住宅ローン審査とは?9つの審査項目を必ずチェック!

マイホームを手に入れるための最大の難関は、住宅ローンの審査です。

何千万円というお金をキャッシュで支払える方はそうそういませんから、99%の方は住宅ローンを借りることになります。住宅ローンを借りる際には、賃貸契約やクレジットカードの申し込みのように、審査に通過する必要があります。

今回は、住宅ローン審査で問われる9つの項目を紹介・解説していきます。この一覧を全てクリアできるようしっかり準備し、住宅ローン審査に臨んでください

融資条件

住宅ローンは、誰でも借りれるというわけではありません。また、必ずしも望んだ金額を貸してもらえるわけではない、ということを理解しておきましょう。

未成年ではローンを借りれませんし、高齢で長く働けない方はあまり多く借りることはできません。また、年収に対してどれくらいまで貸してもらえるのか、というガイドラインもあります。

まずは4つの「融資条件」を確認してください。

  • 住宅ローンの利用目的
  • 年齢
  • 借り入れ限度額
  • 年収負担率
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住宅ローンの利用目的

  • 自宅の購入のみ利用可
  • 家族・知人の代理で借りることはできない
  • 不動産投資には利用不可
  • セカンドハウスには利用不可
  • 住宅ローンの重複はできない
  • 他の目的に利用することはできない

住宅ローンの利用目的は、「契約者が住むための物件の購入」のみに制限されています。

賃貸として貸し出すための物件の購入(不動産投資)や、他の利用を目的に住宅ローンを借りることはできません。住宅ローンを借りたお金で、旅行に行ったり宝石を買ったりといったことはできません。

そんなこと当たり前だ!と思う方も多いでしょう。でも、このように利用目的が決められているのは理由があります。

金利
住宅ローン 0.5%~2.5%
不動産投資ローン 2.5%~9.0%
クレジットカード 10%~15%
キャッシングローン 5%~18%

住宅ローンの借り入れ金利は、他のローンと比較すると非常に安価に設定されています。

住宅ローンは変動金利の最も低いもので0.5%を切ります。また固定金利でも、最大35年の長期ローンが1.5%程度で借りれるフラット35というプランもあります。

一方で、クレジットカードやキャッシングローンなどは、なんと18%という非常に高い金利になっています!

これだけ安い住宅ローンですから、こっそりと他の目的に利用しようとする人もいるのです。特に、家賃収入などを目的とした不動産投資のために、住宅ローンを利用しようとするケースが多いです。

また、家族や知人の代わりに住宅ローンを組むことはできません。例えば、両親が住むための家を購入するために、こどもが代わりに住宅ローンを契約することは、規約違反になります。あくまで、契約者本人が住むことが求められます。

2世帯住宅であれば、契約者の住まいになりますので、住宅ローンは利用できます。

2件目の家となるセカンドハウスも、住宅ローンの利用対象外です。既に住宅ローンを借りており、2つめの住宅ローンを組むことはできません。ただし、すでに住宅ローンの返済が終わっており、新居として住むためにもう1件購入するという場合は、再度住宅ローンを組むことはできます。

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年齢

  • 満20歳以上
  • 完済時の年齢が76歳未満
  • 高齢者は融資額が制限されることもある

住宅ローンの審査では、契約者の年齢もチェックされます。原則として、満20歳以上かつ完済時の年齢が76歳未満(プランにより81歳未満)となっています。

住宅ローン審査では、この人はきちんと返済できるのか?、という視点で審査されます。

76歳未満まで借りられるという規定はありますが、原則として、一般的に仕事を退職する60~65歳までに返済が終わるように返済スケジュールを立てます。収入が大きく減る65歳以上では、住宅ローンの返済に不安が残りますので、それ以前までに返し切ることが理想です。

30歳でローンを組む人は、35年の長期ローンを組むこともできます。しかし、40歳で申し込む方は、25年以内に返済できるプランを立てるように求められます。もし期間内に返済できないのであれば、融資額が減ってしまうこともあります。

