住宅ローンってどう決めたらいいの？住宅ローンの比較ポイント

そもそも、住宅ローンって何?

人生のうちで一番大きな買い物といえば?という質問をされたときに、｢家!｣と答える人は多いでしょう。

一千万円を越えるような金額は私には想像も出来ません。一般に、家を購入する場合には、「住宅ローン」を組みます。

住宅ローンとは、何なのか。ここで一応説明しておくと、｢宅地の取得や、住宅の新築、改築の目的のために、土地と家屋を担保として銀行などから資金を借りるローン｣の事を指します。

この住宅ローンは大きく分けて、公的融資と、民間住宅ローンの二つに分かれます。昔は、「住宅金融公庫融資｣や、｢年金融資｣などといった公的住宅ローンが優先され、次に民間住宅ローンについて検討していく。

という優先順位でローンを組むのが、最も安全で有利なローンの組み方とされていました。この流れに変化があったのは、平成19年の3月末でした。このときに、公的住宅ローンというものが廃止され、CMなどでもよく耳にする｢フラット35」などの民間住宅ローンが一般的になりました。民間企業の流れを受けて、銀行などでも、各自の住宅ローン商品の導入や、期間限定サービスを行うようになり、以前のように、どの金融機関も横並び状態という事はなくなりました。

だからこそ、自分が家を購入する場合には、どの金融機関の住宅ローンが適しているのかの見極めが重要になってきます。

3つのポイントに注意しながら、住宅ローンを選びましょう。

それでは具体的にどのように住宅ローンを選べばいいのでしょうか?今回は、3つのポイントに着目してみようと思います。

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1.金利の安さや、金利タイプに注目!

そもそも、金利とは何でしょう?通常、借金をする際には、返済時に借り入れた金額に加え、利息を支払って返済しますよね。

金利とは、利息がいくらになるのかを計算するときに使うものです。普通、パーセンテージで示されていて、例えば、「金利18％」といわれた場合には、借りた金額に対し18％の利息を支払う必要があるというわけです。

住宅ローンに話を戻します。住宅ローンの金利には、金利タイプというものがあり、｢変動金利｣「全期間固定金利」「当初固定金利」の3タイプに分けることが出来ます。

• 変動金利・・・・・金利が低金利である反面、景気によって金利が変動してしまうリスクがある。
• 全期間固定金利・・・・・完済まで、一定の金利であり、変動のおそれはないが、当初から高金利である。
• 当初固定金利・・・・・変動金利と、全期間固定金利の中間の金利。ただし、当初期間終了後金利に注意が必要。

もう一つ、金利を選ぶ上で重要なポイントとなってくるのが、変動金利と固定金利の違いです。どちらが得かという事は一概には言えないのです。その理由は、変動金利の住宅ローンは、景気により金利が変動するので、そう返済金額を正確に計算するのは不可能だからです。

2.諸費用はどのくらい必要になるのか?

「住宅を購入するために必要な経費」と聞いて、大半の人は、「土地代と建物代」と答えると思います。

しかし、実際はそれだけではありません。夢のマイホームを購入するときには、「諸費用」が必要になってきます。そこで、少しではありますが、家の購入に必要な諸費用を必要な時期ごとに解説していきます。

最初に必要になるのは、「登記」に必要な経費です。登記とは、土地の所有権が自分にあることを証明するために、司法書士を通じて行う法的手続きの事をさします。「この土地は、住宅ローンを借りて、購入しました。ローンが払えなくなったときには、この土地を売っても良いですよ」という宣言を公的に行うのが、登記といえるでしょう。登記を行うのに、必要な経費の内訳は、登記の種類によっても異なってくるのですがお世話になる司法書士さんへの報酬と、登録免許税と呼ばれるものの2つになります。司法書士さんへの報酬のことに関しては、各々の司法書士さんとの交渉により値段が決まってきます。

だいたい、4~5万円を目安に考えておくと良いでしょう。登録免許税も登記の種類によって異なってくるため、司法書士さんと相談の上、報酬を決定するようにしてください。司法書士さんに登記の依頼、その後の報酬交渉に関して、注意していただきたいことがあります。

