フラット35sなら耐震・エコ住宅で175万円おトクに!

フラット35sって何?

フラット35ってどんな住宅ローン?

フラット35を調べていると、実に様々なプランが見つかります。例えば楽天銀行であれば、フラット35やフラット35s、フラット35sエコ、フラット35Sエコ 被災地、フラット35Sベーシックと、種類がありすぎて何が何だかわからない・・・と混乱する方も多いのではないでしょうか。今回はフラット35のそれぞれのプランの内容と、利用するための条件やどんな人が使うとお得なのか、解説していきます。

フラット35には沢山のプランがありますが、大きくわけると「フラット35」と「フラット35s」の2つがあります。「フラット35」に関しては、シンプルに通常のプランだと考えてください。「フラット35s」は耐震性や省エネルギー性など一定の基準を満たした家を購入する場合に利用でき、通常プランであるフラット35よりも金利が低く借りられるプランです。

スポンサーリンク

国の援助があるから安いフラット35

フラット35sの詳しい内容の前に、まずはフラット35のおさらいをしましょう。

フラット35は民間の銀行と、国の機関(住宅金融支援機構)が提携したサービスで、長期固定金利が通常の住宅ローンプランと比較して非常に低金利で借りられることで人気です。具体的な数値を挙げると、三菱東京UFJ銀行の20年固定金利を通常プランで借りると年3%なのに対して、楽天銀行フラット35の20年以下のプランでは1.28%と実に1.72%も金利が違います(2015年11月現在)。

三菱東京UFJ銀行 楽天銀行フラット35
20年固定金利 3% 1.28%

こんなに安いならサービスが悪いんじゃないの?と思う人もいるかもしれませんが、そんなことはありません。フラット35は貸し出すお金を国がだしており、銀行はあくまで窓口業務を担当しているにすぎません。つまり、もし金利が上がってしまったり、返済者が破産してしまったとしても、銀行はまったく損しないのです。このためフラット35は長期固定金利を非常に低い金利で借りられるのです。

フラット35は審査が甘いことでも有名です。通常の住宅ローンの場合、保証会社に加入することがローンの貸し出し条件になっており、この保証会社のチェックがとても厳しいのです。しかしフラット35では保証会社の加入が不要のため、住宅ローンの審査が比較的甘いのです。もちろん審査自体はありますが、前述したとおり貸し出すお金は国から出ており貸し出しのリスクがないため、銀行の審査も緩くなり、審査期間も短いことが多いです。また保証会社への加入がないため、保証料がかからないというのもフラット35のメリットのひとつですね。

フラット35では団信が任意となっています。これはメリットでもありデメリットでもあります。通常の住宅ローンプランであれば団信込みとなっていることが多いので、団信に入りたいという人は別途費用が必要になります。通常の住宅ローンでは団信の加入がローン貸し出しの条件となっていますが、フラット35では不要です。借り換えで返済期間も短いし不要という人や、他の保険会社のがおとくになるという場合は、団信に入らなくてもよいフラット35はメリットといえるでしょう。ただし団信に加入しない場合は連帯債務者を立てる必要があります。

フラット35sとは

つづいてフラット35sの詳しい紹介に入りたいと思います。フラット35sは耐震性や省エネルギー性といった、国の定めた条件を満たした住宅を購入する人のみ借りられる、優遇プランです。一定の基準を満たしている住宅であれば、新築住宅の購入、建設、中古住宅の購入のいずれの場合であっても利用することができます。

東日本大震災や頻発する土砂災害をきっかけに、住宅の耐久性を求める人が多くなっていますし、高齢化社会に備えた住宅のバリアフリー化もすすめられています。また原発停止による電気料金の引き上げ対策として、太陽光パネルを設置したり、断熱・保温構造のエコ住宅も人気です。もちろんこういった機能をつけた住宅は価格も高くなりますが、フラット35sが利用できれば、返済額を抑えることができます。

金利の優遇は2011年現在では通常プランのフラット35よりも0.6%引き下げられます。ただしフラット35sの金利引き下げは契約期間の全期間ではなく、一定期間のみとなり、優遇期間後は金利があがります。たとえば楽天銀行のフラット35Sでは契約から10年間(公式サイト:当初10年間)は年0.68%ですが、11年目以降は通常のフラット35と同金利の年1.28%になります。またフラット35sの技術基準が2つあり、基準ごとに10年・5年と金利の優遇期間が変わるので注意が必要です。

また、フラット35sは借り換えでは利用ができないので注意してください。

もし借り換えをする場合は通常のフラット35の金利になります。もし返済期間がそれほど残っていないという人であれば、変動金利への借り換えも検討してみてください。
住宅ローンどっちが賢い?変動金利・固定金利

フラット35sの利用基準

フラット35sの利用基準は2つあります。この基準は住宅金融支援機構が規定しているものなので、どの銀行でも同じです。A基準をクリアしている場合は優遇が10年間、B基準であれば5年間金利が引き下げられます。