65歳までに返しきれないのであれば、審査に通しませんと言われるケースもあります。

ただし例外として、高齢になっても安定した収入が確保できることを説明できれば、最大75歳まで住宅ローンの返済期間を伸ばすこともできます。

借り入れ限度額

  • 物件価格の90%が融資限度
  • 10%は自己資金で支払う
  • 100%融資もあるが割高

住宅ローンは原則として、物件価格の90%までしか借りることはできません。残りの10%は、自己資金で支払える様に準備しておかなければなりません。

3000万円の物件であれば、最低でも300万円は頭金として貯金しておかなければなりません。住宅ローンでは2700万円までしか借りることはできません。

これは、少なくとも10%ほどの貯金がある人でなければ、信用に足らないと判断されるからです。貯金ができないタイプの人は、ローンの返済もきちんとできないだろう、と見なされてしまいます。

何千万円という大金を個人に貸し出す住宅ローンは、銀行にとってもリスクのある商品なのです。もしあなたが、貯金が少しもできない友人に頼まれても、お金を貸したいとは思いませんよね。

しっかりお金の管理ができることを証明するという意味でも、物件価格の10%以上の自己資金を確保しておいてください。

銀行によっては、物件価格の100%まで住宅ローンを借りられるプランも存在しています。ただし、このプランは通常よりも金利が高くなってしまうので、ご注意ください。

年収負担率

年収400万円未満 30%以下
年収400万円以上 35%以下

住宅ローンは、年収400万円未満の方は30%以下、年収400万円以上の方は35%以下という規定があります。銀行によって規定の差は少しありますが、この値から大きくは違わないでしょう。

この貸出可能額は、現在保有しているローンを含めて計算されます。

例えば、年収600万円の方であれば、年間210万円まで返済可能と判断されます。1ヶ月あたり17.5万円です。

しかし、ここから現在保有しているローン分が差し引かれます。奨学金の返済が毎月4万円、車のローンが5万円あるとすると、9万円引かれて毎月8.5万円が住宅ローンに割り当てられる限度額になります。

ローンの残額ではなく、年間の負担額をもとに計算されます。返済期間が短いものや残ローンが少ないものは、繰り上げ返済をすることで住宅ローンの借入額を引き上げることができます。

ただしこの貸出可能額は、あくまで銀行が定める規定上の最高額です。貸してもらえる金額と、借りても良い金額はイコールではありません。

年収 手取り年収
300万円 240万円
400万円 320万円
500万円 400万円
600万円 470万円
800万円 600万円
1000万円 730万円

一般的に、住宅ローンの返済額は手取り年収の25%までと言われます。

手取り年収は実際には、扶養家族の人数や地域によっても変動します。この数値はあくまでめ参考程度に考えてください。

年収600万円の方は、税金などを差し引かれた手取り年収は470万円ほどです。住宅ローンの返済額を25%以内におさめると、1年あたり117万円までが住宅費に利用できるお金ということになります。

1ヶ月あたりでは、9.8万円ほどの返済額になるようにローンを組みます。1.5%、30年返済と仮定すると、2800万円まで借りることができます。

人物審査

続いては、個々で大きく条件が異なる「人物審査」について紹介していきます。人物審査では、必ずしも決まった答えというのはありません。

例えば、年収が足らないからといって即座に審査に落ちるわけではありません。融資額を減らしたり、返済期間を伸ばすなどの条件変更によって対応することができます。また、夫婦共働きの家庭であれば、2人で契約するペアローンという仕組みもあります。

住宅ローンの審査で非常に重要となる5つの項目を解説していきます。

  • 雇用形態
  • 勤続年数
  • 年収
  • 信用情報
  • 健康状態

雇用形態

住宅ローンの審査の中でも、1番重要な項目が「雇用形態」です。雇用形態は、収入の安定性の指標になっています。

住宅ローンの審査員は、「この人は確実に返済ができるのか?」という視点でチェックしています。このため、収入の安定性は非常に重要なポイントとなります。

雇用形態 信用性
公務員 非常に高い
正社員 高い
派遣・契約社員 やや低い
自営業・経営者 低い
パート・アルバイト 非常に低い
無職 無し

リストラや経営不振などで職を失うことの無い、公務員は最も信用性の高い職業です。また、正社員として働く会社員も信用評価は高いです。

一方で雇用形態が不安定とされる、派遣社員や契約社員は、信用評価がやや低くなっています。勤続年数や過去の収入履歴などで、収入の安定性を説明できるように準備しておきましょう。

