審査を通す３つの住宅ローン審査攻略法

マイホームの購入の際に、もっとも難しいのが住宅ローンの審査に通ることです。

数千万円にもなるマイホームをキャッシュで購入できる人はなかなかいませんから、９９％の方は住宅ローンを組むことになるでしょう。

マイホーム購入のカギとなる、住宅ローン審査の通り方を紹介していきます！

その1　審査項目を知るべし

あなたは他人にお金を貸したことはありますか？

同僚と飲みに行った帰りのタクシー代が足らずに数百円貸してあげた、友人と行くコンサートの前売りチケットを建て替えた、なんてことはよくあるかもしれません。

でもそれは、親しい仲で後日お金を返してもらえるという確信があるからこそ、お金を貸したり、建て替えたりできるでしょう。

ではその確信の根拠はなんでしょう？

「○○さんは誠実な方なので明日になれば返してもらえる」
「○○君は来週給料日なので建て替えてもきちんと払ってもらえる」

このような「人となり」や「返済能力」の有無が結果的に信頼に繋がっているのです。

銀行もおなじで、住宅ローンの審査では「この人はちゃんと返してくれるのか？」「いくらまでなら返済できる？」といった２つの点をチェックしています。

• 社会的信用性
• 安定収入

借りる“人”の情報

「社会的信用性」と一言にいっても、どうやって証明すればよいのか困りますよね。でも、難しく考える必要はありません。

もしあなたがこれまでに、賃貸の契約をしたり、クレジットカードを作ったことがあれば、住宅ローンの審査も同じようなものと思ってください。

仕事はしているのか？クレジットカード支払いの滞納はしていないか？健康か？といった基本的な情報をチェックされます。

これまでの借入歴

その人の「人となり」を測る上で一つの指標となるのが、「支払い履歴」です。過去この人は借りたローンをきちんと返済したか？滞納はしなかったか？といった点です。

具体的には、クレジットカードや携帯電話、車のローン、奨学金などのローン返済です。

お金を貸すローン会社やカード会社、銀行は、支払状況や返済情報を共有しています。A社で滞納履歴がつくと、B社やC社にも知れ渡り、カード発行や住宅ローン審査などに影響します。

例えば、携帯電話の支払を踏み倒したことがある人は、携帯電話の契約ができなくなるばかりか、クレジットカードの作成や車のローン、住宅ローンも組めなくなります。

勤続年数・収入

「収入」は一番わかりやすい指標でしょう。多ければ多いほど有利になります。

ただし、同じ収入でも雇用形態によって評価がかわるケースもあります。長期間の返済となる住宅ローンでは「安定性」も重視されます。このため、自営業や非正規雇用者は評価が低く、公務員や正社員は信頼度が高くなります。

契約社員や派遣社員、パートなどの場合、審査が厳しくなり、審査に通らなかったり融資額が減る、金利が高めになるといった不利な条件が付く場合もあります。

収入が不安定なケースの多い自営業者や会社経営者は特に審査が厳しく、一般的には過去3年間の収入と、個人だけでなく会社の損益状況も調査されます。

生命保険

住宅ローンを借りる際には、団体信用生命保険への加入が必須となっています。借りている人が万が一なくなってしまった場合、返済を建て替えてくれる保険です。

保険である以上、団体信用生命保険加入への審査もあり、健康上の問題などで加入が拒否されてしまうと、住宅ローンの借り入れもできなくなってしまうこともあります。

※一部の銀行では団体信用生命保険の加入が不要の場合もあります（フラット35）。
団体信用生命保険が不要な銀行ARUHI

返済能力の情報

お金を借りる上で、やはり重要となるのが返済能力です。ここでは、「収入額」と「安定性」をチェックされます。

ここで注目したい点は、単純に年収が高ければ良いというわけではないところです。例えば、年収400万円ほどでも30歳と若ければ、長期返済も可能ですので多めに融資が得られます。

• 年収
• 年齢

返済負担率

返済負担率ときくとなにやら難しい話だなと身構える人も多いですが、簡単に言えば、毎月いくらまでなら返済できるか？を年収ベースで計算したものです。

一般的には30%前後、高いところであれば40%を基準としている銀行もあります。

500万÷12ヶ月x30%＝125,000円

つまり、年収500万円の人であれば毎月125,000円までなら払えるだろうと銀行は判断するのです。

年収	手取り年収
300万円	240万円
400万円	320万円
500万円	400万円
600万円	470万円
800万円	600万円
1000万円	730万円

