仕事するより借り換えろ!マイナス金利の今がねらい目

マイナス金利で住宅ローン金利が低下

2016年2月16日より日銀に導入されたマイナス金利の影響で、住宅ローンの金利が大幅に下がっており、住宅ローンの借り換え需要が高まっています。20年前に2%の金利で住宅ローンを借りた人が、今なら1%で住宅ローンを借りれるようになっており、借り換えによって返済額を減らすことができる可能性が高まっています。

1%も金利が下がれば、総返済額は数百万円単位で安くなります。数日仕事を休んででも借り換えの手続きをした方が、数倍ためになります。

当サイト調査では、マイナス金利の導入によって本格的に住宅ローン金利が下がった3月では、10日までの住宅ローン申し込み者数のペースが2月対比で2倍になっています。また、筆者の知人が勤める新生銀行では、申し込み数が4倍に膨らんでいるそうです。申し込みの手続きがさばききれないとのことで、臨時にアルバイトを雇っているほどだそうです。

マイナス金利による住宅ローン金利への影響は、4月以降も継続的に続きそうです。

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マイナス金利って何?

まずマイナス金利とは何か、おさらいしましょう。もうすでに知っているよ!という方は次の項目まで飛ばして読んでいただいても構いません。

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銀行は、預金と貸し出しの金利の差で利益を出しています。Aさんから100万円で預金してもらい、お礼として1%の利息をつけます。1年後には101万円を受け取ることができます。一方で、Bさんには、100万円を10%の利子で貸し出します。1年後に、Bさんは利子を含めた110万円を銀行に支払います。銀行はBさんから110万円受け取り、Aさんに101万円支払うので、9万円が手元に残ります。

ただし、実際にはこの例のように、預けたい金額と借りたい金額がまったく同じになることはありません。日本では、預金したいという人が多く、貸し出し額は総預金額の6割~7割にとどまっています。つまり、100億円の預金があるのに、お金を借りたいという人は70億円分しかないので、30億円が余ってしまっているのです。

一般家庭であれば、現金としていくらか家に置いておくこともできますが、銀行規模となるとそれも難しくなります。数百億円というお金を銀行に置いておくためには、厳重なセキュリティシステムや守衛を雇う必要がでてきます。もしも自分の働いている職場の、隣の部屋に30億円あると知ったら、数枚くすねてしまおうと悪いことを考えてしまう人もでてくるかもしれません。個人の感覚ではお金はあればあるほど良いのですが、銀行にとってはお金が余ってしまうと、利息を払わないといけないうえ、セキュリティコストもかかり、大きな損失となるのです。

このため、銀行は余ったお金を、日銀に預けるという仕組みを取っています。日銀は銀行の銀行というわけです。これまでは、日銀にお金を預ければ、少ないながらも利息を得ることができました。

テレビやネットで大きく取り上げられている「マイナス金利」とは、この日銀の金利がマイナスとなった、というニュースなのです。つまり、銀行は、日銀にお金を預けてしまうと、これまでは利息として徐々にお金が増えていたのが、金利がマイナスになることで、預けているのにお金が減ってしまうようになったのです。

マイナス金利で住宅ローン金利が下がるワケ

日本の銀行は、総預金額の7割程度しか貸し出しできていません。このため、余った3割は日本銀行に預けていました。しかしマイナス金利によって日銀に預けると、お金が減ってしまうということで、日銀にも預けられないようになってしまいました。

預金の利息を払わなければならない上、日銀に預けてもマイナス金利でお金が減ってしまうので、銀行にとっては2重苦となっているわけです。日銀の狙いとしては、マイナス金利で日銀にあずけても損するだけですよ、もっと貸し出しを増やしてください、というメッセージでした。しかし、もともと借りる人がいなくて余っているお金なので、そう簡単に貸し出しを増やすことはできません。

貸し出しを増やすためには、金利を下げて借りやすくするという方法がありますが、利益を下げることにもなるので、銀行には苦しい選択となります。ここで銀行は、国債を買うという方法を取りました。日銀に預けられないなら、債権に変えようといううわけです。

