プロパーローンは1%以上高い!審査に通らないならフラット35

住宅ローン審査に落ちてもあきらめない

第2の住宅ローン「プロパーローン」

住宅ローンの審査にどうしても通らない。というご相談をよく受けます。

それも、通常住宅ローンの審査が落ちた場合、その理由は教えてもらえることはありません。審査が厳くなかなか通らないという銀行もあれば、比較的審査が甘い・通りやすいという銀行も確かにあります。住宅ローンの審査はある程度の目安となる指標はありますが、どの銀行もそれぞれ独自の審査基準を持っているので、正確には不合格の原因はわかりません。○○銀行では門前払いされたのに、△△銀行では満額融資を受けれたなんて話もよくあることです。

しかし、どこの銀行に頼んでもどうしても審査が通らないという人もいるでしょう。そんな悩みをお持ちの人にもうひとつの方法として「プロパーローン」という住宅ローンをご紹介します。

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プロパーローンって何?

プロパーローンという名称は初耳という人も少なくないかもしれません。通常の住宅ローンとは別といってしまうとなにやら怪しい印象を持つ人もいるでしょうが、プロパーローンはれっきとした住宅ローンです。あまり知っている人がいないのは、単純に銀行がほとんど広告や宣伝をしないので、消費者が知る機会がないからです。というのも、プロパーローンは申込んだ人それぞれ個別に審査や手続きを対応する形態をとっているため、あまり大々的に売り出すことができないからです。

プロパーローンと一般的な住宅ローンの違いは一点で、保証会社を利用するかしないかが違います。

通常であれば住宅ローンの条件に、保証会社への加入が求められます。これはもし病気や転職などで収入が減ってしまい、住宅ローンの返済が難しくなった時に、一時的に返済を待ってくれるというものです。銀行は何千万円というお金を貸し出すわけですから、返済の滞納や、夜逃げされてしまっては大変です。そのため、保険として第三者の保証会社への加入が住宅ローンを借りるための条件になっているのです。

住宅ローンの審査はさまざまありますが、この保証会社が行う「信用調査」で合否がきまるといってもよいでしょう。住宅ローンの審査は銀行へ申込みし、お金を貸し出すのも銀行です。しかし毎日何千という人が銀行へお問い合わせをするため、ひとつひとつの審査を銀行がすることはできません。そのため、保証会社が申込者の詳しい調査を行い、この人なら大丈夫というお墨付きがでればほとんどの場合、住宅ローンの審査は通ります。

住宅ローンの審査についてこちらの記事でさらに詳しく解説しています。
知っておくと審査通過率が4倍!住宅ローン審査の裏側
審査を通す3つの住宅ローン審査攻略法

住宅ローンの審査が通らない人というのは、大部分がこの保証会社の「信用調査」でNGがでるからです。

お金を借りたくても保証会社が加入を認めてくれない。だから銀行から融資がでない。それならば保証会社を使わないで、住宅ローンが借りられたらいいのに。そんなプランがプロパーローンです。

プロパーローンは、保証会社を使わずに直接銀行からお金を借りるプランです。

プロパーローンのメリット・デメリット

プロパーローンは保証会社の加入が不要のため、これまで住宅ローンの審査に通らなかった人でも、お金を借りられる可能性があります。「可能性」という表現をしているのは、プロパーローンはあくまで第2の方法というだけで、まったく審査がないというわけではないからです。プロパーローンの審査は銀行が全て行います。あまりに収入にみあわないお金を希望していたり、返済能力が足らない場合は審査に通らないこともあります。

プロパーローンは銀行にとっても「裏ワザ」という立ち位置にあります。銀行には貸し出しのノルマがあり、たとえば上半期の貸し出し申込みが少なかった・・・となれば銀行は目標額を達成するために少し審査をゆるめてもお金を貸すようになります。もちろんその逆もありますが・・・プロパーローンは銀行にとってもノルマの「調整プラン」という側面をもっているのです。通常の住宅ローンの審査がのきなみ不合格となってしまった人には、ひとつの可能性としておすすめしています。

保証会社を利用しないということは、もちろん保証料も不要になります。保証料は各会社ごとにまちまちですが、一般的に35年ローンで100万円につき2万円くらいです。3000万円の融資であれば、大体60万円くらいの保障料を契約時に求められます。保証料は、住宅ローンの申込手数料の中でも大きなウェイトを占めている費用のひとつなので、これが0円になると初期費用がかなり楽になりますね。

プロパーローンは保証会社の加入が不要ということで住宅ローンの審査の敷居は低くなりますが、その代わりに借り入れ金利が高めなのが大きなデメリットです。保証なしでお金を貸してくれるというわけですから、しかたないかもしれません。ただしプロパーローンの場合は保証会社のかわりに連帯保証人を立てる必要があります。もし契約者が返済できなくなってしまった場合は、連帯保証人が返済を引き継ぐことになります。

プロパーローンの融資は利用者年収や担保価値、預金状況などを加味されて融資額と金利がきまるので、一概にいくらとはいえませんが、一般的には通常の住宅ローンにプラス1%くらいの上乗せが相場です。また期間固定金利(10年固定や15年固定)の更新後の優遇金利が通常の住宅ローンであれば1%以上のところを、プロパーロンの契約では0.7%程度になってしまいます。前述した保証料がかからないという点は初期費用が軽減されるメリットはありますが、金利の高さを考えると総費用ではやはりプロパーローンの方が不利な条件になっています。

プロパーローンの矛盾

プロパーローンは金利が高く、総返済額で不利となってしまうので基本的にはおすすめしていません。どうしても住宅ローンに通らない・・・という人にひとつの手段としてこういったサービスも存在しているという紹介にとどめたいと思います。

