フラット35とは?

フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。

少し難しい単語がならんでしまいましたが、簡単に言うと国がバックアップしている住宅ローンです。

ただし、役所などで申し込みをするわけではありません。手続きや返済などの窓口・管理は、銀行などの民間企業が行っています。半民・反官の住宅ローンということですね。

民間住宅ローンに対して、フラット35は「協調融資」などとも呼ばれています。

フラット35の成り立ち

フラット35は、長期固定金利を借りやすくするために、国が主導で作られたプランです。

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると「変動金利」と「固定金利」の2つがあります。

変動金利は、金利が安いのですが、金利が上がり返済額が増えてしまうリスクがあります。一方で固定金利は、金利が変わらない安定したプランですが、変動金利よりも金利が高いというデメリットをもちます。

数十年前までは、固定金利はあまりにも高かったため、ほとんどの人は変動金利で借りていました。

しかし、変動金利を借りた人の中には、返済額の増加に耐えられなくなってしまい、住宅ローンで破産してしまう人もでてしまいました。バブルのピーク時には、8.5%もの金利に上昇したこともあります(現在の変動金利は0.5%前後)。

0.5%から8.5%に金利が上昇すると、返済額は2.5倍ほどになります。毎月9万円の返済額が、24万円にもなります(30年3000万円ローン)。毎月24万円も払えと言われても、不可能ですよね・・・

こういった問題が浮上したことで、住宅ローンの固定金利に注目が集まるようになりました。固定金利が安くなれば良いのですが、銀行にとっては損になりますから、なかなか難しい問題です。

そこで、国が主導で新しい住宅ローンを作ることになったのです。

国にとってメリットがないというわけでもありませんでした。

住宅ローン破産の被害者を減らすことは、国にとっては重要な課題でした。住宅ローンを借りることは危険だという認識が広まれば、マイホームを購入する人が減ります。すると、不動産業や銀行などが儲からなくなり、経済も悪化することになります。

逆に考えると、国民が安心して住宅ローンを借りられる環境が整えば、景気回復にも繋がります。

フラット35の特徴

フラット35は、国が固定金利を借りやすいようにするために作った住宅ローンです。このため、民間住宅ローンと比較すると、有利な条件で借りられます。

国のすることはあまり得しないイメージもありますが(筆者の偏見かもしれません)、フラット35に関してはとても魅力的なプランです。住宅ローンを選ぶ際には、選択肢の1つとしてチェックしておきましょう。

  • 全期間固定金利のみ
  • 返済期間は15~35年
  • 団信への加入は任意
  • 保証料・繰り上げ返済が無料
  • 審査があまい
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全期間固定金利のみ

フラット35は、全期間固定金利のみです。変動金利や当初固定金利はありません。

これは、国が固定金利を普及させたいという意図のもとにフラット35を作ったからですね。

フラット35は、民間住宅ローンの固定金利よりも低金利で借りられることが最大のメリットになります。

ただし、変動金利よりはやや高いといった水準です。

返済期間は15~35年

フラット35の返済期間は、15~35年となっています。最大35年という、長期プランが組めることは大きな特徴ですね。

返済期間を長めに取りたい、という方にはおすすめです。返済期間を長く取れれば融資額を増やすことができますし、若い方でもローンを組みやすいです。

また、15~20年と21年~35年の2つの金利プランがあります。20年以下だと、少し金利が安く借りられます。

団信への加入は任意

フラット35は、団体信用生命保険(団信)への加入が任意です。

民間住宅ローンは、団信の加入が必須ですので、この点は大きな違いですね。

団信は金利0.2~0.3%ほどの料金になりますので、不要な方にとっては節約となります。もちろん、団信に入らない場合は、万が一の際の対策を考える必要があります。

※団信とは、契約者が死亡時に住宅ローンの残金を0にする保険です。

保証料・繰り上げ返済が無料

フラット35は、保証料と繰り上げ返済が無料です。

民間住宅ローンでも、ネット銀行などでは無料ですので、同じ条件ということになります。

地方銀行などでは、まだまだ保証料がかかったり、繰り上げ返済に手数料を求められます。

保証料は金利0.2%相当、繰り上げ返済手数料は1回で10万円ほどにもなりますので、これらが無料になるのは嬉しいですね。

審査があまい

フラット35は、審査があまいと言われます。

フラット35は、窓口業務は銀行が行っていますが、国がお金を出しています。つまり、極端な話をしてしまえば、ローンの返済を滞納されてしまっても、銀行は損をしないのです。

