「持ち家」と「賃貸」コスパが良いのはどっち?

持ち家 賃貸
メリット ・老後の住宅費が安い
・資産になる
・家の改修、装飾が自由
・社会的信用が高まる
・引っ越しが自由
・負債が無い
デメリット ・初期費用が高い
・引っ越しできない
・ローン返済
・ローン審査が厳しい
・老後の住宅費が高い
・資産が残らない
・敷金、礼金、更新料
・家の改修、装飾が不可
・住宅の質が低い

「持ち家」と「賃貸」どちらが良いのか、費用と満足度をそれぞれのメリットとデメリットを比較しながら調査していきます。

結論から言えば、「持ち家」に軍配が上がります。

マイホームをまだ購入できない人、マイホームが今は要らない人を除けば、ほとんどの方がマイホームの購入を選んでいます。

年齢が低く収入が足らない人や、他のローンの返済に追われている方は、まだマイホームの購入には早いでしょう。また、近い将来に転勤の予定がある方や、社宅で満足しているという家庭は、マイホームが不要な家庭と言えます。

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マイホームの購入時期は、30代がもっとも多いです。

統計データを見ると、30代前半では約3割、30代後半では2人に1人が持ち家に住んでいます。家庭の事情や収入などの違いもありますので、購入のタイミングは様々ですが、60代以降には8割の家庭が持ち家です。

そもそもマイホームなんて要らない!という方を除けば、ほとんどの人はどこかのタイミングで家を購入しています。

「住宅費」「生活スタイル」「リスク」の3つに注目し、持ち家を購入するか、一生賃貸に住むか、どちらが良いのか比較していきます!

  • 住宅費を比較
  • 生活スタイルで比較
  • リスク・デメリットを比較

住宅費を比較

まずは、最も気になるであろう「住宅費」にどれくらいの差があるのか比較していきます。いった一生でいくら住宅費に使うことになるのでしょうか!?

35歳~85歳までの50年間にかかる、住宅費の総額を比較します。

男女のこどもを2人もつ平均的な4人家族を想定します。こども部屋が2つ、夫婦部屋、和室、リビングといった少し余裕のある4LDKの物件を想定します。

マンションと一戸建てでは、必要経費が大きく異なりますので、どちらが理想に沿っているかしっかり検討してください。

また、同条件の物件を賃貸で借りた場合との、比較シミュレーションもしていきます。

持ち家 賃貸
初期費用 ×
毎月負担
老後負担
修繕費

持ち家は初期費用が非常に大きく、若い頃に負担が集中します。しかし、住宅ローンの返済後は、固定資産税や修繕費などを除き住居費が減るため、老後の負担が少ないのが特徴です。

賃貸の場合は、大きな出費はないものの、一定の住居費がかかります。退職後に収入が減ることを想定して、あらかじめ貯蓄をしておく必要があるでしょう。賃貸の場合も、管理費として建物の修繕費が徴収されます。

費用面で比較すると、驚いたことにそれほど差は生まれませんでした。

  • 持ち家(戸建て):8050万円
  • 持ち家(マンション):7750万円
  • 賃貸マンション:7862万円
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持ち家(戸建て)50年間の住宅費

持ち家の住宅費
住まい 4LDKマンション
住宅購入費 頭金1500万円
諸費用400万円
住宅ローン総額 3700万円(金利1.5%30年)
住宅ローン(月) 10.3万円/月
固定資産税
都市計画税
15万円x50年
修繕費 修繕費500万円
リフォーム費1500万円
住宅ローン控除 -30万円/年(10年間)
合計 8050万円

頭金1500万円と、住宅ローンで借りた3000万円で4LDKマンションを購入します。

住宅ローンの手数料や、不動産会社への紹介料、税金などの支払いのためさらに400万円も計上しました。30年ローン、固定金利1.5%で借りると、毎月の返済額は10.3万円、総返済額は3700万円です。

