親からの住宅ローン・贈与で200万円トクする方法
頭金はどれくらい準備できていますか？
住宅購入時に一番頭を悩ませるのが、頭金。
多ければ多いほど良いのは、わかっているけれど、ポンっと何百万円も用意できれば苦労はしません。
住宅購入にはたくさんのお金が必要になります。土地と家の値段以外にこのような費用がかかってきます。
- 1.住宅ローンの諸費用
- 2.住宅購入時の諸費用
- 3.引っ越し費用
- 4.貯金 ※引越し後の生活資金も準備！
3000万円の物件であれば1,2の諸費用を合わせて150万円前後、引っ越し・家具購入費用（30~50万円）、また、いざという時のために、生活費の3~6ヶ月分の貯金は欲しいですね。
最初にどのくらいお金を準備したらいい？
貯金はあまりないけれど、家を買っても大丈夫？
“頭金ゼロでも家が買える”というチラシを見たけ...
思っていたよりも多いな・・・と感じるかもしれません。諸費用に200万円、貯金で100万円を貯めるのは相当大変です。新車を現金で買うようなものですからね。
もちろんしっかり計画をたて、貯金していくことは大切です。でも、誰かに頼るというのも大切です。
頭金の準備としてよく行われているのが、親からの贈与です。不動産流通経営協会の調査では、住宅購入者の2割が住宅購入資金として贈与をうけているという結果がでています。
- 新築 21.3％（平均862.5万円）
- 中古 18.2％（同743.4万円）
さらに祖父母からの贈与を受けている人は1％ほどいるようです。
親も得する!?贈与の方法
もし、住宅購入のために少しでも助けてもらえるあてがあるのであれば、
一度相談してみましょう。贈与は受ける側はもちろん、贈る側にも大きなメリットがあります。
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相続税は税率がもっとも高い！
「埋蔵金」という言葉を耳にしたことがあると思います。埋蔵金伝説は「徳川埋蔵金」や「結城晴朝の黄金」など日本全国で伝えられています。
埋蔵金を作る目的として、昔は鉄の金庫などありませんでしたから、地震や火災に備えて土の中に埋めていたということがあります。
・・・が、それは建前で、実際には「相続税対策」が主な理由でした。
江戸時代では大名や幕府は資金繰りのため、商人から借金をするほどお金に困っておりなにかと理由をつけては税をとっていました。
なかでも一番大きなお金が動く「相続」は税金がとりやすく、税率も高額に設定されていました。そのため資産を土の中に埋めるなど隠した訳ですね。
現代でも「ポリ袋に３億円発見！」や「工事現場で１億円のアタッシュケース発掘！」などといったニュースを見ることがあります。所得税や相続税は額が大きければ大きいほど税率が上がる仕組みになっているので、現代でも「土の中に埋める」という手段に出る人がいるわけです。
旭化成ホームズが65歳以上を対象にした相続財産調査（2013年）では
- 土地・家屋など不動産約3,000万円
- 現金・現金同等物約1,700万円
と、相続財産の平均は合計で約4,700万円もあるのです。相続税は3000万円以上で約15％ですから、705万円もかかります。非常に大きな額ですね。
「贈与」はこの相続税対策としてもっとも一般的な方法のひとつです。贈与は通常時は110万円までは非課税ですが、それ以上になると税金がかかります。
しかし一定の条件を満たせば、控除される制度があります。「住宅購入」もその条件のひとつで、2015年現在では1000万円以下（質の高い家屋は1500万円まで）の贈与は非課税となっています。
この制度を利用して1000万円の贈与をすれば150万円、500万円の贈与でも75万円の相続税対策となるわけです。
ただし注意してほしいのが、この贈与控除の最高額は頻繁に変更があります。
| 2015年1月～12月 | 1000万円（1500万円） |
| 2016年1月～9月 | 700万円（1200万円） |
| 2016年10月～2017年9月 | 2500万円（3000万円） |
| 2017年10月～2018年9月 | 1000万円（1500万円） |
| 2018年10月～2019年6月 | 700万円（1200万円） |
※（カッコ内）は耐震性・省エネルギー対策・バリアフリー等の一定の条件を満たした物件
ローンとして親から借りる
贈与とは少し違いますが、親からローンとしてお金を借りるという方法もあります。親もこどもの援助をしたい気持ちはあっても、自分たちの老後資金など貯金は必要です。
銀行から住宅ローンを借りるのと同じように、親から「借りて、返済する」ローン形式をとれば、お互いに助け合うことができます。
親からのローンのメリットとして、金利・期間の設定が自由であり、贈与税もかかりません。
国税庁のホームページに次のような記載があります。
「親と子、祖父母と孫など特殊の関係がある人相互間における金銭の貸借は、その貸借が、借入金の返済能力や返済状況などからみて真に金銭の貸借であると認められる場合には、借入金そのものは贈与にはなりません。」
銀行から借りるとかかる利子のうち、いくらかを親へ返済する際につければ親もただお金を眠らせておくよりおトクです。
親からローンとして借りる場合はきちんとした手続きをとっておきましょう。金利が０であったり、きちんと返済していないと贈与税がかかってしまう場合があります。
- 借用書を必ず作成 「いくらを、いつまでに、どのように返すか」を明確に
- 金利を設定 金利が０もしくは低すぎると贈与とみなされる可能性あり
