変動金利でハマりやすい3つのワナ

住宅ローンの賢い借り方

住宅ローンのプランは大きく「変動金利」と「固定金利」の2つに分けられます。住宅ローンの借り入れの際にこのどちらかのプランで借りようか迷っている人も多くいると思います。

しかし今「迷っている」という人は非常に危険だと忠告しておきます。というのも、この2つのプランはそれぞれまったく真逆の特徴をもっており、どちらのプランで借りても大丈夫ということはありません。

3000万円の35年ローンが変動金利をうちの銀行であれば0.6%で借りられます。固定金利で借りようと思ったら通常の銀行では金利が3%はするので、2.4%もお得です!うちの銀行では変動金利でも、金利の更新は5年ごとなので、すぐに返済額が上がるという事はありません!

このような銀行マンのセールスによって多くの人はプランの特徴をよく知らないまま、リスクの高いプランを選んでしまっています。

え、その借り方のどこが悪いの?と疑問に思った方は、ぜひこの記事を最後まで読んでください。

変動金利で借りてもいい人・ダメな人

まずはおさらいとして、変動金利と固定金利の特徴を確認しましょう。

メリット デメリット
変動金利 金利が安い 一定期間ごとに金利の更新がある。金利が上昇する可能性があるため、将来の返済計画が立て難い
固定金利 金利が固定されており、返済額が変わることがないので、返済計画が立てやすい 金利が高い

変動金利は固定金利と比較して、金利が非常に安いのが特徴です。例えば10年固定金利であれば金利が1.2%ほどですが、変動金利は0.6%前後と、とても安いです。

また返済期間が長くても適用金利が変わりません。10年間借りる場合でも、30年借りる場合でも、変動金利であれば同じ金利で借りることができます。固定金利であれば、10年固定金利が1.2%、20年固定金利は2.0%、30年固定金利は2.5%といったように、返済期間が長くなると適用金利が高くなるという特徴があります。

金利が安いことは変動金利の最大のメリットですが、一方で大きなリスクも抱えることになります。変動金利はその名の通り、金利が変動するというプランで、例えば契約時の金利が0.6%であったのに、10年後には1.5%、20年後には2.5%といったように金利が上昇する可能性をもっています。

現在の返済額が10万円でも、金利の更新で返済額が毎月12万円に上がってしまうというリスクがあるのです。もし急に2万円も家賃が増えたら、困りますよね。

3000万円 35年変動金利で借りた場合

金利 毎月返済額
初年度 0.6% 79,208円
10年目 1.5% 88,230円
20年目 2.5% 94,775円

もちろん10年たてばそれまで返済してきた分だけ残高は減りますが、金利の上昇がそれ以上に高いと返済額は上がってしまいます。銀行マンや心の無いファイナンシャルプランナーは、20年もたてばある程度収入が上がっているから大丈夫だろう、そこまで急激に金利が上がったことはありません。など、まったく根拠のない話をします。

住宅ローンを借りる際には、決して妥協はしたくないものです。つまり、結果的に現在の収入で最大限に借りられるお金を借りようとするでしょう。もしくは少し背伸びしたくらいの住宅を購入することも珍しくありません。銀行マンやファイナンシャルプランナーは貸してしまえば仕事は終わりです。しかし住宅購入者にとっては何十年と続く返済のスタートなのです。

ときには病気や事故にあって仕事を休まないといけなくなることもあるでしょう。こどもが成長して教育費が増える時期もあります。高齢となった親の世話が必要になるかもしれません。将来給料が増えるというのは間違いないでしょうが、それ以上に出費も増えるということを理解しておきましょう。

しかし変動金利の安さは大きな魅力です。もしリスクを限りなく減らすことができれば、変動金で借りて返済額が減ったほうがもちろん良いです。変動金利を利用しても良い人の目安は

  • 返済額が1500万円以下の場合
  • 返済期間が15年以下の場合

頭金を十分に借りられる人、収入が多く短期間で返済する予定の人、別の銀行から借り換えを検討している人などが、この条件に当てはまるでしょう。新しく住宅ローンを借りる人で、借り入れ額が多く、返済期間も長くなるという場合は、変動金利のリスクが高くなるため、固定金利で借りることをおすすめします。

