セカンドハウスとは?上手な住宅ローンの組み方

セカンドハウスとは?別荘の違い

「セカンドハウス」とは、住宅の1つであり、特定の人が年間を通じ、継続して毎月1泊2日以上(2ヵ月以上利用のない場合は除く)居住する家屋をいいます。

富士見町公式サイト

セカンドハウスとは、「第2の住まい」です。

別荘は、厳しい夏の暑さから逃れるための避暑地や、休暇を一時的に過ごすための場所です。一方でセカンドハウスは、定期的に「住む」ことを目的にします。

セカンドハウスと別荘の違いは、滞在頻度がどれくらいか?という点になります。

利用頻度 定義
セカンドハウス 定期的に居住 生活に必要な第2の住まい
別荘 一時的に滞在 ぜいたく品

セカンドハウスと別荘を同じものだと思われる方も少なくありませんが、この2つには大きな違いがあります。単に呼び名や定義が違うというだけではなく、税制上の扱いや住宅ローンの組み方も変わってきます。

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セカンドハウスの実例1

職業 カーディーラー営業
家族構成 妻、こども2人
利用目的 平日の通勤拠点としてセカンドハウスを利用

カーディーラーで営業職として働くAさんは、通勤拠点としてセカンドハウスを購入しました。

転勤によって自宅から会社への通勤が遠くなってしまったため、平日はセカンドハウスから仕事に通い、休日は自宅で過ごすという方法を選びました。

住み慣れたマイホームを手放すのは惜しいですし、引っ越しによってこどもを転校させるのもかわいそうです。転校後の新しい環境に馴染めずにストレスを感じるこどもは多く、いじめの対象となってしまったり不登校になってしまう原因にもなります。

またAさんの場合、老いた母の世話も必要でした。父は他界しており母が独りで暮らしているため、母をおいて引っ越しするのは心配です。母が入居できる老親ホームも探しましたが、やはり思い出の多い実家から離れるのは寂しいと、思いとどまりました。

平日は単身赴任となってしまいますが、朝の出勤は早く、帰りも遅いのであまり家族と接する時間はとれません。その分、休日は自宅に帰り、思い切り家族サービスすることで、メリハリのついた生活を送ることができています。

セカンドハウスの実例2

職業 webデザイナー
家族構成 夫婦
利用目的 趣味のサーフィンを楽しむため海岸沿いの一部屋を購入

フリーのwebデザイナーとして働くBさんは、週末は趣味としてサーフィンに通っています。妻とはサーフィンがきっかけで仲良くなり結婚し、今も一緒にサーフィンを楽しんでいます。

これまでは自宅から2時間あまりかけて泳ぎにきていましたが、セカンドハウスをもつことで時間に余裕をもつことができました。早朝、一番乗りで海に入るのは最高です。また、テラスでゆっくりと夕日を眺めるのは優雅な時間です。

Bさんはフリーのwebデザイナーという職業柄、仕事場を自由に選ぶことができるため、自宅を賃貸に貸し出してセカンドハウスで暮らすことも計画しています。

セカンドハウスの実例3

職業 教員
家族構成 夫婦
利用目的 退職後の隠居先を一足早く購入

Cさんは高校の教員として35年働くベテランです。

退職後は静かな田舎で農業をしながらゆっくりと余生を楽しみたいと考えています。最近、旅行で訪れた際にとても気に入った物件をみつけ、一足早く購入を決めました。

平日は自宅から学校に通い、週末はセカンドハウスでスローライフを楽しんでいます。

セカンドハウスでは、バリアフリー構造を重視しました。今はまだ元気ですが、いずれは足腰も衰え階段を上るのも難しくなります。両親はまだ健在ですが実家の2階は使われることなく、掃除もできないため埃がたまってしまっています。

自宅をバリアフリーに改築することも考えましたが、リフォーム費用の見積もりが思ったよりも高くでてしまいました。退職するころには自宅は築30年になりますし、ところどころに老朽化が見られ、耐震性にも不安があります。60歳で退職し、平均寿命85歳として25年は住まうと考えて、新しい家の購入を決めました。

