保証会社がいらない！審査の通りやすいフラット35をチェック

住宅ローンの審査は保証会社が鍵

ローンを借りたり、家を借りたるする際に、保証人を立てる必要があります。もし保証人になってくれる人がいなければ、保証会社にお金を払って代わりに保証人となってもらう必要があります。

住宅ローンも同様に保証が必要となりますが、他のローンとは違い、保証会社の利用が必須条件になっています。マイホームの購入、住宅ローンの借り入れは「審査が鬼門」と言われますが、もう少し正確にいうと「保証会社の審査」が厳しいのです。

銀行ももちろん身分証明や勤務先などの確認はしますが、保証会社がOKさえだせば審査に落ちることはありません。今回の記事では、住宅ローンの審査に通るための鍵となる、保証会社の審査について詳しく解説していきます。

保証会社は何をしてくれるのか

まずは保証会社とは何なのか、加入することで何をしてくれるのか理解しておきましょう。

保証会社は、もし住宅ローンの返済が滞納されたときに、一時的に支払いの肩代わりをしてくれるサービスです。

しかしここで注意しなければならないのが、あくまで「一時的」な肩代わりであって、返済がチャラになるわけではありません。もし住宅ローンの返済を滞納してしまっても、保証会社が返済をしてくれますが、後に保証会社から肩代わり分の請求書がしっかりと届きます。

具体的に説明すると、住宅ローンの返済を滞納すると銀行が保有している債権が保証会社に移り、保証会社が請求権をもつことになります。そのため、払えなくなっても代わりに返済してくれると思って滞納していると、最悪の場合、抵当権の行使によってマイホームを売却されてしまうことにもなりかねません。

結局払わなければいけないシステムなのに、保証会社への加入が必須というのは大きな疑問ですね。しかし最近の住宅ローンプランでは保証料を取らない銀行も増えてきています。詳しくは後ほど説明します。

住宅ローンの保証料っていくらするの？

一部の銀行では保証料を無料とするサービスをしていますが、それ以外の銀行では保証料を負担しなければなりません。

保証料はプランの種類や借り入れ金額、借入金額などによって大きく変わります。今回は例として3000万円、借り入れ期間30年、元利均等返済として計算します。
保証料の支払い方法は2つあります。

基本的には一括払いの方がオトク･･･かと思いきや、住宅ローンの補償金は分割払いのがお得になることが多いです。というのも、もし手元に200万円あるのであれば、借り入れ金額を減らしたほうが断然おトクだからです。

保証料を先払いして3000万円借り入れた方が、なんと517,315円も多く支払うことになります！これは事務手数料やその他の経費にも同じで、先に一括払いするよりも、その費用だけ借り入れ金額を減らした方が総返済額でオトクになるので覚えておきましょう。

また、最近では保証料を無料にしている銀行も増えてきています。インターネット経由で申込みや手続きをするネット銀行に多く、住信SBIネット銀行、楽天銀行、新生銀行などでは負担額が完全に無料となっています。

一時的に滞納額を払ってくれるだけの保証会社に200万円もの大金を支払うのはもったいないですね。保証料が有料の銀行では絶対に借りないように注意しましょう。

保証会社の審査基準とは

ネット銀行を利用すれば保証料金が無料になるとはいえ、保証会社への加入はすることになります。つまり、保証会社の審査は避けて通れません。保証会社がどんなトコロを見ているのか、どんな基準でチェックしているのか理解しておくことで、住宅ローンの審査に通りやすくなります。

借り入れ額　収入

銀行・保証会社がもっとも重要視することは、借入者が「きちんと返済してくれるか」というポイントです。その目安としてもっとも解りやすいのが貯金額と収入額です。「頭金が0円でも借りられる！」といううたい文句をよく目にしますが、頭金が無い場合、金利が上がったり借り入れ額が制限されます。基本的には頭金は1割以上、3000万円の借り入れであれば300万円は必要です。

また無理な返済計画とならないように、契約者の収入額によって返済額の上限が決められています。一般的に年収の25%ほどが上限と言われています。例えば年収600万円であれば、年間150万円、毎月支払額12.5万円までの借り入れなら大丈夫でしょう。

ここで注意したいのが、年収は保険料や税を引く前の額なので、手取り年収で計算した場合に家計は厳しくならないのか確認が必要です。年収600万円であれば手取り年収は450万円、月収37.5万円くらいです。12.5万円というとちょうど3分の1くらいですね。ちょっと無理をして年収の27%くらいになってしまったけれど大丈夫だろう･･･と甘くみていると、生活が厳しくなることも少なくありません。

職種

「きちんと返済してくれるか」という判断基準として、職種・雇用形態も大きなポイントとなります。

たとえば、絶対に倒産のない公務員は信用性が非常に高く、お金も貸してくれ安いです。一方で収入の不安定な自営業や、中小企業の場合は審査が厳しくなる場合があります。

もちろんきちんとした収入があることが説明できれば問題はありません。例えば自営業者であれば、過去3年間の収支状況を説明する必要があるなど、細かな返済計画が求められます。

