審査を通す3つの住宅ローン審査攻略法

住宅ローンの審査基準とは

その1 審査項目を知っておくべし

あなたは他人にお金を貸したことはありますか?

同僚と飲みに行った帰りのタクシー代が足らずに数百円貸してあげた
友人と行くコンサートの前売りチケットを建て替えた

なんてことはよくあるかもしれません。
でもそれは、親しい仲で後日お金を返してもらえるという確信があるから
お金を貸したり、建て替えたりできるでしょう。

ではその確信の根拠はなんでしょう?

○○さんは誠実な方なので明日になれば返してもらえる
○○君は来週給料日なので建て替えてもきちんと払ってもらえる

このような「人となり」と「返済能力」の有無が結果的に信頼に繋がっているのです。

銀行もおなじで、住宅ローンの審査では
この人はちゃんと返してくれるのか?
いくらまでなら返済できる?
といった2つの点をチェックしているのです。

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借りる“人”の情報

これまでの借入歴

その人の人となりを測る上で一つの指標となるのが、経歴です。
過去この人は借りたローンをきちんと返済したか?滞納はしなかったか?といった点です。

具体的には、クレジットカードや携帯電話、車のローン、奨学金、住宅ローンといった
お金を貸すローン会社は、返済状況の記録を共有しています。

例えば携帯電話の支払を踏み倒したことがある人は、
携帯電話の契約ができなくなるばかりか、クレジットカードの作成や車のローン、住宅ローンも組めなくなります。

勤続年数・収入

「収入」は一番わかりやすい指標でしょう。
多ければ多いほど有利になります。

ただし、同じ収入でも雇用形態によって評価がかわるケースもあります。
長期間の返済となる住宅ローンでは「安定性」がもっとも評価され、
公務員や正社員は信頼度が高くなります。

一方で、契約社員や派遣社員、パートなどの場合、審査が厳しくなりがちです。
収入が不安定の場合が多い自営業者も同様で、一般的には過去3年間の収入と、
個人だけでなく会社の損益状況も調査されます。

生命保険

住宅ローンを借りる際には、団体信用生命保険への加入が必須となっています。
借りている人が万が一なくなってしまった場合、返済を建て替えてくれる保険です。

保険である以上、団体信用生命保険加入への審査もあり、健康上の問題などで加入が拒否されてしまうと、
住宅ローンの借り入れもできなくなってしまうこともあります。

※一部の銀行では団体信用生命保険の加入が不要の場合もあります(フラット35)。
団体信用生命保険が不要な銀行ARUHI

返済能力の情報

返済負担率

返済負担率ときくとなにやら難しい話だなと身構える人も多いですが、
簡単に言えば、毎月いくらまでなら返済できるか?を年収ベースで計算したものです。

一般的には30%前後、高いところであれば40%を基準としている銀行もあります。
もし年収500万円であれば、
500万÷12ヶ月x30%=125,000円

つまり、年収500万円の人であれば毎月125,000円までなら払えるだろうと銀行は判断するのです。

年齢

何千万円という大金を借りる住宅ローンは数十年という長期間の返済が続きます。
借り換えを除けば、住宅ローンの借入期間はほとんどの場合30年~35年となっています。

高齢になれば返済能力に疑問がつくため、何歳までに返済を完了するという規定があります。
一般的には「75歳」と「80歳」の2つに分かれており、つまり35年ローンを組むのであれば逆算して40歳までにローン返済を始めないといけません。

物件に関する情報

もし返済がどうしてもできなくなった場合、土地と住宅を担保として返済します。

担保評価 ~新築~

新築の場合は、基本的に物件価格や諸費用を含めた全額が担保評価となります。

しかし、立地や建物の評価が、近隣の取引事例と比べて低い場合、
専門家によってあらためて担保評価額を計算されることがあります。

もし担保評価額が低くなってしまった場合、差額を自己資金で準備しなければなりません。

担保評価 ~中古~

中古物件の場合は金融機関によって担保価格を再計算されます。
基本的にこの担保価格までしか融資を受けられないため、低い評価を受けた場合は、
借り入れ希望額に届かないこともあります。

借り換えの場合も中古物件として扱われますが、
融資額は担保額の200%~300%までと、柔軟な基準をとっている銀行が多いです。

その2 銀行の相性・特徴を把握すべし

それでは具体的に銀行がどのような審査基準を設けているのか
表にして比較してみましょう。

般的な目安として、勤続年数は3年以上・年収は300万円~400万円以上・団信保険料に加入できる健康状態というのがいわれています。
しかし銀行によって審査で重視しているポイントが違うので、
より通りやすい銀行を選ぶのも審査を通すコツです。

