住宅ローン特約で手付金200万円を保証する

住宅ローン特約って知っていますか?

通常であればマイホームの購入は人生で一度きり。つまり多くの人は住宅ローンを借りるのは初めてということになります。住宅ローンの契約にあたり初めて耳にする言葉に混乱することもしばしばかと思います。借り換えを検討している人も、以前は不動産屋にまかせっきりだったから契約内容もはっきりと覚えていないということもよくあります。

「住宅ローン特約」についても知らない人が多いでしょう。

住宅ローン特約は簡単に説明すると、住宅の契約後にもし住宅ローンを借りることができなかった場合(審査に通らなかった等)契約を白紙解除できるという約束です。住宅ローンは原則として住宅購入の契約をした後でないと、正式な審査や手続きが進められません。その為、もしお金を貸してくれる銀行が見つからなかった場合、すでに契約している住宅購入の支払いができなくて困ったことになります。住宅購入の契約時には手付金(100万円前後)を支払っていますし、不動産屋への仲介手数料も無駄になってしまいます。

そんなトラブルを保証してくれるのが「住宅ローン特約」です。住宅ローン特約があれば、契約そのものを白紙に戻すことができるので、全ての手続きをさかのぼって巻き戻すことができます。もちろん手付金等すでに支払ったお金の払い戻しもされます。

住宅ローン特約は通常であればついてくるもので、そのために費用が発生するということはありません。

こんな人は注意!住宅ローン特約の確認をすべし

住宅を購入するときに一番の心配事項が住宅ローンの審査でしょう。
住宅ローン審査基準の目安を挙げます。

  • 1.年収が400~500万円以上
  • 2.正社員で勤続年数が3年以上
  • 3.消費者金融やショッピングローンなどの借入なし
  • 4.過去にローン・借金の延滞経験なし
  • 5.健康状態が良好
  • 6.年収の5~6倍程度までの借入金額

この項目を全てクリアしていれば、住宅ローン審査にはほぼ問題なく通ります。金融機関は審査基準をはっきりとは公開してはいませんが、統計からの推測で95%程度の人は審査に通過しているようです。

  • 年収300万円以下
  • 契約社員、派遣社員、自営業など収入が不安定
  • 転職などで勤務年数が短い
  • 他のローンの借り入れが沢山ある
  • ローンの延滞や遅延の経験がある
  • 健康状態が良くない
  • 年収の6倍を超えるような借入額の希望
  • 住宅ローン審査に落ちてしまいます。

一方で、これらの項目に当てはまる人は融資額の減額や、夫婦ペアローン等に契約条件を変更するよう求められる可能性があります。ローンの延滞経験があったり、健康に不安があり保険に加入できない場合は審査で融資そのものを拒否されることもあります。

もし住宅ローンの審査が落ちてしまうと、新しい銀行を探すことになります。しかし、住宅売買の契約には「いつまでに支払いをしてください」という締め切りが設定されています。もしその期限がすぎてしまった場合、売主側から契約を破棄され、もし手付解除期日を過ぎてしまうと手付金を失うだけではなく、違約金を求められることさえあります。

いろいろと馴染みのない単語が出てきたと思いますので、ここで一度住宅購入手続きの流れを整理しましょう。

1 物件の比較・検討 候補から購入物件を決める
2 住宅ローンの比較・検討 住宅ローンの申込み。予備も含めて複数検討する
3 物件の購入契約 手付金支払い・正式契約手続きを進める。住宅ローン特約を契約
4 住宅の登記 物件の所有者を変更する登記を司法書士へ依頼
5 住宅ローン審査 住宅ローンの審査・正式契約の手続き
6 住宅の引き渡し 住宅ローンの融資を受け、住宅購入。登記手続き。抵当権の設定。物件の引き渡し。

もし問題なく手続きが進めばこのような流れで住宅の購入が完了します。

住宅ローン特約は、【3】住宅購入契約時に一緒に盛り込まれます。この際に、手付解除期日も合わせて設定します。手付解除期日とは、いつまでに住宅購入の支払いを完了しますという締め切りのことです。手付解除期日が過ぎても支払いが行われない、または期日までに契約を解除しない場合は契約違反とみなされ、売り手側は違約金の支払いを求めることができます。売り手側は違約金を最高で物件価格の2割まで設定することができます。