マイホームは買ったら終わりというわけではありません。20年も住めば様々なところで老朽化が目立ち始めます。壁紙の張替えや、トイレの付け替え、ガスや水道の修理などが必要となります。修繕費として500万円ほどを想定して、少しずつ貯金していきましょう。

また、老後に備えてバリアフリー化や、リフォーム、耐震補強工事なども想定し、さらに1500万円を準備しておきます。マイホームを持つためには修繕費をこつこつ貯めていく計画性も

新築戸建てのマイホームを購入した場合、50年間の住宅費は8050万円になります。

持ち家(マンション)50年間の住宅費

持ち家の住宅費
住まい 4LDKマンション
住宅購入費 頭金1500万円
諸費用400万円
修繕積立基金 50万円
住宅ローン総額 3700万円(金利1.5%30年)
住宅ローン(月) 10.3万円/月
管理費 0.5万円/月
駐車場 0.5万円/月
修繕積立金 1万円/月
追加修繕費 300万円
固定資産税
都市計画税
12万円x50年
住宅ローン減税 -30万円/年(10年間)
合計 7750万円

頭金1500万円と、住宅ローンで借りた3000万円で4LDKマンションを購入します。

住宅ローンの手数料や、不動産会社への紹介料、税金などの支払いのためさらに400万円も計上しました。30年ローン、固定金利1.5%で借りると、毎月の返済額は10.3万円、総返済額は3700万円です。

マンションを購入した場合、管理費や修繕積立金、駐車場代は別途徴収されます。これらの費用を50年間支払うと、合計1200万円になります。また、入居時には修繕積立基金として、50万円ほど請求されるケースが多いです。

マンションの場合は補強工事や塗装の塗り替えなどは、修繕積立金をもとに管理会社が行います。しかし、室内の壁紙の張替えや、バスタブの入れ替え、ガスや水道の修理などは個人で負担しなければなりません。修繕費として300万円ほどを準備しておきましょう。

新築マンションを購入した場合、50年間の住宅費は7250万円になります。

賃貸50年間の住宅費

賃貸の住宅費
住まい 4LDKマンション
引越費用 引越40万円
仲介料22万円
家賃・管理費 12万円/月x50年
駐車場 1万円/月x50年
合計 7862万円

賃貸では、初期費用として引っ越し費用と不動産屋への仲介料(1ヶ月分)、敷金(1ヶ月分)を計上しています。

毎月の費用として家賃+管理費(12万円)、駐車場代(1万円)が必要です。

賃貸は持ち家と比較すると、初期費用が抑えられますが、老後も継続して家賃の支払いが続きます。家賃だけではなく、管理費や駐車場代もかかることを忘れないでください。

賃貸の50年間の住宅費の合計は7762万円となりました。

持ち家と賃貸どちらが安い?

  • 持ち家(戸建て):8050万円
  • 持ち家(マンション):7750万円
  • 賃貸マンション:7862万円

今回のシミュレーションでは、持ち家(戸建て)が最も高く、続いて賃貸マンション、もっとも安かったのが持ち家(マンション)という結果になりました。

賃貸の家賃の中には、大家さんの利益も含まれているため、どうしても住宅の質に対して家賃が高額になってしまいます。収入が大きく減る老後は、家賃の低い物件に引っ越すことも検討しましょう。

持ち家の場合は、自身で計画的に修繕費を積み立てなければなりません。戸建ては管理費や駐車場台がかかりませんが、修繕費が高くなりがちですので、貯金を確実にしていきたいです。

持ち家と賃貸を比較すると、生活水準を同程度にした場合、費用面では大きな差はでませんでした。

賃貸では、こどもがいる間は広い家に住み、夫婦2人になる老後は少し狭めの部屋に引っ越すなど、柔軟な対応ができる家庭であれば、さらに費用を安くできます。例えば65歳~85歳の20年間を、家賃2万円低い物件に住み替えると、430万円の節約ができます(引越し費用50万円と想定)。