- 借りるこどもに返済能力があること（収入があること）
- 銀行振込などを利用し、返済履歴を残す
人生は助け合い。贈与制度をうまく使おう
頭金を増やすための贈与をうけられるのであれば、ありがたく親を頼りましょう。でも、まずは出来る限り自分で工面することが大切です。
頭金を増やすには
- 基本的に「貯める」ことが大切
- 物件の価格を下げる
- 親から贈与をうける
贈与の非課税
1000万円まで一定の用件を満たした耐震・エコ住宅は1500万円まで
贈与を受ける際にはきちんと管理が必要です。住宅購入のために受け取ったお金を、他の用途に使ってしまうと、贈与税の対象になってしまうことがあります。
もし500万円贈与を受け、頭金として増やした場合
【物件】3000万円
【金利】1.5%
【返済期間】30年
| 3000万円 | 2500万円＋贈与500万円 | |
| 月返済額 | 103,536円 | 86,280円 |
| 総返済額 | 37,272,768円 | 31,060,610円 |
毎月返済額が１万7000円、総返済額で620万円も違います。贈与分500万円を引くと、120万円も利息を削減することができます。さらに将来かかる相続税も75万円削減でき、合計約200万円もおトクになるのです。
贈与は、贈る側も受け取る側も上手に活用すれば大きなメリットがうけられますね！
長期返済ならフラット35
新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。
目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。
通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3～0.7％も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています！
ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.2％の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3％追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。
住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは１月にしていますが、融資が行われたのは２月なので、２月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで１ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう！
フラット35おすすめBEST3！
| 15~20年 | 0.99 % |
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ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。
特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.2%安くなります。（ARUHIスーパーフラット）これは国内のフラット35では、最も安く借りれるプランです！※ARUHIスーパーフラットでは、事務手数料が2.16%
またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。
- フラット35シェアNO.1の人気と低金利
- 自己資金20%以上で金利が0.2%安くなる！
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amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。
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| 15~20年 | 1.11 % |
| 21~35年 | 1.17 % |
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- フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
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変動金利おすすめBEST3！
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| 大宮 | 新宿 | 秋葉原 | 大阪 |
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| 変動（新規） | 0.457 % |
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| 10年固定 | 0.63 % |
| 事務手数料 | 借入額x2.16% |
じぶん銀行は、三菱ＵＦＪ銀行とＫＤＤＩが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。
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- 支店やＡＴＭが多くて便利
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