2016年住宅ローン金利予想!変動・固定どちらがおトク?

2016年内は住宅ローン低金利が続く!?

2017年住宅ローン金利予想はこちら

今回は2016年の住宅ローン金利の予測をしていきます。はやいもので2016年も残り3ヶ月ですね。上半期には住宅ローンの金利に大きな影響を与えるニュースが多く取り上げられました。それらを元に下半期の住宅ローンの金利はどう動くのか、どのタイミングで借りるべきかを考えていきます。

まずはじめに、住宅ローンの金利って何を基準に決められているの?と疑問に思う人も多いでしょう。新聞やニュースサイト、情報サイトやなどでも詳しく説明されていますが、固定金利は10年国債、変動金利は短期プライムレートに依存・・・などと専門用語が多く難しいと思います。しかし「景気の良し悪しで金利は変わる」と簡単に考えてもらえれば大丈夫です。

たとえば景気が悪くなっていれば、企業はリストラや給料カットなどで経費を削減しようとします。給料が下がれば、家庭の出費を抑えるようになりますし、もちろん住宅の購入も難しくなります。お金を借りる人が少なくなれば、銀行も商売ができなくなるので、金利を下げて借りてもらおうとします。つまり、景気が下がれば、金利も下がることになります。

一方で景気が良くなる=儲かると、企業は成長の為の投資に使ったり、ボーナスや給料を上げてくれるようになります。給料が上がれば家計に余裕ができるようになり、贅沢や高価な買い物も出来るようになります。マイホームが欲しいという人が増えれば、銀行は利益を上げるために、金利を上昇させるように動きます。景気がよくなれば、住宅ローンの金利も上昇していくという仕組みです。

例えば、アベノミクスにより株価が上がり、好景気だと沸いていたものの、それを実感している家庭はほとんどいないのではないでしょうか?むしろ消費税増税の延期によって、財布の紐をよりいっそう引き締めた家庭が多いと思います。実際に住宅ローンの金利もそれを反映するかのように、低金利が続いています。

総評として、2016年内は現在の低金利が続きそうです。

特に日銀のマイナス金利の導入の影響によって、昨年と比較しても0.3~0.5%ほど低金利となっています。日本の景気も停滞しており、金利が上がる要因が無いというのが現状です。

国内ニュース

住宅ローン金利に影響のでそうな国内ニュースをピックアップしました。

  • 日銀マイナス金利いつまで続く?
  • 熊本地震の影響
  • 消費税増税延期
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日銀マイナス金利いつまで続く?

マイナス金利とは

2月に日銀が発表したマイナス金利の導入は、住宅ローン金利に非常に強いインパクトを与えました。特に長期固定金利が大幅に低下しています。

2015
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
変動
金利
0.65 0.65 0.65 0.65 0.65 0.65 0.65 0.65 0.65 0.588 0.588 0.588
固定
10年
1.00 0.95 1.00 0.85 0.85 0.90 0.96 0.90 0.90 0.85 0.84 0.84
2016
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
変動
金利
0.569 0.569 0.565 0.568 0.568 0.568 0.497 0.497 0.497
固定
10年
0.83 0.79 0.59 0.64 0.67 0.6 0.51 0.47 0.52

これは住信SBIネット銀行の変動金利と10年固定の金利推移です。マイナス金利が導入された2月ごろから急激に金利が下がっており、7月(執筆時最新)には10年固定がほとんど変動金利と変わらない水準となっています。

1年半前の2015年1月と比較すると、約0.5%も下がっています。

さらに長期固定金利プランとして人気のフラット35では、ついに1%を切りました。35年の固定金利でも、1%以下で借りられるのです。

では、マイナス金利の影響はいつまで続くのでしょうか?あまり良くない話ですが、現在のところアベノミクスは行き詰まりを見せており、急速な景気の回復は難しいとみられます。マイナス金利は今年いっぱいは継続される事は間違いないでしょう。

つまり、2016年内は現在の低金利が継続するものと見られます。

熊本地震の影響

大震災の発生時に、金利の変化の原因となるのは、復興支援国債の発行の有無です。大量の国債が発行されれば住宅ローンの固定金利が上がる可能性もあります。実際に、東日本大震災の際には、復興支援国債が増発されることをきっかけに金利が大きく変動し、数日のうちに0.3%も金利が上昇しました。

