頭金でっかちに注意!頭金0円でも「今」買うべき4つの理由

そもそも頭金ってなんだろう?

住宅ローンを借りる時にあたまを悩まされる「頭金」

でも、そもそも頭金っていったい何?っていう人も多いでしょう。

頭金とは、マイホームを買うときに、住宅ローンとは別に事前に準備しているお金のことです。貯金や親からの贈与などが主なお金となってくるでしょう。

しかし貯金額=頭金ではありません。住宅ローンの諸費用や、引越しのお金、マイホーム購入後の生活資金なども必要となります。

例えば自分の貯金が500万円あれば、

【500万円】-【住宅ローン諸費用 150万円】-【引越し費用 50万円】-【貯金 100万円】=200万円

となります。
もし親からの贈与が受けられるのであれば、

【200万円】+【贈与 300万円】=500万円

500万円が頭金となります。

もし貯金が1000万円あったとしても、住宅購入時に使わないのであれば頭金は0円ということになります。あくまで住宅購入時に支払う予定の金額のことを、頭金と呼んでいるのです。

頭金2割はウソ

住宅ローンの本や、情報サイトではよく「頭金は物件価格の2割~3割必要」とされています。

なんとなく必要そうだから貯めている・・・頭金が足らないからまだ家の購入ははやい・・・という人がよくいますが、これは間違いです。

頭金とは前述したとおり、手持ちの貯金からマイホームの購入時に使おうと考えている金額のことで、法律や契約で「頭金が2割ないと買えません」と定められているわけではありません。

この「頭金2割」と言われるゆえんは、昔は住宅購入額の8割までしかローンを借りることができなく、残りの2割を貯金しておく必要があったからです。

また、住宅購入費の他に、手続きに必要な諸費用、引っ越し費用などを合わせると住宅購入額の3割程度の貯金が勧められていたのです。

しかし現在では事情がかわり、住宅購入額の100%融資を実施する銀行が増えてきました。また、諸費用にかかるお金も借りれる銀行もあり、完全融資100%の銀行もあります。

>>諸費用ローンを借りれる三菱UFJ銀行

例えば、3000万円の住宅を購入するには、これくらいお金が必要となります。

【住宅 3000万円】+【諸費用 150万円】+【引っ越し費用 50万円】=3200万円

以前までは、住宅3000万円の2割で600万円と諸費用、引っ越し費用合わせて800万円ほどの貯金が必要でした。しかし、融資を100%してくれる銀行であれば、諸費用と引越し費用合わせて最低200万円あれば家が買えるようになりました。

もちろん融資額が増えれば返済額も増えることは理解しておく必要があります。
しかし、これまでは頭金を貯める為に5年、10年と購入時期を遅らせる必要がありましたが、
融資を100%してくれるのであれば、すぐにでも買えるという人も多いのではないでしょうか?

マイホームを早い時期に手に入れることのメリット

「頭金を用意しないと、返済額が増えるからよくない。」
「頭金がたまるまでは家を買うべきではない」

というのは間違った考え方です。

もちろん、頭金があればあるほど良いでしょう。しかし、頭金を貯める為に「買い時」を逃す方が結果的に損することもあります。

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史上最低金利を更新中

現在、マイホームの購入者と住宅ローンの借り換えをする人が増えている最大の理由は、住宅ローンの金利がこれまでのどの時代と比較しても最も低金利で借りられるからです。

何千万という大きな金額を長期間借りることになる住宅ローンは、1%でも金利が違うと返済総額が何百万も変わってきます。

例えば3000万円の借り入れで35年ローンを組んだ場合、金利が1.5%と2.5%では総返済額が640万円も違います。

長期固定金利がお得なフラット35が登場する2003年以前に借り入れしていた人や、期間選択型の固定金利を利用している人はこのケースに当てはまります。

またさらに、2017年の春に消費税の増税が決定しているため、駆け込み需要が増えています。まだ1年半もあるじゃないか・・・と思っている人は要注意です。

住宅ローンの審査には1ヶ月半ほどかかり、実際に融資をうけられるのに2ヶ月は必要です。また一戸建ての場合は、土地の購入や実際に建築する時間があるので、最低でも半年は見ておくべきでしょう。

消費税は、実際に支払う時の税率がかけられるので、もし購入時期が遅れてしまったとなると2%も支払額がふえてしまうことになります。(物件価格3000万円であれば、60万円の増税!)

