変動金利とは?メリット・デメリット

  • 変動金利型
  • 全期間固定金利型
  • 固定期間選択型

住宅ローンのプランは、大きく3つに分けられています。今回は、この中でも最もスタンダードなプランである、「変動金利」の紹介をしていきます。

変動金利は、住宅ローンの歴史の中でも最初期からあるプランで、皆さんの親御さんや祖父母世代の方がマイホームを購入した際には、このプランで借りていたケースが多いと思います。

最近ではリスクを取らない固定型の利用者が増えていますが、3割前後の方は変動金利プランで住宅ローンを組んでいます。

価格 金利の変化 利用割合
変動金利 安い あり 25~30%
全期間固定 高い なし 35~40%
固定期間選択 やや高い 選択可能 30~35%

変動金利とは?

  • 金利が非常に安い
  • 金利が上がるリスクがある

「変動金利」とは、その名前にある通り、金利が変動するプランです。一般的には、6ヶ月に1度、金利が更新されます。

今年は金利が1.0%でも、来年には2.0%に上がるかもしれません。金利が上がるということは、ローンの返済額が高くなってしまいます。

賃貸住まいであれば、家賃が変わることは基本的にはありません。毎月10万円と決まっていれば、来年も再来年も変わることはないです。一方で変動金利で住宅ローンを組むと、今年は10万円の返済額だったけれど、翌年に金利が上がり、毎月返済額が11万円に値上がりするということも起こりえます。さらに、翌々年に金利が上がって12万円に・・・という可能性もあります。

もちろん、金利が変わらない場合もあれば、逆に金利が下がるケースもあります。

変動金利は金利が上がってしまう不安・リスクがある一方で、金利が非常に安いというメリットもあります。同じ条件で住宅ローンを組んでも、固定金利と比較して、毎月返済額が1万円以上安くなることもあります。

もともと金利が低いので、金利が多少上がってしまっても、固定金利より有利だと考えることもできます。もちろん、固定金利よりも金利が高くなってしまう可能性はありますので、リスク管理が必要となってきます。

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固定金利との違い

  • 金利が割高
  • 金利が変わらない

固定金利は、契約時の金利でずっと借りられるプランです。金利が変わらなく、家賃支払いに近いプランですね。

返済額が上がる心配がありませんので、将来の計画が立てやすいのも大きなメリットです。

ただし、変動金利よりも金利が割高、という条件がつきます。何千万円という巨額のローンを組む際には、0.1%の差が数十万円の違いになります。

少しでも安くと考えると、割高な固定金利で借りることに抵抗があるのも理解できます。金利の上昇リスクに対して、固定金利が見合うのか見極める必要があります。

注!高くはなっても安くならない

変動金利は、金利が上がるリスクばかり取り上げられますが、逆に下ることもあります。金利が下がれば、返済額が安くなるのでメリットでもあるんじゃないか?と思う方もいるでしょう。

確かに理論的にはその通りなのですが、残念ながらその可能性は非常に低いです。

そもそも、変動金利はどうやって金利を決めているのでしょうか?銀行の経営陣が「えいやっ」と独断で決めているわけではありません。

変動金利は、「政策金利」という、政府・日銀が決める金利を基準にしています。

政府・日銀は、日本全体の景気の状況を分析しながら、政策金利を決定します。現在の政策金利は「0.1%」です。

各銀行は、この政策金利を基準にして、変動金利を決めています。

政策金利が上がれば、住宅ローンの変動金利も連動して値上がりします。逆に政策金利が下がれば、変動金利も下がるということですね。

しかし、先ほども申しましたとおり、現在の政策金利は0.1%と非常に低いです。つまり、政策金利は下げる余地が残っていないのです。実際に、この10年あまりの間、変動金利はまったく下がっておりません。