しかし、今回の熊本地震では、復興支援国債を発行しないという方針が決定されました。つまり、熊本地震の影響で、住宅ローンの金利が変わることはありません。

ちなみに、熊本地震の復興予算は、マイナス金利の導入によってでた利益を充てるようです。

消費税増税延期

安倍首相は伊勢・志摩サミットにて、世界の経済状況が「リーマンショック前夜」であると発言しました。

また、これをきっかけとして、消費税増税を延期する方針が発表されました。

安倍首相の主張する「リーマンショック前夜」については、反論する意見も多く出されていますが、その成否はともかく消費税増税の延期がされることは間違いないでしょう。

野党ですら消費増税の延期を主張していますから、止める理由がありません。

何千万円という高額なマイホームの購入時には、消費税の2%引き上げも無視できません。消費税増税が延期になったことで、どこの銀行がおとくなのか、どのタイミングで借りるべきか、見極める余裕ができました。

海外のニュース

遠い海外のニュースも、日本の住宅ローン金利に大きな影響を及ぼす可能性があります。

  • 英EU離脱の影響は?
  • アメリカの景気が低調。金利引き上げを見送り
  • ドイツが危機?VWの没落

英EU離脱の影響は?

イギリスEU離脱派が勝利。住宅ローン金利が大幅低下【速報】

6月23日イギリスにて歴史に残る国民投票が実施されました。その結果、イギリスのEU離脱が勝利しました。

この衝撃は地球の裏側の日本にまで大きな影響を及ぼしています。イギリスの企業の株価暴落を恐れた投資家が、安全資産と言われる日本円や日本の国債を購入しているのです。

住宅ローンの固定金利は、日本国債の利率を基準に決められています。つまり、国債が大量に買われて利率が下がると、住宅ローンの金利も低下するのです。一見すると関係のなさそうなEU離脱問題も、私たちの生活に大きな影響をもたらしています。

20161013kinri

7月5日には10年国債がマイナス0.26%という値をつけました。2月に日銀マイナス金利の導入によって下落したのちは4ヶ月ほど安定していたものの、6月半ばからまた急激に落ち込んでいるのがわかります。

7~8月の住宅ローン金利は大幅に下がる結果となりました。

ただし、この影響は一時的なものとなりました。国民投票によってEU離脱が決定したものの、では明日から「さようなら」ということにはなりません。

離脱後のEU諸国との関係づくりや協定などの準備のため、離脱手続きに2年の準備期間が設けられています。さらに2年では交渉がまとまらなかった場合、延長することができます。つまり、少なく見積もってもイギリスがEUを離れるのは2019年ごろになるでしょう。

投資家にとっては、とりあえず暴落する前に資産を日本国債に移したという状態です。8月に入ると、別の投資先に移行が始まり、一気に0.2%ほど急上昇しました。

それと同時に、住宅ローンの金利も上昇しています。9月、10月はこの反発が反映され、7月・8月対比で0.3%ほどの高騰となりました。

アメリカの景気が低調。金利引き上げを見送り。

昨年から好調が続いていたアメリカでは、政策金利の利上げが噂されています。

しかし、6月に入り就業者数の減少が報告されています。

失業率は4.7%と、5月よりも0.3%低下しているものの、「就職活動をしない」人が増えています。就職活動をしない人は労働力とみなされず、失業率には計算されないのです。就職活動をしない人を含めた、失業者数は実に60万人以上に上るとされています。

現在のところ利上げがもし行われるのならば9月のFOMC会合となります。しかし、アメリカでは2016年11月8日に大統領選挙が予定されています。次の大統領をさしおいて、政策金利の利上げという、経済に直接的な影響のある政策の判断はできないでしょう。

日本の住宅ローン金利への影響はしばらくはなさそうです。

ドイツが危機?VWの没落

VW-sales

VW(フォルクスワーゲン)が、アメリカで排ガス規制を不正に逃れていたことが発覚し、大きな痛手を負っています。日本ではあまり大きなニュースとはなっていませんが、ドイツでは実に国民の7人に1人が関連会社に勤めているほどの巨大企業で、VWが風邪をひくと国が傾くとまで言われています。日本でいえばトヨタや三菱グループ、JRなどが経営の危機になっているようなものです。

