セカンドハウスローンをフラット35で借りると400万円もおトク!

セカンドハウスローンを借りてはいけない理由

セカンドハウスを買うときは住宅ローンの種類が違う

セカンドハウスを買いたい・買おうと思ったときに最初にぶつかる壁が、住宅ローンだと思います。家を買うんだから、住宅ローンを借りればいいんだ、と思ってしまいますが、実はセカンドハウスの購入には通常の住宅ローンが利用できません。

参照:新生銀行規約

取得する住宅の要件は
・取得する住宅の床面積は50㎡以上(登記簿上)
・取得する住宅に勤労者本人の所有名義があること
・中古住宅の場合、築後20年(耐火構造住宅は25年)以内
セカンドハウス・土地のみの取得は対象外です。

参照:住信SBIネット銀行規約

◎ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金
※ご本人からみた「ご家族」の範囲は、以下の通りです。
ご家族の範囲
・ 配偶者(婚約者も含む)
・ 子
・ 親(配偶者の親も含む)
・ 兄弟(配偶者の兄弟も含む)
セカンドハウスは対象外です。

このように、通常の住宅ローンの契約規約の中に、セカンドハウスへの利用ができないと明記されています。そこで銀行には通常プランとは別に、セカンドハウス購入者向けの「セカンドハウスローン」があります。

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セカンドハウスは金利が3%以上高い!?

三菱東京UFJ銀行セカンド住宅ローン
タイプ・期間 金利
変動金利 3.275%
5年固定 4.000%
7年固定 4.200%
10年固定 4.200%
15年固定 5.050%
20年固定 5.500%

日本最大のメガバンク、三菱東京UFJ銀行のセカンドハウスローンの金利です(プラン名称「セカンド住宅ローン」)。目が飛び出てしまうくらい高いですね!変動金利でも3.25%、20年固定となると5.5%にもなります。

こんなに差がある理由は、

  • ベース金利が高い
  • 優遇条件の適用外

セカンドハウスはひとことで言ってしまえば「贅沢品」ということになります。そのためあらゆる制度の補助や控除の対象外となっています。まず、通常の住宅ローンはもともとはもっと金利が高いです。「店頭表示金利」と呼ばれるベースの金利があり、変動金利が2.5%前後、固定金利は3%~5%となっています。さらにそこから優遇条件が適用されると、このベース金利から約2%引き下げられるという仕組みになっています。

優遇条件は、通常はほとんどの人に適用されるため、住宅ローンを借りれば変動金利であれば0.6~0.8%、固定金利なら1%~3%で借りられるのです。一方でセカンドハウスローンは「贅沢品」のため、もともとの金利が引き上げられています。通常の住宅ローンのベース金利が2.5%のところ、セカンドハウスローンでは3.25%ですね。さらに、セカンドハウスローンは「優遇条件の適用外」となっています。通常の住宅ローンにある2%引き下げの優遇がなくなるのは大きな痛手です。

実際にどれくらいの差がでるのか、もし借りたら返済にはいくら必要なのかをシミュレーションしてみましょう。

通常住宅ローン セカンドハウスローン
借り入れ額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 0.6% 3.25%
毎月返済額 88,454円 113,439円
総返済額 21,228,850円 27,225,246円

上記のシミュレーションでは、返済額がもっとも安くなる変動金利で比較しました。通常プランと比較すると毎月返済額は約3万円高くなり、総返済額は5,996,396円も上がります。金利の高いセカンドハウスローンでは、600万円も多く払うことになります・・・!ちなみに固定金利にするとさらに差が開き、固定20年では毎月返済額が137,577円、総返済額の差は870万円に上ります。

セカンドハウス購入ならフラット35

とにかくセカンドハウスローンが高い、というのはご理解いただけたと思います。でも金利が高いからと、諦めるのは早いです。セカンドハウスを買うのだからセカンドハウスローンを借りなければいけないということはないのです。セカンドハウスの購入には「フラット35」を利用しましょう。

住宅ローンと一言に入ってもさまざまなプランがあります。いわゆる通常の住宅ローンの他に、新築する際に前借りできるつなぎ融資や、保証会社を利用しないプロパーローン、セカンドハウスローン、そして長期固定金利を専門とするフラット35があります。形式上、よく利用される住宅ローンを「通常の」と表現していますが、他のローンが怪しいとか、条件が悪いということはありません。目的によってプランを選択することが大切です。

フラット35は、通常の住宅ローンで借りると金利が高くなってしまう長期間の固定金利を、非常に安く借りられるプランです。そして今回このプランのもっとも注目すべきところは、フラット35はセカンドハウスでも2%引き下げ優遇が適用されるという点です。それではフラット35で借りた場合の返済シュミレーションをしてみましょう。

フラット35 セカンドハウスローン
借り入れ額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 1.54% 3.25%
毎月返済額 96,877円 113,439円
総返済額 23,250,464円 27,225,246円

セカンドハウスローンを変動金利と、フラット35の20年固定金利で借りた場合を比較しました。毎月返済額は2万円ほど削減でき、総返済額では3,974,782円も安くなります。さらにフラット35は固定金利なので将来金利が上昇して返済額が増えるというリスクが無いというのも大きなポイントでしょう。

こんなにおトクになるならセカンドハウスローンなんて誰が利用するの?と疑問に思うでしょう。筆者もそう思います。これはフラット35が比較的あたらしくできたプラン(といっても20年以上前からありますが)であまり認知がされていないことが原因でしょう。また、フラット35は国の運営する機関との提携が必要なため、どの銀行でも取り扱っているというわけではないので、少し特別なプランといえます。

セカンドハウスのためにフラット35を利用すると、条件が不利になるということも一切ありません。通常物件を購入している人とまったく同じ条件で借りることができます。

フラット35の仕組みはこちらの記事を参照してください
住宅金融支援機構のフラット35で借りると320万円もおトク!?

セカンドハウスでフラット35を借りるならココ!

フラット35を提供している銀行の中でも、セカンドハウス購入時に特におトクで人気のある銀行を紹介します。

【楽天銀行フラット35】

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。他銀行と比較して手数料が安いので、フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

sbi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短1日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 融資まで最短10日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

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