自己資金0で住宅ローンを借りれるは大ウソ

貯金0円でもマイホームを持てるか?

「住宅ローン自己資金が0円でもマイホームを買える」という売り文句を巷ではよく目にします。

それは本当なのでしょうか?

この答えはYesです。
実際に住宅ローンの諸費用を含めた全ての費用を、銀行で借りてマイホームの購入ができるプランがあります。

しかし後々の住宅ローンの返済を考えると、おすすめはできません。

マイホームを購入するにあたり必要となるお金を大まかに上げると、土地の代金・建物の代金・住宅ローンの諸費用、不動産業者への仲介手数料、引越し代金などがあります。マイホーム購入に必要なお金を住宅の種類別に詳しく解説した記事も合わせてご覧ください。

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マイホーム購入の総額を把握しよう

土地や物件価格は慎重に比較検討しても、諸費用についてははっきりと把握していないという人はよくいます。不動産業者の人は住宅ローンの諸費用は大体100万円~150万円くらいだ、という話をしますが、実際にはそれだけではおさまりません。このお金はあくまで「住宅ローンの諸費用」であって、マイホーム購入の全体費用を全て計算しているわけではありません。不動産業者は営業マンですから、なるべく安い金額を提示して「これくらいなら払えるかな」と思わせるよう誘導していると考えてください。

住宅ローンの諸費用以外では、不動産の名義の登録手続きをする「登記」や、不動産取得の税金がかかります。新築一戸建てであれば玄関までの玄関スロープを増築したり、庭に倉庫やガーデニング装飾をしたいといった追加費用がかかるかもしれません。また引越しする際に業者を利用する場合は諸費用がかかりますし、新生活に向けて家具や家電を新しくしたいということもあるでしょう。

これらの費用はそれぞれのケースによって大きく変化しますが、最低でも150万円は必要でしょう。住宅ローンの諸費用と合わせると土地と物件の価格以外の諸費用で300万円はかかることになります。また、新生活スタート後になにがあるともわからないので、住宅購入後に貯金をいくらか取っておくことも大切です。

住宅ローンの自己資金はいくら必要?

自己資金と頭金はよく混同されがちですが、その中身は全く違います。
住宅購入の総費用を、土地・物件3000万円、住宅ローン諸費用150万円、その他諸費用150万円として考えます。

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手持ちの貯金が600万円あるとします。新生活スタート後に手持ちのお金がまったくないと困るので、100万円は貯蓄に残し、500万円を住宅購入への資金とします。

さらに500万円から、住宅購入後に必要となる登記費用や引越し費用の150万円を差し引いた、残りの350万円が「自己資金」となります。
自己資金の350万円から住宅ローンの諸費用150万円を除いた200万円が「頭金」です。

貯蓄の利用目的
自己資金 住宅ローン諸費用 150万円
頭金 200万円
その他諸費用 150万円
貯金 100万円

土地・物件の価格は3000万円、住宅ローンの諸費用が150万円なので総費用は3150万円になります。一般的な住宅ローンプランでは融資限度額が総費用の80~90%で、10%~20%は自己費用として準備する必要があります。3150万円の90%は2835万円なので、315万円は自己資金で用意する必要があります。今回のケースでは350万円を自己資金に割り当てているので大丈夫ですね。

3000万円の物件購入を検討している人は500万円ほどの住宅購入資金の準備が必要です。購入物件の15~20%ほどが目安となりそうです。

住宅ローンは頭金の有無で金利が変わる

では自己資金がまったく準備できていないという人はどうすればよいのでしょう。不動産業者の提案されるがままに購入してしまってもよいのでしょうか?自己資金を用意し物件価格の9割で借りた場合と、自己資金0円で10割融資を利用したケースを比較します。

【物件価格】3000万円
【諸費用】150万円

ケースA:自己資金350万円 借り入れ金額2800万円
ケースB:自己資金0円 借り入れ金額3150万円

ケースA ケースB
借り入れ金額 2800万円 3150万円
返済年数 35年 35年
金利 1.54% 1.67%
毎月返済額 86,281円 99,092円
総返済額 36,237,932円 41,618,729円

このケースでは長期間の固定金利がお得なフラット35で業界最安である楽天銀行で借りたと想定してシミュレーションしました。ケースBは融資を10割としているため、0.13%高い金利設定となってしまいます。毎月の負担は1万3千円も多くなり、総返済額で5,380,797円の差がでます。自己資金350万円を準備するだけで合計188万円も差がでる結果となりました。

それ以上に毎月10万円弱、年間で120万円の返済は大きな負担となります。住宅ローンの返済負担率は年収の30%や35%まで借りることができますが、税金などでかなりの金額を差し引かれることを考えれば25%以下にすべきです。

