自己資金０で住宅ローンを借りれるは大ウソ

貯金0円でもマイホームを持てるか？

「住宅ローン自己資金が0円でもマイホームを買える」という売り文句を巷ではよく目にします。

それは本当なのでしょうか？

この答えはYesです。
実際に住宅ローンの諸費用を含めた全ての費用を、銀行で借りてマイホームの購入ができるプランがあります。

しかし後々の住宅ローンの返済を考えると、おすすめはできません。

マイホームを購入するにあたり必要となるお金を大まかに上げると、土地の代金・建物の代金・住宅ローンの諸費用、不動産業者への仲介手数料、引越し代金などがあります。マイホーム購入に必要なお金を住宅の種類別に詳しく解説した記事も合わせてご覧ください。

• 新築一戸建て住宅を建てるのに必要な費用
• 一戸建て分譲住宅を購入するのに必要な費用
• 分譲マンションを購入するのに必要な費用
• 中古住宅を購入するのに必要な費用
• 住宅ローンの借り換えに必要な費用

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マイホーム購入の総額を把握しよう

土地や物件価格は慎重に比較検討しても、諸費用についてははっきりと把握していないという人はよくいます。不動産業者の人は住宅ローンの諸費用は大体100万円～150万円くらいだ、という話をしますが、実際にはそれだけではおさまりません。このお金はあくまで「住宅ローンの諸費用」であって、マイホーム購入の全体費用を全て計算しているわけではありません。不動産業者は営業マンですから、なるべく安い金額を提示して「これくらいなら払えるかな」と思わせるよう誘導していると考えてください。

住宅ローンの諸費用以外では、不動産の名義の登録手続きをする「登記」や、不動産取得の税金がかかります。新築一戸建てであれば玄関までの玄関スロープを増築したり、庭に倉庫やガーデニング装飾をしたいといった追加費用がかかるかもしれません。また引越しする際に業者を利用する場合は諸費用がかかりますし、新生活に向けて家具や家電を新しくしたいということもあるでしょう。

これらの費用はそれぞれのケースによって大きく変化しますが、最低でも150万円は必要でしょう。住宅ローンの諸費用と合わせると土地と物件の価格以外の諸費用で300万円はかかることになります。また、新生活スタート後になにがあるともわからないので、住宅購入後に貯金をいくらか取っておくことも大切です。

住宅ローンの自己資金はいくら必要？

自己資金と頭金はよく混同されがちですが、その中身は全く違います。
住宅購入の総費用を、土地・物件3000万円、住宅ローン諸費用150万円、その他諸費用150万円として考えます。

手持ちの貯金が600万円あるとします。新生活スタート後に手持ちのお金がまったくないと困るので、100万円は貯蓄に残し、500万円を住宅購入への資金とします。

さらに500万円から、住宅購入後に必要となる登記費用や引越し費用の150万円を差し引いた、残りの350万円が「自己資金」となります。
自己資金の350万円から住宅ローンの諸費用150万円を除いた200万円が「頭金」です。

土地・物件の価格は3000万円、住宅ローンの諸費用が150万円なので総費用は3150万円になります。一般的な住宅ローンプランでは融資限度額が総費用の80～90%で、10%～20%は自己費用として準備する必要があります。3150万円の90%は2835万円なので、315万円は自己資金で用意する必要があります。今回のケースでは350万円を自己資金に割り当てているので大丈夫ですね。

3000万円の物件購入を検討している人は500万円ほどの住宅購入資金の準備が必要です。購入物件の15～20%ほどが目安となりそうです。

住宅ローンは頭金の有無で金利が変わる

では自己資金がまったく準備できていないという人はどうすればよいのでしょう。不動産業者の提案されるがままに購入してしまってもよいのでしょうか？自己資金を用意し物件価格の9割で借りた場合と、自己資金0円で10割融資を利用したケースを比較します。

【物件価格】3000万円
【諸費用】150万円

ケースA：自己資金350万円　借り入れ金額2800万円
ケースB：自己資金0円　借り入れ金額3150万円

このケースでは長期間の固定金利がお得なフラット35で業界最安である楽天銀行で借りたと想定してシミュレーションしました。ケースBは融資を10割としているため、0.13%高い金利設定となってしまいます。毎月の負担は1万3千円も多くなり、総返済額で5,380,797円の差がでます。自己資金350万円を準備するだけで合計188万円も差がでる結果となりました。