収入に波のある自営業や会社経営者、役員などは、厳しい審査が行われます。過去3年の収入状況に加えて、会社の収益推移を厳重にチェックされます。収入の多い経営者や役員であっても、信用性という意味では会社員より厳しい目で見られています。

パート・アルバイトの方、また現在職に就いていないという方は、住宅ローン審査に通ることは難しいでしょう。やはり大金を貸し出す住宅ローンの審査は、しっかりとした基盤を持たなければ通過することは難しいです。

雇用形態の審査では、職種や会社規模などによっても評価が変わります。

弁護士や税理士、医師などの専門職の方は高い信用性を得られます。また、中小企業よりも銀行や上場企業などは評価が高くなる傾向があります。特殊な技術を持つ方や、規模の大きな会社は安定性が高いと認められます。

勤続年数

  • 勤続3年以上が望ましい
  • 勤続3年未満は審査に不利
  • 勤続年数が長いほど評価が高い

勤続年数の長さは、収入の安定性として評価されます。勤続年数が長いほど評価は高くなります。現在の勤め先での勤続年数がチェックされますので、過去の会社での勤務年数を合算することはできません。

住宅ローンの審査を受ける際には、勤続3年以上あることが望ましいとされます。転職直後や、派遣・出向社員、独身女性は審査が厳しい傾向にあります。

勤続年数が短い方は、すぐにまた仕事を辞めてしまうかもしれません。今は収入が高くても、転職によってお給料が変わってしまうかもしれません。仕事を辞めたり収入が減ってしまうと、住宅ローンの返済が滞ってしまう原因にもなりかねません。

派遣や出向社員の方は、契約やプロジェクトの終了とともに仕事が無くなってしまう可能性があります。こちらもやはり収入の安定性という意味で評価が下がります。

また独身女性の場合は、結婚や出産などで退社・休職となる可能性があるため、審査が厳しくなる可能性があります。もちろん、これまでの勤続年数や今後のキャリアプランなどをしっかり説明すれば、性別によって審査に落とされるというわけではありませんのでご安心ください。

ただし、キャリアアップ転職や、転職による収入増を説明できれば、住宅ローンの審査にはむしろプラスになることもあります。勤務年数が短い方は、審査の前に転職理由などをまとめておきましょう。

年収

各銀行では、住宅ローンの申し込み条件の中に、最低年収が目安として記載されています。しかし、その数値はあくまで最低限であり、年収が低ければ融資額も下がってしまいます。

年収100万円以上から貸します、と規定のある銀行もありますが、金利1.5%、30年ローンでも720万円までしか借りれません。家を買うための資金としては不十分ですので、年収100万円で家を買うというのは現実的ではありません。

年収 限度額 手取り年収25%
300万円 2173万円  1448万円
400万円 3380万円  1929万円
500万円 4225万円  2413万円
600万円 5070万円  2839万円
800万円 6760万円  3621万円

【金利】1.5%
【期間】30年ローン

前項でも少し触れましたが、住宅ローンの借入額は、手取り年収の25%以内に抑えましょう。限度額の目一杯まで借りてしまうと、返済負担が重く家計が苦しくなってしまいます。

マイホームの購入後は住宅ローンの返済だけではなく、固定資産税の支払いや、修繕費の積立も必要となります。マンションであれば管理費や駐車場代などは月払いとなっていることが多いです。

住宅ローンの支払いに加えて、2~3万円ほどの住宅費がかかると想定しておきましょう。

上記の「手取り年収25%」という項目を目安に、自分の年収と照らし合わせ、いくらまでなら借りられるのか検討してください。この金額以内であれば、住宅ローンの審査に通過することができるでしょう。

年収に対して希望金額が多すぎる場合、頭金を増やしたり、返済期間を伸ばすように求められます。場合によっては、金利を引き上げられてしまうこともあるので注意してください。