続いて変動金利を上手に借りる方法と、知らないと陥りやすい危険性について解説します。

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変動金利の2つのルール

  • 5年ルール
  • 125%ルール

変動金利は金利の更新に関して、2つのルールが定められている。「5年ルール」とは、変動金利の金利の更新を5年ごとにしますというルールです。変動金利の金利は毎月発表されますが、その都度返済額が変わってしまっては大変です。このルールがあれば、もしかしたら来月2万円返済額が増えるかもしれないから準備しておかないと・・・と毎月気にする必要はないのです。

通常であればこの5年ルールによって、金利の更新は5年毎に行われることになります。つまり最初契約した金利で5年間は変わらずに返済が続くことになります。5年後に更新がされた後は、そのさらに5年後までは金利の更新はありません。

2つ目の125%ルールは、1度の更新での金利の上昇を125%までに制限するルールです。たとえばこれまでの返済額が10万円だったのに、次の更新で15万円に跳ね上がってしまうと、破たんしてしまう家庭が増えてしまいます。バブルの崩壊やリーマンショックのような急激な景気の変動があっても、返済額が倍増するといった心配がないわけです。

変動金利の2つのルールは主に返済者を守るための規定ですが、このルールがあるからといって安心しきってしまうことは危険です。

金利 返済額
初年度 0.5% 10万円
5年目 1.5% 12.5万円
10年目 2.5% 15.6万円
15年目 3.5% 19.5万円

これは極端な例ですが、上限が125%に定められているとはいえ、複数回の更新によって次第に返済額が上がってしまう可能性があります。仮に110%づつ金利が上昇したと仮定すると、15年目の更新時には当初10万円だったのが13.3万円になります。

5年ルールと125%ルールの特性を加味すると、15年目の更新までであれば金利が上昇し続けても安全に返済を続けられるであろうと思います。特に現在は過去に類を見ないほどの低金利で借りられる反面、金利の上昇のリスクが非常に高いと言えます。もし現在の金利の返済額で手一杯という方であれば、金利が上昇したときに家計が圧迫される危険性があるので要注意です。

ルールが適用されない場合もある!?

変動金利の2つのルールを説明しましたが、かならずしもこのルールが適用されるとは限りません。これはあくまで返済者を守るため、また更新手続きの事務作業を減らしたいという銀行の都合が定型化したもので、法律で定められているものではないのです。そのため、金利の安さで人気のネット銀行などではこのルールが違う場合があります。

たとえば新生銀行ソニー銀行の変動金利のルールはこのようになっています。

新生銀行

  • 当初借入金利は、ご融資実行から初回利率変更日の前日まで適用されます。
  • 毎年5月1日、11月1日の住宅ローン基準金利を基準として、次回借入金利が決定されます。
  • 契約日の借入金利が、初回の約定返済から起算して6回目の約定返済日以降、最初に到来する金利変更月の26日まで適用されます。それ以降は、半年ごとに適用利率が変更されます。

ソニー銀行

年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。ただし、増額返済月(ボーナス月)として7月・1月または8月・2月の組み合わせを選択されている場合は、当該基準日直後の増額返済月(ボーナス月)の約定返済日の翌日からの適用となります。

少し難しい書き方がされていますが簡単に言えば、新生銀行とソニー銀行の変動金利は半年ごとに金利の更新があります。他の住宅ローンサイトや銀行マンの説明では「一般的には」5年ルールや125%ルールがありますと、さもどこの銀行でもそうなっているかのような説明をしていますが、これは間違いです。

たしかに十数年前はどこの銀行もこのルールを適用していましたが、ネット銀行の参入をはじめ、住宅ローンプランの多様化によって銀行ごとにそれぞれのルールを作っていることも珍しくありません。

もちろん契約書にはハッキリと上記の文言が書かれていますが、難しい言葉で書かれている何枚もある契約書の中からこの一文を見て理解できる人は少ないでしょう。借りてしまってから勘違いだったでは手遅れです。金利が安い銀行というのはそれなりの理由があるので、理解できないことがあれば銀行の人にしつこく思われてしまうかもしれませんが、しっかり確認をとるようにしましょう。人生で一度の買い物ですから、慎重すぎるということはありません。

金利が下がっても返済額が減ることはない!

