5年ルールが適用されない!?変動金利が本当に危険なワケ

5年ルールは過去の遺物となりつつある

住宅ローンを比較・検討する際に最初に迷うのが「変動金利」と「固定金利」どちらにするかという問題です。

2つのプランの長所・短所を簡単に説明すると、変動金利は金利が安い代わりに、将来金利が上がるリスクがある。固定金利は契約時の金利は高いが、金利が変わるリスクが無いというのが特徴です。返済期間が長くなるほど金利の動きは予想できなくなりますから、変動金利の金利上昇リスクがあがります。そのため、借り入れ金額が多く、返済期間が長い場合には変動金利は不向きです。一方で、借り換えなどで借り入れ金額が少なく、短期間に返済できる場合には、金利の低い変動金利でよりお得に返済することもできます。

変動金利 固定金利
金利 金利が非常に安い
0.6%~0.8%
金利が比較的高い
1.0%~2.5%
特徴 一定期間ごとに金利・支払額の更新が行われる
短期移管の返済におすすめ
借り入れ期間が長いほど、金利が高くなる
金利は契約満了まで一定
長期間の返済におすすめ

銀行も商売なので、あらゆる手段を使ってお金を借りてもらおうとします。例えば銀行マンはどんなお客さんに対してもまずは変動金利をすすめてくることでしょう。変動金利は見た目の金利は非常に安いですから、こんなにおとくに借りれますよとセールスするのです。金利が変動するリスクについてはあまり言及せず、メリットばかり話します。しかしそれを鵜呑みにして借りてしまうと、将来に大きなリスクを負うことになるかもしれません。

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住宅購入時には限界まで借りてしまう

人生で一度であろうマイホームの購入では、だれしも妥協はしたくないものです。大多数の人が今支払える限界、もしくは少し背伸びした金額で借りる場合が多いです。変動金利が安いからと、支払能力の限界まで借りてしまったら、もし金利が上がってしまった場合に非常に困ったことになるでしょう。

今は返済がギリギリだけれど、将来昇給すれば余裕もできるし、多少変動しても大丈夫だろうという皮算用をしている人は注意です。まず、将来昇給するという保障はどこにもありません。まだまだ年功序列制度が残っているとはいえ、1年で基本給は数千円程度しか上がらないでしょう。10年でも数万円です。

一方で年を重ねるごとに出費は増えるものです。こどもが大きくなれば食費や被服費も増えますし、塾に通ったり私学であれば大幅に教育費がかかります。大学生になれば年間100万円以上の学費と、もしかしたら一人暮らしが必要となるかもしれません。ひとり暮らしの生活費+学費の場合、大学4年間で1000万円ほど必要となります。当然こんな金額をポンと出すことは難しいですから、それまでに貯金しておく必要があります。そんな時に住宅ローンの返済額が増加してしまったら、人生計画が大きく変わってしまう可能性もあります。

5年ルール・125%ルールが適用されない?

インターネットの情報サイトの中には、変動金利のリスクを軽視する傾向にあります。情報サイトもボランティアではありません。そうは見えなくても、契約している会社の商品をそれとなく紹介して、広告費を得ているのです(当サイトではバナー広告を掲載しています)。サイト運営者は広告料が欲しいですから、銀行同様に金利が安く見える変動金利を押す傾向にあります。

変動金利のリスクの説明もありますが、多くの場合は5年ルール・125%ルールが適用されるので危険は少ないという理論が多いです。しかし最近ではこの5年ルール・125%ルールを適用しないプランが増えています。

5年ルール 金利の変更は毎年されるが、返済額の更新は5年に1回、更新月の金利が適用される。
125%ルール 金利が上昇した場合、返済額は最高125%までしか増加しない。

