フラット35とは?

フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。

少し難しい単語がならんでしまいましたが、簡単に言うと国がバックアップしている住宅ローンです。

ただし、役所などで申し込みをするわけではありません。手続きや返済などの窓口・管理は、銀行などの民間企業が行っています。半民・反官の住宅ローンということですね。

民間住宅ローンに対して、フラット35は「協調融資」などとも呼ばれています。

フラット35の成り立ち

フラット35は、長期固定金利を借りやすくするために、国が主導で作られたプランです。

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると「変動金利」と「固定金利」の2つがあります。

変動金利は、金利が安いのですが、金利が上がり返済額が増えてしまうリスクがあります。一方で固定金利は、金利が変わらない安定したプランですが、変動金利よりも金利が高いというデメリットをもちます。

数十年前までは、固定金利はあまりにも高かったため、ほとんどの人は変動金利で借りていました。

しかし、変動金利を借りた人の中には、返済額の増加に耐えられなくなってしまい、住宅ローンで破産してしまう人もでてしまいました。バブルのピーク時には、8.5%もの金利に上昇したこともあります(現在の変動金利は0.5%前後)。

0.5%から8.5%に金利が上昇すると、返済額は2.5倍ほどになります。毎月9万円の返済額が、24万円にもなります(30年3000万円ローン)。毎月24万円も払えと言われても、不可能ですよね・・・

こういった問題が浮上したことで、住宅ローンの固定金利に注目が集まるようになりました。固定金利が安くなれば良いのですが、銀行にとっては損になりますから、なかなか難しい問題です。

そこで、国が主導で新しい住宅ローンを作ることになったのです。

国にとってメリットがないというわけでもありませんでした。

住宅ローン破産の被害者を減らすことは、国にとっては重要な課題でした。住宅ローンを借りることは危険だという認識が広まれば、マイホームを購入する人が減ります。すると、不動産業や銀行などが儲からなくなり、経済も悪化することになります。

逆に考えると、国民が安心して住宅ローンを借りられる環境が整えば、景気回復にも繋がります。

フラット35の特徴

フラット35は、国が固定金利を借りやすいようにするために作った住宅ローンです。このため、民間住宅ローンと比較すると、有利な条件で借りられます。

国のすることはあまり得しないイメージもありますが(筆者の偏見かもしれません)、フラット35に関してはとても魅力的なプランです。住宅ローンを選ぶ際には、選択肢の1つとしてチェックしておきましょう。

  • 全期間固定金利のみ
  • 返済期間は15~35年
  • 団信への加入は任意
  • 保証料・繰り上げ返済が無料
  • 審査があまい
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全期間固定金利のみ

フラット35は、全期間固定金利のみです。変動金利や当初固定金利はありません。

これは、国が固定金利を普及させたいという意図のもとにフラット35を作ったからですね。

フラット35は、民間住宅ローンの固定金利よりも低金利で借りられることが最大のメリットになります。

ただし、変動金利よりはやや高いといった水準です。

返済期間は15~35年

フラット35の返済期間は、15~35年となっています。最大35年という、長期プランが組めることは大きな特徴ですね。

返済期間を長めに取りたい、という方にはおすすめです。返済期間を長く取れれば融資額を増やすことができますし、若い方でもローンを組みやすいです。

また、15~20年と21年~35年の2つの金利プランがあります。20年以下だと、少し金利が安く借りられます。

団信への加入は任意

フラット35は、団体信用生命保険(団信)への加入が任意です。

民間住宅ローンは、団信の加入が必須ですので、この点は大きな違いですね。

団信は金利0.2~0.3%ほどの料金になりますので、不要な方にとっては節約となります。もちろん、団信に入らない場合は、万が一の際の対策を考える必要があります。

※団信とは、契約者が死亡時に住宅ローンの残金を0にする保険です。

保証料・繰り上げ返済が無料

フラット35は、保証料と繰り上げ返済が無料です。

民間住宅ローンでも、ネット銀行などでは無料ですので、同じ条件ということになります。

地方銀行などでは、まだまだ保証料がかかったり、繰り上げ返済に手数料を求められます。

保証料は金利0.2%相当、繰り上げ返済手数料は1回で10万円ほどにもなりますので、これらが無料になるのは嬉しいですね。

審査があまい

フラット35は、審査があまいと言われます。

フラット35は、窓口業務は銀行が行っていますが、国がお金を出しています。つまり、極端な話をしてしまえば、ローンの返済を滞納されてしまっても、銀行は損をしないのです。

もちろん、誰でも無条件で借りられるというわけではありませんが、民間住宅ローンよりは審査があまいです。銀行は自前の住宅ローンの審査が落ちてしまった際に、フラット35を勧めることもあるほどです。