持ち家は住宅ローンの返済義務と、引っ越しができなくなるというデメリットを持ちますが、賃貸よりも生活の質は高くなります。費用面でも持ち家と賃貸では、大きな差はありません。

生活スタイルで比較

結論から言えば、マイホームが絶対に欲しいと望んでいる家庭は、購入のタイミングに差はあれど、最終的にはマイホームを購入します。

持ち家は、大きな責任感がともないますが、同時に成長と達成感を得ることもできます。理想の家庭を築くために、マイホームの購入は欠かせないでしょう。

一方で、持ち家が不要な家庭や、まだ購入するタイミングではないという方もいます。焦ってマイホームを購入してしまうと、手痛い失敗となってしまうこともありますので、ご注意ください。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸は、生活スタイルに合わせて、住まいを変えることができるのが、最大のメリットでしょう。

ただし、賃貸では改装・装飾ができない、庭を持つことが難しい、ペットが飼えないなどの制限があります。

また賃貸は、老後の住宅費への備えを十分にしておかなければなりません。

  • 引っ越しが自由
  • 負債が無い
  • 老後の住宅費が高い
  • 資産が残らない
  • 家の改修、装飾が不可
  • 住宅の質が低い
  • 老後にマイホームを買うのもアリ

引っ越しが自由

賃貸は、生活スタイルに合わせて、住まいを変えることができるのが、最大のメリットでしょう。

子育ての最中は部屋数が多く小中学校が近くにある物件に住み、夫婦2人の老後は交通の便利な駅前のマンションに引っ越すこともできます。

転職や突然の転勤でも、賃貸であれば柔軟に対応することができます。

負債が無い

賃貸住まいを選べば、大きな出費や負債を持つことが無いのは、安心です。

住宅購入費として必要となる数百万円~数千万円の頭金や諸費用を、教育費などに充てることができますので、家計が安定しやすくなります。

ただし、ローンが無いとはいえ、家賃の支払いは続きますので、賃貸といえども費用面での楽観視はできません。

老後の住宅費が高い

賃貸住まいの最大のリスクは、収入の減る老後の住宅費です。

持ち家であれば、住宅ローンを返済してしまえば、住宅費を大きく下げることができます。しかし、賃貸はずっと家賃支払を続けなければなりません。

また、収入が減ってしまうと賃貸契約も難しくなり、希望する物件に住めないケースも多いです。高い家賃を払い続けるか、家賃は低いものの質も低い物件に引っ越すか、厳しい2択を迫られることもあります。

賃貸住まいは若い頃の家計は安定しますが、老後にツケがまわってきてしまうリスクを持ちます。

資産が残らない

賃貸は、いくら家賃を払っても、何も残りません。

マイホームであれば住宅ローンを完済すれば、あとは全て自分の物になります。

資産という視点では、持ち家・住宅ローンは投資となりますが、賃貸は消費ということになります。

持ち家は、こどもに残すこともできますし、家を担保に老後資金を集めるといった利用方法もあります。

家の改修、装飾が不可

賃貸のデメリットは、生活に制限が課せられることです。

庭付きの賃貸はあまりありませんし、改装や装飾も制限があります。賃貸はあくまで借り物ですので、改装してしまうと退去時には元に戻すために費用がかかります。

ペットが飼えない、ピアノや楽器はダメ、駐車場は1台だけといった制限が多いのも賃貸の短所です。

住宅の質が低い

賃貸物件と分譲住宅を比較すると、どうしても賃貸は住宅の質が劣ります。

当然ですが、家賃の中には大家さんの利益も入っています。賃貸物件を目的とした融資は、住宅ローンよりも金利が割高です。また、全室埋まらないリスクなども考慮して、家賃設定を行います。