VWのブランドの低下は売上高にも如実に反映されています。

今年9月に損害賠償請求の期限が切れるということもあり、本格的に各国の投資家が訴訟に乗り出しています。3月14日には各国の投資家278社が計32億5500万ユーロ、日本円にして4110億7500万円の損害賠償を請求しています。今後さらに訴訟は増え、少なくとも10億ユーロ以上の追加訴訟となりそうです。

VWだけで収集しきれない場合は、国が援助することになるでしょう。VWの没落によって、英EU離脱と同じように、資産を日本円や日本国債に移す動きが起こるかもしれません。その場合、住宅ローンの金利にも大きな影響がでそうです。

2016年住宅ローンいつ借りる?変動・固定金利どっちがいいの?

近いうちにマイホームが欲しい、住宅ローンを借りようと考えている人は、いつ借りたらいいのか?どのようなプランがいいのか?迷っているかもしれません。続いて住宅ローンを上手に借りるコツを解説していきます。

前述したとおり世界経済はやや景気上昇傾向です。では、住宅ローンの金利は上がるのでしょうか?

現在の景気の回復の恩恵を受けているのは企業です。パナソニックなどは円安の影響で輸出が増え大幅な利益アップをしていますし、トヨタなどは石油価格の低下で車の販売数が伸びています。実際に勤め先の業績が伸びているという人も少なくないのではないでしょうか。

しかし、企業はこの収益アップを事業拡大や設備投資などに使っている状態です。企業がお金を使うようになり、また銀行への投資依頼も増えた為、企業向けのローン金利が上がっています。

そんなに景気が良くなってるのに、住宅ローンの金利は下がっているのはなぜ?と疑問に思う人もいるかと思います。これは、企業が儲かっていても、社員に還元されていないからです。いくら企業の成績が伸びても、給料が上がらなければ、消費は増えません。一時的にボーナスが増えたという会社もあるようですが、数十万円のボーナスでは家は買えません。銀行も無理に金利を上げても借りる人がいなければ意味がないので、現在はまだまだ低金利が維持されているわけです。

住宅ローンいつ借りるべき?

マイナス金利の導入インパクトは強く、住宅ローンの金利はのきなみ低金利となっています。2016年は10数年に1度の「マイホームの買い時」が来ているといえます。

住宅ローンのプランは「変動金利」と「固定金利」の大きく2つに分かれます。変動金利は金利が非常に低いのですが、定期的に金利が更新され、返済額が上がるかもしれないというリスクがあります。変動金利の場合は良くも悪くも、金利の予想がいらないプランです。10数年先の金利を予想することはできないので、金利が上がる前に今安いうちにたくさん返してしまいましょう。

一方で固定金利は、契約時の金利がずっと続くので安定的なプランですが、割高な金利というデメリットもあります。最初に決められた金利で固定されるので、借り時を見極めるのが重要です。そして、今はその金利が最も安い時期であるといえます。

筆者の知り合いが住信SBIネット銀行で働いていますが、その情報によると、マイナス金利の影響で住宅ローンの申し込みが急増しており、銀行のお金が足らなくなっているそうです。そのため、保険などの他のサービスを一時的に停止し、予算を住宅ローンに集中させていると言っていました。

現在最も注目されているのが、「マイナス金利の再引き下げ」です。

9月20日・21日に開かれる日銀の金融決定会合で、マイナス金利の再引き下げの実施採択が行われるのではと注目が集まっています。マイナス金利の引き下げが実施されれば、2月の様な住宅ローン金利の大幅な下降が期待できます。

マイナス金利が引き下げられれば、11月以降の住宅ローン金利が0.3%前後の下落が起こるかもしれません。

マイナス金利-0.2~-0.3%へ!住宅ローンも最低下

住宅ローンプランはどれがいいの?

