住宅ローンってどう決めたらいいの?住宅ローンの比較ポイント

そもそも、住宅ローンって何?

人生のうちで一番大きな買い物といえば?という質問をされたときに、「家!」と答える人は多いでしょう。

一千万円を越えるような金額は私には想像も出来ません。一般に、家を購入する場合には、「住宅ローン」を組みます。

住宅ローンとは、何なのか。ここで一応説明しておくと、「宅地の取得や、住宅の新築、改築の目的のために、土地と家屋を担保として銀行などから資金を借りるローン」の事を指します。

この住宅ローンは大きく分けて、公的融資と、民間住宅ローンの二つに分かれます。昔は、「住宅金融公庫融資」や、「年金融資」などといった公的住宅ローンが優先され、次に民間住宅ローンについて検討していく。

という優先順位でローンを組むのが、最も安全で有利なローンの組み方とされていました。この流れに変化があったのは、平成19年の3月末でした。このときに、公的住宅ローンというものが廃止され、CMなどでもよく耳にする「フラット35」などの民間住宅ローンが一般的になりました。民間企業の流れを受けて、銀行などでも、各自の住宅ローン商品の導入や、期間限定サービスを行うようになり、以前のように、どの金融機関も横並び状態という事はなくなりました。

だからこそ、自分が家を購入する場合には、どの金融機関の住宅ローンが適しているのかの見極めが重要になってきます。

3つのポイントに注意しながら、住宅ローンを選びましょう。

それでは具体的にどのように住宅ローンを選べばいいのでしょうか?今回は、3つのポイントに着目してみようと思います。

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1.金利の安さや、金利タイプに注目!

そもそも、金利とは何でしょう?通常、借金をする際には、返済時に借り入れた金額に加え、利息を支払って返済しますよね。

金利とは、利息がいくらになるのかを計算するときに使うものです。普通、パーセンテージで示されていて、例えば、「金利18%」といわれた場合には、借りた金額に対し18%の利息を支払う必要があるというわけです。

住宅ローンに話を戻します。住宅ローンの金利には、金利タイプというものがあり、「変動金利」「全期間固定金利」「当初固定金利」の3タイプに分けることが出来ます。

  • 変動金利・・・・・金利が低金利である反面、景気によって金利が変動してしまうリスクがある。
  • 全期間固定金利・・・・・完済まで、一定の金利であり、変動のおそれはないが、当初から高金利である。
  • 当初固定金利・・・・・変動金利と、全期間固定金利の中間の金利。ただし、当初期間終了後金利に注意が必要。

もう一つ、金利を選ぶ上で重要なポイントとなってくるのが、変動金利と固定金利の違いです。どちらが得かという事は一概には言えないのです。その理由は、変動金利の住宅ローンは、景気により金利が変動するので、そう返済金額を正確に計算するのは不可能だからです。

2.諸費用はどのくらい必要になるのか?

「住宅を購入するために必要な経費」と聞いて、大半の人は、「土地代と建物代」と答えると思います。

しかし、実際はそれだけではありません。夢のマイホームを購入するときには、「諸費用」が必要になってきます。そこで、少しではありますが、家の購入に必要な諸費用を必要な時期ごとに解説していきます。

最初に必要になるのは、「登記」に必要な経費です。登記とは、土地の所有権が自分にあることを証明するために、司法書士を通じて行う法的手続きの事をさします。「この土地は、住宅ローンを借りて、購入しました。ローンが払えなくなったときには、この土地を売っても良いですよ」という宣言を公的に行うのが、登記といえるでしょう。登記を行うのに、必要な経費の内訳は、登記の種類によっても異なってくるのですがお世話になる司法書士さんへの報酬と、登録免許税と呼ばれるものの2つになります。司法書士さんへの報酬のことに関しては、各々の司法書士さんとの交渉により値段が決まってきます。

だいたい、4~5万円を目安に考えておくと良いでしょう。登録免許税も登記の種類によって異なってくるため、司法書士さんと相談の上、報酬を決定するようにしてください。司法書士さんに登記の依頼、その後の報酬交渉に関して、注意していただきたいことがあります。

司法書士さんへの報酬は土地の価値により変化が生じてくるという点です。具体的には、都内の一等地の土地を登記する場合と、地方の山奥の土地を登記する場合では、司法書士さん負担も異なってくるというわけです。

