2017年住宅ローン変動・固定・フラット35金利予想!

住宅ローンの金利ってどう決めてるの?

2017年の住宅ローン金利がどうなるか、予想していきます。

将来の金利を予想していくために、まず住宅ローンの金利がどのように決められているのか、知っておくとより分かりやすくなります。

金利の決め方なんてなんだか難しそうな話だな、と思う方もいるかもしれませんが、大丈夫です。実は、驚くほど単純な方法で金利は決まっています。

  • 景気の変動
  • 国債の変動
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景気の変動

住宅ローンだけではなく、車のローンや学校の奨学金、キャッシングローンなど全てのローンの金利は、景気の動きに影響されます。

これは、銀行の仕組みが関係しています。

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銀行は、お金を貸すことで利益を出しています。

しかし、その元手となるお金はどこから集めているのでしょうか?ここで重要となるのが、日本銀行です。

日本銀行は、いわば銀行の銀行です。上記の図の通り、銀行は日本銀行からお金を借りて、それを元手に私たち生活者にローンを提供しています。

もちろん、日本銀行からお金を借りる際にも金利がつきます。これを政策金利と呼びます。

住宅ローンの変動金利と短期の固定金利は、政策金利を元に金利が決められています。

つまり、この政策金利が上下すれば、住宅ローンの金利も連動して動くことになります。

でも安心してください。政策金利は、リーマンショック以降、10年あまり変わっていません。

政策金利は、景気の動向によって決められます。政策金利が変わらないということは、不景気ということにもなります。

政策金利が上がれば、ローンの金利が上がります。ローンの金利が上がれば、企業や生活者はローンを組まなくなります。お金が無い時に政策金利を上げることはできないのです。

景気 政策金利
良い 高い
悪い 低い

景気が悪いということは良くないことですが、ローンの金利という点から見れば、金利が低くなるのでメリットでもあります。景気が良くなれば、政策金利が上がり、ローン金利が上がってしまうかもしれません。

では、2017年の金利はどうなるでしょうか?

残念ながら景気はまだまだ低調です。政策金利が引き上げられることはしばらくなさそうです。

国債の変動

住宅ローンの長期固定プランは、国債の金利を元に金利が決められています。

金利の決め方は非常にシンプルで、国債の金利にプラスファしたものが、住宅ローンの金利となります。

例えば、国債が0.1%だった場合、固定金利は+0.9%上乗せして1.0%、といった具合です。基本的に固定期間が長いほど、この上乗せする金利が上がります。

国債利率+α=固定金利

つまり、国債の金利の動きによって、住宅ローンの固定金利も動きます。

上記のグラフは、過去10年の国債の金利の動きです。年々下がっているのが分りますね。住宅ローンの金利もこれに連動して、下降傾向にありました。

なぜこんなに金利が下がっているのでしょうか?また、2017年の金利はどう動くのでしょうか?

国債の金利もやはり、景気に左右されます。

景気 国債金利
良い 高い
悪い 低い

景気が良いと国債の金利は上がり、景気が悪いと国債の金利は下がります。政策金利と似ていますね。

景気が悪いと、企業はお金を節約しようとします。家庭も出費を抑えて、貯蓄を増やすようになります。すると、銀行は家庭からの預金が増えてお金が集まりますが、貸し出しは減るので、お金が余ってしまうのです。

銀行はお金を余らせても、利息の支払いで赤字になるだけですから、なんとか使い道を探すことになります。そこで、安定資産である国債の購入に繋がるのです。

国債を買いたい人が増えれば、金利が下がります。

例えば、1%の利息が付く国債があるとします。国債を買いたいという人が増えるとどうなるでしょうか?金利が0.5%でもいいから売ってほしい、となるわけです。金利0.1%でも買うぞ!という人もでてくるかもしれません。

景気が良くなれば逆に金利が上がります。国債は債券の中でも金利は低い商品です。国債を持っていても利益はほとんどでません。景気が良くなり、お金を借りたいという人が増えれば、国債はすぐに売られてしまいます。

国債が売られれば、金利が上がります。つまり、景気が良い時は国債が売られ、住宅ローン金利も高まってしまうのです。

住宅ローンの金利は、国債の金利・景気の動向によって上下するのです。

2017年住宅ローン金利予想

さて、2017年の住宅ローン金利はどうなるのでしょうか?

政策金利、国債の利率、景気の動向を見ながら、予想していきます。

  • 変動金利
  • 固定金利
  • フラット35

2017年の変動金利どうなる?