信用情報

携帯電話のクレジット契約件数と滞納率の推移

過去にローンやクレジット払いの滞納や未払いがあると、住宅ローンの審査を通過することができません。

滞納・未納履歴は、JICC(日本信用情報機関)に情報が登録されます。JCCとは、ローンやクレジットの支払状況の監視機関であり、滞納頻度が高い人の情報を蓄積しています。滞納履歴がある方はここでブラックリストに入れられてしまいます。

ブラックリスト(滞納)は一般的に契約返済日より61日以上または、3ヶ月以上支払が遅延しているとマークされてしまいます。

また、ブラックリストは契約期間中および支払終了後5年後です。たとえばスマホを2年間の分割払いで契約した場合、スマホの分割払いの支払が終わる約2年と、契約後5年間はブラック状態が続きます。この期間内は、住宅ローンの審査には通りません。

最近はスマホへの乗り換えユーザーで、支払をクレジットカード契約にする人が増えています。平成22年12月ではクレジット契約は4000万件でしたが、4年後の平成26年9月には1億1000万円を超えています。それにともない携帯電話の滞納者数も増え、92万件であったのが、336万件と4倍近くに増加しています。

後払い方式のクレジットカードでは、ついついお買い物が多くなってしまい、支払いが追いつかずに滞納してしまうケースが増えているのです。

住宅ローンの審査では、クレジットカードの枚数もチェックされます。

クレジットカードの枚数が多い場合、全てのカードの利用限度額の上限まで買い物をする可能性があると見られ、借入金額を減らされることもあります。

銀行によっては、キャッシングローンを利用していなくても、一定割合を借り入れしているとみなされ、審査のハードルを上げる原因にもなります。もちろんキャッシングローン枠もカード枚数が増えるごとに倍増していくため、審査の減点ポイントとして注意しましょう。

健康状態

  • 3ヶ月以内の治療歴・投薬歴
  • 直近3年以内の手術歴、2週間以上にわたる治療歴・投薬歴
  • 現在の身体状況(身体的障がいなど)

健康は財産ですね。住宅ローン申込みの際に審査として健康チェックを受けます。

これらの審査にひっかかると、借り入れ額の減額の要因となったり、審査に通らない場合もあります。また、一般的に住宅ローンの借り入れには団信の加入をもとめられるため、健康に不安がある場合、高額な団信を利用しなくてはならなくなる可能性があります。

住宅ローンにも相性がある

全項では住宅ローンの審査でチェックされやすいポイントをピックアップしましたが、すべての項目がチェックされるというわけではなく、借り入れ額やプランによっては審査の厳しさは上下します。

もちろん審査に通りやすくするにはこれらのポイントをクリアしていた方が良いですが、”上手に立ち回る”技を身に着けるのも大切です。

前述したクレジットカードの滞納についても、契約期間+5年が過ぎればブラックリストから外されます。大学生のころに携帯電話料金を滞納していたとしても、その後きちんと支払を続けていれば家がほしくなる30歳ごろには、チェックの対象外となります。

また、住宅ローンを借りる際には、納税証明書の提出が求められます。サラリーマンか、自営業かなどで審査基準も変わりますが、一般的には直近3年分が審査対象です。審査基準がひくい銀行であれば、4年以上昔のことはチェックされないこともあります。

審査の厳しい銀行ですと、年金納付状況もチェック対象になる場合があります。しかし、クレジットカードやローンなどの借り入れや返済状況などが登録される信用情報機関と違い、年金、電話代、光熱費は債務ではないため、審査の対象とならない銀行もあります。

このように審査の基準が低いと言われる銀行を選ぶのもポイントです。また、銀行の審査には相性があります。「○○銀行では門前払いされてしまったが、△△銀行では満額で貸してくれた」なんてことはよくあることです。

借り入れ時の年齢・健康チェックで減点され、高額なワイド団信の加入を進められた場合、団信の不要なフラット35で借入し、健康保険は別で入会してしまったほうがはるかに安くなることもあります。

住宅ローンの借り入れはスムーズにいかないことも多いので、まずは複数の銀行に申込みしておき、担当者の話を聞きながら、より最適なプランを検討することをおすすめします。

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