繰り上げ返済で支払金額を減らすの3つの方法

上手に繰り上げ返済をするには

早く、多いほど良い

人生最大の買い物であるマイホームの購入は、楽しい家族生活をたくさん思い描くと思いますが、同時に巨額のローンという大きな責任が伴います。少しでも返済額を減らしたい、早く返してしまいたい誰しもが思うことでしょう。

1年間の事故数は約60万件、そのうち重傷者は4万人、死亡者は4000人もいます(参考:交通事故総合研究センター)。また、人生のうちにガンにかかる人は2人に一人というデータもあります。団信保険という保障はあっても、死亡に至らない怪我や病気では適用されません。元気なうちにできるだけ負担を減らしておくことが大切です。

平成26年中の交通事故発生状況
死亡事故件数 4,013件
重傷事故件数 3万9,496件
軽症事故件数 53万0,333件

住宅ローンの返済を少しでも軽くするために、繰り上げ返済という制度があります。例えばボーナスがおりた時、親からの贈与を受けたなど、まとまったお金ができた場合に繰り上げ返済することで、負担を軽減することができます。

例えば3000万円の借り入れ、30年ローン、金利1.5%であった場合、100万円の繰り上げ返済によって、返済期間を約14ヶ月短くすることができます。総支払額は50万円ほどの減額となります。100万円の支払いで、50万円も利息を減らせるのは驚きですね。

繰り上げ返済は原則、早く行うほど、また金額が多いほどメリットは大きくなります。しかし、間違った方法で繰り上げ返済をしてしまうと、思ったような効果が出ない場合もあります。

このページでは上手に繰り上げ返済を行う方法を解説していきます。

繰り上げ返済の特徴と2つの方法

住宅ローンの返済は、元金と利息の2つの要素が合わさった物になっています。元金は、実際に借りた金額、利息はお金を借りるために銀行に支払う金額で、金利を元に計算されます。繰り上げ返済は、この「元金」の部分を前倒しで減らすことになります。元金を減らすことで払うはずであった利息が下がる為、支払が軽減されるのです。

繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。目的にあわせてどちらの方法で行うか検討してください。

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効率よく減らしたいなら期間短縮型

期間短縮型でおとくになる仕組み

まずはもっとも効率が良いと言われる期間短縮型を紹介します。期間短縮型の繰り上げ返済では、毎月の返済額は変えずに、返済期間を短くする方法です。

住宅ローンを借りる際には、返済期間が短いほど適用金利が下がりましたよね。繰り上げ返済では金利は変わりませんが、返済期間を短くすることで倍々の効果が得られるのです。

期間短縮タイプは、定年までに返済を終わらせたい場合などに有効です。あとから紹介する返済軽減型と比べ、総返済額が大きく減らせるので、繰り上げ返済をするのであればこちらのプランをおすすめします。

では実際にどれくらいの効果があるのか見ていきましょう。

借り入れ:3000万円
返済期間:30年
適用金利:1.5%
借り入れ1年後に100万円の繰り上げ返済

毎月返済額 103,536円(変化なし)
総返済額 36,769,587円(-503373円)
返済期間 −14ヶ月

毎月返済額が約10万円なので、通常の毎月支払いで100万円返済した場合は、返済期間は10ヶ月減ります。しかし、繰り上げ返済で100万円返済した場合、14ヶ月も返済期間を短くすることができます。通常の返済よりも6ヶ月分も短縮効果があるのですね(1.5倍!)

毎月の支払を抑えたいなら返済額軽減型

返済額軽減型でおとくになる仕組み

返済額軽減型は、毎月の返済額を減らす目的の借り換え方法です。たとえば、こどもが来年から高校生になり出費が増えるので、ローン返済額を抑えて教育費にまわしたいといった場合に有効です。

翌月からすぐに減額効果が得られるのが大きな特徴でしょう。仕事の給料はなかなか上がらないものですが、出費を減らすことで結果的に生活に余裕ができるでしょう。

では実際にどれくらいの減額ができるのかシュミレートします。

借り入れ:3000万円
返済期間:30年
適用金利:1.5%
借り入れ1年後に100万円の繰り上げ返済

毎月返済額 99,990円(-3,546円)
総返済額 37,038,952円(-234008円)
返済期間 変化なし

毎月の返済額が10万円を切るようになりました。毎月の支払は3500円ほどの減額なので、劇的にかわるというわけではありませんねしかし100万円の繰り上げ返済を3回もすれば、毎月の支払は1万円以上変わってきます。

あせらずにコツコツと積み上げていくことが大切です。

繰り上げ返済の落とし穴

生活に余裕ができれば繰り上げ返済で将来の負担を減らしたいのはやまやまですが、過度の繰り上げ返済は注意です。

繰り上げ返済で注意すべき落とし穴を説明していきます。

繰り上げ返済手数料でおもったように減らない!?