セカンドハウスの条件・減税制度

「セカンドハウス」とは、住宅の1つであり、特定の人が年間を通じ、継続して毎月1泊2日以上(2ヵ月以上利用のない場合は除く)居住する家屋をいいます。

富士見町公式サイト

セカンドハウスの認定を受けることで、税制面での優遇措置を利用することができます。

セカンドハウスの条件は滞在頻度は月に1日以上となっており、それほど難しいものではありません。自宅とセカンドハウスの区別は、住民票の登録先で見分けられています。

利用頻度 住民票
自宅 定住 あり
セカンドハウス 1泊2日以上 なし
別荘 規定なし なし

固定資産税の優遇

セカンドハウスでは、固定資産税の優遇が受けられます。

固定資産税は、毎年1月1日に、土地や建物などの資産に対して課せられる市町村税です。標準税額は1.4%です。ただし、市町村によって違いがありますので、取得するセカンドハウスの市町村で再確認してください。

セカンドハウスでは、以下の減免措置が適用されます。

床面積 評価価格
200m2未満 1/6
200m2以上 1/3

1800万円の物件の場合、200m2未満では物件の評価価格が300万円として課税されます。200m2以上でも、600万円として評価されますので、税額を大きく減らすことができます。

都市計画税の優遇

床面積 評価価格
200m2未満 1/3
200m2以上 2/3

セカンドハウスが市街化区域にある場合、都市計画税が課せられます。

1800万円の物件の場合、200m2未満では物件の評価価格が600万円として課税されます。200m2以上でも、1200万円として評価されます。

セカンドハウスの住宅ローン

セカンドハウスの購入時には、通常の住宅ローンが利用できません。

家を買うのに住宅ローンが使えないの?どうやって買ったらいいの?と驚かれる方も少なくありません。

住宅ローンは、原則として住居として住まう家の購入を条件として提供されます。すでにマイホームを持っており、そのうえで2つめの物件を購入することになるセカンドハウスは、条件外ということになるのです。

では、現金で購入するしかないのでしょうか?そんなことはありません。

セカンドハウスの購入のために使えるローンが2つあります。

  • セカンドハウスローン・セカンド住宅ローン
  • フラット35

セカンドハウスローン・セカンド住宅ローン

一般的な銀行ではセカンドハウスの購入者向けに、「セカンドハウスローン」や「セカンド住宅ローン」といった名称で、サービスを提供しています。

しかし、セカンドハウスローンは絶対に使わないでください。

なぜなら、セカンドハウスローンは非常に金利が高いからです。通常の住宅ローンと比較すると、2%~4%以上も高く設定されています。

三菱東京UFJ銀行セカンド住宅ローン
タイプ・期間 金利
変動金利 3.275%
5年固定 4.000%
7年固定 4.200%
10年固定 4.200%
15年固定 5.050%
20年固定 5.500%

参考として、三菱東京UFJ銀行のセカンド住宅ローンの金利を載せています。

変動金利でも3%を超え、20年固定では5.5%という非常に高い金利です。銀行でセカンドハウスローンの相談をしたら、あまりに金利が高くて驚いたという方も多いと思います。

現在の通常の住宅ローンでは、変動金利が0.5%前後、固定20年も1.5%ほどですから、セカンドハウスローンを借りる気にはなりませんね。

フラット35

セカンドハウスの購入には、フラット35がおすすめです。

フラット35は、住宅金融支援機構という国の機関が運用している住宅ローンです。住宅金融公庫という名称の方が馴染みのある方も多いかもしれません。

フラット35は一般的に、はじめてマイホームを購入する方に利用されているプランですが、セカンドハウスの購入にも利用できます。もちろん、セカンドハウスの購入時でも、同じ金利や条件で借りることができます。

フラット35は、ネット銀行や通常の銀行窓口に問い合わせれば、申し込みをすることができます。

  • セカンドハウスへの利用が可能
  • セカンドハウスローンより金利が圧倒的に低い
  • 住宅ローンとの併用が可能
フラット35(住宅金融支援機構)で借りると320万円もおトク!?
住宅金融支援機構って何? 「住宅金融支援機構」という名前をきいたことがある人はかなりマニアックな人だろう。まれにニュースなどで名前が挙がっ...

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

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15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
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借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

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さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

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楽天銀行フラット35公式HP

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15~20年 1.01 %
21~35年 0.99 %
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ARUHIフラット35公式HP

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15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
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住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

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短期返済・借り換えなら変動金利

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三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

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変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

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  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
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【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

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じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.58 %
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さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

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じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
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イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

チェックポイント

セカンドハウスには通常の住宅ローンが利用できない

チェックポイント

セカンドハウスローンは金利が非常に高い

チェックポイント

セカンドハウスにはフラット35がおすすめ!

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