【返済期間】35年
【借り入れ金額】3000万円

通常プラン プロパーローン
金利 1.5% 2.5%
毎月返済額 91,855円 107,248円
総返済額 38,579,007円 45,044,199円

毎月返済額が1万5000円ほど高くなり、総返済額では640万円の差がでます。プロパーローンは最初に支払う保証料60万円が不要ですが、総返済額では遠く及びません。また、プロパーローンでは通常の住宅ローンと同様の金額を貸してもらえることはありません。通常の住宅ローンで3000万円借りようと思ったけれど審査に落ちたので、プロパーローンで3000万円貸してほしい、ということは事実上できないのです。というのも、プロパーローンは金利が高くなるので、毎月の返済額が上がるからです。毎月の返済額が高くなっても返せるという人であれば、そもそも通常の住宅ローンプランで審査落ちすることはないでしょう。

プロパーローンで貸してくれるのは2000万円か、もしくはもっと低いかもしれません。住宅ローンを借りる際にはすでにある程度、欲しい物件は決まっているでしょうから、希望金額に達しないのであれば借りても意味がありません。審査に通らない→プロパーローンを借りる→融資が少ないでは解決になっていないのです。

もし住宅ローンの審査が通らない場合は、ひとつふたつの審査落ちであきらめずに、まずは他の銀行で融資が受けられないか相談してみましょう。プランの変更や融資額の調整などで審査を通してくれるケースも多いです。

住宅ローンのプランには相性があります。例えば金利が低いことで有名なソニー銀行ですが、この銀行は新しく借りる人よりも、借り換え(別銀行から住宅ローンプランを乗り換えること)を対象としています。金利はかなり低いですが、金利が上下する変動金利のため、長期間借りる新規の人にはリスクが高くて危険です。また金利を下げているかわりに、融資条件をかなり厳しくしています。

新規で住宅ローンを借りる人は30年や35年という長期間でかりることが多いでしょう。長期間の返済を変動金利で借りると、返済途中で金利が上がるリスクが高まります。そんな人には固定金利で金利の上昇・返済額増がおこらないプランを選択しましょう。固定金利は変動金利と比較して金利が高くなる傾向にありますが、長期固定金利が安いフラット35ならかなり金利を抑えることができます。

フラット35とは?長期固定金利が安い+審査が甘め

住宅ローンの審査に通らないからプロパーローンを検討している、という人がいたら少し待ってください。先ほど説明したとおり、プロパーローンは金利がとても高いプランです。プロパーローンを借りる前に「フラット35」の検討をしてみてください。

  • 金利変動の心配がいらない
  • 長期固定金利が安い
  • 審査が甘め
  • エコ住宅で補助が受けられる

フラット35は国が運営する、住宅金融支援機構と銀行が提携してサービスしている住宅ローンプランです。住宅ローンは何千万円という大きな額の買い物ですから、通常、数十年という長期間の返済となります。住宅ローンプランには大きく2つにわけて、変動金利と固定金利がありますが、多くの人がリスクを知りながらも、金利の安い変動金利を選んでいます。

住宅ローンの支払いを3ヶ月以上滞納している人は、ローン返済者の0.89%という情報があります。生活の基盤であるマイホームのローン支払いを滞納しているということは、生活はかなり厳しく、破産の一歩手前といってもよいでしょう。筆者の小学校の学年は約120人ほどでしたから、仮に全員がマイホームを購入したとしたら、そのうち一人がこの状態というわけです。100人にひとりなら自分は大丈夫と思うかもしれません。でもこの数字は既に手遅れ状態の人の人数であり、実際に住宅ローンの返済によって生活が苦しいと感じている人は、3割以上になるという調査も発表されています。

住宅ローン破産率を下げるための国の施策として運用されているのが、長期固定金利を専門としたフラット35なのです。フラット35は、国が貸し出しの資金を出資し、銀行が窓口を担当するという仕組みになっています。銀行にとっては元手となるお金は国がだしてくれるので、金利を低くすることができるのです。また、フラット35は通常の住宅ローンと比較して審査が甘いです。極論をすれば、返済者が破産してお金が戻ってこなくなっても、貸したお金は国のものなので、銀行にとってはまったく痛くないので。銀行は貸せば貸すほど利益になるわけですから、審査もあまくなります。

また住宅ローンの審査が厳しいのは、保証会社のチェックが入るからです。しかしフラット35では保証会社を利用せず、独自の審査を行うので、審査の敷居が低いのです。プロパーローンも保証会社を使わないため審査が通りやすいとご説明しましたが、フラット35も同じ仕組みなのです。つまりフラット35を利用すれば、わざわざ金利の高いプロパーローンを使う必要はないのです。

住宅ローンの審査に落ちてしまった・通らないという人は、まずはフラット35に申込みしてみることをおすすめします。

【楽天銀行フラット35】

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。他銀行と比較して手数料が安いので、フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

sbi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短1日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 融資まで最短10日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

どうしても審査が通らない

どうしても住宅ローン審査に通らないという場合は、マイホームの購入を先送りにすることを考えましょう。審査落ちの原因が何なのかを確認しましょう。収入不足なら頭金を増やしましょう。転職直後で就労期間が短いのであれば、最低でも1年待ちましょう。他のローンとの掛け持ちをしているのなら、まずは先に今もっているローンを返済すべきです。

既にマイホーム購入の契約をしており、支払い期限がせまっていてすぐにでもお金が必要という人には、最終手段としてプロパーローンを試してみてください。プロパーローンを利用する場合は、銀行へお問い合わせしてみましょう。銀行によって条件や審査がかなり独自になっており、申込者によって契約が異なってきます。これまで一度審査に落ちてしまった同じ銀行でも、再度プロパーロンのプランで相談に乗ってもらうということも、全く問題なくできます。

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