借り換えるならいつ?今でしょ!借り換えでトクする4つのパターン

借り換えのメリット・デメリット

ローンがある人の大半は借り換えを検討すべき

住宅ローンの借り換えで効果があるのは、
「ローン残高が1000万円以上・残りの返済期間は10年以上・金利差は1%以上」
という目安を目にしたことはありませんか?

これだけ見ると、借り換えでおトクになるのはかなり限定的な場合
のように見えます・・・

しかし、これは10年以上前に「長期固定金利から10年固定金利」
への借り換えがブームになったときの目安で、
現在では事情が大きく変わってきています。

2015年現在、借り換えでおトクとなる人はこのようになっています。

  • 1.固定金利の優遇期間が切れている
  • 2.全期間固定金利で、残り返済期間が15年以内
  • 3.全期間固定金利で、借り換え先との金利差が0.5%以上
  • 4.1.0%未満の変動金利で、残り返済期間が11年以上

ここ数年で借りた人以外では、大多数の人が当てはまるのではないでしょうか?
では、なぜ借り換えで「トク」することができるのか解説していきます。

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史上最低金利を更新中

まず一番大きな要因として、現在の金利がかつてないほどの低金利ということがあります。

簡単に説明すると、
バブル崩壊から20年以上続くデフレ不況のため
お金を借りる人が減っているのです。

銀行は「預金」としてお金を集め、
「ローン」を貸し出し、利子と利息の差で儲けをだしています。

不況によって「将来のためにお金を貯めよう」という人は増えましたが、
車や家といった高い買い物を控えるようになりました。

「預金」でいくらお金を集めても、手元に置いてしまっては赤字になってしまいます。
赤字になるよりは金利を下げてでも借りてもらおうと、銀行間で金利の値下げ競争が激化したのです。

1.固定金利の優遇期間が切れている

おそらく、すでに住宅ローンを借りている大半の人が、
当てはなるのではないでしょうか。

2000年前後の、このブームに乗って借りた人は10年固定金利や、20年固定金利といった、
当初の一定期間だけ固定金利型のタイプを借りているケースが大半で、
最初の固定期間が満了すると、金利割引が縮小する仕組みのローンです。

10年固定金利型では、10年目年までは優遇金利を受けられますが、
優遇期間満了後11年目に、固定金利か変動金利を選択することになります。

この11年目以降の金利の選択がネックとなっており、
「契約更新時点での金利が適用」されることになっています。

さらに、借入時に適用されていた優遇条件も、
この契約更新時には固定・変動ともに適用外となります。

つまり現在であれば
基準金利は10年固定金利で3.5%前後
20年固定金利では4.5%前後です。

一方、新規で住宅ローンを借りた場合は、
基準金利から1.5%〜2.0%差し引かれた金利で借りられます。

10年固定金利が1.5%、全期間固定型でも2.0%前半に満たない水準ですから、
3.5%~4.5%というのはかなり高い金利で借りていることがわかります。

新規で借りれば1.5%以上もの金利が優遇されるわけですから、
これだけでも借り換えする「メリット」は十分にあると言えるでしょう。

2.全期間固定金利で、残り返済期間が15年以内

全期間固定金利は、返済額が変わらないため安心してローンを借りることができます。
しかし安定と引き換えに、割高の金利設定となってしまっています。

固定金利で借りており、返済期間が15年以内の人は変動金利へ借り換えましょう。

住宅ローンは主に
変動金利>10年固定金利>長期固定金利
と、段階ごとに大きく金利が変わります。

しかしここで注意しなければならないのが、
「10年固定金利」は絶対に借りてはいけません。

というのも、10年固定金利を借りるのであれば、変動金利にしてしまった方が断然おトクなのです。

変動金利はその名の通り、返済額が金利の変動によって変化します。
低い金利で借りられますが、将来金利が上がってしまうリスクもあります。

しかしここで勘違いする人が多くいます。

変動金利には2つのルールがあります。

  • 返済額の見直しは5年に1回(5年ルール)
  • 返済額の増額は1.25倍が上限(125%ルール)

つまり、今月金利が上昇したからといって、お金の工面に奔走しなければいけないということはないのです。
5年固定金利と考えてしまってもいいかもしれません。
また、2つ目の125%ルールのおかげで返済額の急激な上昇は起こらないようになっています。

