5年ルールが適用されない!?変動金利が本当に危険なワケ

変動金利・固定金利どっちを借りたらいいの?

5年ルールは過去の遺物となりつつある

住宅ローンを比較・検討する際に最初に迷うのが「変動金利」と「固定金利」どちらにするかという問題です。

2つのプランの長所・短所を簡単に説明すると、変動金利は金利が安い代わりに、将来金利が上がるリスクがある。固定金利は契約時の金利は高いが、金利が変わるリスクが無いというのが特徴です。返済期間が長くなるほど金利の動きは予想できなくなりますから、変動金利の金利上昇リスクがあがります。そのため、借り入れ金額が多く、返済期間が長い場合には変動金利は不向きです。一方で、借り換えなどで借り入れ金額が少なく、短期間に返済できる場合には、金利の低い変動金利でよりお得に返済することもできます。

変動金利 固定金利
金利 金利が非常に安い
0.6%~0.8%
金利が比較的高い
1.0%~2.5%
特徴 一定期間ごとに金利・支払額の更新が行われる
短期移管の返済におすすめ
借り入れ期間が長いほど、金利が高くなる
金利は契約満了まで一定
長期間の返済におすすめ

銀行も商売なので、あらゆる手段を使ってお金を借りてもらおうとします。例えば銀行マンはどんなお客さんに対してもまずは変動金利をすすめてくることでしょう。変動金利は見た目の金利は非常に安いですから、こんなにおとくに借りれますよとセールスするのです。金利が変動するリスクについてはあまり言及せず、メリットばかり話します。しかしそれを鵜呑みにして借りてしまうと、将来に大きなリスクを負うことになるかもしれません。

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住宅購入時には限界まで借りてしまう

人生で一度であろうマイホームの購入では、だれしも妥協はしたくないものです。大多数の人が今支払える限界、もしくは少し背伸びした金額で借りる場合が多いです。変動金利が安いからと、支払能力の限界まで借りてしまったら、もし金利が上がってしまった場合に非常に困ったことになるでしょう。

今は返済がギリギリだけれど、将来昇給すれば余裕もできるし、多少変動しても大丈夫だろうという皮算用をしている人は注意です。まず、将来昇給するという保障はどこにもありません。まだまだ年功序列制度が残っているとはいえ、1年で基本給は数千円程度しか上がらないでしょう。10年でも数万円です。

一方で年を重ねるごとに出費は増えるものです。こどもが大きくなれば食費や被服費も増えますし、塾に通ったり私学であれば大幅に教育費がかかります。大学生になれば年間100万円以上の学費と、もしかしたら一人暮らしが必要となるかもしれません。ひとり暮らしの生活費+学費の場合、大学4年間で1000万円ほど必要となります。当然こんな金額をポンと出すことは難しいですから、それまでに貯金しておく必要があります。そんな時に住宅ローンの返済額が増加してしまったら、人生計画が大きく変わってしまう可能性もあります。

5年ルール・125%ルールが適用されない?

インターネットの情報サイトの中には、変動金利のリスクを軽視する傾向にあります。情報サイトもボランティアではありません。そうは見えなくても、契約している会社の商品をそれとなく紹介して、広告費を得ているのです(当サイトではバナー広告を掲載しています)。サイト運営者は広告料が欲しいですから、銀行同様に金利が安く見える変動金利を押す傾向にあります。

変動金利のリスクの説明もありますが、多くの場合は5年ルール・125%ルールが適用されるので危険は少ないという理論が多いです。しかし最近ではこの5年ルール・125%ルールを適用しないプランが増えています。

5年ルール 金利の変更は毎年されるが、返済額の更新は5年に1回、更新月の金利が適用される。
125%ルール 金利が上昇した場合、返済額は最高125%までしか増加しない。

5年ルールでは、金利は半年もしくは1年毎など短期間に更新はされるものの、実際の支払額は5年ごとに更新されるというものです。例えば最初の金利が1.0%で、3年目に1.5%に上昇、5年目に2.0%に上昇した場合、3年目に金利があがってはいても、5年間は返済額が変わりません。ただし5年目には2.0%の金利が適用されます。5年ルールはいわば、変動金利ではあるものの、実質5年固定金利になるのです。

125%ルールは、返済額が上昇した場合に最高125%までを限度とするルールです。たとえば最初の支払額が10万円で、更新時に金利が急上昇していても、最高12.5万円までしかあがることはありません。たとえばバブル景気となり金利が高騰しても、返済額が急に2倍になるということはないのです。

・・・というのが従来のルールでしたが、最近の住宅ローンプランではこれらのルールを適用しないことがあります。

たとえば新生銀行ソニー銀行の変動金利のルールはこのようになっています。

新生銀行

  • 当初借入金利は、ご融資実行から初回利率変更日の前日まで適用されます。
  • 毎年5月1日、11月1日の住宅ローン基準金利を基準として、次回借入金利が決定されます。
  • 契約日の借入金利が、初回の約定返済から起算して6回目の約定返済日以降、最初に到来する金利変更月の26日まで適用されます。それ以降は、半年ごとに適用利率が変更されます。

ソニー銀行

年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。ただし、増額返済月(ボーナス月)として7月・1月または8月・2月の組み合わせを選択されている場合は、当該基準日直後の増額返済月(ボーナス月)の約定返済日の翌日からの適用となります。

少し難しい書き方がされていますが簡単に言えば、新生銀行とソニー銀行の変動金利は半年ごとに金利の更新があります。また半年ごとに細かく金利更新がおこなわれることから、125%ルールも実質なくなっているといえるでしょう。気が付いたらいつのまにか返済額がふえており、貯金がなくなっていた・・・なんてことにもなりかねませんから注意が必要です。これら情報は銀行にとってはマイナスの情報ですから、公式サイトにも目立たない小さな文字でしか記載されておらず、見落とされがちです。

変動金利を利用する場合は、5年ルール・125%ルールがちゃんと適用されるプランなのか?もし適用されないのであれば、きちんと返済ができるのか?を確認する必要があります。

危なくなったら固定金利に変えればいいはウソ

変動金利が高くなりそうになったら固定金利に変えればいい、と思う人もいるかもしれません。しかしこれは不可能です。基本的に金利が上昇する場合は固定金利が先に上がります。そのため、変動金利が上がるころにはすでに固定金利はさらに高い数値となってしまっているのです。

固定金利の動きをチェックしていて、固定金利が上がり始めたら先手を打って乗り換えようというのも難しいです。固定金利が上がってからどれくらいの期間で変動金利が上昇するかはわかりませんし、固定金利が一時的に上がっていただけで少ししたらまた下がるということもありえます。不要に固定金利に乗り換えて後悔するということにもなりかねません。

また最初に説明したとおり、マイホームを購入する際は、予算ギリギリまで借りる人が大多数です。変動金利から固定金利に乗り換えると、必ず返済額は上がってしまうので、家計を苦しめる結果となってしまうでしょう。

今回の記事では変動金利を一方的に非難するような内容となってしまいましたが、これくらい石橋を叩いて決めるのががちょうど良いと筆者は思います。とはいえ変動金利の金利の低さは非常に魅力的ですから、借り換えなどで短期的に返済できる人であれば積極的に活用してください。

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