買い換えで住宅ローン控除を受けないと300万円損!

住宅ローン控除について

マイホームを購入したときは、ずっとここで暮らすと決めたけれど、仕事の転勤であったり年をとった親と一緒に住むことになったなど様々な理由でマイホームの買い替えをするということはよくあります。マイホームの買い替えによって新しく住宅ローンを組むことになりますが、ちゃんと控除を受けられるのか?・・・という質問をよく伺います。今回は住宅の買い替えによる住宅ローン控除への影響を解説していきます。

まず、買い替えによって譲渡所得が発生した場合と、譲渡損失となった場合で適用される減税制度が違ってきます。家を売った際に、購入時よりも高く売れた場合は譲渡所得、安くなってしまった場合は譲渡損失となります。

購入額 売却額 差額 分類
ケース1 3000万円 3500万円 +500万円 譲渡所得
ケース2 3000万円 2500万円 -500万円 譲渡損失

一般的には、マイホームに一度住んでしまうと劣化してしまうので、売却価格は下がってしまうことが多いのですが、都市開発で地価が上がったり、物価の上昇によって、住宅を購入した際よりも高く売れる場合もあります。どちらのケースとなるかで、利用できる減税制度が変わってきます。

譲渡所得が出た場合

住宅の購入額より、売却額が多くなり、譲渡所得が出た場合、譲渡所得税がかかります。この場合、3つの減税制度を利用することができます。

  • 居住用財産の3000万円の特別控除の特例
  • 長期譲渡所得の特例
  • 買い替えの特例

「居住用財産の3000万円の特別控除の特例」「長期譲渡所得の特例」「買い替えの特例」を利用する場合、住宅ローン減税が適用されなくなるので、注意が必要です。譲渡所得が数十万円程度であれば、これらの特例を適用せず、住宅ローン減税を利用するという方法もあります。

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居住用財産の3000万円の特別控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売った際に、所有期間の長短に関係なく3000万円までの譲渡所得を控除できます。1000万円で購入した住宅が4500万円で売れた場合、3500万円の譲渡所得となるので、控除される3000万円を引いた500万円だけが課税されます。

長期譲渡所得の特例

マイホームの所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率が変わります。また10年を超える場合はさらに特例によって減税された税率が適用されます。なお、譲渡所得が6000万円を超える場合は特例が適用されません。

所有期間 所得税 住民税
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%
特例 10年超 10% 4%

買い替えの特例

マイホームの売却額より、買い替えた新しい住宅の方が高い場合、譲渡所得の課税を先送りにできる特例です。適用条件はマイホームの所有・居住期間が10年を超えていることです。この特例によって繰り越しした譲渡所得税は、新しい住宅を再度売却する際に、課税されます。

譲渡所得
購入 ー3000万円
売却1 +3500万円 500万円(繰り越し)
買い替え ー4000万円
売却2 +4500万円 500万円

この例では、売却1で発生した譲渡所得に特例が適用され、売却2の際に合計の1000万円分の所得に課税されます。もちろん住宅を売らなければ繰り越し期間がずっと続くので、実質的に支払いをしなくてもよくなります。

譲渡損失の場合、繰り越し控除+住宅ローン減税

マイホームを売却した際に、購入時の価格よりも売却額が低い場合、譲渡損失となります。借り換えで譲渡損失となった場合、「繰越控除」と「住宅ローン控除」の2つの減税制度を利用できます。なお、最初の家の購入時に住宅ローン控除を受けていた場合でも、買い替え後に住宅ローを組む場合は、再度住宅ローン控除を利用することができます。

繰越控除は、譲渡損失分を別の所得税から差し引くことができます。例えば購入価格が3000万円であった住宅を、1000万円で売却した場合、2000万円の譲渡損失となります。年収700万円であった場合、3年目から住宅ローン控除が適用されることになります。

給与所得 譲渡損失 繰越控除 課税所得 住宅ローン控除
売却した年 700 2000 -1300 0 ×
2年目 700 1300 -500 0 ×
3年目 700 500 0 200 適用

なお、住宅ローン控除の期間は10年ですが、上記の例のように、最初の2年間は控除する税金がなかった場合でも控除期間は既にスタートしています。つまり、控除可能な年から10年ではなく、残り8年が実質的な控除期間になります。

住宅ローンを3000万円借りている人は、住宅ローン控除で最高30万円の減税を受けることができます。これらの制度は、自動的に適用されるのではなく、自身で申請しないと利用することはできません。もしこの制度のことを知らなかったり、申請し忘れてしまうと、住宅ローン控除の期間は10年なので、合計300万円も損してしまうことになります。どんな制度があるのか、どの条件にあてはまるのか、しっかりと確認しておきましょう。

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長期返済ならフラット35

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イオン銀行公式HP

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