「貸出可能額」と「年収負担率」で住宅ローン予算を決める

マイホームの購入にあたり、まず1番にしておくべきことが、予算です。

モデルルームへの見学よりも先に、住宅ローンの借入額と購入予算を決めておきましょう。あらかじめ予算の限度を把握しておくことで、物件選びの基準にもなります。

実際に返済する際の家計への負担を考慮し、確実に返していける安全ラインをしっかりと守りながら返済プランを立てていきましょう。年収に対していくらまで住宅ローンを組んでも良いのか、住宅ローンの借入額の算出方法を紹介していきます。

  • 貸出可能額:銀行が貸してくれる限度額
  • 年収負担率:年収に対するローンの割合

優先順位を決めよう

住宅ローンのはいくらまで借りても大丈夫なのか?をきちんと知ることは、マイホーム購入の第一歩です。

欲を言えばどこまでも贅沢はできます。

庭付き一軒家がほしい、こどもが大きくなったらひとりづつ部屋を持たせたい、大きなキッチンとお風呂が欲しい。大きな地震でも安心の耐震構造、断念材の使用やソーラーパネルを設置したエコ住宅がいいらしいなど、マイホーム購入には夢が膨らみます。

最近筆者が見学に行ったモデルハウスではバリアフリーが完備されており、家の中にエレベーターまでついていました。

しかし、もちろん大きな部屋や、最新の設備を備えた家を建てるためには、相応の費用がかかります。

限られた予算の中で、何を優先させるべきか考える必要があります。注文住宅ならば、好きな間取り、こだわりの素材を使った世界に2つとないマイホームが建てられますが、設計費や建築管理費、材料費などがかかります。一方で建て売り住宅であればすでに型が決まっており、資材も不動産会社が大量購入して建築するので割安で建てることができます。

庭は洗濯物が干せるスペースがあればいい、バーベキューなら河原に出かければいいと考えれば、マンションの購入も視野に入ります。マンションはスーパーや学校などの近くで立地が良い場合が多く、とても住みやすいです。鉄筋造りのマンションであれば地震や火災などにも強く、都市開発によって日当たりが悪くなるといった心配もありません。

将来ペットを飼いたいと考えている、ピアノを自由に弾いても迷惑にならない家がいい、駐車場が2台分ほしいなど、家庭によって事情はさまざまです。

まずは予算の限度額を決め、その範囲内でどんな物件にするか選ぶようにしましょう。

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住宅価格の他にもお金がかかる!

マイホームを買うためにモデルルームに訪れる人は多いと思います。こんな家が買えたらいいな、こんな家を買うにはいくらいいるんだろう、といったイメージをつかむためには非常に良いです。

ただし、モデルルームでつけられている価格だけあれば家を買えるということではありません。不動産屋が3000万円って言っていたんだから、それが価格でしょ?と思うのはもっともですが、住宅の購入にはさまざまな手続きが必要であり、それらを依頼するために費用が必要となります。

たとえば家の所有権は購入前は不動産屋が持っていますが、住宅を購入するとあなたに移ることになります。しかし、この段階ではまだ正式にはあなたのものとは認められません。土地や建物といった不動産の取引をした場合「登記」という手続きを行い、所有権が自分にあるということを申請しないといけません。

「登記」は自分ですることももちろんできますが、専門的な知識が必要となるので、司法書士に依頼することが一般的です。この登記を代行してもらうために、手数料として数万円ほどの費用がかかります。

他にも、注文住宅であれば電気を引いたり、水道を開栓してもらう必要があります。インターネットの回線工事も今では無くてはならない者ですね。装飾のためのプランターや木を植えたり、駐車スペースの屋根、庭のデッキといったものは家の建築費に含まれないことが多いです。

また家を購入したあとは、もちろん引越しが必要なので、業者に頼む場合は引越し費用も必要です。また、マイホームの購入を機に家具や家電を新調したいというのはよくあることです。数十万円~数百万円の出費を覚悟しておきましょう。

予想よりもお金がかかってしまい、住宅ローンの頭金が準備できなくなってしまった、と後になって困る人が非常に多いです。住宅の価格だけではなく、住宅購入のために総額でいくら必要なのかを計算しておくことが大切です。

マイホーム価格=住宅ローン借り入れ額ではない!

