審査を通す3つの住宅ローン審査攻略法

マイホームの購入の際に、もっとも難しいのが住宅ローンの審査に通ることです。

数千万円にもなるマイホームをキャッシュで購入できる人はなかなかいませんから、99%の方は住宅ローンを組むことになるでしょう。

マイホーム購入のカギとなる、住宅ローン審査の通り方を紹介していきます!

その1 審査項目を知るべし

あなたは他人にお金を貸したことはありますか?

同僚と飲みに行った帰りのタクシー代が足らずに数百円貸してあげた、友人と行くコンサートの前売りチケットを建て替えた、なんてことはよくあるかもしれません。

でもそれは、親しい仲で後日お金を返してもらえるという確信があるからこそ、お金を貸したり、建て替えたりできるでしょう。

ではその確信の根拠はなんでしょう?

「○○さんは誠実な方なので明日になれば返してもらえる」
「○○君は来週給料日なので建て替えてもきちんと払ってもらえる」

このような「人となり」や「返済能力」の有無が結果的に信頼に繋がっているのです。

銀行もおなじで、住宅ローンの審査では「この人はちゃんと返してくれるのか?」「いくらまでなら返済できる?」といった2つの点をチェックしています。

  • 社会的信用性
  • 安定収入
スポンサーリンク

借りる“人”の情報

「社会的信用性」と一言にいっても、どうやって証明すればよいのか困りますよね。でも、難しく考える必要はありません。

もしあなたがこれまでに、賃貸の契約をしたり、クレジットカードを作ったことがあれば、住宅ローンの審査も同じようなものと思ってください。

仕事はしているのか?クレジットカード支払いの滞納はしていないか?健康か?といった基本的な情報をチェックされます。

これまでの借入歴

その人の「人となり」を測る上で一つの指標となるのが、「支払い履歴」です。過去この人は借りたローンをきちんと返済したか?滞納はしなかったか?といった点です。

具体的には、クレジットカードや携帯電話、車のローン、奨学金などのローン返済です。

お金を貸すローン会社やカード会社、銀行は、支払状況や返済情報を共有しています。A社で滞納履歴がつくと、B社やC社にも知れ渡り、カード発行や住宅ローン審査などに影響します。

例えば、携帯電話の支払を踏み倒したことがある人は、携帯電話の契約ができなくなるばかりか、クレジットカードの作成や車のローン、住宅ローンも組めなくなります。

勤続年数・収入

「収入」は一番わかりやすい指標でしょう。多ければ多いほど有利になります。

ただし、同じ収入でも雇用形態によって評価がかわるケースもあります。長期間の返済となる住宅ローンでは「安定性」も重視されます。このため、自営業や非正規雇用者は評価が低く、公務員や正社員は信頼度が高くなります。

契約社員や派遣社員、パートなどの場合、審査が厳しくなり、審査に通らなかったり融資額が減る、金利が高めになるといった不利な条件が付く場合もあります。

収入が不安定なケースの多い自営業者や会社経営者は特に審査が厳しく、一般的には過去3年間の収入と、個人だけでなく会社の損益状況も調査されます。

生命保険

住宅ローンを借りる際には、団体信用生命保険への加入が必須となっています。借りている人が万が一なくなってしまった場合、返済を建て替えてくれる保険です。

保険である以上、団体信用生命保険加入への審査もあり、健康上の問題などで加入が拒否されてしまうと、住宅ローンの借り入れもできなくなってしまうこともあります。

※一部の銀行では団体信用生命保険の加入が不要の場合もあります(フラット35)。
団体信用生命保険が不要な銀行ARUHI

返済能力の情報

お金を借りる上で、やはり重要となるのが返済能力です。ここでは、「収入額」と「安定性」をチェックされます。

ここで注目したい点は、単純に年収が高ければ良いというわけではないところです。例えば、年収400万円ほどでも30歳と若ければ、長期返済も可能ですので多めに融資が得られます。

  • 年収
  • 年齢

返済負担率

返済負担率ときくとなにやら難しい話だなと身構える人も多いですが、簡単に言えば、毎月いくらまでなら返済できるか?を年収ベースで計算したものです。

一般的には30%前後、高いところであれば40%を基準としている銀行もあります。

500万÷12ヶ月x30%=125,000円

つまり、年収500万円の人であれば毎月125,000円までなら払えるだろうと銀行は判断するのです。

年収 手取り年収
300万円 240万円
400万円 320万円
500万円 400万円
600万円 470万円
800万円 600万円
1000万円 730万円

