リノベーション物件に騙されるな!絶対に買ってはいけないワケ

リノベーション物件とは

最近ニュースやネット情報サイトで「リノベーション物件」「リノベーションマンション」という言葉をよく耳にします。不動産屋さんに物件を探しに行くと「リノベーションハウスはどうですか?」とすすめられることもあるかもしれません。

しかし、筆者は「リノベーション物件の購入は例外なく絶対に買ってはいけない」と忠告します。

筆者がリノベーション賃貸に実際に住んだ経験と、リフォーム会社に取材した情報を元に、リノベーション物件が怖い本当の理由を解説します。

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リノベーション物件とは?リフォームとの違いは?

まずは「リノベーション」とは何なのか、よく勘違いされやすい「リフォーム」との違いを確認しましょう。

まずリノベーション物件とは「中古物件」であるということを知っておいてください。不動産屋に「最近リノベーションマンションが人気で・・・」とすすめられると、何やらオシャレで、デザイナーズ物件のようなものかなと勘違いする人も少なくありません。しかしこれは不動産屋の戦略で「中古」と言ってしまうと古いイメージがついてしまいますが「リノベーション」と呼べばなんとなくオシャレに感じてしまいます。

たとえ物件を下見に行ってキレイに見えたとしても、リノベーション物件は中古だということを覚えておいてください。

中古物件は価格は非常に安いのですが、以前の入居者が残した汚れや、建物の老朽化が少なからずあるので、修繕や補強が必要になります。「リフォーム」と「リノベーション」の明確な境目はありませんが、一般的に、外見的な部分のみの修繕をリフォーム、部屋割りなどの建物の基礎から作り直す大がかりな工事となる場合はリノベーションと呼ばれています。

リフォーム・原状回復とは

「リフォーム・原状回復」とは、中古物件で通常販売される際にとられる手法で、「以前の入居者が住む前の状態」を上限とし、できる限り近い状態まで復旧させることを言います。

汚れた壁紙の張り替えや、水回りのパッキンの取り換え、ひびの入った外装の穴埋めといった、外見的な修復を重点的にします。たたみの張り替え、バスタブの入れ替え、新しいキッチンに買い変えるといった大きなリフォームもしますが、ガス管や水道管など、住宅の基盤となる部分には手を入れません。

「以前の入居者が住む前の状態」を目指すとはいえ、やはり新築同様にはなりません。僕が以前賃貸で住んでいた部屋は、日当たりが悪く、カビやすい部屋でした。リフォームは基本的に部屋の外見だけを取り換えるので、壁の中のカビや虫食いは上塗りされるだけですし、マンションであれば隣の部屋に影響するリフォームはできません。これは新築でも同様ですが、隣の部屋からの浸食は止められないのです。

また、住んでいた物件が古かったこともあり、部屋の角の床が少し沈下していました。ベットで穴を塞いでしのいでいましたが、建物が沈下して隙間ができてしまっていたので、冬場は暖房をしても熱が逃げてしまいなかなか暖かくならなかったり、梅雨には部屋中がじめっとした湿気に覆われていました。

こういった建物全体の問題は、リフォームで解決することはできません。

リノベーションとは

リノベーションは、リフォームよりも大規模な修復となり、排水管の取り換えや、壁に断熱材を貼ったり、2つの部屋の敷居を取り払って大きなひと部屋に間取りを変えるといった工事をします。築年数の高い物件の場合は耐震工事がされていない場合もあるので、震災に備えた耐震補強工事なども増えてきています。

リノベーションでは住宅の基礎まで手をいれることも可能なので、リフォームよりも耐久性にすぐれ、新築に近い修理をすることができます。ただし、大がかりな工事になるため、リフォームよりも費用が高くなるということは言うまでもありません。

また、リフォーム同様に、マンションの場合は隣・上下の部屋に影響の無い範囲でしか工事はできません。部屋の仕切りをすべて取り払いたいと希望しても、マンションの構造上、必要な柱などを取り除いたり、自宅の壁の一部だけピンクに塗り替えたいといったことはできません。また、一軒家の場合も、大規模な修繕や増築した箇所は、やはり後付けとなるので、接続箇所などの耐久性は新築と同じというわけではありません。

