フラット35(住宅金融支援機構)で借りると320万円もおトク!?

住宅金融支援機構って何?

「住宅金融支援機構」という名前をきいたことがある人はかなりマニアックな人だろう。まれにニュースなどで名前が挙がっても、漢字8文字のこの名称は聞き流される運命にあります。しかし、マイホームが買いたい!安い住宅ローンを探している!という人にとっては、知っておいてもらいたい単語です。

住宅金融支援機構は、簡単に言えばフラット35を提供している大元締めです。

住宅ローンには様々なプランがあり、変動金利や固定金利といった金利プランと、5年・10年・20年・30年と返済期間によってさまざまな組み合わせができます。

変動金利は借り入れ金利が安いですが、一定期間ごとに金利の更新が行われるので、返済額が変わってしまう不安定なプランです。固定金利は借り入れ時の金利のままずっと固定となるので、返済額が一定ですが、変動金利と比較して金利が高めとなっています。また、基本的に返済期間が長ければ長いほど、金利が高くなる仕組みとなっています。

何千万円という非常に大きなお金を貸し出すことは、銀行側にとっても返済滞納や返済者が破産してしまうリスクがあります。銀行は住宅ローンを貸し出す際に保険の加入や住宅の抵当権を渡すことなどを条件にしてリスクの軽減をしていますが、やはりきちんと返済してくれるに越したことはありません。返済額が多いほど、返済期間が長いほど銀行側のリスクは高まりますから、その分金利として利益を確保しているわけです。

10年変動金利 < 10年固定金利 < 30年固定金利

どのプランが良いのか?と問われれば、誰しもが安いプランが良いと応えるでしょう。しかし、もっとも安い変動金利は返済額が不安定というリスクがあるため、長期間の借り入れには不向きです。例えば今の返済額が8万円であったのに、徐々に金利が上がっていき15年後に10万円になってしまうかもしれません。

こどもが大学生になり教育費やおこずかいが増えるころに、住宅ローンの返済額も上がってしまったら、生活が苦しくなってしまいます。固定金利であれば金利が変わることがないので、こんな心配はありませんが、その代わりに金利が高めです。マイホームの購入額の大部分を住宅ローンに頼ることになれば、30年などのかなり長期間の返済を組む事もおおいですから、金利は少しでも安いものを選びたいものです。

通常の住宅ローンで30年の固定金利を借りると2.2%前後の金利となります。しかしフラット35では1.6%程度と、実に0.6%も金利が低くなります。3000万円を30年借りた場合の比較シミュレーションをしてみましょう。

フラット35 通常プラン
金利 1.6% 2.2%
毎月返済額 104,981円 113,910円
総返済額 37,793,263円 41,007,480円

毎月の返済額で約9,000円、総返済額では3,214,217円も差がでます!後ほど詳しい説明をしますが、金利の安いフラット35で借りたからといって、通常の住宅ローンプランと比較して大きなデメリットがあるというわけではありません。

長期間の返済だけれど、リスクのない固定金利で借りたい、でも高い金利では返済できない・・・といった悩みを解決してくれるのが、住宅金融支援機構が提供するフラット35です。フラット35はその名称にもあるとおり、最大35年間の長期間固定金利を専門に取り扱う住宅ローンプランです。

通常の住宅ローンで30年超えの固定金利を借りてしまうと、金利が非常に高くなってしまいますが、フラット35であればかなり安い金利で住宅ローンを借りることができます。

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フラット35の仕組み・特徴

ではなぜ通常の住宅ローンでは高くなってしまう長期固定金利が、フラット35では安い金利で借りれるのでしょう?金利が安い代わりに保障が無いなどのデメリットがあるのでしょうか?フラット35の仕組みと特徴を解説します。

flat35structure

独立行政法人住宅金融支援機構(じゅうたくきんゆうしえんきこう、英称:Japan Housing Finance Agency、JHF)は、住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人。2007年4月1日に発足した。所管省庁は、国土交通省住宅局と財務省である。

参照:住宅金融支援機構wikipedia

住宅金融支援機構は、簡単に言えば長期固定金利の住宅ローンをサポートするために作られた、国土交通省と財務省が運営する政府の機関です。つまり銀行は住宅金融支援機構という政府の援助のもとフラット35を売り出しているわけです。

つまり銀行にとっては、お金は政府が保証してくれるわけですから、低い金利で貸し出すことができるわけです。極端な話をすれば、もし返済者が夜逃げしてしまっても、貸し出したお金はもともと政府のお金なので、銀行にとってはまったく影響がないのです。私たち消費者にとっては長期固定金利が安く借りられるのですから、まさにwin-winの制度ですね。

