住宅ローン審査を通るための6つのポイント

住宅ローン審査の基準って何?

敵を知り己を知れば百戦殆からず

大学時代に先輩からマル秘と印を押された、ぶあつい一冊のファイルをもらったことがありました。学生の間で代々うけつがれるテストの攻略本です。

ある教授の学科では、ある特定パターンから毎年順々に出題されるという先輩方が蓄積した長年のデータの結晶です。

最初は半信半疑でしたが、一度目のテストでうまみを覚えてしまった私は、それ以降授業にでることなくテストで高得点をたたき出し続けました。

とはいえ、ただ丸暗記するようなものではありませんでした。一言でいえば、テスト問題を要領よく攻略する参考書のようなものです。

住宅ローンを借りる際の最大の関門が審査でしょう。銀行にとっても本当に返済能力があるのかは、利益に直結するので慎重になるのも当然です。

住宅ローンの審査は運転免許の試験に似ているかもしれません。減点方式で、規定のポイントを下回ってしまったら落第になります。

車のまわりに猫がないか?
後部座席の友人もシートベルトは着けたか?
一時停止では指差し確認まですれば完璧でしょう。

住宅ローンの審査も減点ポイントをひとつひとつ潰していくのが通過のコツです。そして時には要領よく立ち回ることも重要です。

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審査のチェックポイント

まずは住宅ローンの審査でどのような部分がチェックされているのかを知りましょう。

金融機関の審査基準上位6つ

完済時年齢
住宅ローンを全て返済した時のあなたの年齢です。
ローン返済に追われたままでは安心して老後を過ごせませんね。

借入時年齢
高年齢の場合は、病気や寿命のため返済が滞る可能性が高まるため
減点ポイントともなりえます。
ちなみに住宅ローンは保険の加入が求められるため、健康診断を受けます。
若さは武器ですね。

返済負担率
年収と返済額の割合です。
体脂肪率には冷や汗がでますよね。

勤続年数
ローンの基本は信用です。
10年来の親友なら安心ですよね。
でも、サイフの厚みには勝てません

年収
言わずもがな。高いほど魅力的です。
とはいえ年収を水増しする方法もあります。
詳しくは後ほど

担保評価
物件の価値を評価するものです。
たとえば新築住宅であれば物件価格の100%とされますが、
中古物件であれば、最高でも物件価格の80%までしか評価されません。

よくある減点パターン

原因その1:年金・税金・携帯電話料金の未納

携帯電話のクレジット契約件数と滞納率の推移

ローンやクレジット払いの滞納や未払いがあると、JICC(日本信用情報機関)に滞納の情報が登録されます。
JCCとは、ローンやクレジットの支払状況の監視機関であり、滞納頻度が高い場合ブラックリストに入れられてしまいます。
特に最近はスマホへの乗り換えユーザーで、支払をクレジットカード契約にする人が増えています。
平成22年12月ではクレジット契約は4000万件でしたが、4年後の平成26年9月には1億1000万円を超えています。それにともない携帯電話の滞納者数も増え、92万件であったのが、336万件と4倍近くに増加しています。

ブラックリスト(滞納)は一般的に契約返済日より61日以上または、3ヶ月以上支払が遅延しているとマークされてしまいます。
また、ブラックリストは契約期間中および支払終了後5年後です。たとえばスマホを2年間の分割払いで契約した場合、スマホの分割払いの支払が終わる約2年と、契約後5年間はブラック状態が続きます。

原因その2:クレジットカードのキャッシング枠

住宅ローンの審査では、クレジットカードの枚数がかならずチェックされます。
クレジットカードの枚数が多い場合、カード数X利用限度額の買い物をする可能性があると見られる可能性があり、借入金額を減らされることもあります。

また、クレジットカードの契約時に、キャッシングローンの自動申込みをしている人が多くいます。
銀行によっては、キャッシングローンを利用していなくても、一定割合を借り入れしているとみなされ、審査のハードルを上げる原因にもなります。
もちろんキャッシングローン枠もカード枚数が増えるごとに倍増していくため、審査の減点ポイントとして注意しましょう。

原因その3:健康状態

健康は財産ですね。
住宅ローン申込みの際に審査として健康チェックを受けます。

  • 3ヶ月以内の治療歴・投薬歴
  • 直近3年以内の手術歴、2週間以上にわたる治療歴・投薬歴
  • 現在の身体状況(身体的障がいなど)

これらの審査にひっかかると、借り入れ額の減額の要因となったり、審査に通らない場合もあります。
また、一般的に住宅ローンの借り入れには団信の加入をもとめられるため、健康に不安がある場合、高額な団信を利用しなくてはならなくなる可能性があります。

住宅ローンにも相性がある

全項では住宅ローンの審査でチェックされやすいポイントをピックアップしましたが、すべての項目がチェックされるというわけではなく、借り入れ額やプランによっては審査の厳しさは上下します。

もちろん審査に通りやすくするにはこれらのポイントをクリアしていた方が良いですが、
”上手に立ち回る”技を身に着けるのも大切です。

もし滞納履歴があったら?

前述したクレジットカードの滞納についても、契約期間+5年が過ぎればブラックリストから外されます。
大学生のころに携帯電話料金を滞納していたとしても、その後きちんと支払を続けていれば家がほしくなる30歳ごろには、チェックの対象外となります。

また、住宅ローンを借りる際には、納税証明書の提出が求められます。
サラリーマンか、自営業かなどで審査基準も変わりますが、一般的には直近3年分が審査対象です。
審査基準がひくい銀行であれば、4年以上昔のことはチェックされないこともあります。

審査の厳しい銀行ですと、年金納付状況もチェック対象になる場合があります。
しかし、クレジットカードやローンなどの借り入れや返済状況などが登録される信用情報機関と違い、年金、電話代、光熱費は債務ではないため、審査の対象とならない銀行もあります。

このように審査の基準が低いと言われる銀行を選ぶのもポイントです。
また、銀行の審査には相性があります。
「○○銀行では門前払いされてしまったが、△△銀行では満額で貸してくれた」なんてことはよくあることです。

借り入れ時の年齢・健康チェックで減点され、高額なワイド団信の加入を進められた場合、
団信の不要なフラット35で借入し、健康保険は別で入会してしまったほうがはるかに安くなることもあります。

住宅ローンの借り入れはスムーズにいかないことも多いので、
まずは複数の銀行に申込みしておき、担当者の話を聞きながら、より最適なプランを検討することをおすすめします。

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