それ以上に毎月10万円弱、年間で120万円の返済は大きな負担となります。住宅ローンの返済負担率は年収の30%や35%まで借りることができますが、税金などでかなりの金額を差し引かれることを考えれば25%以下にすべきです。

「年収300万円でもマイホームを手に入れられる！」という間違った情報を流しているサイトも多数見かけますが、不動産業者の回し者か、悩み相談でコンサルティング仲介手数料が欲しいだけでしょう。年収300万円で自己資金0円という人がマイホームを手に入れるのはかなり厳しいのが現実です。

自己資金を増やす方法

自己資金の有無でその後の返済に大きな違いがでることは理解して頂いたと思います。もし現在貯金がまったくないという人は、住宅購入を先延ばしにすることも検討すべきでしょう。

自己資金は少しは準備しているけど、不十分という人はどうすべきか？いくつかの方法を紹介します。

【まずは自己資金を貯めよう】
年収が400万円以下で現在の家賃よりも返済額が大きくなるという人は要注意です。夫婦共働きの場合は奥さんにも返済を手伝ってもらい、ペアローンが利用できる銀行を探しましょう。もし夫のみの収入の場合は購入を延期して自己資金を貯めることをおすすめします。

【贈与をうける】
親から贈与を受けることも検討してください。こどもが独り立ちした後は老後の資金を貯めている家庭が多いと思います。一時的にその貯金を借りて、マイホームの購入後に返済するという方法もあります。銀行から借りると高い利子を支払う必要がありますが、親から借りれば何百万円という金利を節約することができます。

親からの贈与を検討している人はこちらの記事もご覧ください
親からの住宅ローン・贈与で200万円トクする方法

【「超」長期固定金利を利用】
これはあまりおすすめできませんが、ひとつの方法として紹介します。長期固定金利のフラット35は有名ですが、さらに長期間で返済する「フラット50」「親子ペアローン」という２つの方法があります。

フラット50はその名前の通り50年を限度として住宅ローンを借りることができます。30歳から借りて80歳で返済完了というプランも可能です。ただしフラット50以外の全てのローン（車ローン、教育ローン、カードローン等）の合計が年収の30%未満であったり、10割融資が利用できない、審査が比較的厳しいなどハードルが高いです。

もうひとつの方法が親子ペアローンです。このプランは親と子の2世代で住宅ローンを返済するプランです。2世帯住宅で親夫婦とこども家庭の2世帯で住宅ローンを組んだり、親が高齢になってから住宅を購入し、定年後はこどもが返済を引き継ぐというプランです。

こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

• 連帯債務で住宅ローンを組む
• ペアローン型住宅ローンを利用
• 親子リレー型住宅ローンを利用

自己資金0という人は、現状の収入のほとんどが支出でなくなってしまい、生活に余裕がないということを意味しています。
「賃貸でお金を消費するより、家賃を払うお金でローンを組んで資産を作る方が賢い」という不動産業者の甘い誘惑で無理に住宅を購入してしまう人が多いです。また営業マンは見た目の安い変動金利をすすめるので、金利がアップしてしまった後のことを考えないリスクの高いプランを立ててしまう人も少なくありません。

こどもが高校、大学に進学した時の教育費は払えるのでしょうか？もし事故や転職で収入が減ってしまったときに返済ができるのでしょうか？住宅金融支援機構の広報誌である「季報『住宅金融』」によれば住宅ローンの返済を3ヶ月以上滞納している家庭は9万8000世帯弱あり、住宅ローンを借りている家庭の0.89％という調査発表がありました。3ヶ月といえば30万円前後の滞納です。一般的な賃貸であれば法的に立ち退き処分を勧告されます。住宅ローンの場合は破たん手続き、つまり抵当権をつかって家を没収される目前の状態です。

そんな状態の人が100人に1人という確率でいるわけです。各階5部屋の5階建てマンションであれば、4つのマンションに1家庭はそんな状況の人がいるという計算になります。せっかく手に入れたマイホームなのに、苦しい生活が続き借金に追われる生活では本末転倒でしょう。

「自己資金0円でも借りれる」というのは理論的には可能です。しかし、引越し費用や購入後の税金などは度外視されています。表面的な金額を安く見せて、自分の利益となるローンをくませようとする考えの人が提案するプランを信じられますか？もっと安い手数料で、低金利のプランがあるかもしれません。
返済プランに不安がある方はもう一度計画の見直しと、住宅ローンの比較検討をおすすめします。