5年ルールでは、金利は半年もしくは1年毎など短期間に更新はされるものの、実際の支払額は5年ごとに更新されるというものです。例えば最初の金利が1.0%で、3年目に1.5%に上昇、5年目に2.0%に上昇した場合、3年目に金利があがってはいても、5年間は返済額が変わりません。ただし5年目には2.0%の金利が適用されます。5年ルールはいわば、変動金利ではあるものの、実質5年固定金利になるのです。

125%ルールは、返済額が上昇した場合に最高125%までを限度とするルールです。たとえば最初の支払額が10万円で、更新時に金利が急上昇していても、最高12.5万円までしかあがることはありません。たとえばバブル景気となり金利が高騰しても、返済額が急に2倍になるということはないのです。

・・・というのが従来のルールでしたが、最近の住宅ローンプランではこれらのルールを適用しないことがあります。

たとえば新生銀行ソニー銀行の変動金利のルールはこのようになっています。

新生銀行

  • 当初借入金利は、ご融資実行から初回利率変更日の前日まで適用されます。
  • 毎年5月1日、11月1日の住宅ローン基準金利を基準として、次回借入金利が決定されます。
  • 契約日の借入金利が、初回の約定返済から起算して6回目の約定返済日以降、最初に到来する金利変更月の26日まで適用されます。それ以降は、半年ごとに適用利率が変更されます。

ソニー銀行

年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。ただし、増額返済月(ボーナス月)として7月・1月または8月・2月の組み合わせを選択されている場合は、当該基準日直後の増額返済月(ボーナス月)の約定返済日の翌日からの適用となります。

少し難しい書き方がされていますが簡単に言えば、新生銀行とソニー銀行の変動金利は半年ごとに金利の更新があります。また半年ごとに細かく金利更新がおこなわれることから、125%ルールも実質なくなっているといえるでしょう。気が付いたらいつのまにか返済額がふえており、貯金がなくなっていた・・・なんてことにもなりかねませんから注意が必要です。これら情報は銀行にとってはマイナスの情報ですから、公式サイトにも目立たない小さな文字でしか記載されておらず、見落とされがちです。

変動金利を利用する場合は、5年ルール・125%ルールがちゃんと適用されるプランなのか?もし適用されないのであれば、きちんと返済ができるのか?を確認する必要があります。

危なくなったら固定金利に変えればいいはウソ

変動金利が高くなりそうになったら固定金利に変えればいい、と思う人もいるかもしれません。しかしこれは不可能です。基本的に金利が上昇する場合は固定金利が先に上がります。そのため、変動金利が上がるころにはすでに固定金利はさらに高い数値となってしまっているのです。

固定金利の動きをチェックしていて、固定金利が上がり始めたら先手を打って乗り換えようというのも難しいです。固定金利が上がってからどれくらいの期間で変動金利が上昇するかはわかりませんし、固定金利が一時的に上がっていただけで少ししたらまた下がるということもありえます。不要に固定金利に乗り換えて後悔するということにもなりかねません。

また最初に説明したとおり、マイホームを購入する際は、予算ギリギリまで借りる人が大多数です。変動金利から固定金利に乗り換えると、必ず返済額は上がってしまうので、家計を苦しめる結果となってしまうでしょう。

今回の記事では変動金利を一方的に非難するような内容となってしまいましたが、これくらい石橋を叩いて決めるのががちょうど良いと筆者は思います。とはいえ変動金利の金利の低さは非常に魅力的ですから、借り換えなどで短期的に返済できる人であれば積極的に活用してください。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.2%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 0.99 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.2%安くなります。(ARUHIスーパーフラット)これは国内のフラット35では、最も安く借りれるプランです!※ARUHIスーパーフラットでは、事務手数料が2.16%

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 自己資金20%以上で金利が0.2%安くなる!
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.1 %
21~35年 1.17 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

sbi_logo

15~20年 1.1 %
21~35年 1.17 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.477 %
10年固定 0.72 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位の金利の低さです!短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「全疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!0.477 %!
  • 170万円相当の全疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の全疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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