フラット35のメリット

1.保障料0円 繰り上げ返済手数料0円
一般的に住宅ローンの契約時に条件となる保証料がフラット35では不要です。保証人も必要ありません。前述したように政府のバックアップがあることと、機構の調査員が住宅の審査をすることもあり、住宅ローンの借り入れ条件が緩和されているのです。また、返済中の繰上返済や返済方法の変更に対しての手数料が一切かかりません。もともと手数料が必要であった繰り上げ返済ですが、ネット銀行の普及によって現在ではほとんどの場合手数料が無料となっています。フラット35も一般的なプランと同様に繰り上げ返済手数料がかかりません。

2.少し1.でもふれましたが、フラット35を契約すると、住宅金融支援機構から調査員が派遣されます。新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証について交付の確認も行ってもらえます。省エネルギー性に優れていたり、耐震・耐火など質の高い設計、バリアフリーを導入した住宅で、定められた条件を満たした場合に金利を一定期間引き下げる制度もあります。政府が運営している機構なので、こういったサポートがあるのは安心ですね。

3.フラット35は通常の住宅ローンと比較して、審査がやや甘いといわれています。というのも、銀行は貸し出した住宅ローンを政府が保証してくれるので、フラット35を貸し出すことにリスクがないからです。銀行にとっては貸せば貸すほど利益になるわけですから、住宅ローンの審査を厳しくする必要がないのです。銀行で通常のプランを申込んだけれど、審査で落ちてしまったという場合に、銀行からフラット35で借りないか?と薦められるほどです。どの銀行でもフラット35は審査が通り安く、審査期間も短いという情報が多いので、どうしても審査が通らない・融資額の減額をされてしまった等のお悩みの方はフラット35を検討してみてください。

フラット35を借りる際の注意点

ここまでの説明でいえば、フラット35は長期固定金利が通常の住宅ローンプランを借りるよりも安い。しかも通常プランと比較して保障サービスなども同等、ということが分かると思います。リスクの低い固定金利が長期間でも安く借りれるわけですから、いいこと尽くしです。しかし一点だけ注意しなければならないことがあります。

フラット35では団体信用生命保険(以降、団信)がプランに含まれていないことが多いです。これはメリットでもあり、デメリットでもあります。団信とは、もし返済者が死亡または病気や怪我などにより返済が不可能となった場合に、残りの返済が免除されるという保険です。団信に加入しておけば、万が一ということがあっても、家族に返済を残すことがなくなるので安心です。

30年間・3000万円を借りた場合の団信保険料推移
保険料 保険料 保険料
1年目 107,300 11年目 76,700 21年目 40,300
2年目 105,000 12年目 73,300 22年目 36,300
3年目 102,000 13年目 69,800 23年目 32,300
4年目 99,000 14年目 66,300 24年目 28,200
5年目 96,000 15年目 62,800 25年目 24,100
6年目 92,900 16年目 59,200 26年目 19,900
7年目 89,700 17年目 55,500 27年目 15,600
8年目 86,500 18年目 51,800 28年目 11,300
9年目 83,300 19年目 48,000 29年目 6,900
10年目 80,000 20年目 44,200 30年目 2,400

一般的な住宅ローンの場合、この団信への加入が借り入れの条件として求められます。一方でフラット35では団信の加入は任意となっています。団信は非常に高価な保険で、借入残高1000万円あたり35,800円、つまり3000万円借りた場合の初年度の保険料は10万7400円ということになります。毎月の返済額に約9,000円上乗せされ、30年間借りたとすると 1,766,600 円になります。

返済が苦しいという人にとっては、フラット35であれば団信が不要でも住宅ローンを借りられるのはメリットといえるでしょう。ただし団信に未加入で契約する場合は連帯保証人が必要となるので、もし夫が死亡してしまった場合などは、妻や家族が返済を続けなければならなくなります。家族に残る負担のリスクを考えると、できることならば団信には加入しておくべきです。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.2%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 0.98 %
21~35年 0.98 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.2%安くなります。(ARUHIスーパーフラット)これは国内のフラット35では、最も安く借りれるプランです!※ARUHIスーパーフラットでは、事務手数料が2.16%

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 自己資金20%以上で金利が0.2%安くなる!
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.09 %
21~35年 1.16 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

sbi_logo

15~20年 1.09 %
21~35年 1.16 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.477 %
10年固定 0.72 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位の金利の低さです!短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「全疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!0.477 %!
  • 170万円相当の全疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の全疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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