ローン繰り上げ返済の順番で6万円も差がでる!?
住宅ローンと他ローンの繰上げ返済の順番
人生にはローンはつきもの。住宅、車、ショッピングなどで色々ローンを組んでいる人はたくさんいると思います。さて、もしボーナス、宝くじ、親からの相続などから100万円の臨時収入が入ってきたらアナタはどうしますか？その100万円を繰り上げ返済することにしたとしたら、どのローンに充てるのが一番お得になるかを、比較シュミレーションしてみます！
ローンの返済方法には『返済額軽減型』と『期間短縮型』があります。
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『返済額軽減型』
『返済額軽減型』とはローンを繰上げ返済する際に、返済期間はそのままで、月々の返済額を減らしていく返済方法です。『返済額軽減型』 は将来の子供の教育費などに備えるために、家計のキャッシュフローを調節したい人や現在、毎回の返済額が負担となっている人、今は共働きで二人分に収入があるけど、子供が生まれたのを機に奥さんが仕事を辞める予定の人、さらに借換えに備えて、期間は短縮したくない人などに向いています。
・毎月の出費を抑えたい
『期間短縮型』
『期間短縮型』とはローンを繰上げ返済する際に、は毎月返済額（ボーナス加算額を含む）は現在のまま変わりませんがそのぶん返済期間を短くする返済方法です。返済期間が短くなることでその分利子も減るので、お得になります。
・総返済額を効率的に減らしたい
・ローンの早期完済を目指す
ローン返済の順番は金利順？期間順？
各ローンの金額と長さ、金利を下記のように仮定します。
| 借入金額 | 期間 | 金利（%） | |
| 住宅ローン | 2000万 | 30年 | 1.5% |
| 自動車ローン | 300万 | 10年 | 5.0% |
| カードローン | 300万 | 5年 | 10.0% |
ローンの返済方法は元利均等とし、返済開始から1年後に100万円の繰り上げ返済をします。
では実際にシュミレーションしてみましょう
『返済額軽減型』のケース
| 種別 | 利息軽減額 |
| 住宅ローン | 234,008円 |
| 自動車ローン | 243,836円 |
| カードローン | 217,424円 |
《結果》
意外?なことに、軽減額は大きい順に、自動車ローン＞住宅ローン＞カードローンとなりました。
3つのローンの中で一番高く年利10.0%に設定したカードローンから返済した方がおとくと予想しましたが、結果は自動車ローンの繰り上げ返済が一番効率がよいことがわかりました。総返済額の大きな住宅ローンでも、金利の高いカードローンでもない自動車ローンから返済した方がお得というのは意外な結果でした。
『期間短縮型』のケース
| 種別 | 短縮期間 | 利息軽減額 |
| 住宅ローン | 1年10ヶ月 | 522,359 |
| 自動車ローン | 3年8ヶ月 | 421,557円 |
| カードローン | 1年9ヶ月 | 360,805円 |
《結果》
『返済額軽減型』とは違い、軽減額は大きい順に住宅ローン＞自動車ローン＞カードローンとなりました。『期間短縮型』では住宅ローンを一番先に繰上げ返済するのが一番お得だとわかりました。また、同じ住宅ローンでも『期間短縮型』のほうが『返済額軽減型』よりも288,351円お得です。
住宅ローン繰り上げ返済をする際にもう一つ重要なポイントとして、返済方法が元利均等か元金均等かで結果は少し違ってきます。
【元利均等返済】
元利金等返済とは毎回の返済額となる元金と利息の合計が、期間終了まで均等となる利息の算出方式のことです。毎回の返済額が一定であるため、無理の無い返済が出来るのが特徴。元金均等返済と比較すると返済総額が増えてしまいます。
【元金均等返済】
元利金等返済とは毎回の返済額が元金を均等割にした額と利息の合計となる利息の算出方式です。
始めは返済額は多いのですが、元金が減っていくことで利息分が安くなっていき返済額が減少していきます。元利均等返済と比較すると返済総額は安くなります。
ここでは、元利均等と全てのローンを元利均等としましたが、ご自分で詳しいシュミレーションをする場合は、ローンの借入額、返済方法、返済期間、金利タイプ、当初金利、第二金利、繰上げ後の返済方法など入力項目よく調べたうえで比較検討しましょう。
長期返済ならフラット35
新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。
目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。
通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3～0.7％も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています！
ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3％の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3％追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。
住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは１月にしていますが、融資が行われたのは２月なので、２月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで１ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう！
フラット35おすすめBEST3！
| 15~20年 | 1.01 % |
| 21~35年 | 1.09 % |
| 事務手数料 | 借入額x1.08% 借入額x0.756%（借り換え） |
amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。
楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです！フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。
さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。
- ネット銀行ならではの低金利
- 手数料が他銀行と比較して格段に安い
- 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富
| 15~20年 | 1.01 % |
| 21~35年 | 0.99 % |
| 事務手数料 | 借入額x1.08% |
ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。
特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなり、国内のフラット35では最も安く借りれるプランです！
またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。
- フラット35シェアNO.1の人気と低金利
- 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
- 本審査が最短3日！圧倒的スピード手続き
| 15~20年 | 1.01 % |
| 21~35年 | 1.09 % |
| 事務手数料 | 借入額x1.08%※2 |
住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。
フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです！
- フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
- 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
- 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1
短期返済・借り換えなら変動金利
変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。
三菱東京ＵＦＪ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、３年固定、５年固定、１０年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。
変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。
変動金利おすすめBEST3！
| 変動金利 | 0.444 % |
| 10年固定 | 0.66 % |
| 事務手数料 | 借入額x2.16% |
「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。
また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。
- 業界1位の低金利！
- 170万円相当の8疾病保障付団信が無料！
- 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。
【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。
| 新宿 | 秋葉原 | 大阪 |
| 名古屋 | 浜松 | 福岡 |
| 変動金利 | 0.497 % |
| 10年固定 | 0.58 % |
| 事務手数料 | 借入額x2.16% |
じぶん銀行は、三菱東京ＵＦＪ銀行とＫＤＤＩが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。
さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。
また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙２万円なども節約できるのでとても嬉しいです。
- 変動金利が業界最安値
- がん1/2保障が無料
- 完全ネット完結型！収入印紙２万円の節約も
| 変動金利 | 0.57 % |
| 10年固定 | 0.69 % |
| 事務手数料 | 借入額x2.16% |
イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が５％ＯＦＦになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。
イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やＡＴＭ利用がしやすいのも嬉しいです。
- 金利が低く、借り換えに最適
- イオンのお買い物が５％ＯＦＦ
- 支店やＡＴＭが多くて便利
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