では変動金利と10年固定金利で借り換えた場合のシミュレーションをしてみましょう。

残り返済額1500万円 15年返済
【変動金利】0.8% 5年ごとに1.0%づつ金利上昇(0.8%→1.8%→2.8%)
【10年固定金利】1.5% 11年目以降2.5%

変動金利 10年固定
~5年 88,461 93,111
6~10年 92,929 93,111
11年~ 95,271 96,177
総返済額 16,599,655 16,943,957

総返済額で34.4万円ほど変動金利の方が少ないです。
この理由は、
1.最初の5年間の金利差が大きく、6年目から1.0%上昇したとしても差が埋められない。
2.11年目から10年固定も変動金利へ切り替えられるため、金利差は6~10年の5年間
となるのです。

ちなみに変動金利が5年ごとに2.0%上昇した場合、
0.8%→2.8%→4.8%
やっと10年固定が総返済額で72,428円安くなります。

5年ごとに2.0%も変動するということは市場がひっくり返る大参事です。
まずありえないでしょう。

このように、固定金利を借りており、返済期間が15年を下回る場合は
変動金利へ借り換えると返済額を下げることができます。

3.全期間固定金利で、借り換え先との金利差が0.5%以上

全期間固定金利で返済期間が15年以下であれば変動金利をおすすめしましたが、
返済期間がもっと長い場合は固定金利で借り換えしましょう。

変動金利は5年ルールと125%ルールのおかげでリスクを軽減できるとはいえ、
やはり長期間の返済の場合は不安が残ります。

現在では史上最低金利と言われるほど低い金利で借り換えのチャンスですが、
その反面、これから金利が上がる可能性も高いと予想されます。

変動金利で低金利の恩恵を最大限に受けたいという気持ちはありますが、
長期間にわたる返済の場合は、固定金利で安定を確保するのが大切です。

返済期間が変動金利の3回目の金利更新が行われる16年目以上では
リスクがかなり高まるので、おすすめしません。

それに固定金利が割高とはいえ、
金利が下がっている今はかなりおとくに借り換えできます。

また、長期間固定金利は一般的な銀行では金利が高くなりますが、
フラット35という、長期固定金利を専門として取り扱っている銀行があり、
比較すると1.0〜2.0%も差があります。

16年以上返済期間が残っている場合はフラット35を検討してください。
フラット35を取り扱っている銀行で、もっとも金利が低い・人気の銀行を紹介します。

ARUHI
業界シェアの3割を占める最大手です。
ネット銀行の特性をいかした圧倒的な金利の安さと、サービスの豊富さで人気です。
プランの多さとシェアNo.1のノウハウで柔軟な対応をしてくれます。

楽天銀行
これまでは金利の低さでARUHIが上をいっていましたが、
最近では狙ったように2銀行とも同じ数値をだすことが多いです。
ARUHIとくらべ手数料の低さが強みで、借り換えをしやすい銀行です。

4.1.0%未満の変動金利で、残り返済期間が11年以上

変動金利は皆さんもご存知の通り、固定金利と比較して金利が低い代わりに
金利の上昇による返済額の増加リスクがあります。

固定金利型に借り換えをすると、適用金利が上がり、毎月返済額もアップしてします。

なぜ金利の高い固定への借り換えをおススメするのかと思われるかもしれませんが
「金利が上がるギリギリまで変動金利を利用して、その後のタイミングを観ながら固定金利にする」
プランは金利の動き方の仕組み上、現実的ではないからです。

基本的に金利の上昇は固定金利が先行して行われます。
そのため変動金利が上がってから借り換えたとしても、
固定金利は金利の上昇がすでに行われているのです。

では固定金利の上昇に合わせて借り換えればいいと思うでしょう。
しかし、実際にはそう簡単ではないのです。

住宅ローンの金利は債権市場の金利と連動しているのですが、
固定金利は国債
変動金利は無担保コールレート(翌日物)などの短期物
と、基準としている債権が違うのです。

この2つの金利は、数か月といった短期でみると、反発するように動く特徴があります。
長期的に見れば同じような弧を描く動きをするのですが、素人では予測はまず不可能でしょう。

現在の変動金利・固定金利ともに史上最低ですから、
今後長い返済期間には上がることが予想されます。

目安として、

  • 残り返済期間が16年以上または
  • 残り返済額が2000万円以上

を変動金利で借りているなら、今のような固定金利が低水準のうちに借り換えをして
「安心」を得ましょう。

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