6つのステップでわかる最適な住宅ローンプラン
プランの違いで数百万円の差がでる!?
日本に数ある銀行の中からどうやって最適な住宅ローンを選んだらいいのでしょうか？
今回は、この話題についてご解説します。
「金利の安さや金利タイプ」
「諸費用がどれくらい必要か」
「返済方法は？ペアローンができる、繰上げ返済手数料は？」
といったポイントを比較します。
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1. 金利の安さや金利タイプ
まず、金利の安さや金利タイプといったポイントを比較します。金利の安さだけに注目すれば、イオン銀行の変動金利タイプが一番です。なぜなら、この商品の金利は0.770％であるのに対して、他の金融機関が提供する住宅ローンの金利は、変動金利でも0.80％を超えていることと比べると、断然安いからです。
ただ、金利タイプといったポイントでは、イオン銀行は30年固定金利を取り扱っていない分、選択の幅が狭い感が否定できません。
2. 諸費用がどれくらい必要か
続けて、諸費用がどれくらい必要かというポイントを比較します。
住宅ローンに関連する諸費用としては、保証料、借入手数料、団体信用生命保険料、疾病保障の保険料があります。
そして、これらの諸費用が最も安い銀行は、新生銀行です。なぜなら、新生銀行は、保証料、団体信用生命保険料、疾病保障の保険料が無料である上、借入手数料も54,000円(安心パックご利用時は10,800円)と安いのに対して、イオン銀行は、保証料、団体信用生命保険料は無料であるものの、 疾病保障の保険料が有料である上、借入手数料も借入金額の2.00％ですし、住信SBIネット銀行も、保証料、団体信用生命保険料、疾病保障の保険料は無料であるものの、借入手数料は借入金額の2.00％です。
そして、他の銀行について言いますと、保証料と団体信用生命保険料がともに無料なのは東京スター銀行とソニー銀行だけですが、東京スター銀行は変動金利型でも1.950％と金利がかなり高い上、借入手数料も100,000円と高く、ソニー銀行も変動金利が1.089％と高い上に疾病保障がないのです。
3.返済方法は
次に、返済方法というポイントを比較します。
住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」という方法と、「元金均等返済」という方法の2種類があります。
「元利均等返済」は、毎月の返済額が一定で、当初は返済額のうち利息の占める割合が多く、次第に元金の占める割合が増えていきます。
したがって、当初はなかなか借入残高が減りません。また、「元金均等返済」と比べると、返済総額は多くなります。なお「元利均等返済」をイメージ化すると、以下のような図になります。
これに対して「元金均等返済」は、毎月の元金部分の返済額が一定であるので、借入当初の返済額が高く、返済額が進むにつれて、返済額は減っていきます。
また、「元利均等返済」と比べると、返済総額は少なくなります。そして「元金均等返済」は、新生銀行、イオン銀行、りそな銀行、東京スター銀行、ソニー銀行などはご利用になれません。なお、「元金均等返済」をイメージ化すると、以下のような図になります。
そして「元利均等返済」と「元利均等返済」の返済額を、
3000万円を3％の固定金利、30年返済で借りたと仮定して比較すると、以下のような表になります。
| 初回返済額 | 126,491 | 158,333 |
| 総返済額 | 455,333,236 | 435,375,005 |
| 総利息 | 15,533,236 | 13,537,500 |
上の表をご覧になればお分かりのように「元金均等返済」の方が「元利均等返済」より初回返済額は31,852円多いのですが、総返済額は19958,231円、総利息額は1995,736円少なくなります。
しかし、このことをもってただちに「元金均等返済」が「元利均等返済」より有利だと断言することはできません。
例えば、現在は夫婦共働きであるものの将来子どもが生まれたら奥様が育児のため退職するというプランを描いている場合には、当然ながら奥様の退職後は収入が減少しますから、返済額が一定で計画を立てやすい「元利均等返済」を選択した方が無難ともいえるのです。
4.ペアローンができるか
住宅ローンの借り入れ時にはペアローンができるかというのもポイントです。
ペアローンでは、夫婦2人がそれそれの名義で別々にローンを借ります。2人の収入を合わせることで借入できる金額は増えますが、契約は2つに分かれます。
ペアローンのメリットは、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられることにあります。これに対してデメリットは、ローンを2本組むために手間がかかり、事務手数料などの費用も倍になることです。そして、ペアローンができる銀行としては、新生銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行などがあります。
5.繰上げ返済手数料は？
繰上げ返済手数料はどうなのかというポイントについて比較します。ローンは基本的に借入期間が長いほど利息が高くついてしまいます。
サイフに余裕ができれば、なるべく繰り上げ返済をし、将来の負担を減らしていきましょう。
繰上げ返済手数料がいかなる場合においても無料である銀行としては、新生銀行、イオン銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行のフラット35、フラット35(ARUHI住宅ローン)、東京スター銀行、ソニー銀行などがあります。
長期返済ならフラット35
新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。
目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。
通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3～0.7％も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています！
ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3％の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3％追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。
住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは１月にしていますが、融資が行われたのは２月なので、２月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで１ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう！
フラット35おすすめBEST3！
| 15~20年 | 1.01 % |
| 21~35年 | 1.09 % |
| 事務手数料 | 借入額x1.08% 借入額x0.756%（借り換え） |
amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。
楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです！フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。
さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。
- ネット銀行ならではの低金利
- 手数料が他銀行と比較して格段に安い
- 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富
| 15~20年 | 1.01 % |
| 21~35年 | 0.99 % |
| 事務手数料 | 借入額x1.08% |
ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。
特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなり、国内のフラット35では最も安く借りれるプランです！
またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。
- フラット35シェアNO.1の人気と低金利
- 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
- 本審査が最短3日！圧倒的スピード手続き
| 15~20年 | 1.01 % |
| 21~35年 | 1.09 % |
| 事務手数料 | 借入額x1.08%※2 |
住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。
フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです！
- フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
- 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
- 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1
短期返済・借り換えなら変動金利
変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。
三菱東京ＵＦＪ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、３年固定、５年固定、１０年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。
変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。
変動金利おすすめBEST3！
| 変動金利 | 0.444 % |
| 10年固定 | 0.66 % |
| 事務手数料 | 借入額x2.16% |
「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。
また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。
- 業界1位の低金利！
- 170万円相当の8疾病保障付団信が無料！
- 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。
【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。
| 新宿 | 秋葉原 | 大阪 |
| 名古屋 | 浜松 | 福岡 |
| 変動金利 | 0.497 % |
| 10年固定 | 0.58 % |
| 事務手数料 | 借入額x2.16% |
じぶん銀行は、三菱東京ＵＦＪ銀行とＫＤＤＩが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。
さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。
また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙２万円なども節約できるのでとても嬉しいです。
- 変動金利が業界最安値
- がん1/2保障が無料
- 完全ネット完結型！収入印紙２万円の節約も
| 変動金利 | 0.57 % |
| 10年固定 | 0.69 % |
| 事務手数料 | 借入額x2.16% |
イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が５％ＯＦＦになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。
イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やＡＴＭ利用がしやすいのも嬉しいです。
- 金利が低く、借り換えに最適
- イオンのお買い物が５％ＯＦＦ
- 支店やＡＴＭが多くて便利
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