マイナス金利で4月住宅ローン金利が急降下!

4月メガバンク金利アップ?今後の金利の動きはどうなる?

4月に入り各銀行の金利が出そろいました。特にメガバンクの金利値上げが大きくニュースで取り上げられています。このまま金利は上がっていくのでしょうか?

テレビや新聞では、一部の限られた情報のみを切り取られています。大手銀行が金利を上げた=金利が上がっていく、という印象を持ってしまいがちですが、それは間違いです。大手銀行は確かに4月の金利を引き上げましたが、一方でネット銀行を中心に住宅ローン金利のさらなる引き下げが行われました。大手銀行とネット銀行で正反対の動きを取るのは非常に珍しいですね。これは何を意味するのでしょうか。

「金利の値上げ傾向に持っていきたい」というのがこのニュースの真相です。

マイナス金利の導入によって銀行はのきなみ株価を下げており、さらにローンの金利引き下げが続き、大損が続いています。銀行はなんとか金利を引き上げて、利益を取り戻したいというのが本音です。テレビしか見ない、新聞しか読まないという人にとっては、値上げニュースが銀行全体で起こっていることだと勘違いしてしまうでしょう。そこが銀行の狙いです。

でも、金利を引き上げたら大手銀行で借りる人がいないのでは?という疑問があります。

確かに大手銀行の売り上げは一時的に下がるでしょう。しかし、大手銀行は1つのの銀行しか持っていないわけではありません。同じグループ内で、名前の違うネット銀行も運営しています。
ネット銀行最大手の住信SBIネット銀行も、住友グループの傘下です。三菱東京UFJ銀行であれば、ネット専用のじぶん銀行、証券会社と提携して最近サービスを開始したカブコム住宅ローンなどがあります。

つまり、親会社では金利を上げつつも、グループ傘下のネット銀行では金利の引き下げをし、ネット銀行がお得に見えるという仕組みになっています。

利益はネット銀行で出しつつも、市場を金利値上げの方向に動かし、利益を取り戻したいというのが4月のメガバンクの金利引き上げの本当の狙いです。

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マイナス金利の影響は2016年内継続

マイナス金利の影響は2016年内はしばらく続くとみられています。マイナス金利の影響で、長期国債の買いが進んでおり、国債の利率が下がっています。住宅ローンの金利は国債の金利と連動しており、しばらくは低金利が続くとみられています。

マイナス金利によって日銀が当初想定していた効果はでておらず、今後さらに金融緩和やマイナス金利の引き下げも予想できます。日本よりも先にマイナス金利を導入した、欧州中央銀行は導入から1年半でマイナス0.1%からマイナス0.3%まで下げています。すでに海外での事例があることからも、日本でもマイナス0.3%くらいまでは下げる可能性があります。

マイナス金利がさらに引き下げられれば、国債の利率がもっと下がります。つまり、住宅ローンの金利も下がるというわけです。

マイナス金利で生活に影響は?住宅ローン金利さらに低金利に

変動金利0.4%台に!史上最低金利更新

3月16日、ソニー銀行がいち早く4月の住宅ローン金利を発表しました。日銀のマイナス金利導入の影響を受け、各銀行は3月金利を大きく下げましたが、4月はさらに低い金利となりそうです。

ソニー銀行住宅ローン金利
金利タイプ 期間 1月 2月 3月 4月
変動金利 0.539 0.539 0.519 0.499
固定金利 2年 0.672 0.671 0.651 0.65
3年 0.676 0.674 0.654 0.65
5年 0.733 0.726 0.706 0.7
7年 0.826 0.81 0.79 0.756
10年 0.967 0.965 0.865 0.79
15年 1.393 1.351 1.251 1.082
20年 1.61 1.564 1.464 1.219
20年超 1.769 1.714 1.614 1.331

ソニー銀行の4月変動金利は、0.4%台に突入し、史上最低金利を塗り替えることとなりそうです。また、固定15年、固定20年、固定20年超の長期固定金利も3月対比で0.25%前後の大幅な金利引き下げが行われます。固定20年超の金利は約0.3%も引き下げられ、長期固定金利を検討している方は、4月はねらい目となりそうです。

3月 4月
借り入れ金額 3000万円 3000万円
金利 1.614% 1.331
返済期間 35年 35年
毎月返済額 93,539円 89,392円
総返済額 39,286,535円 37,544,419円

3000万円、35年ローンを3月金利と4月金利で比較してみました。毎月返済額は約4000円の差となり、総返済額では1,742,116円と大きく違ってきます。1ヶ月で0.3%弱の大幅な金利値下げをすることは非常に珍しく「マイナス金利ショック」の影響の大きさが伺えます。