結論から言えば、変動金利はしばらく動かなさそうです。

アベノミクスによって株価が上昇し、景気が好転していると思う方もいるかもしれません。でも実際には、国債がだんだん下がっていることから見ても、景気は上がっているどころか下がっています。

景気が下がっているということは、金利はもっと下がるのでしょうか?

残念ながら、金利の低下も期待できません。現在の変動金利は0.4%台まで下がっています。これよりも、金利を下げることは難しいところまで下がっているのです。

変動金利の基準となっている政策金利は、0.1%とすでに下限になっています。政策金利を0.0%とする大きな政治的な動きが無い限り、変動金利が下がることはなさそうです。

住宅ローンの金利は、上昇する際には固定金利が先に上がり、変動金利の引き上げは後になる、という特徴があります。逆に、金利が下がる際には変動金利が先で、固定金利は後から安くなります。

2016年の9月を転機に、固定金利が上昇傾向になっています。変動金利はまだ動いていませんが、このまま固定金利の上昇が続けば、変動金利が高くなる可能性もあります。

2017年の固定金利どうなる?

これまで下降傾向にあった固定金利が、2016年9月より上昇傾向となりました。

これは、国債の金利の動きによる影響です。

7月ごろまで低下していた金利が、8月ごろからぐーんと伸びています。住宅ローンの金利は、1ヶ月遅れで反映されるため、実際には9月から住宅ローン金利は引き上げられました。

この傾向はいつまで続きのでしょうか?

2017年固定金利予想
金利
2016年9月 上昇
2017年1月~3月 横ばい
4月~6月 横ばい
7月~ やや低下?

現在のところ、2016年末から金利が安定しており、2017年に入ってからはあまり動きがありません。

新年度に入り、今後の金利の動きを示唆するシグナルがいくつかでてきました。

結論から言うと、2017年末にかけて固定金利はやや低下傾向にあります。ただし、政府と日銀の方針によって金利がコントロールされているため、大幅な金利の低下は期待できません。

3月金利と比較すると、最大0.1%ほどまで低下する可能性があります。

2017年のフラット35金利どうなる?

21年以下 21年上
3月金利 1.01% 1.12%
上限 1.2% 1.3%
下限 0.9% 1.0%

フラット35も、固定金利と似た動きとなるでしょう。2017年は年末にかけて金利低下の可能性がでています。

昨年はイギリスのEU離脱ショックなどにより急激に金利が下がりましたが、相応の大きなニュースが無い限り1.0%を下回ることは無いでしょう。

日銀が国債の利率を固定する方針も発表しており、昨年のように大きく金利が下がらない仕組みとなっています。

金融ニュースを読み解く

住宅ローン金利に大きな影響のありそうな、金融ニュースを紹介します。

すでに2017年の住宅ローン金利を占う、大きなニュースがいくつか出てきています。

  • アベノミクスの頭打ち
  • トランプ大統領の影響は?
  • マイナス金利再引き下げは無い

アベノミクスの頭打ち

  • 好景気=高金利
  • 不景気=低金利

住宅ローンの金利が景気の動向に左右されることはご紹介しました。景気が良くなれば金利が上がり、景気が悪くなると金利は下がります。

つまり、景気の行く末を予想できれば、住宅ローンの金利の動きもおのずと見えてきます。

それでは、現在の景気はどのようになっているのでしょう?景気の善し悪しを図るのに最適なのが、日経平均株価です。株価が上がれば景気が良くなり、株価が下がれば景気は悪化します。

結論から言うと、現在は景気のピークに当たります。

良く言えば今は非常に景気が良い状態です。一方で、好景気を維持することはとても難しく、今後は株価が下落する可能性が高まっています。

株価下落のシグナルはすでにいくつか出ています。

未来の株価は、過去の株価から予想することができます。上の図の赤いラインを見てください。このラインは株価の上限を表しています。

2000年のITバブルでの最高株価、そして2016年のアベノミクスによる最高株価が同じラインにきていますね。つまり、このラインが現在の日本の好景気の天井といえるのです。

1980年代末のバブル期ほどの勢いが無ければ、このラインを突き抜けて株価が上昇することは殆ど無いでしょう。

2017年現在はというと、この画像を見れば2016年に下がったところを持ち直しているようにも見えます。

しかし、その勢いは急速に衰えています。その証拠に2017年の上昇は、赤いラインまで達することができていません。

これは株のトレードではよく見られる傾向で「ダブルトップ」と呼ばれています。

景気のピークが2回訪れると、高い確率で株価が下がります。2017年から2018年にかけて、緑のラインまで株価が下がる可能性があります。

株価が下がれば、住宅ローン金利も低下します。

トランプ大統領の影響は?