もちろん、誰でも無条件で借りられるというわけではありませんが、民間住宅ローンよりは審査があまいです。銀行は自前の住宅ローンの審査が落ちてしまった際に、フラット35を勧めることもあるほどです。

通常、審査が厳格となる自営業の方にも、フラット35は審査が通りやすいと評判です。

収入が不安定な芸能人なども、フラット35で35年ローンを組んだと番組で話していることがよくありますね。

フラット35の利用条件

フラット35の利用条件を紹介します。ここで紹介するものは、代表的な条件の一例ですので、金融機関ごとに異なる場合があります。

実際にお申込みになる際は、必ず公式サイトなどで利用条件を確認してください。

  • 資金用途
  • 物件条件
  • 申し込み条件
  • 融資額
  • 返済期間

資金用途

「住宅の新築・購入資金およびこれにかかわる諸費用 ※国外・借地、保留地、一部の離島では対象外」

住宅ローンは家の購入を目的にのみ利用できます。住宅ローンを借りて車を買ったり、海外旅行をする等、別の用途で利用することはできません。

もちろん、新築だけではなく中古物件でも問題ありません。

フラット35は、別荘やセカンドハウスなどの購入にも利用できます。

民間住宅ローンは、契約者が住むことが条件になっていますので、大きな違いですね。

物件条件

「床面積が70㎡以上の一戸建 床面積が30㎡以上のマンション」

床面積が少ない建築物に対してフラット35を利用することはできません。倉庫や納屋などを家だと主張するケースを除外しているのだと思われます。

一般的なマイホームの購入であれば、特に問題にはならないでしょう。

申し込み条件

「申込時に満70歳未満の安定した収入のある方」

収入に関しては、過去3年ほどの収入状況を確認されます。

民間住宅ローンと比べると条件が低く、派遣社員や契約社員などの方も問題なく借りられています。

自営業の方などで、収入が上下する場合は、平均的な数値を収入として見られます。

融資額

「8000万円以下」

ほとんどの方は、こちらの枠組み内でおさまると思います。

フラット35は、10割融資も可能です。民間住宅ローンでは9割までのところが多いです。ただし、融資額が9割を超える場合は、金利がやや割高になります。

また、収入によっても融資額の上限が定められています。

年収400万円未満 30%以下
年収400万円以上 35%以下

年収400万円であれば、1年間の返済額が120万円以内におさまるように制限されます。

返済期間

「15年以上35年以内(1年単位)」

フラット35は、最大35年の長期プランを建てられるのが、大きな特徴です。

ただし、返済期間を15年未満にすることはできません。

また、満80歳に完済できるように、プランが制限されます。60歳以上の方が借り入れする際は、例外的に返済期間を10年まで短縮することができます。

フラット35の特別プラン

フラット35の特別プランとして、「フラット35S」や「フラット50」などがあります。

また、フラット35専門会社のARUHIでは、独自プランとして「ARUHIスーパーフラット」なども提供しています。

通常のフラット35に加えて追加条件がつきますが、有利な借入ができますのでぜひチェックしておきましょう。

  • フラット35S
  • ARUHIスーパーフラット
  • フラット50

フラット35S

フラット35「S」です。おしりにSがついたスペシャルプランです。

「耐震性」や「バリアフリー性」「省エネ性」「耐久・可変性」などの、一定の条件をクリアすることでこの特別なプランをかりることができます。

審査には2段階の基準があり、等級ごとに金利を0.25%安くしてもらえます。

  • A:はじめの10年間金利優遇
  • B:はじめの5年間金利優遇

ARUHIスーパーフラット

フラット35専門会社のARUHIが提供する、特別なプランです。頭金を20%以上準備することで、金利を0.2%ほど優遇してくれます。

現在では、このARUHIスーパーフラットがフラット35の中では最安プランです。

頭金をたくさん用意することは大変ですが、金利優遇メリットは非常に大きいです。もちろん、頭金を増やせば借入額を減らせますので、返済額もおさえることができます。

ARUHIスーパーフラットを申し込み、フラット35Sの優遇を受けることも可能です。

フラット50

フラット50では、最大50年まで返済期間を伸ばすことができます。

ただし、物件価格の6割までという条件がつきます。3000万円の物件であれば、1800万円が貸し出し上限となります。

このため、フラット50を借りる場合は、通常のフラット35と併用する形になるでしょう。借入額の一部をフラット50で借り、残りを35年ローンとします。

また、50年という長い返済期間となるため、親子でリレーローンとするケースもあります。30年間は親が返済し、残りの20年をこどもが引き継ぐといった形をとります。

家庭環境にあわせて返済プランを立てられるのも、フラット35の魅力のひとつですね。

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フラット35は長期固定プランが安い

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