住宅ローン控除を年8万円多く減税する方法

国の補助制度をうまく活用するには

住宅ローン控除って何?

一般的に住宅ローン控除とよばれる制度の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
呼び方は他にも様々あり、新聞やネット、情報誌の著者によってもまちまちです。

  • 住宅ローン控除
  • 住宅ローン特別控除
  • 住宅ローン減税
  • 住宅ローン還付制度

このような名前をいくつか聞いた方もいると思います。
住宅を購入すると、さまざまな減税制度がうけられるのでは?と思う人もいると思いますが、残念ながらすべて同じ制度のことを指しています。

ちなみに財務省のホームページでは「住宅ローン減税」とされていますが、地域によって、税金自体を減らされる場合と、一旦納付してから還付金としてもどってくる2つのパターンがあるのでこの記事では混乱を招かないように、もっとも一般的に使用されている「住宅ローン控除」で統一したいと思います。

財務相ホームページ「住宅ローン減税制度の概要」

では、住宅ローン控除とはいったい何かというと、
「所得税が減額される」制度です。

具体的には「10年間、所得税が住宅ローン借り入れ額の1%分免除」されます。例えば3000万円の住宅ローンを借りている場合は、年間30万円の所得税免除になります。また、所得税の支払額が最高控除額に届かない場合は、かわりに住民税が最大13万6500円まで差し引かれます。

住宅ローン控除の条件は?

住宅ローン控除は、一般的な銀行で借りる住宅ローンやフラット35などで借りれば、ほとんどの場合問題なく受けられます。
ただし、親や親族からの借入や、職場から住宅ローンとしてお金を借りる場合には対象外となってしまうことがあるので注意してください。

合計所得額 3,000万円以下。年収ではなく所得額なので、各種控除を除いた額です。国税庁所得計算表
返済期間 10年以上。バリアフリー改修工事、省エネ改修工事であれば5年以上。
物件面積 購入、新築、増改築する床面積が50㎡以上。
入居者 契約者と入居者が違うと 控除対象外となります。例えばこどもや親が住む家の場合は対象となりません。
物件条件 築後20年以内(耐火建築物は25年以内)または耐震性能を有していること。

一見すると条件が厳しいなという印象があるかもしれませんが、一般的な建売・新築物件であれば問題なく住宅ローン控除の対象になるでしょう。中古物件やリフォームの場合は条件を満たしているかしっかり確認してください。

また、住宅ローン控除の条件と控除額は毎年更新されます。

居住年 期間 控除率 最大控除額
平成20年 1~10年目11~15年目 0.6%0.4% 12万円8万円
平成25年 1~10年目 1.0% 30万円
平成26年~31年 1~10年目 1.0% 50万円

平成20年度では控除適応期間が15年と通常より長期間に設定されましたが、利率と最高支給額が低いです。一方で消費増税が実施される平成26年~31年では利率1,0%、最高支給額が年間50万円に引き上げられました。

ちなみにこの記事を書いている2015年現在では、平成26年~31年まで同条件で適用予定ですが、住宅ローン減税は頻繁に更新されるので、今後変更される可能性は高いです。

住宅ローン減税は、住宅ローンを契約した年の条件に基づいて減免されるため、仮に翌年条件が変更されたとしても、すでに控除を受けている人は問題ありません。

実際にどれくらい免除されるの?もっと控除を受けるには?

住宅ローン控除の仕組みについて解説しましたが、実際に「いくら」免除されるのかピンと来ない人もすくなくないでしょう。

【住宅ローン 3000万円】×1.0%=最高30万円

住宅ローンを3000万円借りている人は、年間30万円の控除をうけることができます。しかし、これはあくまで「最高額」という点が注意です。

【所得税の支払額目安表】

年収 扶養人数 所得税額
400万円 0人 87,000円
1人 54,000円
2人(専業主婦+子1人) 37,000円
3人(専業主婦+子2人) 21,000円
500万円 0人 145,000円
1人 107,000円
2人(専業主婦+子1人) 70,000円
3人(専業主婦+子2人) 31,000円
600万円 0人 215,000円
1人 177,000円
2人(専業主婦+子1人) 140,000円
3人(専業主婦+子2人) 101,000円
700万円 0人 340,000円
1人 262,000円
2人(専業主婦+子1人) 210,000円
3人(専業主婦+子2人) 171,500円
800万円 0人 494,000円
1人 418,000円
2人(専業主婦+子1人) 342,000円
3人(専業主婦+子2人) 266,000円