マイナス金利の導入以来、国債の買い入れが増加しており、既に国際もマイナス金利がついている状態です。しかし、日銀に預けるよりも、国債のマイナス金利の方が効率が良いので、国債の買いが進んでいます。日銀にお金を預けると、0.1%のマイナス金利がつきますから、1000万円預けると1年後には999万円になります。一方で国債は-0.01%のため、1000万円の債権は1年経っても999万9000円になります。

日銀に1000万円預けると1年で1万円の損になるところ、国債であれば1000円の損で済むので、痛みが少ないのです。また、国債の場合、取引にも使えます。もしも国債をもっと高く買ってくれるという人がいれば、プラスとなるかもしれません。このため、銀行はあまったお金は、どんどん国債に変えていっているのです。

国債が大量に買われると、金利が下がります。そして、国債を基準に金利を決めている、住宅ローンの金利も下がるのです。

借り換えのポイント

マイナス金利の導入によって、定期預金や普通預金の金利の引き下げという動きもあります。三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、ゆうちょ銀行など大手銀行も、のきなみ普通預金の金利を下げ、0.001%とほとんど利息が入らない状態となっています。

とはいえ、もともと普通預金でもらえる利息は雀の涙でした。預金金利の引き下げで影響があるのは、ごく一部の富豪だけでしょう。私たち一般家庭にとっては、住宅ローン金利の低下の恩恵の方が大きいです。

住宅ローン金利の引き下げによって、マイホームを買いやすい環境となっています。また、既に住宅ローンを組んでいる人にとっても、借り換えすることで返済額を大幅に減らせる可能性が高まっています。

ただし、単に金利を比較して安ければよいという訳ではありません。住宅ローンの借り換えは、現在の残りの総返済額+繰り上げ返済と、借り換え後の総返済額+手数料を比較しましょう。

借り換えに必要な費用
元銀行手数料 3万円
新銀行手数料 3万円
事務手数料 借入金額x2.16%
登録免許税 5万円
司法書士報酬 8万円

借り換えの残ローン額が高いほど、手数料も上がります。住宅ローンの借り換え費用をおおまかに計算すると、このような金額になります。

  • 1000万円の手数料:40万円
  • 2000万円の手数料:62万円
  • 3000万円の手数料:84万円
  • 4000万円の手数料:105万円
  • 5000万円の手数料:127万円

住宅ローンの借り換えというと、返済先の銀行を変えるだけという印象があります。しかし、実際には、現在のローンを全て返済した上で、改めて住宅ローンを借りるという仕組みとなっています。新規で住宅ローンを借りるので、審査や手続きのための手数料がかかります。場合によっては、手数料で支払うお金を、現在の銀行で繰り上げ返済した方がお得になることもあるので、しっかりと損得を計算する必要があります。

繰り上げ返済 借り換え
返済額 1450万円 1500万円
手数料 50万円
金利 2.0% 0.585%
返済期間 15年 15年
毎月返済額 93,308円 87,063円
総返済額 16,795,498円 15,671,308円

1500万円の残ローンを借り換えするためには、約50万円の手数料が発生します。50万円を支払って借り換えするか、現在の銀行プランのままで、50万円繰り上げ返済し、1450万円に減らすか比較しました。金利の低いネット銀行の中でも、特に低金利で借りられる住信SBIネット銀行を参考にシミュレーションしました。

住宅ローンを借り換えることで、毎月の支払額は5000円下がり、総返済額で100万円も節約することができます。もし繰り上げ返済も、借り換えもしなかった場合は、さらに58万円も総返済額が増えます。マイナス金利で住宅ローンの金利が下がっている今は、住宅ローンを借りている人にとって、もう一度プランの見直しをする良いタイミングとなっています。

チェックポイント

マイナス金利政策で住宅ローン金利が大幅低下中!

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低金利で借り換えがしやすい環境です!

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借り換えの際は手数料も必ずチェックしよう

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