親からの住宅ローン・贈与で200万円トクする方法

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頭金はどれくらい準備できていますか?

住宅購入時に一番頭を悩ませるのが、頭金。

多ければ多いほど良いのは、わかっているけれど、
ポンっと何百万円も用意できれば苦労はしません。

住宅購入にはたくさんのお金が必要になります。
土地と家の値段以外にこのような費用がかかってきます。

  • 1.住宅ローンの諸費用
  • 2.住宅購入時の諸費用
  • 3.引っ越し費用
  • 4.貯金 ※引越し後の生活資金も準備!

3000万円の物件であれば1,2の諸費用を合わせて150万円前後、
引っ越し・家具購入費用(30~50万円)、
また、いざという時のために、生活費の3~6ヶ月分の貯金は欲しいですね。

諸費用の詳しい解説はこちらの記事を参照してください!
「住宅ローンの諸費用っていくら必要?」

思っていたよりも多いな・・・と感じるかもしれません。
諸費用に200万円、貯金で100万円を貯めるのは相当大変です。
新車を現金で買うようなものですからね。

もちろんしっかり計画をたて、貯金していくことは大切です。
でも、誰かに頼るというのも大切です。

頭金の準備としてよく行われているのが、親からの贈与です。
不動産流通経営協会の調査では、住宅購入者の2割が
住宅購入資金として贈与をうけているという結果がでています。

  • 新築 21.3%(平均862.5万円)
  • 中古 18.2%(同743.4万円)

さらに祖父母からの贈与を受けている人は1%ほどいるようです。

親も得する!?贈与の方法

もし、住宅購入のために少しでも助けてもらえるあてがあるのであれば、
一度相談してみましょう。
贈与は受ける側はもちろん、贈る側にも大きなメリットがあります。

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相続税は税率がもっとも高い!

「埋蔵金」という言葉を耳にしたことがあると思います。
埋蔵金伝説は「徳川埋蔵金」や「結城晴朝の黄金」など
日本全国で伝えられています。

埋蔵金を作る目的として、昔は鉄の金庫などありませんでしたから、
地震や火災に備えて土の中に埋めていたということがあります。

・・・が、それは建前で、実際には「相続税対策」が主な理由でした。

江戸時代では大名や幕府は資金繰りのため、商人から借金をするほどお金に困っており
なにかと理由をつけては税をとっていました。

なかでも一番大きなお金が動く「相続」は税金がとりやすく、
税率も高額に設定されていました。
そのため資産を土の中に埋めるなど隠した訳ですね。

現代でも「ポリ袋に3億円発見!」や「工事現場で1億円のアタッシュケース発掘!」
などといったニュースを見ることがあります。
所得税や相続税は額が大きければ大きいほど税率が上がる仕組みになっているので、
現代でも「土の中に埋める」という手段に出る人がいるわけです。

相続財産調査

旭化成ホームズが65歳以上を対象にした相続財産調査(2013年)では

  • 土地・家屋など不動産約3,000万円
  • 現金・現金同等物約1,700万円

と、相続財産の平均は合計で約4,700万円もあるのです。
相続税は3000万円以上で約15%ですから、705万円もかかります。
非常に大きな額ですね。

「贈与」はこの相続税対策としてもっとも一般的な方法のひとつです。
贈与は通常時は110万円までは非課税ですが、それ以上になると税金がかかります。

しかし一定の条件を満たせば、控除される制度があります。
「住宅購入」もその条件のひとつで、
2015年現在では1000万円以下(質の高い家屋は1500万円まで)の贈与は非課税となっています。

この制度を利用して1000万円の贈与をすれば150万円、
500万円の贈与でも75万円の相続税対策となるわけです。

ただし注意してほしいのが、この贈与控除の最高額は頻繁に変更があります。

2015年1月~12月 1000万円(1500万円)
2016年1月~9月 700万円(1200万円)
2016年10月~2017年9月 2500万円(3000万円)
2017年10月~2018年9月 1000万円(1500万円)
2018年10月~2019年6月 700万円(1200万円)

※(カッコ内)は耐震性・省エネルギー対策・バリアフリー等の一定の条件を満たした物件

ローンとして親から借りる

贈与とは少し違いますが、親からローンとしてお金を借りるという方法もあります。
親もこどもの援助をしたい気持ちはあっても、自分たちの老後資金など貯金は必要です。

銀行から住宅ローンを借りるのと同じように、
親から「借りて、返済する」ローン形式をとれば、
お互いに助け合うことができます。

親からのローンのメリットとして、
金利・期間の設定が自由であり、贈与税もかかりません。

国税庁のホームページに次のような記載があります。
「親と子、祖父母と孫など特殊の関係がある人相互間における金銭の貸借は、その貸借が、借入金の返済能力や返済状況などからみて真に金銭の貸借であると認められる場合には、借入金そのものは贈与にはなりません。」
国税庁「親から金銭を借りた場合」

銀行から借りるとかかる利子のうち、いくらかを親へ返済する際につければ
親もただお金を眠らせておくよりおトクです。

親からローンとして借りる場合はきちんとした手続きをとっておきましょう。
金利が0であったり、きちんと返済していないと贈与税がかかってしまう場合があります。

  • 借用書を必ず作成 「いくらを、いつまでに、どのように返すか」を明確に
  • 金利を設定 金利が0もしくは低すぎると贈与とみなされる可能性あり
  • 借りるこどもに返済能力があること(収入があること)
  • 銀行振込などを利用し、返済履歴を残す

人生は助け合い。贈与制度をうまく使おう

頭金を増やすための贈与をうけられるのであれば、
ありがたく親を頼りましょう。
でも、まずは出来る限り自分で工面することが大切です。

頭金を増やすには

1.基本的に「貯める」ことが大切
2.物件の価格を下げる
3.親から贈与をうける
贈与の非課税
1000万円まで一定の用件を満たした耐震・エコ住宅は1500万円まで(2015年現在)

贈与を受ける際にはきちんと管理が必要です。
住宅購入のために受け取ったお金を、他の用途に使ってしまうと、
贈与税の対象になってしまうことがあります。

もし500万円贈与を受け、頭金として増やした場合

【物件】3000万円
【金利】1.5%
【返済期間】30年

3000万円 2500万円+贈与500万円
月返済額 103,536円 86,280円
総返済額 37,272,768円 31,060,610円

毎月返済額が1万7000円、総返済額で620万円も違います。
贈与分500万円を引くと、120万円も利息を削減することができます。
さらに将来かかる相続税も75万円削減でき、合計約200万円もおトクになるのです。

贈与は、贈る側も受け取る側も上手に活用すれば
大きなメリットがうけられますね!

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