住宅ローン控除とは?減税の仕組みをわかりやすく解説!

住宅ローンを借りる際には、必ず「住宅ローン控除」の申請を行ってください。

これは、国が住宅ローンを借りる人を支援するために作った制度で、合計数百万円の減税を受けることができます。

対象者は、これから住宅ローンを借りる全ての方です。

また住宅ローン控除は、自分で申告しなければなりません。自動的に控除が受けられるわけではないので気をつけましょう。

今回は、住宅ローン控除の仕組みをわかりやすく解説していきます!

住宅ローン控除とは?

一般的に住宅ローン控除とよばれる制度の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
呼び方は他にも様々あり、新聞やネット、情報誌の著者によってもまちまちです。

  • 住宅ローン控除
  • 住宅ローン特別控除
  • 住宅ローン減税
  • 住宅ローン還付制度

このような名前をいくつか聞いた方もいると思います。住宅を購入すると、さまざまな減税制度がうけられるのでは?と思う人もいると思いますが、残念ながらすべて同じ制度のことを指しています。

ちなみに財務省のホームページでは「住宅ローン減税」とされていますが、地域によって、税金自体を減らされる場合と、一旦納付してから還付金としてもどってくる2つのパターンがあるため、この記事では混乱を招かないように、もっとも一般的に使用されている「住宅ローン控除」で統一したいと思います。

財務相ホームページ「住宅ローン減税制度の概要」

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控除額

住宅ローン控除とは「所得税が減額される」制度です。

具体的には「10年間、所得税が住宅ローンの元金の1%免除」されます。

例えば3000万円の住宅ローンを借りた場合、初年度は30万円の所得税免除になります。ただし、2年目以降は返済によって元金が減るため、控除額も少し減ります。

控除額よりも所得税の支払額が少ない場合は、かわりに住民税から引くこともできます。住民税からの控除額は最大13万6500円までです。

所得税を25万円、住民税を10万円支払っていた場合、所得税が全て免除され住民税を5万円払えばよいだけになります。

課税額 住宅ローン控除
所得税 25万円 -25万円
住民税 10万円 -5万円
支払額 5万円

住宅ローン控除の条件

所得額 3,000万円以下(各種控除を除いた額)。国税庁所得計算表
返済期間 10年以上。バリアフリー改修工事、省エネ改修工事は5年以上。
家屋面積 購入、新築、増改築する床面積が50㎡以上。
入居者 契約者が入居すること
物件条件 築後20年以内(耐火建築物は25年)または耐震性能を有している。

住宅ローン控除は、一般的な銀行で借りる住宅ローンやフラット35などで借りれば、ほとんどの場合問題なく受けられます。

ただし、親や親族からの借入、職場などからお金を借りる場合には対象外となってしまうことがあるので注意してください。

家屋面積や物件条件など、難しい表現もありますが、一般的な建売・新築物件であれば問題なく住宅ローン控除の対象になるでしょう。

昔の基準で建てられた中古物件や、リノベーション物件の場合は条件を満たしているかしっかり確認してください。

控除額は毎年変わる!?

居住年 期間 控除率 最大控除額
平成20年 1~10年目
11~15年目
0.6%
0.4%
12万円
8万円
平成25年 1~10年目 1.0% 30万円
平成26年~31年 1~10年目 1.0% 50万円

住宅ローン控除の条件と控除額は、国の予算編成によって毎年更新されます。

平成20年度では控除適応期間が15年と通常より長期間に設定されましたが、控除率と最高支給額が低くなっていました。一方で消費増税が実施された平成26年以降は利率1.0%、最高支給額が年間50万円に引き上げられました。

現在では、平成26年~31年まで同条件で適用予定ですが、住宅ローン減税は頻繁に更新されるので、今後変更される可能性は否定できません。

ただし住宅ローン減税は、住宅ローンを契約した年の条件に基づいて減免されるため、仮に翌年条件が変更されたとしても、すでに控除を受けている人は途中から条件が変わることはありません。

住宅ローン控除額をシミュレーション

年収 所得税 住民税
400万円 13万円 23.5万円
450万円 17万円 27.5万円
500万円 21万円 31.5万円
550万円 26.8万円 35.5万円
600万円 34.8万円 39.5万円
700万円 51.6万円 47.9万円
800万円 69.6万円 56.9万円
1000万円 107万円 74.9万円

【住宅ローン 3000万円】×1.0%=最高30万円

住宅ローンを3000万円借りている人は、年間30万円の控除をうけることができます。しかし、これはあくまで「最高額」という点が注意です。

年収500万円の方であれば、所得税の支払額が21万円なので、21万円分までしか控除されません。あくまで控除なので、支払額以上の減額や還付金などは受け取れません。

住民税からも控除可能

もし、所得税から控除を引ききれない場合、住民税からも控除をうけられます。住民税からの住宅ローン控除可能額は最大13万6500円です。

年収500万円で所得税から21万円分しかひくことができませんでしたが、残りの9万円分は住民税から控除してもらうことができます。

所得税の納税額が低くても、住民税から引くことができるので、ご安心ください。

満額控除されないケースにご注意!

年収400万円の方は、所得税が13万円です。13万円が控除されると、残りの控除額は17万円です。しかし、住民税からの控除額は最大13万6500円までとなっています。

つまり、所得税から13万円、住民税からは13万6500円までしか控除されません。合計26万6500円が控除額になります。

3000万円の住宅ローンを組んだ場合、住宅ローン控除は30万円まで受けられますが、所得税の支払いが低いため、控除を満額うけることができません。

年収があまり高くない方や、扶養家族が多く所得税が低い方はご注意ください。

契約者の所得のみ対象

住宅ローン控除は、住宅ローンの契約者の所得のみ対象となっています。夫婦共働きでも、住宅ローンの契約者が1人であれば、もう一方の所得税は減税対象ではありません。

世帯年収で計算しないようにご注意ください。

住宅ローンをペアローンで組んでいる場合は、ローンの負担額に応じて、それぞれ控除をうけることができます。

扶養家族の多い方はご注意

扶養家族を持つ方は、所得税が低めになっています。

住宅ローン控除では、住民税からの控除額は最大13万6500円までという条件がありますので、所得税が低い家庭では控除額を満額受けられない可能性があります。

住宅ローン控除が30万円まで受けられる場合、所得税が16万3500円未満の家庭では、控除で引ききれないことになります。

引ききれない分は、そのまま切り捨てになります。還付金などはありませんのでご注意ください。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

rakuten_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

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  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

aruhi_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x1.08%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

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ARUHIフラット35公式HP

sbi_logo

15~20年 1.01 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

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フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
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住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.58 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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