もし収入額が足らず目標額の融資が受けられない場合は、家族に連帯債務者となってもらうこともできます。夫婦の合計収入で借りる、ペアローンなどを利用する人が多いです。

連続勤務期間・転職理由

今働いている会社にどれくらいの期間勤めているのかもチェック対象となります。転職が多い場合は収入が不安定とみなされ、マイナスポイントとなってしまいます。最低でも2年以上は勤めていることが条件になっている場合が多いです。もし転職を考えているのであれば、住宅ローンを借りてしまってからにしましょう。

ただしキャリアアップ・収入アップを目的とした転職であれば、審査のプラスになることもあります。昇格し、北海道から東京本社に転勤となったなどのきちんとした理由があれば問題とはならないでしょう。

信用情報　滞納情報

住宅ローンの審査落ちで特に引っかかりやすいのが「滞納情報」です。たとえばクレジットカードの支払いを滞納してしまった、車のローンを遅れて支払ったことがあるなどの情報は、クレジットカード会社や銀行、保証会社間で共有されており、すぐに調べられてしまいます。

もし過去に未払い・滞納した経験がある場合は、審査で落ちてしまう可能性が非常に高くなってしまうでしょう。もし未払い・滞納履歴がある場合は、その支払いが完了してから7年経過しないとブラックリストから外れません。

最近非常に多いのが、携帯電話の滞納です。例えば新社会人で収入が少なく生活が厳しくてついつい支払いが遅れてしまった、といった経験のある人もいるのではないでしょうか。もし25歳で滞納した履歴があれば、32歳まではローンを組むことができません。

他のローン状況

保証会社が審査するのは住宅ローンについてですが、もし現在他のローンを組んでいる場合はそのローンの返済状況も調べられることになります。ここでポイントとなるのは、ローンの返済額ではなくて、毎月の支払額が基準となることです。

例えば200万円の車ローンを5年で返す場合、毎年40万円の負担です。年収600万円の場合、借り入れ上限は150万円ですから、40万円を差し引いた110万円分、毎月返済額で9.16万円までしか借りれなくなります。

年収600万円、金利1.5%、35年ローン、毎月返済額12.5万円の場合、最高4082万円まで融資してもらえます。
一方で同条件でも毎月返済額が9.16万円までに制限されてしまうと、2991万円までしか貸してくれません。

もし他のローンを返済中であれば、先に返してしまってからマイホームを購入することも検討しましょう。

健康状態・高齢者の年齢

住宅ローンは長期間の返済となるため、健康状態や年齢もチェックされます。借り始めの年齢が高ければ、返済完了時の年齢も遅くなります。一般的に65歳で定年退職となりますから、それまでに返済が完了しないと審査が通らなくなる可能性が高まります。

また住宅ローンの借り入れには団体信用生命保険（団信）への加入が必須となっていますが、年齢が高ければ病気になる可能性も高まりますから、審査がきびしくなる、または団信料金が割り増しとなるといった条件がつくこともあります。

健康状態などは調べてもわからないこともありますが、例えば対面時にタバコの匂いがきつかったりすると、この人は喫煙者かもしれないなどのチェックがされる場合もあります。不要な邪推をされないようにも、審査の際は元気で活力があることをアピールすることも大切です。

どうしても審査が通らない場合は

住宅ローンの審査は相性があるとも言われます。例えばソニー銀行は各銀行のなかでも特に変動金利が低いことで有名ですが、審査が非常に厳しく、また長期間の借り入れになると高くなるという特徴があります。そのため、新しく家を買うという人には不向きで、利用者の8割が既に住宅ローンを組んでいて、もっと安いプランに借り換えたいという人だそうです。

もしこの事情を知らずに、新規で長期間の返済を考えている人が申込むと、審査がうまく進まず、また思っていたようなプランにならなかったというミスマッチが発生します。まずはどの銀行プランが自分にあっているのか、確認することが大切です。

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最近ではインターネットなどで手軽に情報が手に入るとはいえ、実際に申込みしてみないと分からないということも多いです。銀行によっては審査に数週間から数ヶ月かかることもあるので、もし審査落ちしてしまっても大丈夫なように、あらかじめ複数の銀行に申し込んでおくことをおすすめします。また複数の銀行で説明を受けることで、こっちの銀行のがお得だ、といった比較もしやすくなります。

とはいえ、どうしても審査が通らない･･･と悩んでいる人もいるかと思います。もしいくつかの銀行審査で通らなかった・満足する条件ではなかったという人は、フラット35を検討してみてください。

フラット35は国が運営する機関が貸し出す住宅ローンで、保証会社への加入が不要です。つまり、住宅ローン審査のネックとなる保証会社のチェックが入らないのです。もちろんフラット35でも審査はありますが、通常の住宅ローンと比較してかなり「アマい」です。

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