借り換えるならいつ?今でしょ!借り換えでトクする4つのパターン

ローンがある人の大半は借り換えを検討すべき

住宅ローンの借り換えで効果があるのは、「ローン残高が1000万円以上・残りの返済期間は10年以上・金利差は1%以上」という目安を目にしたことはありませんか?

これだけ見ると、借り換えでおトクになるのはかなり限定的な場合のように見えます・・・

しかし、これは10年以上前に「長期固定金利から10年固定金利」への借り換えがブームになったときの目安で、現在では事情が大きく変わってきています。

2015年現在、借り換えでおトクとなる人はこのようになっています。

  • 1.固定金利の優遇期間が切れている
  • 2.全期間固定金利で、残り返済期間が20年以内
  • 3.全期間固定金利で、借り換え先との金利差が0.5%以上
  • 4.1.0%未満の変動金利で、残り返済期間が11年以上

ここ数年で借りた人以外では、大多数の人が当てはまるのではないでしょうか?では、なぜ借り換えで「トク」することができるのか解説していきます。

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史上最低金利を更新中

まず一番大きな要因として、現在の金利がかつてないほどの低金利ということがあります。

簡単に説明すると、バブル崩壊から20年以上続くデフレ不況のためお金を借りる人が減っているのです。

銀行は「預金」としてお金を集め、「ローン」を貸し出し、利子と利息の差で儲けをだしています。

不況によって「将来のためにお金を貯めよう」という人は増えましたが、車や家といった高い買い物を控えるようになりました。

「預金」でいくらお金を集めても、手元に置いてしまっては赤字になってしまいます。赤字になるよりは金利を下げてでも借りてもらおうと、銀行間で金利の値下げ競争が激化したのです。

1.固定金利の優遇期間が切れている

おそらく、すでに住宅ローンを借りている大半の人が、当てはなるのではないでしょうか。

2000年前後の、このブームに乗って借りた人は10年固定金利や、20年固定金利といった、当初の一定期間だけ固定金利型のタイプを借りているケースが大半で、最初の固定期間が満了すると、金利割引が縮小する仕組みのローンです。

10年固定金利型では、10年目年までは優遇金利を受けられますが、優遇期間満了後11年目に、固定金利か変動金利を選択することになります。

この11年目以降の金利の選択がネックとなっており、「契約更新時点での金利が適用」されることになっています。

さらに、借入時に適用されていた優遇条件も、この契約更新時には固定・変動ともに適用外となります。つまり現在であれば基準金利は10年固定金利で3.5%前後20年固定金利では4.5%前後です。

一方、新規で住宅ローンを借りた場合は、基準金利から1.5%〜2.0%差し引かれた金利で借りられます。

10年固定金利が1.5%、全期間固定型でも2.0%前半に満たない水準ですから、3.5%~4.5%というのはかなり高い金利で借りていることがわかります。

新規で借りれば1.5%以上もの金利が優遇されるわけですから、これだけでも借り換えする「メリット」は十分にあると言えるでしょう。

2.全期間固定金利で、残り返済期間が20年以内

全期間固定金利は、返済額が変わらないため安心してローンを借りることができます。しかし安定と引き換えに、割高の金利設定となってしまっています。

固定金利で借りており、返済期間が20年以内の人は変動金利へ借り換えましょう。

住宅ローンは主に 変動金利>10年固定金利>長期固定金利 と、段階ごとに大きく金利が変わります。

しかしここで注意しなければならないのが、「10年固定金利」は絶対に借りてはいけません。

というのも、10年固定金利を借りるのであれば、変動金利にしてしまった方が断然おトクなのです。

変動金利はその名の通り、返済額が金利の変動によって変化します。低い金利で借りられますが、将来金利が上がってしまうリスクもあります。

しかしここで勘違いする人が多くいます。

変動金利には2つのルールがあります。

  • 返済額の見直しは5年に1回(5年ルール)
  • 返済額の増額は1.25倍が上限(125%ルール)