司法書士さんへの報酬は土地の価値により変化が生じてくるという点です。具体的には、都内の一等地の土地を登記する場合と、地方の山奥の土地を登記する場合では、司法書士さん負担も異なってくるというわけです。

土地の価格と司法書士さんへの報酬は比例すると考えてよいでしょう。次に土地の仲介手数料についてご説明します。不動産屋さんに土地の仲介を依頼した場合には、仲介手数料というものが発生してきます。この仲介手数料は土地の値段によって変わってきます。

• 土地の値段が200万円以内の場合：土地価格×5%×消費税
• 土地の値段が200万~400万円の場合：土地価格×4%+消費税
• 土地の値段が400万円を越える場合：土地価格×3%+消費税

となっています。先ほどもチラッと紹介した固定資産税の説明をします。固定資産税は1月1日の時点においての土地の所有者が一年分を払います。つまり、年の途中に土地を購入した場合には、その前の所有者が一年分の固定資産税を払ってくれているので前の土地所有者に対して、固定資産税を納める必要があります。

収入印紙も必要になってきますよね。収入印紙とは、土地の売買契約書や住宅ローンの金融消費契約書に張るものです。これも今まで紹介してきたものと同様に、土地の金額や住宅ローンの借入額によって異なってきます。

• 100万円超500万円以下の場合　2,000円
• 500万円超1,000万円以下の場合　10,000円
• 1,000万円超5、000万円以下の場合20,000円

というのが目安といえるでしょう。ただし、平成30年の3月末までは、土地の売買に関する契約書に必要な印紙代は、上記の価格の半額となっています。今回紹介した以外にも、家を建てる際の諸費用がかかる場合もございます。自分達のマイホームにかかる諸費用はどのくらいなのか、しっかりと見積もりをして余裕を持って資金を用意するようにしましょう。

3.返済方法は?

最後のポイントは、住宅ローンを選択する上で最も重要といえるであろう、返済方法についてです。一般的に理想とされているのは、定年退職をするまでに住宅ローンも払い終わっているという状態です。

先行きの不安な年金生活の中で、住宅ローンの返済をしていくのは、
リスクが大きすぎるからです。

第2に、返済年数に関してですが、短ければ短いほど、銀行への手数料が少なくて済むのですが、あまりにも返済期間が短すぎると、毎月の返済額が上がりすぎて、支払いに手が回らないということにもなり兼ねません。

「支払いが出来る範囲で、出来る限り短い期間で、設定すること」が賢い返し方といえるでしょう。例を挙げると、返済期間がたった5年違うだけでも返済金額には、約100万円も違ってくることもあります。しかし、専門家によると、住宅ローンの本当に賢い返済方法は、「借りれるだけ借りて、返済期間は長ければ長いほど、良い」と言われています。

長くローンを抱えているというと、悪いイメージがありますが、逆に返済期間が短いと、1度に返済しなければいけない金額が多額になってしまい、首が回らなくなってしまうことがあります。また、ペアローンが可能か、どうかというところも注目していきたいポイントになります。ペアローンとは、夫婦共働きの場合、夫の収入のみでは、住宅ローンの融資額に足りない」という場合に、妻の収入も使用して、住宅ローンを申し込みするという制度です。

ペアローンのメリットは、世帯全体での借り入れ可能金額が増えるというところでしょう。しかし、デメリットもあります。夫婦の収入を最大限に活用することとなりますので、夫一人で、住宅ローンを抱えるときよりも家計への負担にもなっていくという状況にも陥りやすいので、ペアローンの検討の際には、パートナーとじっくり話し合う必要があります。

もう一つ、注意しておくことがあります。繰り上げ返済に関することです。繰り上げ返済とは、ローンの元金返済分を前倒しして（繰り上げるということ）返済していく方法の事を指しています。

元金を減らすことが出来るので、その分、利息を減らす事もできるのですが、資金繰りの方法や、返済しなければならない人が死亡してしまった場合、家を手離さなければならないというデメリットも出てくることがあるので、繰上げ返済を行う場合には、慎重に決断を行うようにしましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンを選ぶ際の比較ポイントについてまとめました。家を買うということは、人生で1度の大きな決断を迫られるということになります。「石橋をたたいて渡る」ということわざを念頭に置きながら、一つ一つの準備を行うようにしましょう。