ただし、一般的には手取り年収の25％以内が健全であると言われています。これからこどもの成長とともに出費が増え、教育費の積立もしなければなりません。また、マイホームのメンテナンス費なども考えると、住宅費はできるだけ抑えたいです。

年収500万円の方の手取りは、年400万円ほどです。住宅ローンの返済額を25％以内に抑えると、年間100万円までとなります。毎月支払いでは、8万円程度が望ましいです。

年齢

何千万円という大金を借りる住宅ローンは数十年という長期間の返済が続きます。30年以上の長期返済を組む方も少なくありません。

そこで重要となるのが、借入時の年齢です。

一般的に、仕事を定年退職するのは60歳～65歳です。つまり、30年ローンを組むのであれば逆算すると30歳～35歳までに住宅ローンを組まなければなりません。

銀行の規定では、最大「75歳」もしくは「80歳」まで借りることができます。ただし、仕事を退職した後の収入の目処が立たなければ、家計を圧迫してしまうことになりますので、慎重に返済計画を立ててください。

物件に関する情報

もし返済がどうしてもできなくなった場合、土地と住宅を担保として返済します。土地や物件を売却し、住宅ローンの返済に充てることになります。

最悪のケースも想定しておくことが、何千万円というローンを組む責任のひとつでもあるでしょう。

担保評価　～新築～

新築の場合は、基本的に物件価格や諸費用を含めた全額が担保評価となります。

ただし、購入額＝評価額とはなりませんのでご注意ください。住宅の販売価格には、建築費や人件費などに加えて、当然ですが販売会社の利益も含まれています。

新築の物件でも、物件価格は2/3ほどしかないと考えましょう。3000万円の新築物件であれば、評価額は2000万円ほどです。

立地や建物の評価が、近隣の取引事例と比べて低い場合、専門家によってあらためて担保評価額を計算されることがあります。

もし担保評価額が低くなってしまった場合、差額を自己資金で準備しなければなりません。

担保評価　～中古～

中古物件の場合は金融機関によって担保価格を再計算されます。

基本的にこの担保価格までしか融資を受けられないため、低い評価を受けた場合は、借り入れ希望額に届かないこともあります。

借り換えの場合も中古物件として扱われますが、融資額は担保額の200%～300%までと、柔軟な基準をとっている銀行が多いです。

その2　銀行の相性・特徴を把握すべし

それでは具体的に銀行がどのような審査基準を設けているのか表にして比較してみましょう。

般的な目安として、勤続年数は3年以上・年収は300~400万円以上・団信保険料に加入できる健康状態というのがいわれています。しかし銀行によって審査で重視しているポイントが違うので、より通りやすい銀行を選ぶのも審査を通すコツです。

銀行	審査基準	審査期間
住信SBIネット銀行	・契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい ・勤務期間3年以上	1ヶ月～1ヶ月半 人気のため2~3月は時間がかかる
新生銀行	・就業2年以上 ・前年度年収300万円以上の正社員または契約社員 ・自営業の場合は、業歴2年以上かつ2年平均300万円以上の所得	1ヶ月
ソニー銀行	・やや審査が厳しい ・前年度年収400万円以上	1ヶ月
楽天銀行	・契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい ・勤続年数規定なし ・年収100万円～	1ヶ月
ARUHI	・契約社員、派遣社員、自営業でも通りやすい ・勤続年数規定なし	10日～1ヶ月 とにかく審査が早い

このように銀行によって審査の基準はまちまちです。

年収400万円以上が求められる銀行もあれば、年収100万円からでも融資を受けられる銀行もあります。ただし、年収が低いと融資額も下がりますので、希望額に届かない可能性も高まります。

ネット銀行は、店舗をもたず人件費をカットすることで、通常の銀行よりも低金利で貸し出している上、大手銀行よりも審査基準が低い傾向があります。

例えば、大手銀行では契約社員や派遣社員などは審査になかなか通りません。しかしネット銀行では、雇用形態を問わず積極的に融資を行っています。

審査の甘い住宅ローン

いわゆる「審査が甘い」といわれる銀行はたしかに存在します。ARUHIが提供するフラット35はその典型です。

通常の銀行であれば、会社が保有するお金を貸し出し、利子を上乗せした返済を受け取ることで利益を得ています。

もし途中で返済が滞ってしまうと、銀行は大きな赤字となってしまうのです。このため、銀行は厳しい審査基準をクリアした、返済能力のある人にのみ貸し出しを行っているのです。