つまり、今月金利が上昇したからといって、お金の工面に奔走しなければいけないということはないのです。5年固定金利と考えてしまってもいいかもしれません。

また、2つ目の125%ルールのおかげで返済額の急激な上昇は起こらないようになっています。

では変動金利と10年固定金利で借り換えた場合のシミュレーションをしてみましょう。

残り返済額1500万円 15年返済
【変動金利】0.8% 5年ごとに1.0%づつ金利上昇(0.8%→1.8%→2.8%)
【10年固定金利】1.5% 11年目以降2.5%

変動金利 10年固定
~5年 88,461 93,111
6~10年 92,929 93,111
11年~ 95,271 96,177
総返済額 16,599,655 16,943,957

総返済額で34.4万円ほど変動金利の方が少ないです。
この理由は、
1.最初の5年間の金利差が大きく、6年目から1.0%上昇したとしても差が埋められない。
2.11年目から10年固定も変動金利へ切り替えられるため、金利差は6~10年の5年間

となるのです。

ちなみに変動金利が5年ごとに2.0%上昇した場合、0.8%→2.8%→4.8%やっと10年固定が総返済額で72,428円安くなります。

5年ごとに2.0%も変動するということは市場がひっくり返る大参事です。まずありえないでしょう。

このように、固定金利を借りており、返済期間が15年を下回る場合は変動金利へ借り換えると返済額を下げることができます。

3.全期間固定金利で、借り換え先との金利差が0.5%以上

全期間固定金利で返済期間が15年以下であれば変動金利をおすすめしましたが、返済期間がもっと長い場合は固定金利で借り換えしましょう。

変動金利は5年ルールと125%ルールのおかげでリスクを軽減できるとはいえ、やはり長期間の返済の場合は不安が残ります。

現在では史上最低金利と言われるほど低い金利で借り換えのチャンスですが、その反面、これから金利が上がる可能性も高いと予想されます。

変動金利で低金利の恩恵を最大限に受けたいという気持ちはありますが、長期間にわたる返済の場合は、固定金利で安定を確保するのが大切です。

返済期間が変動金利の4回目の金利更新が行われる21年目以上ではリスクがかなり高まるので、おすすめしません。

それに固定金利が割高とはいえ、金利が下がっている今はかなりおとくに借り換えできます。

また、長期間固定金利は一般的な銀行では金利が高くなりますが、フラット35という、長期固定金利を専門として取り扱っている銀行があり、比較すると1.0〜2.0%も差があります。

21年以上返済期間が残っている場合はフラット35を検討してください。フラット35を取り扱っている銀行で、もっとも金利が低い・人気の銀行を紹介します。

4.1.0%未満の変動金利で、残り返済期間が11年以上

変動金利は皆さんもご存知の通り、固定金利と比較して金利が低い代わりに金利の上昇による返済額の増加リスクがあります。

固定金利型に借り換えをすると、適用金利が上がり、毎月返済額もアップしてします。

なぜ金利の高い固定への借り換えをおススメするのかと思われるかもしれませんが「金利が上がるギリギリまで変動金利を利用して、その後のタイミングを観ながら固定金利にするプランは金利の動き方の仕組み上、現実的ではないからです。

基本的に金利の上昇は固定金利が先行して行われます。そのため変動金利が上がってから借り換えたとしても、固定金利は金利の上昇がすでに行われているのです。

では固定金利の上昇に合わせて借り換えればいいと思うでしょう。しかし、実際にはそう簡単ではないのです。

住宅ローンの金利は債権市場の金利と連動しているのですが、固定金利は国債、変動金利は無担保コールレート(翌日物)などの短期物と、基準としている債権が違うのです。

この2つの金利は、数か月といった短期でみると、反発するように動く特徴があります。長期的に見れば同じような弧を描く動きをするのですが、素人では予測はまず不可能でしょう。

現在の変動金利・固定金利ともに史上最低ですから、今後長い返済期間には上がることが予想されます。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

rakuten_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

aruhi_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x1.08%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなり、国内のフラット35では最も安く借りれるプランです!

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

sbi_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.58 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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