リフォーム以上、新築以下というのがリノベーションの実情です。

リノベーション物件のメリット・デメリット

通常、中古物件を購入した際には、まだ汚れが残っていたり、建物の老朽化のため、リフォームや補強工事が必要です。しかし、最近では古い印象のある中古物件はなかなか買い手がつかないという事情もあり、不動産屋があらかじめリフォームやリノベーションを施工し、売っているという物件もあります。これがいわゆる「リノベーション物件」と呼ばれるものです。簡単に言えば、キレイな中古物件といったところでしょうか。

中古物件の場合は、リフォームやリノベーションでどれくらい綺麗になるのかハッキリとイメージが掴めないため購入を躊躇してしまう人が多く、また購入後に修理工事を行うのですぐに入居できないというデメリットがあります。リノベーション物件では、すでに改装済みということで、購入者はキレイな物件を新築よりも安い価格で買えるというのが売りです。

また、中古物件購入者で失敗する人がおおいのですが、自分でリフォームやリノベーションする際には、数百万円という資金が必要ですが、リフォームやリノベーションには住宅ローンを利用できません。そのため、リフォームローンという、金利の高いローンを組むことになるので、中古物件を買ったのに思ったよりも安くなかったということがよくあります。

リフォームローンは住宅ローンと比較して、1%以上高いこともよくあるので、注意が必要です。

リフォームローン
借入金額 700万円
金利 1.99%
返済期間 10年
毎月返済額 64,378円
返済額 7,725,302円

中古物件の購入費用をすべて現金で支払いができれば問題ありませんが、住宅ローンを組む場合は、多重債務となることも注意が必要です。住宅ローンの毎月返済が8万円、リフォームローンで6万4000円、と合計14万4000円という大きな出費となってしまうかもしれません。

しかし、リノベーション物件であれば、すでに改装済みなので、購入費用は通常の住宅ローンで調達することができます。金利が安く借りれること、多重返済となり負担が重くなるリスクを回避できるのは、リノベーション物件の大きなメリットでしょう。

しかしリノベーション物件にはいくつかのデメリットもあります。

リノベーション済みということで、最大のメリットのひとつである、自由に改装できるというメリットが無くなってしまっています。中古物件を購入して自分で直すのであれば、好きな壁紙を貼ったり、お気に入りのメーカーのキッチンを入れたり、部屋数を決めたりといったカスタマイズも自由です。しかしリノベーション済みの物件は、新築建売物件と同様に、不動産屋の設計したリノベーションがされているので、もしあとから改修するとなると、自費で負担することになります。

また、リノベーション物件は、中古物件と比較すると、当然、修理費がかかっているので割高です。リノベーションの設計費や手間代も含まれるので、リフォームローンの金利が割高なことを含めても、自分でリノベーションした方が安い可能性もあります。リノベーション物件は新築の2~3割引きくらいの価格で販売されています。

ハッキリ言ってこの価格は高すぎます。蓄積された築年数を考えると、いっそのこと新築を買ったほうが、修理費などもかからずに、結果的に安いでしょう。

不動産屋がリノベーションしたとはいえ、中古物件であることには変わりありません。キレイになった建物も、裏では老朽化した柱や基盤が支えているのです。リノベーション物件の怖いところは、改修前がどのような状態だったのかが分からないことです。もしかしたら穴だらけの幽霊屋敷を、表面だけキレイに塗り替えただけという可能性もあるのです。

自分で改修するのであれば、リフォーム業者が、排水管が漏れているとか、屋根が傾いているから修理が必要だといった説明をしてくれます。しかしリノベーション物件では、壁の裏がどのようになっているのか、まったく見えません。「リノベーション物件」と名称をうっていても、実際には壁紙の張り替えなど、簡単なリフォームしかしていない可能性もあるのです。

リノベーション物件のネックとなるのは、中古物件よりも割高なうえ、建物の老朽化が早いという点でしょう。特に建物の劣化は、実際に数年住んでみないとわからないということも多く、新築のような見た目に騙されます。まさにそれが不動産屋の狙いというのも知らずに、買ってしまうのです。

都市圏で立地の良い新築物件がなかなか見つからないなどの理由がなければ、あえてリノベーション物件を選ぶ必要はないでしょう。どうしても費用面で新築は厳しいという場合でも、時間をかけて中古で老朽化の少ない物件を探すことをおすすめします。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

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住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x1.08%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなり、国内のフラット35では最も安く借りれるプランです!

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

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15~20年 1.03 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

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変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.58 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

チェックポイント

リノベーションとは中古物件をリフォームしたもの

チェックポイント

リフォーム費がかかるため中古物件より割高

チェックポイント

見た目はキレイだが、建物の老朽化がすすんでいることを理解しておこう

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