繰り上げ返済には様々な規定が儲けられており、銀行によってもまちまちです。例えば、返済額は10万円単位でしか受け付けていなかったり、条件によって手数料がかかる場合もあります。

例えば、ボーナスの60万円を返済に使いたい!と思っていても、返済額の最低金額が100万円以上の銀行であれば受付てもらえません。

また、銀行によって1万円~3万円程度の手数料がかかることもあります。毎月の返済を減らしたくて100万円の繰り上げ返済をしたのに、3万円も手数料がかかってしまったら本末転倒です。

100万円の繰り上げで毎月の返済額が-3,546円されても3万円の手数料を考えると、恩恵を受けるのは1年後に・・・このようなことにならないように、繰り上げ返済を行う前に、条件の確認を行うことが大切です。

借り入れ後○○年以上経過していれば手数料が無料であったり、オンライン上での手続きであれば条件が緩和されるといった銀行も多くあるので、銀行のホームページで調べるか、直接問い合わせましょう。

貯金がなくて思わぬ出費に対応できない・・・

最近の住宅ローンプランでは、1円から繰り上げ返済ができ、手数料も無料という銀行が増えてきています。手軽に利用できるため、少しの額でもこまめに返すことで結果的に大きな効果がうまれます。しかし、最低限の貯金は確保しておくべきです。

例えば事故にあってしまった時や、転職など一時的に収入が減ってしまうことがあります。思わぬ出費が発生したときに貯金がないと困ります。目安として3ヶ月間は生活していけるだけの貯金は確保しておきたいものです。

ただ、繰り上げ返済は早ければ早いほど、効果が大きいです。忙しいサラリーマンであれば空き時間を見つけることも難しいでしょう。余裕のある時に返済しておく方が良い場合が多いです。

300万円の繰り上げ返済を行って短縮できる期間を比較してみます。

1年後 4年7ヶ月
10年後 3年2ヶ月
20年後 2年8ヶ月

このように、同じ金額でも返済時期によって効果が大きく変わってしまいます。300万円を一度に返すことが難しい場合は、100万円を数年ごとに3回にわけて反した方が、貯めてからまとめて返すよりも効率的です。

控除額が減ってしまう・・・?

期間短縮型の繰り上げ返済によって返済期間を短縮し過ぎると「住宅ローン減税」が受けられなくなることがあります。

住宅ローン減税は10年以上の返済契約をしている場合に適用されます。そのため、繰り上げ返済で返済期間を短縮してしまうと、減税対象から外れる可能性があります。

減税条件はこのようになっています。

【これまでの返済期間】+【残りの返済期間】=10年以上

ポイントは、残りの返済期間だけではなく、これまで支払った期間も合算されるという点です。もし20年返済プランで、11年間返済しても、来年から減税対象が外れるというわけではありません。

【これまでの返済期間 11年】+【残りの返済期間】=20年

となるため、減税の条件に当てはまるのです。しかし注意しなければならないのが、住宅ローンの借り換えをした場合です。返済額の減額のため借り換えをした場合、契約年数がリセットされます。

もし返済プランが12年の借り換えをし、1年後に繰り上げ返済によって3年の期間短縮を行った場合

【これまでの返済期間 1年】+【残りの返済期間 11年】-【繰り上げ返済 3年】=9年

このように繰り上げ返済では契約年数も短縮されるのです。返済期間の合計が9年となってしまい、減税対象からはずれることになるのです。

借り換えしてしまった方がおトク!?

これまで繰り上げ返済のメリットと、注意点を紹介してきました。返済期間の短縮によって総返済額を減らしたり、月額の支払を抑えることで生活の負担を軽くすることができるので積極的におこなってほしいです。

しかし、返済額・期間の短縮という目的を達成するために、思い切って住宅ローンの契約銀行を変えてしまうという手もあります。いわゆる「借り換え」という方法ですね。

繰り上げ返済のデメリットとして、返済額や期間の短縮はできても、契約金利自体を変更することはできません。そのため、返済を始めてから時間がたつと、だんだん効果が薄れてきてしまいます。住宅ローンを借りたばかりなのにすぐ何百万円ものお金を用意できる人は少ないでしょう。

借り換えした方がおトクな場合の目安は

  • 返済開始から10年以上経過している
  • 金利差が1%以上ある

とくに現在では借り換えによる返済額の減額効果が高い時期です。この10年間にわたる金利の低下によって、記録の残る100年間でもっとも金利が安い状態になっています。

バブル時期には変動金利が8.5%にもなり、バブル期を除いても4%前後が普通でした。しかし現在では2%前半、さらにネット銀行という新しい形態のサービスを利用できるようになり、最低金利で0.5%台という銀行まででてきました。

借り換えにはもちろん手数料などの費用がかかります。しかし、借り換えでは優遇条件がつくなど、多く見積もっても100万円もしないので(返済額によって変わります)高い金利で返済期間・金額を減らすよりも、借り換えによって金利を下げてしまった方が、結果的に返済額を減らすことができるのです。

さらに詳しい借り換えのコツはこちらの記事で紹介していきます。

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