年収 手取り年収
300万円 240万円
400万円 320万円
500万円 400万円
600万円 470万円
800万円 600万円
1000万円 730万円

「年収300万円でもマイホームを手に入れられる!」という間違った情報を流しているサイトも多数見かけますが、不動産業者の回し者か、悩み相談でコンサルティング仲介手数料が欲しいだけでしょう。年収300万円で自己資金0円という人がマイホームを手に入れるのはかなり厳しいのが現実です。

自己資金を増やす方法

自己資金の有無でその後の返済に大きな違いがでることは理解して頂いたと思います。もし現在貯金がまったくないという人は、住宅購入を先延ばしにすることも検討すべきでしょう。

自己資金は少しは準備しているけど、不十分という人はどうすべきか?いくつかの方法を紹介します。

【まずは自己資金を貯めよう】
年収が400万円以下で現在の家賃よりも返済額が大きくなるという人は要注意です。夫婦共働きの場合は奥さんにも返済を手伝ってもらい、ペアローンが利用できる銀行を探しましょう。もし夫のみの収入の場合は購入を延期して自己資金を貯めることをおすすめします。

【贈与をうける】
親から贈与を受けることも検討してください。こどもが独り立ちした後は老後の資金を貯めている家庭が多いと思います。一時的にその貯金を借りて、マイホームの購入後に返済するという方法もあります。銀行から借りると高い利子を支払う必要がありますが、親から借りれば何百万円という金利を節約することができます。

親からの贈与を検討している人はこちらの記事もご覧ください
親からの住宅ローン・贈与で200万円トクする方法

【「超」長期固定金利を利用】
これはあまりおすすめできませんが、ひとつの方法として紹介します。長期固定金利のフラット35は有名ですが、さらに長期間で返済する「フラット50」「親子ペアローン」という2つの方法があります。

フラット50はその名前の通り50年を限度として住宅ローンを借りることができます。30歳から借りて80歳で返済完了というプランも可能です。ただしフラット50以外の全てのローン(車ローン、教育ローン、カードローン等)の合計が年収の30%未満であったり、10割融資が利用できない、審査が比較的厳しいなどハードルが高いです。

もうひとつの方法が親子ペアローンです。このプランは親と子の2世代で住宅ローンを返済するプランです。2世帯住宅で親夫婦とこども家庭の2世帯で住宅ローンを組んだり、親が高齢になってから住宅を購入し、定年後はこどもが返済を引き継ぐというプランです。

こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

自己資金0という人は、現状の収入のほとんどが支出でなくなってしまい、生活に余裕がないということを意味しています。
「賃貸でお金を消費するより、家賃を払うお金でローンを組んで資産を作る方が賢い」という不動産業者の甘い誘惑で無理に住宅を購入してしまう人が多いです。また営業マンは見た目の安い変動金利をすすめるので、金利がアップしてしまった後のことを考えないリスクの高いプランを立ててしまう人も少なくありません。

こどもが高校、大学に進学した時の教育費は払えるのでしょうか?もし事故や転職で収入が減ってしまったときに返済ができるのでしょうか?住宅金融支援機構の広報誌である「季報『住宅金融』」によれば住宅ローンの返済を3ヶ月以上滞納している家庭は9万8000世帯弱あり、住宅ローンを借りている家庭の0.89%という調査発表がありました。3ヶ月といえば30万円前後の滞納です。一般的な賃貸であれば法的に立ち退き処分を勧告されます。住宅ローンの場合は破たん手続き、つまり抵当権をつかって家を没収される目前の状態です。

そんな状態の人が100人に1人という確率でいるわけです。各階5部屋の5階建てマンションであれば、4つのマンションに1家庭はそんな状況の人がいるという計算になります。せっかく手に入れたマイホームなのに、苦しい生活が続き借金に追われる生活では本末転倒でしょう。

「自己資金0円でも借りれる」というのは理論的には可能です。しかし、引越し費用や購入後の税金などは度外視されています。表面的な金額を安く見せて、自分の利益となるローンをくませようとする考えの人が提案するプランを信じられますか?もっと安い手数料で、低金利のプランがあるかもしれません。
返済プランに不安がある方はもう一度計画の見直しと、住宅ローンの比較検討をおすすめします。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 1.02 %
21~35年 0.98 %
事務手数料 借入額x1.08%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなります。(ARUHIスーパーフラット)これは国内のフラット35では、最も安く借りれるプランです!※ARUHIスーパーフラットでは、事務手数料が2.16%

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 自己資金20%以上で金利が0.1%安くなる!
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.02 %
21~35年 1.08 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

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15~20年 1.02 %
21~35年 1.08 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.444 %
10年固定 0.64 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位の金利の低さです!短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「全疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!0.444 %!
  • 170万円相当の全疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の全疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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