A基準
省エネルギー性 (1)「エネルギーの使用の合理化に関する法律」に基づく「住宅事業主の判断の基準(通称 トップランナー基準)」に適合する住宅(一戸建てに限る)
耐久性・可変性 (2)長期優良住宅
耐震性 (3)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性 (4高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同住宅の専用部分は等級3でも可)

上記の4つのうちの1つ以上の基準を満たせば、Aプランを利用できます。これらの基準内容を全て把握する必要はなく、不動産会社などに確認を取ってもらえば対応してもらえるので、こんなルールがあるんだくらいに目を通して下さい。マイホームを新築する場合であれば、設計の段階でこの基準を満たすような造りにしてほしいと伝えておくとよいです。中古物件の場合は、その物件が新築時に条件を満たしており、建設状態が現在も変わっていないことが条件になります。

【省エネルギー性】
次のいずれかの書類の交付を受けた住宅です。

  • 「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」に規定する登録建築物調査機関が交付する「住宅事業建築主基準に係る適合証」
  • 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に規定する登録住宅性能評価機関が交付する「省エネ住宅ポイント対象住宅証明書*」(変更を含む)*適用した省エネ住宅ポイント対象住宅判定基準の欄が「住宅事業建築主基準」に該当する場合に限ります。

購入住宅が基準に沿っているか、自分で確認することもできます。
国土交通省:「住宅事業建築主の判断の基準」に適合する代表的な仕様
(一財)建築環境・省エネルギー機構HP

【耐久性・可変性】
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき「長期優良住宅」の認定を受けた住宅です。

耐震性 数十年~数百年に一度の大きな地震にも倒壊しにくい構造
耐久性能・劣化対策 構造や骨組みが頑丈で長い年月でも劣化しない
維持管理・更新の容易性 管理・メンテナンスがしやすい
住戸面積 生活に必要な十分な広さのある暮らしやすい家
省エネルギー性 環境にやさしく、費用も減らせる機能
居住環境 所有の土地内のみでなく、周辺地域・まちなみとも調和した環境作り

省エネルギー性や耐久性など、他の基準と重複するところもありますが「長期優良住宅」の認定を受けるための基準が規定されています。さらに詳しい情報は国土交通省「長期優良住宅の普及の促進に関する法律関連情報」にまとめられています。

【耐震性】
この基準は数百年に一度程度発生する地震による力の1.5倍の力に対して、倒壊、崩壊等しない程度を想定しているものです。
(1) 壁量の確保:住宅の床面積に対して一定以上の壁面が必要
(2) 耐力壁線間の距離:筋かいを用いた耐力壁のの相互の間隔は8m以下、筋かいを含まない耐力壁の場合は12m以下
(3) 床組等の強さ
(4) 接合部の強さ
(5) 小屋組、床組、基礎その他の構造耐力上主要な部分の部材の種別、寸法、量及び間隔
(6) 構造強度

【バリアフリー性】
bariafree

一戸建て住宅の場合、車いすの移動等に伴う転倒・転落等の防止と基本的な生活に支障のない構造となっていることを基準としています。マンションなど共用部分のある物件の場合は、車いす使用者と介助者が住戸の玄関から建物の出入口まで支障なく到達することが必要です。

バリアフリー性に関する基準

B基準の場合は金利優遇が5年となってしまうかわりに、基準内容は下がります。基準をクリアしているか否かは不動産会社に問い合わせて確認するか、一戸建て住宅の新築の場合は施工会社と相談することになります。基準内用に関しては全て理解する必要はないのでB基準の説明は割愛します。

国の機関である住宅金融支援機構フラット35公式サイトに詳しい情報が掲載されているのでご参考にしてください。

フラット35sでいくらおトクになる?

フラット35sを利用すると、10年間金利が下がると紹介しましたが、10年程度ではそこまで差はでないのでは?と思う人もいるかもしれません。実際に返済額でどれくらいの差となるのか、計算してみました。

【借り入れ金額】3000万円
【返済期間】35年

フラット35 フラット35s
金利 1.55% 10年間:0.95%
11年目以降:1.55%
毎月返済額 92,591円 10年間:83,988円
11年目以降:90,193円
総返済額 38,888,438円 37,136,457円

総返済額で1,751,981円も違うという結果がでました。毎月の返済額では、最初の10年間は9000円ほど安く、また11年目以降は2000円ですが通常のフラット35よりも低くなっています。10年間返済したのちに返済額の更新がされるので、それまで支払った金額を差し引くので11年目以降は返済額が減ります。

バリアフリーや耐震構造にするためには、かなり高額の費用が必要となるため、この優遇金利は非常に助かります。またフラット35sの基準をクリアすれば住宅ローン控除額も引き上げられるので、調べてみてください。

フラット35のおすすめ銀行

【楽天銀行フラット35】

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。他銀行と比較して手数料が安いので、フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

sbi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短1日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 融資まで最短10日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

チェックポイント

フラット35sは耐震・エコ住宅で利用可能

チェックポイント

フラット35sなら返済額が175万円も違う!

チェックポイント

【注意】フラット35sは借り換えでは利用できない

住宅ローン人気ランキング

住宅ローン人気ランキング

スポンサーリンク
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

コメントをどうぞ

メールアドレスが公開されることはありません。