※15歳以下のこどもは扶養対象外なので除いてください。

夫婦共働きの場合は合計額ではなく、別の所得としてそれぞれ計算したあとに合計します。またその場合はこどもの扶養は重複しないように気を付けてください。

この表を見てあれれ・・・と思う人もいるかと思います。年収800万円で扶養3人(妻+子2人)の場合、所得税は26万6千円になります。

3000万円のローンを借りて、30万円の控除を受けようと思っても、そもそも30万円に届いていないので、控除されない・・・。

というわけではありません!
残りの3万4千円は、住民税から差し引くという形で控除がうけられます。

ただし、住民税からの住宅ローン控除可能額は最大13万6500円となっています。

年収400万円で扶養3人(妻+子2人)の場合、所得税は21,000円です。住民税からの控除を申請しても、合計15万7500円までしか受け取れません。

住宅ローン控除を最大限うけるには?

全項の表を見ると、思ったよりも控除がうけられないかも・・・?
という印象を持った人も少なくないかもしれません。

しかし、受けられるかもしれない十数万円の控除をみすみす逃すのも悔しいです。
できるだけ控除制度を利用できる工夫をしてみましょう。

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15歳以下のこどもは扶養対象外

15歳以下のこどもは扶養対象外となっています。
つまり、15歳以下のこどもがいても、所得税の控除がうけられません。

こどもが幼い時期には夫の収入が少ないであろうに、控除の対象外ってどういうこと?
と思われるかもしれませんが、そういうルールになっています。
※政府の見解では、かわりに児童手当を給付しているからとのこと

でも、住宅ローン控除制度にかんしては、このルールを逆手にとることができます。
こどもが15歳以下であれば、所得税が増えるので、住宅ローン控除対象額が増えます。
もちろん児童手当も給付されます。

住宅ローン控除を最大限に利用しながら、こどもの養育費として手当も受け取れるわけですね。

夫婦共働きなら数万円もお得に!?

所得税は基本的に収入が多いほど、利率も上がります。
夫一人で800万円稼いでいる家庭と、夫婦共働きで400万円づつ稼いでいる家庭では
所得税の納付額が違ってきます。

夫年収800万円 扶養3人(専業主婦+子2人)の場合
夫所得税は266,000円です。

夫年収600万円 扶養2人(子2人)+妻年収200万円の場合
夫所得税140,000円+妻所得税28,000=168,000円

実際に家庭に入るお金は同じなのに、所得税は10万円も違います。
3000万円の住宅ローンを借りていた場合、最高30万円の控除を受けられますから、

夫年収800万円の場合は所得税が全額免除、住民税から33,500円免除されるのに対して、
夫婦共働きの場合、夫の所得税全額免除、さらに住民税から13万6500円免除されます。
妻の所得税28,000の支払が加算されますが、最終的には8万円も差がでます。
※住宅ローン控除は、ローン契約者である夫の所得税のみ控除対象になります。

夫ひとりの稼ぎで生活していくには厳しい時代になりました。
夫婦が共に働き、助け合うことが大切です。

メリットは収入額の差だけではありません。
夫婦が共に働くことによって、会社の業績婦長による収入減やリストラといったリスクを
軽減することができますし、低額の保険に切り替えることもできます。

また夫婦ともに厚生年金に加入していれば、老後の年金額に大きな差が生まれます。
もちろん金銭面のメリットのみでなく、夫が家事・育児にも参加することで、
夫婦間、親子間の絆もつよまるでしょう。

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