ただし、一般的には手取り年収の25%以内が健全であると言われています。これからこどもの成長とともに出費が増え、教育費の積立もしなければなりません。また、マイホームのメンテナンス費なども考えると、住宅費はできるだけ抑えたいです。

年収500万円の方の手取りは、年400万円ほどです。住宅ローンの返済額を25%以内に抑えると、年間100万円までとなります。毎月支払いでは、8万円程度が望ましいです。

年齢

何千万円という大金を借りる住宅ローンは数十年という長期間の返済が続きます。30年以上の長期返済を組む方も少なくありません。

そこで重要となるのが、借入時の年齢です。

一般的に、仕事を定年退職するのは60歳~65歳です。つまり、30年ローンを組むのであれば逆算すると30歳~35歳までに住宅ローンを組まなければなりません。

銀行の規定では、最大「75歳」もしくは「80歳」まで借りることができます。ただし、仕事を退職した後の収入の目処が立たなければ、家計を圧迫してしまうことになりますので、慎重に返済計画を立ててください。

物件に関する情報

もし返済がどうしてもできなくなった場合、土地と住宅を担保として返済します。土地や物件を売却し、住宅ローンの返済に充てることになります。

最悪のケースも想定しておくことが、何千万円というローンを組む責任のひとつでもあるでしょう。

担保評価 ~新築~

新築の場合は、基本的に物件価格や諸費用を含めた全額が担保評価となります。

ただし、購入額=評価額とはなりませんのでご注意ください。住宅の販売価格には、建築費や人件費などに加えて、当然ですが販売会社の利益も含まれています。

新築の物件でも、物件価格は2/3ほどしかないと考えましょう。3000万円の新築物件であれば、評価額は2000万円ほどです。

立地や建物の評価が、近隣の取引事例と比べて低い場合、専門家によってあらためて担保評価額を計算されることがあります。

もし担保評価額が低くなってしまった場合、差額を自己資金で準備しなければなりません。

担保評価 ~中古~

中古物件の場合は金融機関によって担保価格を再計算されます。

基本的にこの担保価格までしか融資を受けられないため、低い評価を受けた場合は、借り入れ希望額に届かないこともあります。

借り換えの場合も中古物件として扱われますが、融資額は担保額の200%~300%までと、柔軟な基準をとっている銀行が多いです。

その2 銀行の相性・特徴を把握すべし

それでは具体的に銀行がどのような審査基準を設けているのか表にして比較してみましょう。

般的な目安として、勤続年数は3年以上・年収は300~400万円以上・団信保険料に加入できる健康状態というのがいわれています。しかし銀行によって審査で重視しているポイントが違うので、より通りやすい銀行を選ぶのも審査を通すコツです。

銀行 審査基準 審査期間
住信SBIネット銀行 ・契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい
・勤務期間3年以上
1ヶ月~1ヶ月半
人気のため2~3月は時間がかかる
新生銀行 ・就業2年以上
・前年度年収300万円以上の正社員または契約社員
・自営業の場合は、業歴2年以上かつ2年平均300万円以上の所得
1ヶ月
ソニー銀行 ・やや審査が厳しい
・前年度年収400万円以上
1ヶ月
楽天銀行 ・契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい
・勤続年数規定なし
・年収100万円~
1ヶ月
ARUHI ・契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい
・勤続年数規定なし
 10日~1ヶ月
とにかく審査が早い

このように銀行によって審査の基準はまちまちです。

年収400万円以上が求められる銀行もあれば、年収100万円からでも融資を受けられる銀行もあります。ただし、年収が低いと融資額も下がりますので、希望額に届かない可能性も高まります。

ネット銀行は、店舗をもたず人件費をカットすることで、通常の銀行よりも低金利で貸し出している上、大手銀行よりも審査基準が低い傾向があります。

例えば、大手銀行では契約社員や派遣社員などは審査になかなか通りません。しかしネット銀行では、雇用形態を問わず積極的に融資を行っています。

審査の甘い住宅ローン

いわゆる「審査が甘い」といわれる銀行はたしかに存在します。ARUHIが提供するフラット35はその典型です。

通常の銀行であれば、会社が保有するお金を貸し出し、利子を上乗せした返済を受け取ることで利益を得ています。

もし途中で返済が滞ってしまうと、銀行は大きな赤字となってしまうのです。このため、銀行は厳しい審査基準をクリアした、返済能力のある人にのみ貸し出しを行っているのです。

