セカンドハウスローンをフラット35で借りると400万円もおトク!

セカンドハウスを買うときは住宅ローンの種類が違う

セカンドハウスを買いたい・買おうと思ったときに最初にぶつかる壁が、住宅ローンだと思います。家を買うんだから、住宅ローンを借りればいいんだ、と思ってしまいますが、実はセカンドハウスの購入には通常の住宅ローンが利用できません。

参照:新生銀行規約

取得する住宅の要件は
・取得する住宅の床面積は50㎡以上(登記簿上)
・取得する住宅に勤労者本人の所有名義があること
・中古住宅の場合、築後20年(耐火構造住宅は25年)以内
セカンドハウス・土地のみの取得は対象外です。

参照:住信SBIネット銀行規約

◎ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金
※ご本人からみた「ご家族」の範囲は、以下の通りです。
ご家族の範囲
・ 配偶者(婚約者も含む)
・ 子
・ 親(配偶者の親も含む)
・ 兄弟(配偶者の兄弟も含む)
セカンドハウスは対象外です。

このように、通常の住宅ローンの契約規約の中に、セカンドハウスへの利用ができないと明記されています。そこで銀行には通常プランとは別に、セカンドハウス購入者向けの「セカンドハウスローン」があります。

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セカンドハウスは金利が3%以上高い!?

三菱東京UFJ銀行セカンド住宅ローン
タイプ・期間 金利
変動金利 3.275%
5年固定 4.000%
7年固定 4.200%
10年固定 4.200%
15年固定 5.050%
20年固定 5.500%

日本最大のメガバンク、三菱東京UFJ銀行のセカンドハウスローンの金利です(プラン名称「セカンド住宅ローン」)。目が飛び出てしまうくらい高いですね!変動金利でも3.25%、20年固定となると5.5%にもなります。

こんなに差がある理由は、

  • ベース金利が高い
  • 優遇条件の適用外

セカンドハウスはひとことで言ってしまえば「贅沢品」ということになります。そのためあらゆる制度の補助や控除の対象外となっています。まず、通常の住宅ローンはもともとはもっと金利が高いです。「店頭表示金利」と呼ばれるベースの金利があり、変動金利が2.5%前後、固定金利は3%~5%となっています。さらにそこから優遇条件が適用されると、このベース金利から約2%引き下げられるという仕組みになっています。

優遇条件は、通常はほとんどの人に適用されるため、住宅ローンを借りれば変動金利であれば0.6~0.8%、固定金利なら1%~3%で借りられるのです。一方でセカンドハウスローンは「贅沢品」のため、もともとの金利が引き上げられています。通常の住宅ローンのベース金利が2.5%のところ、セカンドハウスローンでは3.25%ですね。さらに、セカンドハウスローンは「優遇条件の適用外」となっています。通常の住宅ローンにある2%引き下げの優遇がなくなるのは大きな痛手です。

実際にどれくらいの差がでるのか、もし借りたら返済にはいくら必要なのかをシミュレーションしてみましょう。

通常住宅ローン セカンドハウスローン
借り入れ額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 0.6% 3.25%
毎月返済額 88,454円 113,439円
総返済額 21,228,850円 27,225,246円

上記のシミュレーションでは、返済額がもっとも安くなる変動金利で比較しました。通常プランと比較すると毎月返済額は約3万円高くなり、総返済額は5,996,396円も上がります。金利の高いセカンドハウスローンでは、600万円も多く払うことになります・・・!ちなみに固定金利にするとさらに差が開き、固定20年では毎月返済額が137,577円、総返済額の差は870万円に上ります。

セカンドハウス購入ならフラット35

とにかくセカンドハウスローンが高い、というのはご理解いただけたと思います。でも金利が高いからと、諦めるのは早いです。セカンドハウスを買うのだからセカンドハウスローンを借りなければいけないということはないのです。セカンドハウスの購入には「フラット35」を利用しましょう。

住宅ローンと一言に入ってもさまざまなプランがあります。いわゆる通常の住宅ローンの他に、新築する際に前借りできるつなぎ融資や、保証会社を利用しないプロパーローン、セカンドハウスローン、そして長期固定金利を専門とするフラット35があります。形式上、よく利用される住宅ローンを「通常の」と表現していますが、他のローンが怪しいとか、条件が悪いということはありません。目的によってプランを選択することが大切です。

フラット35は、通常の住宅ローンで借りると金利が高くなってしまう長期間の固定金利を、非常に安く借りられるプランです。そして今回このプランのもっとも注目すべきところは、フラット35はセカンドハウスでも2%引き下げ優遇が適用されるという点です。それではフラット35で借りた場合の返済シュミレーションをしてみましょう。

フラット35 セカンドハウスローン
借り入れ額 2000万円 2000万円
返済期間 20年 20年
金利 1.54% 3.25%
毎月返済額 96,877円 113,439円
総返済額 23,250,464円 27,225,246円

セカンドハウスローンを変動金利と、フラット35の20年固定金利で借りた場合を比較しました。毎月返済額は2万円ほど削減でき、総返済額では3,974,782円も安くなります。さらにフラット35は固定金利なので将来金利が上昇して返済額が増えるというリスクが無いというのも大きなポイントでしょう。

こんなにおトクになるならセカンドハウスローンなんて誰が利用するの?と疑問に思うでしょう。筆者もそう思います。これはフラット35が比較的あたらしくできたプラン(といっても20年以上前からありますが)であまり認知がされていないことが原因でしょう。また、フラット35は国の運営する機関との提携が必要なため、どの銀行でも取り扱っているというわけではないので、少し特別なプランといえます。

セカンドハウスのためにフラット35を利用すると、条件が不利になるということも一切ありません。通常物件を購入している人とまったく同じ条件で借りることができます。

フラット35の仕組みはこちらの記事を参照してください
住宅金融支援機構のフラット35で借りると320万円もおトク!?

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x1.08%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなり、国内のフラット35では最も安く借りれるプランです!

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

sbi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.09 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.444 %
10年固定 0.66 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.58 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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