通常、審査が厳格となる自営業の方にも、フラット35は審査が通りやすいと評判です。

収入が不安定な芸能人なども、フラット35で35年ローンを組んだと番組で話していることがよくありますね。

フラット35の利用条件

フラット35の利用条件を紹介します。ここで紹介するものは、代表的な条件の一例ですので、金融機関ごとに異なる場合があります。

実際にお申込みになる際は、必ず公式サイトなどで利用条件を確認してください。

  • 資金用途
  • 物件条件
  • 申し込み条件
  • 融資額
  • 返済期間

資金用途

「住宅の新築・購入資金およびこれにかかわる諸費用 ※国外・借地、保留地、一部の離島では対象外」

住宅ローンは家の購入を目的にのみ利用できます。住宅ローンを借りて車を買ったり、海外旅行をする等、別の用途で利用することはできません。

もちろん、新築だけではなく中古物件でも問題ありません。

フラット35は、別荘やセカンドハウスなどの購入にも利用できます。

民間住宅ローンは、契約者が住むことが条件になっていますので、大きな違いですね。

物件条件

「床面積が70㎡以上の一戸建 床面積が30㎡以上のマンション」

床面積が少ない建築物に対してフラット35を利用することはできません。倉庫や納屋などを家だと主張するケースを除外しているのだと思われます。

一般的なマイホームの購入であれば、特に問題にはならないでしょう。

申し込み条件

「申込時に満70歳未満の安定した収入のある方」

収入に関しては、過去3年ほどの収入状況を確認されます。

民間住宅ローンと比べると条件が低く、派遣社員や契約社員などの方も問題なく借りられています。

自営業の方などで、収入が上下する場合は、平均的な数値を収入として見られます。

融資額

「8000万円以下」

ほとんどの方は、こちらの枠組み内でおさまると思います。

フラット35は、10割融資も可能です。民間住宅ローンでは9割までのところが多いです。ただし、融資額が9割を超える場合は、金利がやや割高になります。

また、収入によっても融資額の上限が定められています。

年収400万円未満 30%以下
年収400万円以上 35%以下

年収400万円であれば、1年間の返済額が120万円以内におさまるように制限されます。

返済期間

「15年以上35年以内(1年単位)」

フラット35は、最大35年の長期プランを建てられるのが、大きな特徴です。

ただし、返済期間を15年未満にすることはできません。

また、満80歳に完済できるように、プランが制限されます。60歳以上の方が借り入れする際は、例外的に返済期間を10年まで短縮することができます。

フラット35の特別プラン

フラット35の特別プランとして、「フラット35S」や「フラット50」などがあります。

また、フラット35専門会社のARUHIでは、独自プランとして「ARUHIスーパーフラット」なども提供しています。

通常のフラット35に加えて追加条件がつきますが、有利な借入ができますのでぜひチェックしておきましょう。

  • フラット35S
  • ARUHIスーパーフラット
  • フラット50

フラット35S

フラット35「S」です。おしりにSがついたスペシャルプランです。

「耐震性」や「バリアフリー性」「省エネ性」「耐久・可変性」などの、一定の条件をクリアすることでこの特別なプランをかりることができます。

審査には2段階の基準があり、等級ごとに金利を0.25%安くしてもらえます。

  • A:はじめの10年間金利優遇
  • B:はじめの5年間金利優遇

ARUHIスーパーフラット

フラット35専門会社のARUHIが提供する、特別なプランです。頭金を20%以上準備することで、金利を0.2%ほど優遇してくれます。

現在では、このARUHIスーパーフラットがフラット35の中では最安プランです。

頭金をたくさん用意することは大変ですが、金利優遇メリットは非常に大きいです。もちろん、頭金を増やせば借入額を減らせますので、返済額もおさえることができます。

ARUHIスーパーフラットを申し込み、フラット35Sの優遇を受けることも可能です。

フラット50

フラット50では、最大50年まで返済期間を伸ばすことができます。

ただし、物件価格の6割までという条件がつきます。3000万円の物件であれば、1800万円が貸し出し上限となります。

このため、フラット50を借りる場合は、通常のフラット35と併用する形になるでしょう。借入額の一部をフラット50で借り、残りを35年ローンとします。

また、50年という長い返済期間となるため、親子でリレーローンとするケースもあります。30年間は親が返済し、残りの20年をこどもが引き継ぐといった形をとります。

家庭環境にあわせて返済プランを立てられるのも、フラット35の魅力のひとつですね。

上手な住宅ローンの選び方・借り▶


長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.2%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

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住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 0.99 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.2%安くなります。(ARUHIスーパーフラット)これは国内のフラット35では、最も安く借りれるプランです!※ARUHIスーパーフラットでは、事務手数料が2.16%

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 自己資金20%以上で金利が0.2%安くなる!
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHI公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.11 %
21~35年 1.17 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行公式HP

sbi_logo

15~20年 1.11 %
21~35年 1.17 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.428 %
10年固定 0.81 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位の金利の低さです!短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「全疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!0.457 %!
  • 170万円相当の全疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

大宮 新宿 秋葉原 大阪
横浜 名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動(新規) 0.457 %
変動(借り換え) 0.457 %
10年固定 0.63 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の全疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動(新規) 0.57 %
変動(借り換え) 0.49 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

チェックポイント

フラット35は長期固定プランが安い

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半民・半官の住宅ローン

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フラット35は審査があまい!

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