金利についても同様で、住宅ローンは実際に融資が行われる時の金利が適用されます。審査や融資の実行までには2ヶ月程度の手続き期間が必要となるため、実際には申込み時点の金利とまったく同じ金額が適用されるわけではないのです。

現在の金利の低さと、減税制度を最大限に生かすためにも、できるだけ時間をかけずに住宅ローンの手続きを済ませることが重要なのです。

購入が遅れるほど選択肢が狭くなる

マイホームは人生最大の買い物といえるでしょう。人生の一大転機ともいえるマイホームの購入で妥協はしたくないものです。

収入が多いほど、貯金が多いほど住宅の選択が広がると思われがちですが、その考え方は危険です。実際にマイホームを購入した人の体験談を紹介します。

年齢 40歳
家族構成 夫妻こども2人(12歳、10歳)
年収 600万円
物件 3400万円分譲マンションを購入

昨年、勤務18年目でやっと昇給し年収600万円になりました。こどもも大きくなり今までのマンションでは手狭になったため、長年の夢であったマイホームの購入を決意しました。

これまでこつこつ貯めてきた貯金もあるので、住宅ローンの審査も問題なく通る予定でした。

しかし思わぬところで躓き、実際に家の購入が決まるまで、1年以上かかりました。これほど時間がかかった最大の要因は、購入できる物件の選択肢がとても少なかったことです。

まず、翌年中学校にあがる長女と、次男を転校させたくないという思いから、現在住んでいる地域内から探す必要がありました。

もともと、いつかは家を買いたいという思いはあったので、街や環境はとても気に入っていました。しかし、当初希望していた一軒家をたてられる土地には手が届かず、分譲住宅もピンとくるものがなかなか見つかりませんでした。引越して来た十年前から開発が進み、土地の高騰と分譲マンションが増えていたからです。

こどもが小学校に上がる前にも一度住宅の購入を検討しましたが、収入に不安があったので見送ったのです。今思えば少し無理してでもあのころに購入しておくべきでした。

投資という考え方

実際に住宅を購入した人の意見で「家賃の支払いがもったいない」という声をよくききます。

家族4人で生活するには間取りは2LDK~3DKほどは欲しいでしょう。

平均家賃相場

間取り 東京 大阪
2DK 8.35万 5.51万
3DK 9.94万 6.76万
4DK 12.02万 7.60万

さらにマンションでは管理費がプラス1万円前後、車をもっていれば駐車場代がかかります。駅近やペット可などの条件を加えるとさらにプラスされます。

家賃10万円で10年間暮らすと、合計1200万円も支払うことになります。いつかマイホームを買いたいと考えているのであれば、総返済額が少し増えても、早い時期にマイホームを購入してしまった方が結果的におとくになるケースも少なくないのです。

家賃であれば消えてなくなってしまうお金ですが、資産となるマイホーム購入は、厳しい返済となっても頑張る価値があるでしょう。

でも、住宅ローンの支払額が家賃と大幅に違うと返済が難しくなります。月にいくらまで払えるかを考えながら、家の購入を検討しましょう。

35年返済 固定金利1.5%

月返済額 ローン借り入れ額
6万円 19,590,000
7万円 22,860,000
8万円 26,120,000
9万円 29,390,000
10万円 32,660,000
11万円 35,920,000
12万円 39,190,000

どうでしょう?理想のマイホームを買う為には毎月いくら払う必要がありますか?

首都圏では家賃が10万円以上、地方では8万円以上になると、マイホームの購入を検討する人が多いようです。

老後の生活へ影響

若さは武器とよくいいますが、これは住宅ローンにもあてはまります。もし40歳で35年ローンを組んだとすると、返済満了時には75歳となっています。

年金が支払われる65歳から、さらに10年間ローンの支払をする必要があります。退職後も仕事を続けられますか?65歳からでも同じ給料を稼げますか?

もし30歳から返済を始めれば、65歳で返済を済ませることができます。老後の生活資金も、こどもが独り立ちする55歳前後から貯められるので安心です。

目途がたつなら買ってしまおう

もし、気に入った物件が見つかり、買えそうな目途がたつならば買ってしまいましょう。資金面で不安があるならば、両親の補助を頼んでみてください。

一般社団法人不動産流通経営協会の消費動向調査によれば、実際に住宅購入資金として「親からの贈与」を受けた人の割合は21.3%(平均862.5万円)でした。

援助が不要だったケースを除けば、親に頼めば援助を受けられる人はかなり多くいるようです。たとえば、親から借りてあとから返済するようにすれば、銀行の高い金利を払う必要はありませんし、老後資金がなくなるわけではないので、両親も安心して貸せます。

貯金や収入に見合った住宅を選択することは大切ですが、「購入のタイミング」を間違えると、かえって損することもあるということを覚えておきましょう。

頭金が不要で、長期の返済を検討している人にはフラット35がおすすめです。

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