店頭表示金利のワナ

変動金利で金利の更新があるのなら、金利が下がれば返済額が下がるのでは?と考える人もいるでしょう。理論的にはそういうこともありえるでしょうが、実際は返済額が下がることはないと思ってください。

住宅ローンを検討している際に「店頭表示金利」という名前を見たことがあると思います。例えば三菱東京UFJ銀行の店頭表示金利は2.475%です。しかし実際に住宅ローンを借りる際には割引されて、0.775%~0.975%で借りることができます。

割引されるなら店頭表示金利って何のためにあるの?と思った人もいると思います。表面的には「店頭表示金利より○○%割引!」と、金利が優遇されているように謳われていますが、実際には銀行が金利の調整をするために利用されています。

具体的に言えば、変動金利が低下した場合、<strong?優遇金利の幅が下げられるだけで、基準となっている店頭表示金利は下がりません。各銀行の公式サイトや情報サイトで大々的に取り上げられているのは、ほとんどの場合優遇金利が適用された後の金利です。これは優遇金利が下がっているだけで、店頭表示金利は下がっていないため、変動金利の更新時には返済額が下がることはないのです。

特に現在では1%以下の超低金利で貸し出しており、銀行はこれ以上ないほど金利を下げています。現状、変動金利の金利の低下で返済額が減るということはまずありえないです。

ちなみに金利は景気と連動しています。金利が下がるという事は、景気の低下を反映していると言えるのです。もし返済額が下がったとしたら、それ以前にお給料が下がっていることでしょう。例えば住宅ローンの金利が大きく下がり、返済額も減額したのはバブルの崩壊時です。住宅ローンの返済額が下がっても、生活が苦しくなっては意味がないですね。

新規で借りるならフラット35

借り入れ金額が少ないもしくは、返済期間が15年以下の短期間であれば、リスクマネジメントが可能なので、金利の低い変動金利を利用しましょう。

もし新規で借りる人など、返済額が多くて、返済期間も長くなる場合は固定金利をおすすめします。とはいえ通常の固定金利は、金利が非常に高く、返済額も高額になってしまいます。そこでお勧めしたいのが、長期間の固定金利でも金利が低いフラット35です。

フラット35はもともと、リスクを負いながらも金利の低い変動金利を選択してしまい、金利の変動によって住宅ローン破産をしてしまう人を減らすために、国の機関が援助して長期間の固定金利を非常に低い金利で借りられるように作られた新しい住宅ローンプランです。

通常の銀行で35年の固定金利を借りると3%前後の金利となってしまいますが、フラット35なら1.5%弱の金利で借りることができます。

フラット35はどこの銀行でもあるわけではなく、提携している特定の銀行のみ取り扱えることになっています。また新しい住宅ローンプランということもあり、銀行によってはサービスが大きく異なるので注意が必要です。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 1.02 %
21~35年 0.98 %
事務手数料 借入額x1.08%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.1%安くなります。(ARUHIスーパーフラット)これは国内のフラット35では、最も安く借りれるプランです!※ARUHIスーパーフラットでは、事務手数料が2.16%

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 自己資金20%以上で金利が0.1%安くなる!
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.02 %
21~35年 1.08 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

sbi_logo

15~20年 1.02 %
21~35年 1.08 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.444 %
10年固定 0.64 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位の金利の低さです!短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「全疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!0.444 %!
  • 170万円相当の全疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の全疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

チェックポイント

変動金利は借り換えに最適

チェックポイント

5年ルール・125%ルールが適用されない銀行もある

チェックポイント

更新時に変動金利が下がっても、返済額は変わらない

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