しかしフラット35は仕組みが少し違います。フラット35は、国が主導で運営しており、住宅金融支援機構からお金がでています。

銀行はあくまで窓口業務を担当しているだけなので、仮に返済が止まってしまっても、もともと銀行のお金ではないのでさほど痛手とはならないのです。

銀行にとってフラット35はリスクがなく、貸せば貸すほど利益がでる美味しい商品なのです。このため、フラット35は審査も甘く、借りやすい住宅ローンとなっているのです。

実際、銀行マンは自分の銀行の審査に通らなかった場合には「かわりにフラット35の審査を受けてみましょう」と進めるほど審査に違いがあります。

その3　交渉次第で返済額を変えることもできる

住宅ローンの審査というとなにやらお硬いイメージが持たれがちですが、画面の向こう側には必ず生身の人がいます。

住宅ローンの申し込みや手続きの際に疑問を持つことがあれば、しっかりと相談してください。また、積極的に交渉していく姿勢も大切です。

数千万円という大きな金額を取り扱う住宅ローンですから、端数でも無視できない金額になります。例えば、手数料が310万円でしたら、端数をオマケして！と言ってみましょう。10万円もお得になりますよ！

審査落ちに備える

住宅ローンの審査にはとにかく時間がかかります。審査に落ちてしまう可能性も考慮し、あらかじめ複数の住宅ローンに申し込んでおきましょう。

一般的には1ヶ月前後ですが、新年度を控えた２～３月には手続きが遅れがちになり、1ヶ月半以上またされてしまうこともあります。1ヶ月半も待った上、審査落ちしてしまっては目もあてられません。

ひとつの銀行の審査を受けてダメならまた次の･･･とやっていたらいくら時間があっても足りません。

複数の住宅ローンに申し込んでも、契約するまではお金は一切かからないので、大丈夫です。もし満足できない内容であれば断ってしまえばいいのです。

立地が良く、すぐに買い手がつく優良物件であれば、不動産屋はそれほど長く待ってくれません。審査が遅れて理想の物件を逃してしまうのはもったいないですよね。

こどもの成長も止めることはできません。都市部では保育園の入園時期が遅れてしまうと、席を見つけるのが大変です。審査の遅れが購入の遅れに繋がり、引越し時期もずれて･･･と遅れに遅れてしまうと、こどもを転校させることにもなりかねません。

複数の住宅ローンを比較する

複数の銀行で審査を受けるのにはさらにメリットがあります。通常であれば住宅ローンを借りることは人生の中で1回、借り換えしても2回程度でしょう。

このため、「住宅ローンの相場」がわからずに、高いレートで借りてしまう人も少なくないのです。

例えば金利は一般的には低ければ低いほど良いのですが、金利を下げている銀行は、保険や手数料といった違った形で上乗せしているケースも珍しくないのです。

金利が低いから申込んだけど、返済総額にしてみたら高かったなんてこともよくあります。

複数の銀行で申込みをしておけば、住宅ローンの相場がつかめるようになりますので「○○銀行ではこの額で提示されているのですが･･･？」といった交渉もできるようになるのです。

最後はそのひととなりが見られる

これは実際に、知り合いの銀行マンが話していたことです。

いろいろな人を審査してきた彼は、第一印象で「この人は落ちるな」というのが分かるそうです。

融資審査時はその人がしっかりと返済をしてくれる人であるかどうか、総合的に判断するので、ひとつの項目として「外見」「雰囲気」「性格」「口調」なども含まれるそうです。

もし審査のため銀行への来店が必要であれば、スーツを着ていきましょう。丁寧な字で書かれた書類をきっちりと揃えていけば、銀行も「この人はちゃんと返済してくれるな」と思うでしょう。

一方で、よごれた服装で、殴り書きの書類を持っていえば、融資額を減らした方がいいかも･･･と思わせてしまうきっかけにもなってしまいます。

住宅ローンの審査は一定の基準があるとはいえ、審査員も人です。最終的には借りる人がどんな人なのか、が大きく影響してくるのです。