住宅ローンのプランは購入住宅の価格や利用者の収入によって変わってくるので「これ」といったおすすめはできません。しかし、こういう場合はこのプランがお得といったセオリーがあります。しかし実際に住宅ローンを借りている人はこのセオリーを知らないことが多いのも事実です。

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このグラフは住宅ローン利用者のプランタイプの比率です。約40%が金利がずっとかわらない全期間固定型(固定金利)、25~30%が金利の変わる変動型(変動金利)、残りの3割弱が固定・変動をミックスしたプランを借りています。

筆者は4人に1人が変動金利を借りていることに驚いています。変動金利は、途中から金利が上がる、つまり返済額が高くなるリスクがあります。固定金利と比較すると、金利が安いので人気ではありますが、そのリスクをきちんと把握していない人が多いのです。

変動金利は金利の上昇リスクを抑えるためにも、短期間に返済してしまうことが大切です。具体的には、20年以内に返済できるプランであれば変動金利をおすすめします。特に、すでに住宅ローンを借りており、もっと安い金利に借り換えしたいという人には、変動金利の利用がおトクです。

一方で新しく住宅ローンを借りる人など、20年以上の長期の返済になる場合は、固定金利が安心です。現在はデフレによる影響で1%を下回る低金利が続いていますが、バブル期の金利は変動金利で5%以上となっていた時期もあります。過去100年の長い期間でみれば、3%前後というのが平均的な金利値であり、今後数十年の間に金利が上がることは十分に考えられます。

詳しい金利タイプの選び方をこちらの記事で紹介しています。
住宅ローンどっちが賢い?変動金利・固定金利
借り換えるならいつ?今でしょ!借り換えでトクする4つのパターン

変動金利と固定金利で、どれくらいの金利差があればおトクになるのかシミュレーションしてみましょう。

変動金利 固定金利
金利1(1~5年目) 0.8% 1.5%
金利2(6~15年目) 1.5%
金利3(16年目~) 2.0%
毎月返済額1 81,918円 91,855円
毎月返済額2 90,459円
毎月返済額3 94,833円
総返済額 38,530,145円 38,579,007円

3000万円を35年ローンを組んだ場合を想定しています。変動金利は最初の5年間は0.8%、次の10年間は金利が上昇し1.5%、残りの期間は2%として計算しています。過去の変動金利の推移を見れば2%~3%程度まで引きあがる可能性は高いです。

このシミュレーションの場合、総返済額がほとんど同じなので、どちらのプランでも損得がないことになります。もし変動金利がこれよりも低ければ、変動金利の方が有利、高ければ固定金利のが有利というわけです。

こんなに金利が上がることはあるのか?という疑問には、なってみないと分からないというのが答えです。しかし、現在の低金利が35年間も続くということは考えにくいことです。この先35年の長い期間を考えれば少なからず上がることを覚悟していなければいけません。もし変動金利で借りるのであれば、上がった返済額を返さなければなりません。シミュレーションのとおりであれば、最初は8万円だったローンが、15年後には9万5千円になっています。

どちらのが安いのかというのも重要ですが、きちんと返済できるのか、を考えましょう。

人生で一度きりのマイホーム購入で妥協はしたくないものです。多少の背伸びをしてローンを借りてしまうことも少なくありません。返済能力がギリギリの状態で借りた上、さらに金利の上昇で返済額が増えたら大変なことになります。最悪の場合、住宅を手放すことにもなるかもしれません。実際に住宅ローン破産をする人は、約2%ほどと言われています。2%ならそんなに多くないと思うかもしれませんが、破産まではいかなくとも、家計が苦しくなって困っている家庭はさらに多いでしょう。

今は収入が少なくても、将来昇給すれば問題ないと考える人もいるかもしれません。しかし人生そんなに甘くはありません。年齢を重ねれば収入も増えるでしょうが、同時に出費も増えます。こどもが成長し、大学に通うようになれば4年間で約600万円の学費が必要となります。一人暮らしをしたいとなれば、さらに毎月10万円くらいの仕送りも必要です。単純計算で毎月の出費が20万円増えるともいえます。手取り給料が20万円もアップしている自信はありますか?もちろんこどもが2人いれば2倍になります。

もし返済ができないかもしれないと思った人は、プランを選びなおすことも検討してください。

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