土地の価格と司法書士さんへの報酬は比例すると考えてよいでしょう。次に土地の仲介手数料についてご説明します。不動産屋さんに土地の仲介を依頼した場合には、仲介手数料というものが発生してきます。この仲介手数料は土地の値段によって変わってきます。

  • 土地の値段が200万円以内の場合:土地価格×5%×消費税
  • 土地の値段が200万~400万円の場合:土地価格×4%+消費税
  • 土地の値段が400万円を越える場合:土地価格×3%+消費税

となっています。先ほどもチラッと紹介した固定資産税の説明をします。固定資産税は1月1日の時点においての土地の所有者が一年分を払います。つまり、年の途中に土地を購入した場合には、その前の所有者が一年分の固定資産税を払ってくれているので前の土地所有者に対して、固定資産税を納める必要があります。

収入印紙も必要になってきますよね。収入印紙とは、土地の売買契約書や住宅ローンの金融消費契約書に張るものです。これも今まで紹介してきたものと同様に、土地の金額や住宅ローンの借入額によって異なってきます。

  • 100万円超500万円以下の場合 2,000円
  • 500万円超1,000万円以下の場合 10,000円
  • 1,000万円超5、000万円以下の場合20,000円

というのが目安といえるでしょう。ただし、平成30年の3月末までは、土地の売買に関する契約書に必要な印紙代は、上記の価格の半額となっています。今回紹介した以外にも、家を建てる際の諸費用がかかる場合もございます。自分達のマイホームにかかる諸費用はどのくらいなのか、しっかりと見積もりをして余裕を持って資金を用意するようにしましょう。

3.返済方法は?

最後のポイントは、住宅ローンを選択する上で最も重要といえるであろう、返済方法についてです。一般的に理想とされているのは、定年退職をするまでに住宅ローンも払い終わっているという状態です。

先行きの不安な年金生活の中で、住宅ローンの返済をしていくのは、
リスクが大きすぎるからです。

第2に、返済年数に関してですが、短ければ短いほど、銀行への手数料が少なくて済むのですが、あまりにも返済期間が短すぎると、毎月の返済額が上がりすぎて、支払いに手が回らないということにもなり兼ねません。

「支払いが出来る範囲で、出来る限り短い期間で、設定すること」が賢い返し方といえるでしょう。例を挙げると、返済期間がたった5年違うだけでも返済金額には、約100万円も違ってくることもあります。しかし、専門家によると、住宅ローンの本当に賢い返済方法は、「借りれるだけ借りて、返済期間は長ければ長いほど、良い」と言われています。

長くローンを抱えているというと、悪いイメージがありますが、逆に返済期間が短いと、1度に返済しなければいけない金額が多額になってしまい、首が回らなくなってしまうことがあります。また、ペアローンが可能か、どうかというところも注目していきたいポイントになります。ペアローンとは、夫婦共働きの場合、夫の収入のみでは、住宅ローンの融資額に足りない」という場合に、妻の収入も使用して、住宅ローンを申し込みするという制度です。

ペアローンのメリットは、世帯全体での借り入れ可能金額が増えるというところでしょう。しかし、デメリットもあります。夫婦の収入を最大限に活用することとなりますので、夫一人で、住宅ローンを抱えるときよりも家計への負担にもなっていくという状況にも陥りやすいので、ペアローンの検討の際には、パートナーとじっくり話し合う必要があります。

もう一つ、注意しておくことがあります。繰り上げ返済に関することです。繰り上げ返済とは、ローンの元金返済分を前倒しして(繰り上げるということ)返済していく方法の事を指しています。

元金を減らすことが出来るので、その分、利息を減らす事もできるのですが、資金繰りの方法や、返済しなければならない人が死亡してしまった場合、家を手離さなければならないというデメリットも出てくることがあるので、繰上げ返済を行う場合には、慎重に決断を行うようにしましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンを選ぶ際の比較ポイントについてまとめました。家を買うということは、人生で1度の大きな決断を迫られるということになります。「石橋をたたいて渡る」ということわざを念頭に置きながら、一つ一つの準備を行うようにしましょう。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

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住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

rakuten_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

aruhi_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x1.08%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなり、国内のフラット35では最も安く借りれるプランです!

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

sbi_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.58 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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