年収400万円でいくら住宅ローンを借りれる？

400万円でマイホームを買うには

年収400万円でいくら住宅ローンを借りれて、いくらぐらいの物件を購入できるのでしょうか？

どれくらい借りれるのか？どれくらいまでなら借りてもいいのか？シュミレーションします。土地・物件に加えて住宅ローンの諸費用、税金、引越し費用など総合いくら必要となるかも合わせてご解説します。

いくら借りれるのか？

まず、いくら借りれるのかについてシュミレートします。

住宅ローンを借りるための窓口としては、銀行系、住宅金融支援機構、財形融資があります。それぞれのプランごとに、いくらまで借りれるのか返済率が定められています。

返済率とは、年収に対していくらまでなら支払いが可能か、という基準です。

銀行で借りる一般的な住宅ローンの返済率は35%までとなっています。年収400万円の人が返済できる額は400万円×0.35＝140万円までとなります。

これを毎月払いに換算すると、140万円÷12＝116,700円となります。金利2.0％、返済期間35年の住宅ローンを借りると仮定すると、3520万円まで借り入れることができるということになります。

年収400万円の場合、銀行は約3500万円くらいまで貸してくれそうです。

しかし、この趣味レーションはあくまで「借りれる」額にすぎません。

住宅ローンは、金融機関から「借りれる」額ではなく「返せる額」にして下さい。なぜなら、「借りれる」限度額まで借りてしまうと、将来、子どもの進学や親の介護で支出が増えた時に返済がかなり厳しくなってしまうからです。

住宅ローンの返済額は年収の20％以下に抑えましょう。

年収400万円の場合、1年で返済できるのは80万円まで、毎月7万円以下に抑えて下さい。金利2.0％、返済期間35年、毎月の返済額が7万円と仮定すると、2110万円ぐらい借りられる計算になります。

一般的に、マイホームの購入時には、物件価格の1割以上を頭金として準備します。

2110万円の住宅ローンを借りるとすると、購入できる物件の目安は2500万円前後となりそうです。

手取り年収を知ろう

年収は「手取り」ではいくらになるのか？を意識してシミュレーションすることが大切です。

• 所得税：5,270円×12カ月＝6万3240円
• 住民税：15万8,000円
• 健康保険料：20万5,382円
• 厚生年金：35万9,962円

年収400万円の場合、年間78万6584円の税金や保険料が天引きされます。

つまり手取り年収は約320万円です。1ヶ月あたり約26.6万円となります。

住宅費は一般的に、手取り月収の3分の1以下にするべきと言われています。月収が26.6万円の場合、8.8万円までが住宅費に回せることになります。

マイホームを購入した後は、固定資産税や都市計画税といった、賃貸の時にはなかった税金が発生します。また、マンションの場合、管理費や駐車場代、修繕積立金などは毎月支払いとなります。

住宅ローン以外の住宅費が毎月2万円ほど必要となります。

様々な諸費用を含めて計算すると、無理なく返せる住宅ローンの借入額は「年収の20%まで」となります。

住宅ローンの諸費用

続けて、住宅ローンの諸費用を解説します。

住宅ローンを借りれば家が買えるだろう、という楽観的な考え方をしていると、あとからお金が足らなくなって困ることになります。

これらの諸費用は原則、自費負担できるようにあらかじめ準備しておく必要があります。

• 事務手数料
• 保証料
• 団体信用生命保険
• 火災保険・地震保険
• 税金

融資事務手数料

• 大手銀行：3万円～5万円
• ネット銀行：借入額x2.16%

お金を借りる際にかかる手数料です。銀行タイプや住宅ローンプランによって、金額が変わります。大手銀行では、手数料が安い代わりに保証料を課しています。一方でネット銀行は保証料を無料にして、手数料で一括請求する仕組みを取っています。

借入額が2000万円の場合、ネット銀行では約43.2万円の手数料となります。

保証料

• 大手銀行：金利+0.2%
• ネット銀行：無料

保証料は、もし返済を滞納してしまった際に、一時的に返済を肩代わりしてもらえるサービスです。ただし、肩代わりしてもらったお金は後から保証会社からきっちり請求されます。返済が免除されるというわけではありません。