時期アメリカ大統領にトランプ氏が就任することが決定しました。日本の住宅ローンにどのような影響があるのでしょうか?2つのケースが考えられます。

日本への影響
政策の失敗 金利が下がる
政策が成功 金利が上がる

トランプ大統領の選出によって、アメリカの株価はうなぎ登りとなっています。これは、トランプ氏の政策への期待のためです。

トランプ氏は法人税の減額やTPP離脱による貿易守護を約束しています。さらに、オバマ体制の撤廃と規制緩和、公共事業の増発により経済の活性化を目指しています。

これらはトランプノミクス3本の矢といったところでしょうか。

まだ正式に大統領に就任する前から株価が上昇している現在は、2012年のアベノミクスへの期待とよく似ています。

今後は、これらの政策がどこまで実施されるかで大きく左右されることになるでしょう。期待値は高いものの、政治家経験が無いトランプ氏がどこまで手腕を振るえるのか疑問が残ります。

アメリカで株価が上がると予想されると、投資家は日本の国債を売って、アメリカの株を買うように動きます。

国債を売りたい人が増えると、国債の価値が下がります。すると、もっと国債を買ってもらえるようにするため、国債の利率が上がるのです。

住宅ローンの金利は国債の利率をもとに決められているため、国債が高くなると住宅ローン金利も上がってしまうのです。太平洋を挟んだ遠い国の話ではありますが、他人事ではないのですね。

もしトランプ氏が政策に失敗すれば逆のことが起こります。膨れ上がった期待が弾け、株価が暴落するでしょう。そうなると一転して、安全資産である日本の国債の需要が高まります。

日本国債がたくさん買われると利率が下がり、結果的に住宅ローンの金利も下がることになります。

今後トランプノミクスは成功するのでしょうか?

どうやらトランプノミクスにはすでに陰りが見え始めています。

トランプ大統領が先制攻撃として狙っていた、オバマケアの廃止は否決されてしまいました。莫大なコストのかかるオバマケアを廃止できれば、そこで浮いた資金を元に税金の引き下げや、公共事業の増発などができたでしょう。

この失敗はすでに株価にも影響がでており、これまでうなぎ登りだったアメリカの株価は停滞し、さらには低下に転じようとしています。

実は2016年末からの日本の株価上昇も、トランプノミクスによって引き上げられている部分が大きいです。もしトランプノミクスが失敗すれば、日本の株価も同時に暴落することになるでしょう。

マイナス金利の再引き下げは無い

2016年2月に導入されたマイナス金利は、非常にインパクトのある政策でした。現在-0.1%の金利を、さらに引き下げるのではないかと期待が高まっています。

日銀の黒田総裁も「必要であれば、さらなる深堀りはありえる」と発言しています。

では、実際に引き下げはあるのでしょうか?もしあるとすると、住宅ローン金利にはどのような影響があるのでしょうか?

マイナス金利の再引き下げの期待がもっとも高まったのが2016年の9月でした。しかし、会合ではマイナス金利の評価をしつつも、引き下げには踏み切りませんでした。この会合では、黒田総裁の姿勢の変化が指摘されています。

これまでは市場が驚くような金融緩和を打ち続け、黒田バズーカとも呼ばれていました。

現在でも口頭では強気の姿勢を見せていますが、政策内容は悪く言えば消極的、よく言えば堅実路線になっています。大規模な緩和は、大きなメリットが期待できますが、一方でデメリットも大きくなりがちです。

例えば、マイナス金利の導入は、住宅ローン金利の引き下げに繋がり、私たち生活者には嬉しい政策でした。一方で銀行の収益は悪化し、黒田総裁は金融業界を敵に回す結果となってしまったのです。

マイナス金利の再引き下げとなれば、また住宅ローンの金利が下がることになりますから、マイホームの購入を検討している方や借り換えを考えている方には大歓迎です。しかし、銀行収益の悪化になることは明白なので、黒田総裁が再引き下げに踏み切ることは難しそうです。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

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チェックポイント

景気が良くなると金利が上がりやすい

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2017年住宅ローン金利は大きな変化が起こりづらい

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