住宅ローン特約で手付金200万円を保証する

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住宅ローン特約って知っていますか?

通常であればマイホームの購入は人生で一度きり。つまり多くの人は住宅ローンを借りるのは初めてということになります。住宅ローンの契約にあたり初めて耳にする言葉に混乱することもしばしばかと思います。借り換えを検討している人も、以前は不動産屋にまかせっきりだったから契約内容もはっきりと覚えていないということもよくあります。

「住宅ローン特約」についても知らない人が多いでしょう。

住宅ローン特約は簡単に説明すると、住宅の契約後にもし住宅ローンを借りることができなかった場合(審査に通らなかった等)契約を白紙解除できるという約束です。住宅ローンは原則として住宅購入の契約をした後でないと、正式な審査や手続きが進められません。その為、もしお金を貸してくれる銀行が見つからなかった場合、すでに契約している住宅購入の支払いができなくて困ったことになります。住宅購入の契約時には手付金(100万円前後)を支払っていますし、不動産屋への仲介手数料も無駄になってしまいます。

そんなトラブルを保証してくれるのが「住宅ローン特約」です。住宅ローン特約があれば、契約そのものを白紙に戻すことができるので、全ての手続きをさかのぼって巻き戻すことができます。もちろん手付金等すでに支払ったお金の払い戻しもされます。

住宅ローン特約は通常であればついてくるもので、そのために費用が発生するということはありません。

こんな人は注意!住宅ローン特約の確認をすべし

住宅を購入するときに一番の心配事項が住宅ローンの審査でしょう。
住宅ローン審査基準の目安を挙げます。

  • 1.年収が400~500万円以上
  • 2.正社員で勤続年数が3年以上
  • 3.消費者金融やショッピングローンなどの借入なし
  • 4.過去にローン・借金の延滞経験なし
  • 5.健康状態が良好
  • 6.年収の5~6倍程度までの借入金額

この項目を全てクリアしていれば、住宅ローン審査にはほぼ問題なく通ります。金融機関は審査基準をはっきりとは公開してはいませんが、統計からの推測で95%程度の人は審査に通過しているようです。

  • 年収300万円以下
  • 契約社員、派遣社員、自営業など収入が不安定
  • 転職などで勤務年数が短い
  • 他のローンの借り入れが沢山ある
  • ローンの延滞や遅延の経験がある
  • 健康状態が良くない
  • 年収の6倍を超えるような借入額の希望
  • 住宅ローン審査に落ちてしまいます。

一方で、これらの項目に当てはまる人は融資額の減額や、夫婦ペアローン等に契約条件を変更するよう求められる可能性があります。ローンの延滞経験があったり、健康に不安があり保険に加入できない場合は審査で融資そのものを拒否されることもあります。

もし住宅ローンの審査が落ちてしまうと、新しい銀行を探すことになります。しかし、住宅売買の契約には「いつまでに支払いをしてください」という締め切りが設定されています。もしその期限がすぎてしまった場合、売主側から契約を破棄され、もし手付解除期日を過ぎてしまうと手付金を失うだけではなく、違約金を求められることさえあります。

いろいろと馴染みのない単語が出てきたと思いますので、ここで一度住宅購入手続きの流れを整理しましょう。

1 物件の比較・検討 候補から購入物件を決める
2 住宅ローンの比較・検討 住宅ローンの申込み。予備も含めて複数検討する
3 物件の購入契約 手付金支払い・正式契約手続きを進める。住宅ローン特約を契約
4 住宅の登記 物件の所有者を変更する登記を司法書士へ依頼
5 住宅ローン審査 住宅ローンの審査・正式契約の手続き
6 住宅の引き渡し 住宅ローンの融資を受け、住宅購入。登記手続き。抵当権の設定。物件の引き渡し。

もし問題なく手続きが進めばこのような流れで住宅の購入が完了します。

住宅ローン特約は、【3】住宅購入契約時に一緒に盛り込まれます。この際に、手付解除期日も合わせて設定します。手付解除期日とは、いつまでに住宅購入の支払いを完了しますという締め切りのことです。手付解除期日が過ぎても支払いが行われない、または期日までに契約を解除しない場合は契約違反とみなされ、売り手側は違約金の支払いを求めることができます。売り手側は違約金を最高で物件価格の2割まで設定することができます。

ここで問題となるのが、住宅ローンの審査と手続きを正式にすすめるには住宅の登記が必要ということです。表にある通り、住宅購入の契約は【5】の段階までできないので、事実上融資先が決まる前に先行して進めなければならないのです。

どこかで住宅ローンを借りれるだろうとタカを括っていたところ、なかなか審査が通らずに期限が切れてしまう前に金利の高い銀行で契約してしまうケースです。そんなことにならないように、手付解除期日はなるべく余裕をもって設定すべきでしょう。きちんと契約書を確認しておかないと、支払い期限が数ヶ月しか設定していないというのはよくある話です。

契約書にはさまざまな項目があり、素人目では全て理解するのは難しいところもあるので、絶対に確認しなければならないポイントを押さえておくことが大切です。契約時には「手付解除期日はいつですか?」と質問し、契約書上で日付を必ず確認してください。

もし手付解除期日が短い場合には、交渉すると大抵の場合は期限をのばしてくれます。不動産屋側も支払い日をしぶって、お客さんに逃げられる方が損ですから。仕事が忙しくて住宅ローン審査・手続きが遅れてしまったなんていうのはよくあることです。とりあえず期限を延ばしてくれるかダメもとで聞いてみるのも手でしょう。

違約金で600万円も請求されることも・・・!

住宅ローンの契約は非常に重いものだという認識をもってください。契約は解除するのにも高額のキャンセル料が発生します。もし住宅契約を結んだ後に買い手側の都合で契約を解除する事になった場合、手付金の放棄をしなければなりません。

手付金は一般的に100万円前後です。住宅の契約をした時点で、キャンセルした場合に100万円は戻ってこなくなるというわけです。また契約内容によっては手付倍返しといって、手付金の放棄に加えて同額をさらにペナルティとして請求される場合もあります。つまり200万円のキャンセル料というわけです。

住宅購入の契約を完了した→住宅ローンの審査が通らない→手付解除期日が過ぎてしまった→違約金発生、というのが最悪のパターンですね。通常であれば手付解除期日がすぎる前に手付金の放棄で契約を解除しますが、万が一この期限が過ぎてしまった場合、違約金を請求されることになります。

違約金は住宅費用の2割までという定めがあり、非常に高額です。例えば3000万円の物件であれば、600万円の違約金を請求されます。手付金をすでに渡してあるので多少相殺はされますが、いずれにせよ巨額の費用が発生することになります。

このような住宅ローンの契約トラブルにならないためにも、住宅ローン特約をしっかり結びましょう。住宅ローン特約があれば、もし住宅ローンの手続きが上手くいかず、どこの銀行でも借りることができない・満足するプランがないという場合は、住宅購入の契約を白紙撤回することができます。

大きな不動産業者であれば住宅ローン特約は契約に盛り込まれているもので、費用の発生するものではありません。しかし中小企業であったり、仲介者の経験が浅く、資料の不備などで「抜け漏れてしまった」なんてことも結構あります。実際にyahoo知恵袋などで日常的にそんな悩みが投稿されていたりします。まさか自分はそうならないと思い込むのが一番危険です。

住宅ローン特約があれば違約金や手付金の放棄もする必要はなく、すでに渡している手付金もきちんと払い戻しされます。

住宅購入の契約時には、この2つのポイントを必ず確認してください。

  • 住宅ローン特約の有無(なければ要求する)
  • 手付解除期日

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