銀行 審査基準 審査期間
住信SBIネット銀行 団信0円
契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい
勤務期間3ヶ月以上
1ヶ月~1ヶ月半
人気のため時期によって審査に時間がかかる場合も
新生銀行  就業2年以上
前年度年収300万円以上の正社員または契約社員
自営業の場合は、業歴2年以上かつ2年平均300万円以上の所得
1ヶ月
ソニー銀行 団信0円
契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい
前年度年収400万円以上
1ヶ月
楽天銀行 契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい
勤続年数規定なし
年収100万円~
1ヶ月
ARUHI 契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい
勤続年数規定なし
 10日~1ヶ月
とにかく審査が早い

このように銀行によって審査の基準はまちまちです。
年収400万円以上が求められる銀行もあれば、年収100万円からでも融資を受けられる銀行もあります。

ネット銀行は、店舗をもたず人件費をカットすることで、通常の銀行よりも低金利で貸し出していますが、
審査の基準も下がっている傾向があります。

例えば一般的な銀行では契約社員や派遣社員などは審査が厳しいことが多いのですが、
雇用形態を問わず融資を受け付けているネット銀行もあります。

また、いわゆる「審査が甘い」といわれる銀行もたしかに存在します。
ARUHIが提供するフラット35はその典型です。

通常の銀行であれば、会社が保有するお金を貸し出し、利子を上乗せした返済を受け取ることで利益を得ています。
もし途中で返済が滞ってしまうと、銀行は大きな赤字となってしまうのです。
そのため厳しい審査基準をクリアした返済能力のある人にのみ貸し出しを行っているのです。

しかしフラット35は国が運営する住宅金融支援機構からお金がでています。
銀行はあくまで仲介しているにすぎず、仮に返済が止まっても、
もともと銀行のお金ではないのでさほど痛手とはならないのです。
銀行にとってリスクの少ないフラット35は、審査も甘くなっているのです。

実際、銀行マンは自分の銀行の審査に通らなかった場合には
「かわりにフラット35の審査を受けてみましょう」
と進めるほど審査に違いがあります。

その3 交渉次第で返済額を変えることもできる

まずは複数の住宅ローンに申込もう

住宅ローンの審査にはとにかく時間がかかります。
一般的には1ヶ月前後ですが、時期によっては1ヶ月半以上またされてしまうこともあります。
1ヶ月半も待った上、審査落ちしてしまっては目もあてられません。

複数の住宅ローンに申し込んでも、契約するまではお金は一切かからないので、大丈夫です。
もし満足できない内容であれば断ってしまえばいいのです。

審査には1ヶ月もかかるのです
ひとつの銀行の審査を受けてダメならまた次の・・・とやっていたらいくら時間があっても足りません。

立地がよくすぐに買い手がつく優良物件であれば、不動産屋はそれほど長く待ってくれません。
審査が遅れて理想の物件を逃してしまうのはもったいないですよね。

こどもの成長も止めることはできません。
都市部では保育園の入園時期が遅れてしまうと、席を見つけるのが大変です。
審査の遅れが購入の遅れに繋がり、引越し時期もずれて・・・
と遅れに遅れてしまうと、こどもを転校させることにもなりかねません。

複数の銀行で審査を受けるのにはさらにメリットがあります。
通常であれば住宅ローンを借りることは人生の中で1回、借り換えしても2回程度でしょう。

「住宅ローンの相場」がわからずに、高いレートで借りてしまう人も少なくないのです。
例えば金利は一般的には低ければ低いほど良いのですが、金利を下げている銀行は、
保険や手数料といった違った形で上乗せしているケースも珍しくないのです。

金利が低いから申込んだけど、返済総額にしてみたら高かったなんてこともよくあります。

複数の銀行で申込みをしておけば、住宅ローンの相場がわかり、
「○○銀行ではこの額で提示されているのですが・・・?」
といった交渉もできるようになるのです。

最後はそのひととなりが見られる

これは実際に凄腕銀行マンが話していたことです。
いろいろな人を審査してきた彼は、第一印象で「この人は落ちるな」というのが分かるそうです。

融資審査時はその人がしっかりと返済をしてくれる人であるかどうか、総合的に判断するので、
ひとつの項目として「外見」「雰囲気」「性格」「口調」なども含まれるそうです。

もし審査のため銀行への来店が必要であれば、スーツを着ていきましょう。
丁寧な字で書かれた書類をきっちりと揃えていけば、銀行も「この人はちゃんと返済してくれるな」と思うでしょう。

一方で、よごれた服装で、殴り書きの書類を持っていえば、
融資額を減らした方がいいかも・・・と思わせてしまうきっかけにもなってしまいます。

住宅ローンの審査は一定の基準があるとはいえ、審査員も人です。
最終的には借りる人がどんな人なのか、が大きく影響してくるのです。

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