しかしフラット35は仕組みが少し違います。フラット35は、国が主導で運営しており、住宅金融支援機構からお金がでています。

銀行はあくまで窓口業務を担当しているだけなので、仮に返済が止まってしまっても、もともと銀行のお金ではないのでさほど痛手とはならないのです。

銀行にとってフラット35はリスクがなく、貸せば貸すほど利益がでる美味しい商品なのです。このため、フラット35は審査も甘く、借りやすい住宅ローンとなっているのです。

実際、銀行マンは自分の銀行の審査に通らなかった場合には「かわりにフラット35の審査を受けてみましょう」と進めるほど審査に違いがあります。

その3 交渉次第で返済額を変えることもできる

住宅ローンの審査というとなにやらお硬いイメージが持たれがちですが、画面の向こう側には必ず生身の人がいます。

住宅ローンの申し込みや手続きの際に疑問を持つことがあれば、しっかりと相談してください。また、積極的に交渉していく姿勢も大切です。

数千万円という大きな金額を取り扱う住宅ローンですから、端数でも無視できない金額になります。例えば、手数料が310万円でしたら、端数をオマケして!と言ってみましょう。10万円もお得になりますよ!

審査落ちに備える

住宅ローンの審査にはとにかく時間がかかります。審査に落ちてしまう可能性も考慮し、あらかじめ複数の住宅ローンに申し込んでおきましょう。

一般的には1ヶ月前後ですが、新年度を控えた2~3月には手続きが遅れがちになり、1ヶ月半以上またされてしまうこともあります。1ヶ月半も待った上、審査落ちしてしまっては目もあてられません。

ひとつの銀行の審査を受けてダメならまた次の・・・とやっていたらいくら時間があっても足りません。

複数の住宅ローンに申し込んでも、契約するまではお金は一切かからないので、大丈夫です。もし満足できない内容であれば断ってしまえばいいのです。

立地が良く、すぐに買い手がつく優良物件であれば、不動産屋はそれほど長く待ってくれません。審査が遅れて理想の物件を逃してしまうのはもったいないですよね。

こどもの成長も止めることはできません。都市部では保育園の入園時期が遅れてしまうと、席を見つけるのが大変です。審査の遅れが購入の遅れに繋がり、引越し時期もずれて・・・と遅れに遅れてしまうと、こどもを転校させることにもなりかねません。

複数の住宅ローンを比較する

複数の銀行で審査を受けるのにはさらにメリットがあります。通常であれば住宅ローンを借りることは人生の中で1回、借り換えしても2回程度でしょう。

このため、「住宅ローンの相場」がわからずに、高いレートで借りてしまう人も少なくないのです。

例えば金利は一般的には低ければ低いほど良いのですが、金利を下げている銀行は、保険や手数料といった違った形で上乗せしているケースも珍しくないのです。

金利が低いから申込んだけど、返済総額にしてみたら高かったなんてこともよくあります。

複数の銀行で申込みをしておけば、住宅ローンの相場がつかめるようになりますので「○○銀行ではこの額で提示されているのですが・・・?」といった交渉もできるようになるのです。

最後はそのひととなりが見られる

これは実際に、知り合いの銀行マンが話していたことです。

いろいろな人を審査してきた彼は、第一印象で「この人は落ちるな」というのが分かるそうです。

融資審査時はその人がしっかりと返済をしてくれる人であるかどうか、総合的に判断するので、ひとつの項目として「外見」「雰囲気」「性格」「口調」なども含まれるそうです。

もし審査のため銀行への来店が必要であれば、スーツを着ていきましょう。丁寧な字で書かれた書類をきっちりと揃えていけば、銀行も「この人はちゃんと返済してくれるな」と思うでしょう。

一方で、よごれた服装で、殴り書きの書類を持っていえば、融資額を減らした方がいいかも・・・と思わせてしまうきっかけにもなってしまいます。

住宅ローンの審査は一定の基準があるとはいえ、審査員も人です。最終的には借りる人がどんな人なのか、が大きく影響してくるのです。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

rakuten_logo

15~20年 0.98 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

aruhi_logo

15~20年 0.98 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x1.08%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなり、国内のフラット35では最も安く借りれるプランです!

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

sbi_logo

15~20年 0.98 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.52 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

sbi_logo

変動金利 0.477 %
10年固定 0.61 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

住宅ローン人気ランキング

住宅ローン人気ランキング

スポンサーリンク
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

コメントをどうぞ

メールアドレスが公開されることはありません。