利は0.3%~0.5%ほど動きます。金利が一番安くなる時期を狙って借り入れをしましょう。

21年以下 21年上
1月金利 1.02% 1.12%
上限 1.4% 1.5%
下限 0.9% 1.0%

昨年はイギリスのEU離脱ショックなどにより急激に金利が下がりましたが、相応の大きなニュースが無い限り1.0%を下回ることは無いでしょう。

日銀が国債の利率を固定する方針も発表しており、昨年のように大きく金利が下がらない仕組みとなっています。

フラット35もやはり、2017年2月~3月は金利を下げやすくなる時期なので、借入を検討している方は狙い目となります。タイミングを選べる借り換えの方であれば、2017年明けを狙ってみてください。

4月以降の金利は、景気や国債の動きを追って予想していきます。

金融ニュースを読み解く

住宅ローン金利に大きな影響のありそうな、金融ニュースを紹介します。

すでに2017年の住宅ローン金利を占う、大きなニュースがいくつか出てきています。

  • 衆院解散の時期は?
  • マイナス金利
  • トランプ大統領の影響は?

衆院解散の時期は?

永田町では2017年明けの通常国会の冒頭に、衆院の解散がされるのではないかという噂が立っています。

しかし、今のところあくまで噂でしかなさそうです。

安倍首相が解散したがっている、というのは少し前からささやかれています。しかし、解散に踏み切るための大義名分がありません。

解散するからには、必ず勝たなければなりません。

2016年の6月ごろには、10%消費税増税の延期を口実に解散を狙っていたものの、直前に熊本地震が発生してしまい、流れてしまいました。

ネット上では総裁任期の延長や、憲法改正など首相の思惑は語られており、当たっているところもあるでしょう。しかし、解散に踏み切れる要素がまだ揃っていません。もし解散があるとすれば、早くても通常国会が終了する6月ごろでしょう。

ただし、2017年夏には東京都議選を控えています。連立与党である公明党が都議選に集中したいと打診しており、秋もしくは年末にずれ込むとの見方もあります。

もし解散となった場合、住宅ローン金利への影響はどうなるでしょうか?

解散が発表されてすぐに大きな動きは起こらないでしょう。選挙後も組閣や態勢の準備、具体的な経済対策の国会承認なども必要となり、政策が実行されるのは数ヶ月後です。

また、経済が活性し景気が好転、金利が上昇するまで1年以上の時間がかかるでしょう。

マイナス金利の再引き下げ

2016年2月に導入されたマイナス金利は、非常にインパクトのある政策でした。現在-0.1%の金利を、さらに引き下げるのではないかと期待が高まっています。

日銀の黒田総裁も「必要であれば、さらなる深堀りはありえる」と発言しています。

では、実際に引き下げはあるのでしょうか?もしあるとすると、住宅ローン金利にはどのような影響があるのでしょうか?

マイナス金利の再引き下げの期待がもっとも高まったのが2016年の9月でした。しかし、会合ではマイナス金利の評価をしつつも、引き下げには踏み切りませんでした。この会合では、黒田総裁の姿勢の変化が指摘されています。

これまでは市場が驚くような金融緩和を打ち続け、黒田バズーカとも呼ばれていました。

現在でも口頭では強気の姿勢を見せていますが、政策内容は悪く言えば消極的、よく言えば堅実路線になっています。大規模な緩和は、大きなメリットが期待できますが、一方でデメリットも大きくなりがちです。

例えば、マイナス金利の導入は、住宅ローン金利の引き下げに繋がり、私たち生活者には嬉しい政策でした。一方で銀行の収益は悪化し、黒田総裁は金融業界を敵に回す結果となってしまったのです。

マイナス金利の再引き下げとなれば、また住宅ローンの金利が下がることになりますから、マイホームの購入を検討している方や借り換えを考えている方には大歓迎です。しかし、銀行収益の悪化になることは明白なので、黒田総裁が再引き下げに踏み切るのは難しそうです。

トランプ大統領の影響は?

時期アメリカ大統領にトランプ氏が就任することが決定しました。日本の住宅ローンにどのような影響があるのでしょうか?2つのケースが考えられます。

日本への影響
政策の失敗 金利が下がる
政策が成功 金利が上がる

トランプ大統領の選出によって、アメリカの株価はうなぎ登りとなっています。これは、トランプ氏の政策への期待のためです。

トランプ氏は法人税の減額やTPP離脱による貿易守護を約束しています。さらに、オバマ体制の撤廃と規制緩和、公共事業の増発により経済の活性化を目指しています。

これらはトランプノミクス3本の矢といったところでしょうか。

まだ正式に大統領に就任する前から株価が上昇している現在は、2012年のアベノミクスへの期待とよく似ています。

今後は、これらの政策がどこまで実施されるかで大きく左右されることになるでしょう。期待値は高いものの、政治家経験が無いトランプ氏がどこまで手腕を振るえるのか疑問が残ります。

もし、トランプ氏が有言実行し政策が成功すればアメリカ株価はさらに高騰を続けるでしょう。

アメリカの成功と日本の住宅ローン金利がどのように結びついているのでしょうか?

アメリカで株価が上がると予想されると、投資家は日本の国債を売って、アメリカの株を買うように動きます。

国債を売りたい人が増えると、国債の価値が下がります。すると、もっと国債を買ってもらえるようにするため、国債の利率が上がるのです。

住宅ローンの金利は国債の利率をもとに決められているため、国債が高くなると住宅ローン金利も上がってしまうのです。太平洋を挟んだ遠い国の話ではありますが、他人事ではないのですね。

もしトランプ氏が政策に失敗すれば逆のことが起こります。膨れ上がった期待が弾け、株価が暴落するでしょう。そうなると一転して、安全資産である日本の国債の需要が高まります。

日本国債がたくさん買われると利率が下がり、結果的に住宅ローンの金利も下がることになります。

長期間の返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

【楽天銀行フラット35】

rakuten_logo

15~20年 0.99 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。他銀行と比較して手数料が安いので、フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

sbi_logo

15~20年 0.99 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

aruhi_logo

15~20年 0.99 %
21~35年 1.0 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短1日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 融資まで最短10日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

短期間で返す人・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、2000万円以下の借り入れ、もしくは15年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

【住信SBIネット銀行】

sbi_logo

変動金利 0.447 %
10年固定 0.54 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

【イオン銀行】

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

【じぶん銀行】

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.5 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

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