ここで問題となるのが、住宅ローンの審査と手続きを正式にすすめるには住宅の登記が必要ということです。表にある通り、住宅購入の契約は【5】の段階までできないので、事実上融資先が決まる前に先行して進めなければならないのです。

どこかで住宅ローンを借りれるだろうとタカを括っていたところ、なかなか審査が通らずに期限が切れてしまう前に金利の高い銀行で契約してしまうケースです。そんなことにならないように、手付解除期日はなるべく余裕をもって設定すべきでしょう。きちんと契約書を確認しておかないと、支払い期限が数ヶ月しか設定していないというのはよくある話です。

契約書にはさまざまな項目があり、素人目では全て理解するのは難しいところもあるので、絶対に確認しなければならないポイントを押さえておくことが大切です。契約時には「手付解除期日はいつですか?」と質問し、契約書上で日付を必ず確認してください。

もし手付解除期日が短い場合には、交渉すると大抵の場合は期限をのばしてくれます。不動産屋側も支払い日をしぶって、お客さんに逃げられる方が損ですから。仕事が忙しくて住宅ローン審査・手続きが遅れてしまったなんていうのはよくあることです。とりあえず期限を延ばしてくれるかダメもとで聞いてみるのも手でしょう。

違約金で600万円も請求されることも・・・!

住宅ローンの契約は非常に重いものだという認識をもってください。契約は解除するのにも高額のキャンセル料が発生します。もし住宅契約を結んだ後に買い手側の都合で契約を解除する事になった場合、手付金の放棄をしなければなりません。

手付金は一般的に100万円前後です。住宅の契約をした時点で、キャンセルした場合に100万円は戻ってこなくなるというわけです。また契約内容によっては手付倍返しといって、手付金の放棄に加えて同額をさらにペナルティとして請求される場合もあります。つまり200万円のキャンセル料というわけです。

住宅購入の契約を完了した→住宅ローンの審査が通らない→手付解除期日が過ぎてしまった→違約金発生、というのが最悪のパターンですね。通常であれば手付解除期日がすぎる前に手付金の放棄で契約を解除しますが、万が一この期限が過ぎてしまった場合、違約金を請求されることになります。

違約金は住宅費用の2割までという定めがあり、非常に高額です。例えば3000万円の物件であれば、600万円の違約金を請求されます。手付金をすでに渡してあるので多少相殺はされますが、いずれにせよ巨額の費用が発生することになります。

このような住宅ローンの契約トラブルにならないためにも、住宅ローン特約をしっかり結びましょう。住宅ローン特約があれば、もし住宅ローンの手続きが上手くいかず、どこの銀行でも借りることができない・満足するプランがないという場合は、住宅購入の契約を白紙撤回することができます。

大きな不動産業者であれば住宅ローン特約は契約に盛り込まれているもので、費用の発生するものではありません。しかし中小企業であったり、仲介者の経験が浅く、資料の不備などで「抜け漏れてしまった」なんてことも結構あります。実際にyahoo知恵袋などで日常的にそんな悩みが投稿されていたりします。まさか自分はそうならないと思い込むのが一番危険です。

住宅ローン特約があれば違約金や手付金の放棄もする必要はなく、すでに渡している手付金もきちんと払い戻しされます。

住宅購入の契約時には、この2つのポイントを必ず確認してください。

  • 住宅ローン特約の有無(なければ要求する)
  • 手付解除期日

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.2%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

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住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 0.99 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.2%安くなります。(ARUHIスーパーフラット)これは国内のフラット35では、最も安く借りれるプランです!※ARUHIスーパーフラットでは、事務手数料が2.16%

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 自己資金20%以上で金利が0.2%安くなる!
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.1 %
21~35年 1.17 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

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15~20年 1.1 %
21~35年 1.17 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.477 %
10年固定 0.72 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位の金利の低さです!短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

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  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の全疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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