3月16日現在では、他銀行の住宅ローン金利は未発表ですが、引き下げ幅の違いはありますが、全銀行で金利引き下げに動くと予想されます。20年超の金利が大きく下がっていることからも、フラット35の金利の引き下げも確実です。

長期プライムレート更新により長期固定金利が低下

4月の住宅ローン金利で一番の注目は、15年固定や20年固定、フラット35などの長期固定金利の引き下げです。住宅ローンの長期固定金利は、10年国債の金利レートを基準として決められています。

10yr-gvn-bonds20160316
参照:Investing.com 日本 10年債券利回り(キャプチャーは20160316時点)

10年国債の金利・・・と聞くと何やら難しい話と敬遠しがちですが、素人目に見ても急激に金利が下がっているのは明らかですね。日銀のマイナス金利導入によって、安定資産と言われる日本の国債が大量に買われることになり、金利が大きく下がりました。2月の頭には0.2%だったのが、3月には0%を切り、マイナス0.1%まで下がりました。

住宅ローンの長期固定金利は、この10年国債の金利に+0.5~1.0%上乗せした金利で貸し出されます。

つまり10年国債の金利が0.3%も下がったので、この影響で住宅ローンの長期固定金利も大きく下げられています。ソニー銀行の20年超固定金利が0.3%弱の金利引き下げを行うのも、納得ですね。

住宅ローンの長期固定金利は「長期プライムレート」を利用した予測もできます。長期プライムレートも10年国債を基準に決められているので、上の図と同じような動きをします。ただし、10年国債は毎日・毎時更新されて予想が難しいのですが、長期プライムレートは数カ月おきに大まかに更新されるので、初心者でもわかりやすい指標になります。

更新日 長期プライムレート
2013年7月10日 1.35
8月9日 1.3
10月10日 1.2
2014年1月10日 1.25
2月12日 1.2
7月10日 1.15
12月10日 1.1
2015年1月9日 1.05
2月10日 1.15
9月10日 1.1
2016年2月10日 1.0
3月10日 0.95

参考:日本銀行 預金・貸出関連統計

更新日を見ると分かりますが、特に決められた月に更新されるわけではなく、大きな金利引き下げが行われる際に、長期プライムレートも更新されます。2015年の9月から更新されていませんでしたが、マイナス金利の導入という大きなニュースにより、今年の2月、さらに3月にも更新されています。

長期プライムレートの更新がある月は、住宅ローンの金利が大きく動く月になると予想できます。

また、長期固定金利がお得なフラット35も、10年国債・長期プライムレートを基準に金利が決められていますから、4月のフラット35の金利も大きく下がると予想されます。

変動金利は早めに借りるが鉄則

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートを基準に決められています。しかし、短期プライムレートは、2009年1月13日に1.475に修正されて以来、この7年あまり更新されていません。とはいえ、毎月金利が上がったり下がったりというニュースが出ており、当サイトでも金利の更新をしています。これはどういうことでしょうか?

短期プライムレートは、銀行が企業に貸し出しをする際の金利です。一般向けの住宅ローンでは、これに1%を上乗せした金利を変動金利として貸し出します。つまり、変動金利は本来2.475%というのが正しい金利です。この数字は各銀行に「店頭表示価格」として掲載されているのを見たことがある人もいると思います。

短期プライムレート 企業向けローン 1.475%
住宅ローン変動金利 短プラ+1% 2.475%

ただし、実際に住宅ローンを借りる際にはもっと安くなります。現在の変動金利は0.6%前後ですね。

これは、店頭表示価格の2.475%から「優遇金利」として1.8%前後をサービスしている、という仕組みになっているのです。サービスで1.8%も引いてくれるなら嬉しいと感じる方もいると思いますが、それは間違いです。優遇金利は、銀行が金利を操作しやすくするための、銀行都合の仕組みです。

メガバンクのひとつである三菱東京UFJ銀行の変動金利は、0.625~0.875%と金利に幅が設定してあります。これは審査の結果によって、優遇金利が変わる、つまり返済額が増える可能性があるということです。具体的に言えば、頭金2割用意できれば最低金利の0.625%が適用されますが頭金1割であったり審査が難航した場合は、0.875%の高い金利となります。

また、プランによっては「当初5年間の優遇金利-1.8%、6年目以降-1.0%」という表記がされている場合もあります。これはつまり、最初の5年間は0.875%で借りれますが、6年目からは優遇金利が減らされるので、1.475%という高い金利に変更となるのです。10年固定金利では、11年目から変動金利に変更することができますが、この際の変動金利は優遇金利が少ない高金利の変動金利のことが多いので注意が必要です。

5年固定が変動金利より安く借りれる!というキャンペーンを出している銀行もありますが、半分詐欺ですね・・・

変動金利を借りる際は「優遇金利」の適用期間と、下げ幅のチェックをしてください。

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