6つのステップでわかる最適な住宅ローンプラン

プランの違いで数百万円の差がでる!?

日本に数ある銀行の中からどうやって最適な住宅ローンを選んだらいいのでしょうか?

今回は、この話題についてご解説します。
「金利の安さや金利タイプ」
「諸費用がどれくらい必要か」
「返済方法は?ペアローンができる、繰上げ返済手数料は?」
といったポイントを比較します。

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1. 金利の安さや金利タイプ

まず、金利の安さや金利タイプといったポイントを比較します。金利の安さだけに注目すれば、イオン銀行の変動金利タイプが一番です。なぜなら、この商品の金利は0.770%であるのに対して、他の金融機関が提供する住宅ローンの金利は、変動金利でも0.80%を超えていることと比べると、断然安いからです。

ただ、金利タイプといったポイントでは、イオン銀行は30年固定金利を取り扱っていない分、選択の幅が狭い感が否定できません。

2. 諸費用がどれくらい必要か

続けて、諸費用がどれくらい必要かというポイントを比較します。

住宅ローンに関連する諸費用としては、保証料、借入手数料、団体信用生命保険料、疾病保障の保険料があります。

そして、これらの諸費用が最も安い銀行は、新生銀行です。なぜなら、新生銀行は、保証料、団体信用生命保険料、疾病保障の保険料が無料である上、借入手数料も54,000円(安心パックご利用時は10,800円)と安いのに対して、イオン銀行は、保証料、団体信用生命保険料は無料であるものの、 疾病保障の保険料が有料である上、借入手数料も借入金額の2.00%ですし、住信SBIネット銀行も、保証料、団体信用生命保険料、疾病保障の保険料は無料であるものの、借入手数料は借入金額の2.00%です。

そして、他の銀行について言いますと、保証料と団体信用生命保険料がともに無料なのは東京スター銀行とソニー銀行だけですが、東京スター銀行は変動金利型でも1.950%と金利がかなり高い上、借入手数料も100,000円と高く、ソニー銀行も変動金利が1.089%と高い上に疾病保障がないのです。

3.返済方法は

次に、返済方法というポイントを比較します。

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」という方法と、「元金均等返済」という方法の2種類があります。

「元利均等返済」は、毎月の返済額が一定で、当初は返済額のうち利息の占める割合が多く、次第に元金の占める割合が増えていきます。

したがって、当初はなかなか借入残高が減りません。また、「元金均等返済」と比べると、返済総額は多くなります。なお「元利均等返済」をイメージ化すると、以下のような図になります。

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これに対して「元金均等返済」は、毎月の元金部分の返済額が一定であるので、借入当初の返済額が高く、返済額が進むにつれて、返済額は減っていきます。

また、「元利均等返済」と比べると、返済総額は少なくなります。そして「元金均等返済」は、新生銀行、イオン銀行、りそな銀行、東京スター銀行、ソニー銀行などはご利用になれません。なお、「元金均等返済」をイメージ化すると、以下のような図になります。

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そして「元利均等返済」と「元利均等返済」の返済額を、
3000万円を3%の固定金利、30年返済で借りたと仮定して比較すると、以下のような表になります。

初回返済額 126,491 158,333
総返済額 455,333,236 435,375,005
総利息 15,533,236 13,537,500

上の表をご覧になればお分かりのように「元金均等返済」の方が「元利均等返済」より初回返済額は31,852円多いのですが、総返済額は19958,231円、総利息額は1995,736円少なくなります。

しかし、このことをもってただちに「元金均等返済」が「元利均等返済」より有利だと断言することはできません。

例えば、現在は夫婦共働きであるものの将来子どもが生まれたら奥様が育児のため退職するというプランを描いている場合には、当然ながら奥様の退職後は収入が減少しますから、返済額が一定で計画を立てやすい「元利均等返済」を選択した方が無難ともいえるのです。

4.ペアローンができるか

住宅ローンの借り入れ時にはペアローンができるかというのもポイントです。

ペアローンでは、夫婦2人がそれそれの名義で別々にローンを借ります。2人の収入を合わせることで借入できる金額は増えますが、契約は2つに分かれます。

ペアローンのメリットは、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられることにあります。これに対してデメリットは、ローンを2本組むために手間がかかり、事務手数料などの費用も倍になることです。そして、ペアローンができる銀行としては、新生銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行などがあります。

5.繰上げ返済手数料は?

繰上げ返済手数料はどうなのかというポイントについて比較します。ローンは基本的に借入期間が長いほど利息が高くついてしまいます。

サイフに余裕ができれば、なるべく繰り上げ返済をし、将来の負担を減らしていきましょう。

繰上げ返済手数料がいかなる場合においても無料である銀行としては、新生銀行、イオン銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行のフラット35、フラット35(ARUHI住宅ローン)、東京スター銀行、ソニー銀行などがあります。

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