つまり、賃貸物件は支払っている家賃よりも、1回りも2回りも室の低い物件なのです。

具体的な例を挙げると、分譲住宅であればキッチンに自動食器洗い器がついていたり、広いバスタブ、床暖房、複層ガラス、IHクッキングヒーター、静音設計、大型収納など賃貸には無い魅力的な設備が揃っています。

老後にマイホームを買うのもアリ

持ち家か一生賃貸か、という究極の2択にしてしまう必要は決して無いでしょう。

収入に不安がある若い頃は賃貸に住まい、こどもが独立してからマイホームを購入しても良いのです。

購入時期を遅らせれば、マイホームの劣化も遅くなりますので、修理費用も抑えることができます。また、はじめから老後を想定したバリアフリー物件を選べば、不要なリフォーム費用を節約することができます。

若い頃は庭でバーベキューをしたり、こども部屋を屋根裏に作りたいので3階建て物件が良い、といった夢を持つ方も多いです。しかし老後になると、庭の手入れに手が回らなくなったり、階段を登るのが辛くなります。

老後を見越して、必要最低限の間取りで、エレベータのあるマンションを選ぶのが賢い選択かもしれません。

持ち家のメリット・デメリット

持ち家は、大きな責任が伴いますが、それを上回る恩恵も得られます。

マイホームの購入に足踏みする方の最大の不安は、住宅ローンの返済だと思います。しかし、実はローン返済を恐れる必要はありません。

住宅費の比較でも解説しましたが、総費用は持ち家でも賃貸でも差がほとんどありません。

そもそも、賃貸住まいであれば不安が無いというのは間違いです。生きていくためには必ず住まいは必要であり、家賃の支払いは続きます。家族揃って実家にお世話になることができる家庭を除けば、住宅費を削ることはできないでしょう。

  • 初期費用が高い
  • 引っ越しできない
  • ローン審査が厳しい
  • 老後の住宅費が安い
  • 資産になる
  • 家の改修、装飾が自由
  • 社会的信用が高まる

引っ越しできない

マイホームを何件も購入することができる方はそう多くはいないでしょう。

一度マイホームを購入してしまえば、引っ越しすることは難しいです。会社で転勤を命令されてしまったり、転職によって通勤が遠くなってしまったとしても、引っ越すことはできません。

マイホームを売却し、新しく買い替えるという方法もありますが、数百万円の費用が発生することになります。

筆者の実家は注文住宅を依頼したのですが、こだわりが裏目にでてしまいました。キッチンはドイツ製がいい、材木は〇〇がよい、緑の瓦を使いたい、壁紙は〇〇風、と言った具合で非常に細かく依頼しました。

こだわりは大切ですが、素人が手を入れすぎてしまったため、まとまりのないデザインになってしまいました。

マイホームの購入で後悔や失敗は許されませんので、慎重に検討してください。

初期費用が高い

マイホームの購入にあたりネックとなるのが、初期費用の問題です。

住宅ローンを借りるとしても、最低1割の頭金と、物件の仲介料、住宅ローンの手数料が必要となります。貯金が0円という方は、マイホームの購入はできません。

頭金が多いほどローンの金額を減らすことができ、負担も減らすことができますので、計画的に貯金を積み立てる方も多いです。住宅購入費を1000万円以上用意される方も珍しくありません。

巨額の住宅購入費がかかりますので、家計への負担は大きくなります。これから、こどもの高校・大学進学などお金がたくさん必要となりますので、計画的にお金を貯めることができなければ、苦労することになります。

ローン審査が厳しい

マイホームの購入の最難関は、住宅ローンの審査です。

数千万円の物件をキャッシュで買えるという方はほとんどいないでしょう。99.9%の方は住宅ローンを利用します。そして、住宅ローン審査に通らなければ、マイホームの夢も叶えられません。

住宅ローンは、一個人に対して数千万円を貸すことになりますので、銀行側にもリスクのある商品です。このため、住宅ローンの審査は賃貸契約とは比較にならないほど厳しいものです。