2000万円、金利2.0%、35年返済の場合、保証料が0.2%上乗せされると総返済額が約86.9万円高くなります。つまり、保証料が約86.9万円となります。

団体信用生命保険料

• 大手銀行：金利+0.3%
• ネット銀行：無料

団体信用生命保険料は、略して団信ともよばれます。

団信は、契約者が死亡または高度障害状態になった場合、残りの住宅ローンを全額免除することができる保険です。住宅ローンを借りる際には原則、団信への加入が必須です。

2000万円、金利2.0%、35年返済の場合、団信料が0.3%上乗せされると総返済額が約131万円高くなります。つまり、保証料が約131万円となります。

火災保険・地震保険

住宅ローンを借りる際には火災保険への加入が必須です。

火災保険料の金額は、補償内容、期間、保険会社によって異なります。また、地震保険の有無によっても大きく金額が変わります。

地震大国の日本では、できるだけ地震保険へ加入しておきたいです。

• 火災保険のみ：15,000円/年
• 地震保険付き：40,000円/年

火災保険のみの場合、年間負担は約15,000円、毎月1,200円ほどの保険料です。地震保険を付けると保険料が大きく上がり、年間4万円、月割にすると約3,300円です。

地震でマイホームが損傷してしまうと、何千万円といった修理費がかかります。4万円×50年＝200万円で、一生安心を買えると考えれば安いかもしれません。

税金

マイホームの購入・住宅ローンの手続きの際に、様々な税金が発生します。

税金・手数料を合わせると約40万円ほどかかります。内訳は以下の通りです。

■　印紙税
住宅ローンを借りるときに「金銭消費貸借契約書」を金融機関と締結しますが、その際、契約書に収入印紙を貼り、ハンコなどで消印することによって、印紙税を必ず納めなければなりません。

2110万円の住宅ローンの場合、印紙税額は10,000円です。

住宅や土地を購入する際に締結する売買契約書、住宅の建設時に住宅メーカーや工務店と締結する工事請負書、設計事務所に設計を依頼する場合の設計事務委託契約書にも印紙税が必要です。

■　登録免許税
登録免許税は、抵当権設定を登記する際に支払う必要があります。登録免許税は、固定資産税評価額、借入額などから算出します。

住宅ローンを2110万円借りた場合の登録免許税は、2110万円×0.4％＝84,400円です。

■　登記手数料
登記の際に手数料が発生します。

住宅または土地に抵当権を設定する場合に登記が必要となり、法務局への登記申請を司法書士に依頼する際に支払う報酬です。

登記手数料の金額は、登記の内容や依頼する司法書士によって異なりますが、20万円～30万円ほどかかります。

不動産紹介料・引越し費用

マイホームの購入時には、不動産屋への「紹介料」を忘れてはいけません。

不動産紹介料は、物件価格の3%ほどが相場です。

2500万円の物件なら75万円の紹介料がかかります。非常に大きいですね。マイホームの物件選びの際には、必ずいくら紹介料がかかるのか一番初めにチェックしてください。

また、マイホームを購入したら引越しが必要です。引越しと、新生活に向けた費用の総計は550,000円となります。

■　引越しに直接関連する費用
ごみ処分や電話移転費も含め、200,000円ぐらいかかると思った方がいいでしょう。

■　家具・カーテン・家電
住宅を購入する際に家具を一新する人は多いです。
選ぶものにもよりますが、300,000円ぐらいかかります。とりあえずは今使っているものを再利用して、家計が落ち着いてから徐々に揃えるという家庭も多いです。

■　雑費
ご近所へのあいさつ、移転はがき、お祝い返しなどにかかる費用で、50,000円くらいは見ておきましょう。面倒と思われがちですが、5万円ほどで良好な近所付き合いが保てると考えれば安いものです。

まとめ

年収400万円でいくら住宅ローンを借りれて、いくらぐらいの物件を購入できるのかシミュレーションしました。

• 頭金：物件価格の1割以上
• 事務手数料：43.2万
• 税金：40万円
• 不動産紹介料：75万円
• 引っ越し費：55万円

マイホームの購入時に発生する費用として、以上のものが挙げられます。

2500万円の物件を購入する場合、住宅ローンの2100万円に加えて、頭金400万円ほどを準備したいです。

購入諸費用として215万円ほどかかるので、合計615万円ほどの住宅費が必要となります。

• 駐車場・管理費・修理費：18万円/年
• 火災・地震保険料：4万円/年
• 固定資産税15万円/年

また、マイホームの購入後に発生する支払い金額はこうなりました。

住宅ローン以外に年間36万円ほどの費用がかかります。月で割ると3万円ほどの負担となります。

住宅ローンの返済額が7万円なので、毎月の住宅費は合計10万円ほどです。