変動金利が上がるリスクはあっても、下がる期待ができないのは、このような理由があるからです。

5年ルール・125%ルール

変動金利プランでは、多くの銀行が「5年ルール」「125%ルール」という仕組みを持っています。

ただし、これは大手銀行や地方銀行などがこれまで自主的に設けていた仕組みであって、法律で決められたものではないことを理解しておいてください。

最近ではネット銀行を中心に、この2つのルールを持たない変動金利プランも増えています。

5年ルールとは

冒頭で、変動金利は6ヶ月に1度、金利の更新がされると紹介しました。つまり、半年ごとに返済額が変わってしまうのです。

半年ごとに更新ですので、ペースはかなり速いです。一般的に、サラリーマンの昇給は4月に1度ですから、変動金利の更新の方が速いのです。

つまり、お給料が上る前にローン返済額が上がってしまい、家計が苦しくなってしまう可能性もあるのです。

こんなリスクを軽減するために設けられたのが「5年ルール」です。

5年ルールとは、返済額の更新を5年に1度にする、という取り決めです。もし金利が上がっても、5年の準備期間があれば、値上がり分の補填がしやすくなります。

ただし、返済額の上昇が5年毎であっても、金利の上昇分が免除されるわけではありません。実際には値上がり分をツケているだけです。もちろん、未払い分には余分に「利息」が発生しているので注意が必要です。

未払い利息で余分な出費が増えてしまうのは、5年ルールのデメリットです。

125%ルールとは

125%ルールとは、1度の更新での値上げ幅を125%までにするという取り決めです。

5年ルールで準備期間があっても、返済額が2倍になってしまっては、対応ができませんよね。そこで、値上げ幅にも制限をつけたのがこのルールです。

もし毎月10万円の支払いだった場合、最大で12.5万円までにしか値上げができません、という仕組みです。

ただし、125%ルールも、値上げ上限を超えたものは未払い利息が発生しますので、ご注意ください。未払い利息を解消するために、繰り上げ返済をするという方法もあります。

こんな方には変動金利がおすすめ

住宅ローンには、「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型」の3つのプランがあります。では、いったいどのプランを選べばよいのでしょうか?

安いから変動金利が良い、という単純な選び方は危険です。

変動金利は確かに安くて魅力的ですが、金利が上がり返済額が増えてしまうリスクもあります。変動金利の安さを活かしつつも、変動リスクを上手にコントロールできることが、変動金利を借りる人には求められます。

変動金利プランを選ぶ目安を2つご紹介します

  • 返済期間が20年以下
  • 借り換えの方

返済期間が20年以下

変動金利の金利上昇リスクを抑えるために、できるだけ短期間で返済しましょう。目安として、20年以下で返済する方ならば、変動金利で借りても大丈夫でしょう。

もちろん、返済期間は短いほど良いです!

21年以上の長期返済になる方は、金利の上昇リスクが高くなりますので、固定金利で借りた方が安心です。こどもの教育費の増加や親の介護費などにも備えておく必要があります。将来の出費の見通しが立たない変動金利は、長期返済には不向きです。

また、21年以上の返済の場合は、フラット35という固定金利が割安で借りられるプランを利用できます。安全な固定金利が安く借りれるならば、それに越したことはないですよね。

20年以下の返済プランならば変動金利、21年以上では固定金利をおすすめします。

借り換えの方

すでに住宅ローンを借りている方が、他のプランに乗り換えることを、「借り換え」と呼びます。

借り換えといっても、新規で住宅ローンを組む場合と同様に諸費用が発生します。総額数十万円~という大きな費用がかかりますから、その費用に見合ったリターンとしてできるだけ金利の低いプランを選ぶ必要があります。

変動金利であれば、金利がとても安く借り換えにおすすめです。

ただし、返済期間が20年以上残っている場合は、変動金利への借り換えはリスクが高いかもしれません。固定金利への借り換えも検討してみてください。

また、金利差が少ない場合は、借り換え費用を使って繰り上げ返済した方が有利なケースもありますので、事前にしっかりシミュレーションしておきましょう。

限界まで借りるのは危険

変動金利を借りる際には、金利・返済額の上昇に備えて、余裕を持って借り入れをしましょう。

金利が安いからと言って、目いっぱいまで借りてしまうと、万が一金利が上がってしまった際に対応ができなくなってしまいます。

金利が上がっても、その頃には給料も増えているだろう。こんな楽観的な考え方は禁物です。年功序列が当たり前であった30年前ならばともかく、今の日本では給料が確実に上がっていくことは保障されていません。

また、こどもが大きくなり教育費もどんどん増えていきます。大学生ともなれば1年の学費が150万円以上はかかります。将来増える出費に備えて、積立をしていくことを考えると、変動金利の上昇は家計へ大きな負担となります。

ボーナス返済も注意が必要です。今でこそ貰えているボーナスも、景気の悪化で減らされてしまうかもしれません。余裕ができたら繰り上げ返済する、くらいの気持ちで余裕をもって返済計画を立てましょう。

