フラット35（住宅金融支援機構）で借りると320万円もおトク!?

住宅金融支援機構って何？

「住宅金融支援機構」という名前をきいたことがある人はかなりマニアックな人だろう。まれにニュースなどで名前が挙がっても、漢字8文字のこの名称は聞き流される運命にあります。しかし、マイホームが買いたい！安い住宅ローンを探している！という人にとっては、知っておいてもらいたい単語です。

住宅金融支援機構は、簡単に言えばフラット35を提供している大元締めです。

住宅ローンには様々なプランがあり、変動金利や固定金利といった金利プランと、5年・10年・20年・30年と返済期間によってさまざまな組み合わせができます。

変動金利は借り入れ金利が安いですが、一定期間ごとに金利の更新が行われるので、返済額が変わってしまう不安定なプランです。固定金利は借り入れ時の金利のままずっと固定となるので、返済額が一定ですが、変動金利と比較して金利が高めとなっています。また、基本的に返済期間が長ければ長いほど、金利が高くなる仕組みとなっています。

何千万円という非常に大きなお金を貸し出すことは、銀行側にとっても返済滞納や返済者が破産してしまうリスクがあります。銀行は住宅ローンを貸し出す際に保険の加入や住宅の抵当権を渡すことなどを条件にしてリスクの軽減をしていますが、やはりきちんと返済してくれるに越したことはありません。返済額が多いほど、返済期間が長いほど銀行側のリスクは高まりますから、その分金利として利益を確保しているわけです。

10年変動金利　＜　10年固定金利　＜　30年固定金利

どのプランが良いのか？と問われれば、誰しもが安いプランが良いと応えるでしょう。しかし、もっとも安い変動金利は返済額が不安定というリスクがあるため、長期間の借り入れには不向きです。例えば今の返済額が8万円であったのに、徐々に金利が上がっていき15年後に10万円になってしまうかもしれません。

こどもが大学生になり教育費やおこずかいが増えるころに、住宅ローンの返済額も上がってしまったら、生活が苦しくなってしまいます。固定金利であれば金利が変わることがないので、こんな心配はありませんが、その代わりに金利が高めです。マイホームの購入額の大部分を住宅ローンに頼ることになれば、30年などのかなり長期間の返済を組む事もおおいですから、金利は少しでも安いものを選びたいものです。

通常の住宅ローンで30年の固定金利を借りると2.2%前後の金利となります。しかしフラット35では1.6%程度と、実に0.6%も金利が低くなります。3000万円を30年借りた場合の比較シミュレーションをしてみましょう。

毎月の返済額で約9,000円、総返済額では3,214,217円も差がでます！後ほど詳しい説明をしますが、金利の安いフラット35で借りたからといって、通常の住宅ローンプランと比較して大きなデメリットがあるというわけではありません。

長期間の返済だけれど、リスクのない固定金利で借りたい、でも高い金利では返済できない･･･といった悩みを解決してくれるのが、住宅金融支援機構が提供するフラット35です。フラット35はその名称にもあるとおり、最大35年間の長期間固定金利を専門に取り扱う住宅ローンプランです。

通常の住宅ローンで30年超えの固定金利を借りてしまうと、金利が非常に高くなってしまいますが、フラット35であればかなり安い金利で住宅ローンを借りることができます。

フラット35の仕組み・特徴

ではなぜ通常の住宅ローンでは高くなってしまう長期固定金利が、フラット35では安い金利で借りれるのでしょう？金利が安い代わりに保障が無いなどのデメリットがあるのでしょうか？フラット35の仕組みと特徴を解説します。

独立行政法人住宅金融支援機構（じゅうたくきんゆうしえんきこう、英称：Japan Housing Finance Agency、JHF）は、住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人。2007年4月1日に発足した。所管省庁は、国土交通省住宅局と財務省である。

参照：住宅金融支援機構wikipedia

住宅金融支援機構は、簡単に言えば長期固定金利の住宅ローンをサポートするために作られた、国土交通省と財務省が運営する政府の機関です。つまり銀行は住宅金融支援機構という政府の援助のもとフラット35を売り出しているわけです。

つまり銀行にとっては、お金は政府が保証してくれるわけですから、低い金利で貸し出すことができるわけです。極端な話をすれば、もし返済者が夜逃げしてしまっても、貸し出したお金はもともと政府のお金なので、銀行にとってはまったく影響がないのです。私たち消費者にとっては長期固定金利が安く借りられるのですから、まさにwin-winの制度ですね。

フラット35のメリット

1.保障料0円　繰り上げ返済手数料0円
一般的に住宅ローンの契約時に条件となる保証料がフラット35では不要です。保証人も必要ありません。前述したように政府のバックアップがあることと、機構の調査員が住宅の審査をすることもあり、住宅ローンの借り入れ条件が緩和されているのです。また、返済中の繰上返済や返済方法の変更に対しての手数料が一切かかりません。もともと手数料が必要であった繰り上げ返済ですが、ネット銀行の普及によって現在ではほとんどの場合手数料が無料となっています。フラット35も一般的なプランと同様に繰り上げ返済手数料がかかりません。

2.少し1.でもふれましたが、フラット35を契約すると、住宅金融支援機構から調査員が派遣されます。新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証について交付の確認も行ってもらえます。省エネルギー性に優れていたり、耐震・耐火など質の高い設計、バリアフリーを導入した住宅で、定められた条件を満たした場合に金利を一定期間引き下げる制度もあります。政府が運営している機構なので、こういったサポートがあるのは安心ですね。

3.フラット35は通常の住宅ローンと比較して、審査がやや甘いといわれています。というのも、銀行は貸し出した住宅ローンを政府が保証してくれるので、フラット35を貸し出すことにリスクがないからです。銀行にとっては貸せば貸すほど利益になるわけですから、住宅ローンの審査を厳しくする必要がないのです。銀行で通常のプランを申込んだけれど、審査で落ちてしまったという場合に、銀行からフラット35で借りないか？と薦められるほどです。どの銀行でもフラット35は審査が通り安く、審査期間も短いという情報が多いので、どうしても審査が通らない・融資額の減額をされてしまった等のお悩みの方はフラット35を検討してみてください。

フラット35を借りる際の注意点

ここまでの説明でいえば、フラット35は長期固定金利が通常の住宅ローンプランを借りるよりも安い。しかも通常プランと比較して保障サービスなども同等、ということが分かると思います。リスクの低い固定金利が長期間でも安く借りれるわけですから、いいこと尽くしです。しかし一点だけ注意しなければならないことがあります。

フラット35では団体信用生命保険（以降、団信）がプランに含まれていないことが多いです。これはメリットでもあり、デメリットでもあります。団信とは、もし返済者が死亡または病気や怪我などにより返済が不可能となった場合に、残りの返済が免除されるという保険です。団信に加入しておけば、万が一ということがあっても、家族に返済を残すことがなくなるので安心です。

一般的な住宅ローンの場合、この団信への加入が借り入れの条件として求められます。一方でフラット35では団信の加入は任意となっています。団信は非常に高価な保険で、借入残高1000万円あたり35,800円、つまり3000万円借りた場合の初年度の保険料は10万7400円ということになります。毎月の返済額に約9,000円上乗せされ、30年間借りたとすると 1,766,600 円になります。

返済が苦しいという人にとっては、フラット35であれば団信が不要でも住宅ローンを借りられるのはメリットといえるでしょう。ただし団信に未加入で契約する場合は連帯保証人が必要となるので、もし夫が死亡してしまった場合などは、妻や家族が返済を続けなければならなくなります。家族に残る負担のリスクを考えると、できることならば団信には加入しておくべきです。