ハードルの高さという意味で、持ち家は賃貸よりも難しいと言えます。

老後の住宅費が安い

持ち家があれば、老後の住宅費への心配を減らすことができます。

若くて健康で稼げる年代のうちに住宅ローンを返しておけば、収入の減る老後の負担を軽減することができます。

年金の世帯収入は平均25万円ほどと言われています。

住宅費に十数万円も取られてしまっては、自由に使えるお金がほとんど残りません。せっかく自由に時間が使える老後でも、お金がなければ旅行に出かけたり、孫におもちゃを買ってあげることもままならないでしょう。

若い頃に頑張ってマイホームを買うことは、老後に向けた投資だとも言えます。

資産になる

資産という視点で見れば、持ち家・住宅ローンは投資、賃貸は消費と言えます。

住宅ローンを完済すれば、家と土地はあなたの資産として残ります。建物は老朽化によっていずれは取り壊す必要がありますが、土地はずっと残ります。

親、こども、孫とそれぞれが資産を作り続ければ、子孫に大きな財産を残すことができます。先祖の財産で助かっているというご家庭も少なくないのではないでしょうか?今度はあなたが子孫に残せる財産を作る番です。

持ち家を担保としてお金を借りるという利用方法もあります。最近では、マイホームを担保に老後資金を借りるという家庭も増えてきました。数百万円~数千万円をはじめに受け取り、自分たちが亡くなったら土地と建物の所有権を銀行に渡します。

家の改修、装飾が自由

マイホームであれば、自分の所有物ですから、自由に改修や装飾を施すことができます。庭に好きな木を植えたり、デッキを設置して家族でバーベキューを楽しむのも良いですね。

ペットを飼ったり、こどもにピアノを習わせるのも自由にできます。

部屋の壁を壊して、大きな一部屋にリフォームしてしまうこともできます。賃貸では絶対にできませんよね。

分譲住宅では、自動食器洗い器、広いバスタブ、床暖房、複層ガラス、IHクッキングヒーター、静音設計、大型収納など魅力的な設備がついています。

賃貸ではこのうちの1つか2つあればマシといったところでしょう。同じ住宅費をかけた場合、持ち家の方が一回りも二回りも良い生活ができます。

社会的信用が高まる

持ち家に住むことは、一種のステータスとして認められています。住宅ローンの審査に通過しておれば、社会的信用性が高いとみなされるからです。

持ち家のある方は、クレジットカードの審査などでも有利にはたらきます。

また職場でも、持ち家のある方は、辞める可能性が低く長く働いてもらえる人材として評価されやすいです。転職市場でも、責任の少ない独身より家庭や持ち家のある方の方が、採用されやすいです。

リスク・デメリットを比較

持ち家の方が100%良い、賃貸はリスクがまったくない、と言い切ることはできません。

両者とも少なからずデメリットがあり、リスクから目を背けることはできません。

長い人生には失敗はつきものです。起こりうるリスクを知っておき、対策を練っておくことで最小限の被害に抑えられます。

  • 負債のリスク
  • ケガ・病気のリスク
  • 資産価値
  • 家族構成の変化
  • 環境の変化
  • 災害のリスク

負債のリスク

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、最悪のケースでは、住宅を没収され返済のために売却しなければならなくなります。

また、家を売却しても返済できない場合は、銀行口座を凍結されたり、給料を差し押さえられることもあります。それでも返しきれない場合は、自己破産となります。家を失い、破産となれば職も失うかもしれません。

特に、変動金利で住宅ローンを組むと、将来金利が上がり返済額が高くなってしまう可能性があります。万が一に備えて、ローンは余裕を持って借りるようにしましょう。

ただし、賃貸だからといって安心というわけではありません。賃貸でも家賃を滞納し続ければ、強制退去となる場合もあります。お金がなければ路頭に迷うことになるのは、持ち家も賃貸も同じです。