変動金利プランの選び方

続いては、数ある銀行の中で、一番マッチする変動金利プランの選び方をご紹介します。

一言に変動金利と言っても、銀行ごとに金利は大きく違いますし、保険サービスや手数料なども千差万別です。

数千万円という巨額の借り入れとなる住宅ローンですから、少しの差でも数十万円~数百万円という大きな金額にもなりえます。

変動金利プランを比較する際には、必ずこの6つのポイントをチェックしてください。

また、当サイトでも毎月おすすめのプランを紹介していますので、参考にしてください。

  • 金利
  • 団信
  • 保証料
  • 事務手数料
  • 繰り上げ返済の条件
  • キャンペーン

金利

プランを比較する際に最も重要なのが、金利です。金利が低いほど、返済額は安くなりますので優秀なプランと言えます。

0.1%の差でも、数十年・数千万円のローンの場合、大きな金額差になります。

明らかに他の銀行よりも金利が高いプランは、はじめから候補に入れなくても良いでしょう。まずは金利をチェックして、できるだけ安いプランを選びます。

ただし、一部の銀行では「最低金利」という表示がされている場合があるので注意してください。これは、一定の条件を満たさなければならず、手続きをしてみたら割高になってしまったというケースもよくあります。

表面的な金利にとらわれないように、金利条件の確認が必要です。

団信

  • ネット銀行は無料
  • 地方銀行は有料(金利+0.3%上乗せ)

住宅ローンを借りる際には、必ず団信(団体信用生命保険)へ加入しなければなりません。

団信とは一言で言えば、住宅ローン専用の生命保険です。万が一、契約者が亡くなってしまった場合、その時点で残りの住宅ローンの支払いが免除されます。

一家の大黒柱であるお父さんが事故にあってしまい、収入が激減してローンが返すことができなくなってしまう・・・という最悪のケースを防ぐのがこの団信です。

団信の保険料は、金利上乗せタイプが多く、金利+0.3%ほどが相場となっています。

ただし、最近のネット銀行などでは団信が必須ということもあり、はじめから無料でプランに含まれているケースが多いです。お得ですね!

地方銀行などではまだまだ団信保険料をとっていることも多いので、注意してください。

保証料

  • ネット銀行は無料
  • 大手銀行・地方銀行は有料(金利+0.2%上乗せ)

住宅ローンの借り入れの際には、保証会社への加入が必須です。

もしも住宅ローンの返済を滞納してしまった場合には、保障会社が一時的に支払いを肩代わりしてくれます。

ただしこの保障では、団信と違い返済を免除されるわけではありません。あくまで滞納時の代わりになってくれるだけですので、後で保証会社から請求がきます。

保証料は、金利上乗せタイプで支払います。金利+0.2%ほどが相場です。

ただし、ネット銀行では保証料を無料にしているプランが多いです。お得ですね!

事務手数料

住宅ローンの借り入れの際には、様々な手続きにあたり、事務手数料が請求されます。

ネット銀行は、大手銀行や地方銀行と比較して、事務手数料が非常に高いというデメリットがあります。

ネット銀行の事務手数料の相場は、2.16%(税込)です。

大手銀行の保証料+事務手数料と、ネット銀行の事務手数料が同額くらいです。

繰り上げ返済の条件

変動金利は、できるだけ短期間で返済していくプランです。

そのため、ボーナスなどで余剰資金が出来た場合は、積極的に繰り上げ返済をしていくと良いですね。

借り入れの際には、必ず、繰り上げ返済手数料の金額と条件をチェックしておきましょう。

  • 最低金額
  • 手数料

1回の繰り上げ返済にあたり、100万円以上は最低必要だというプランもあれば、1円から可能なものもあります。

また、繰り上げ返済が1回あたり10万円かかる銀行もあれば、無料で何度でもできるところもあります。

キャンペーン

期間限定のキャンペーンも見逃さないようにしてください!

いつもよりも金利が安く借りれたり、手数料が割引される、○万円キャッシュバックなど、とてもお得なキャンペーンが頻繁に実施されます。

どうせ借りるならば、少しでもお得な条件にしたいですよね!

住宅ローンのキャンペーンは1年中行われていますが、特に需要が高まる1~3月はキャンペーンが増えるので狙い目です。

固定金利とは?▶


チェックポイント

金利が非常に安い!

チェックポイント

金利・返済額が上がるリスクがある

チェックポイント

20年以下の短期返済の方におすすめ

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