ケガ・病気のリスク

突然の事故や病気で働けなくなる可能性もあります。また、一家の大黒柱に万が一のことがあれば、家族が生活していくことはできなくなります。

収入が途絶えてしまえば、住宅ローンの返済が難しくなります。もしもに備えて、保険や貯蓄をたくわえておくことが重要です。

住宅ローンでは、契約者の死亡時にローンが完済となる団信への加入が必要です。ただし、フラット35では任意加入となっていますので、加入するか他の保険をかけるか慎重に検討する必要があります。

これは賃貸の場合も同様でしょう。収入がなくなれば家賃の支払いができなくなり、最悪のケースでは強制退去処分となってしまいます。いずれにしても、保険や貯金をしっかりとためておきましょう。

資産価値

マイホームは住宅ローンを返済し終われば資産になります。ただし、過度の期待は禁物です。

築数十年と経った建物の資産価値は、残念ながら0です。建物が古くなり解体するとなると、150万円ほどの費用がかかりますので、マイナスにもなりえます。

土地は多少の上下はあれど、一定の価値はもちます。マイホームの資産価値のほとんどは、土地価格だと考えましょう。

また、多くの方は生涯をマイホームで過ごすことを考えているでしょう。高値がついたとしても、思い出の詰まったマイホームを手放す人は多くありません。

マイホームの資産価値は、こどもに土地を残してあげる、くらいの気持ちで考えておきましょう。

家族構成の変化

マイホームの購入は、家族構成が決まってからというのが鉄則です。

こどもは2人までと決めていたけれど、2度目の出産で双子が産まれて思ったよりも家族が多くなってしまった、なんてこともありえます。

最近では、スポーツ推薦で寮生活をしたり、海外留学を希望するこどもも増えています。広い家を買ったけれど、結局誰も使わないとなってしまっては勿体ないですね。

将来は夫婦2人で住むことになることを考えれば、必要以上に大きな家は負担になるだけかもしれません。

未来は予測できないことが多いと思いますが、出来る限りマイホームの購入の前に、話し合いをしておくと良いですね。

環境の変化

環境は日々変わっていくものだということを想定し、マイホーム選びをすることは重要です。

例えば、目の前に大きなアパートが建ち、日当たりが悪くなってしまうかもしれません。戸建てであれば南向きの物件を選んだり、マンションの高層階を購入することを検討してください。

マンションの場合、後から駐車場を借りることが難しいケースが多いです。はじめは1台で十分だったけれど、もう1台欲しくなったという場合、別途駐車場を探さなければなりません。

また、最寄りのスーパーがなくなってしまったり、お店や塾などが立ち騒がしくなってしまうこともあります。物件選びの際は、その地域がどのような区画になっているのか確認しましょう。例えば商業区画に指定されていれば、大きなお店が立つ可能性があります。

また、頻繁に混雑している道は、拡大工事が行われる可能性があるので注意してください。道路に面している土地だけではなく、その付近も工事対象となることもあります。大通りからは少し離れた物件を選ぶと良いですね。

災害のリスク

マイホーム購入の際には、地域のハザードマップを確認しておきましょう。

地震のリスクや、液状化の影響、犯罪率などをまとめたデータを参照することができます。せっかく買ったマイホームが、災害で壊れてしまうのは悲しいですね。

地震保険などの加入はもちろん必須ですが、必ずしも100%補償してもらえるわけではありません。「全壊」「半壊」「一部破損」などの被害等級がわけられ、ほとんどの場合は一部破損と査定され、補償額はあまり出ません。

また、オートロックのあるマンションと比較すると、戸建てはセキュリティ面は弱いです。車上荒らしや、盗難被害などの対策が必要となります。

チェックポイント

持ち家は若い頃に負担が大きいが老後が安定

チェックポイント

持ち家の方が住宅の質が高い

チェックポイント

住宅ローン審査の準備が重要

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