住宅の価格が3000万円、引越し費用や手数料などで200万円。貯金は今400万円ほどあるから大丈夫だろう・・・

記事の冒頭で紹介した、初心者によくある勘違いを解説したいと思います。

「手付金」という言葉をきいたことがある人もいると思います。これは、住宅建設や購入の契約時に、前払いとしていくらかお金を渡しておくという慣習です。最近では手付金が不要という不動産屋もありますが、ほとんどの場合は手付金制度を活用しています。手付金は一般的には、物件価格にかかわらず100万円前後です。

手付金を支払っても、購入時に渡している分は価格から差し引かれるので、損をするというわけではありません。しかし、手付金を支払う段階ではまだ住宅ローンの融資は受けれないので、貯金の中から出す必要があります。この手付金制度は、一般の人にはほとんど知られていないため、突然支払いを請求されて思わぬ出費となったというケースが頻発しています。

住宅ローンを借りるためには「頭金」が必要です。頭金を簡単におさらいしましょう。住宅ローンは物件の購入価格の100%を融資してくれません。ほとんどの銀行が9割融資、つまり物件価格の90%までしか貸してくれないのです。3000万円の物件であれば、2700万円が上限なのです。残りの300万円はというと「頭金」として自分で準備しなければなりません。

もうこの時点で、手付金(100万円)、頭金(300万円)、引越し費用・手数料(200万円)と、貯金400万円を超えてしまっていますね。

10割融資という、物件価格の100%を融資してくれるプランもあります。3000万円の物件であれば、3000万円全額支払ってくれます。しかし、10割融資プランでは金利が高くなるというデメリットがあります。例えば楽天銀行のフラット35を借りると通常は1.55%のところ、9割以上の融資の場合は1.68%となります。

【プランA】借り入れ額2700万円、頭金300万円、35年ローン
【プランB】借り入れ額3000万円、頭金0円、35年ローン

プランA – 9割以下 プランB – 9割以上
借り入れ額 2700万円 3000万円
金利 1.55% 1.68%
毎月返済額 83,332円 94,523円
総返済額 34,999,548円 39,699,598円

300万円の頭金が準備できずに、10割融資のローンを借りると毎月の返済額が11000円も違ってしまいます。総返済額では4,700,050円多くなり、頭金の300万円を差し引いても、170万円も余分に利子を支払うことになる計算です。よく不動産の営業マンや、信頼性の低い情報サイトでは、頭金0円でも住宅ローンが借りれるといった宣伝をしていますが、信じてはいけません。たしかに頭金0円、さらには手数料も含めてローンを借りることができますが、便利な分だけ費用がかかることを覚悟しましょう。

また、住宅ローンの融資のタイミングも勘違いされがちです。住宅ローンのお金の受け取り・支払いは契約時ではなく、実際に不動産屋への取引支払が行われる時です。また、融資が行われた月の金利が適用されます。もし4月1日に住宅ローン申込みをし、全ての手続きが完了して契約に捺印したのが5月1日だったとしても、不動産屋との住宅取引が遅れた場合、融資は先送りされます。4月1日時点では金利が低かったのに、住宅取引が半年もかかってしまい、金利が上がってしまったということもあります。

また、2017年の4月に消費税の10%増税が予定されていますが、手続きの遅れなどでもしこのラインを超えてしまうと、増税分の2%を余分に支払わなければならなくなってしまいます。2%たらずとはいえ、3000万円の買い物であれば60万円も増税になります。時は金なりの文字通り、スケジュールの遅れが大きな損失となることに注意しましょう。

年収負担率で借りる金額を決める

住宅購入のためにいくら必要なのかというイメージを持てたら、実際にいくら借りれるのか、いくらまでなら安全に返せるのかを考えましょう。

よくトラブルとなるのは「いくらまでなら貸してもらえるのか」を基準として考えてしまう人です。というのも、実際のところ借りようと思えば銀行は結構大きな金額を貸してくれるものなのです。しかし、貸してもらえるということと、返せるというのはまったく違います。

年収400万円未満 30%以下
年収400万円以上 35%以下

フラット35の場合、融資限度をこのように定めています。年収400万円、金利1.55%、35年ローンの場合は最高3780万円まで貸してくれます。これだけ借りられれば十分良い住宅を買うことができるでしょう。しかし3780万円の借り入れをした場合、毎月の返済額が116,665円とかなり高額になります。年収400万円の場合、税金や保険を差し引いた手取りは300万円ほど、毎月の手取りでは25万円くらいでしょう。11万6千円も住宅ローンの支払いは無理ですね。

このように、住宅ローンを貸してもらえるのと、返せるのではまったく違うのです。住宅ローンの借り入れ金額は「いくらまでなら返せるのか」を基準にきめましょう。

まずは住宅ローンの先輩方はどのように借りているのか調査してみました。総務省発表の【平成24年家計調査年報】によれば、住宅ローン返済世帯の平均年収は718万円、住宅ローンの世帯収入に対する返済比率は15.7%(94,295円/月)とされています。平均年収が高いなと感じるかもしれませんが、世帯平均年収なので、夫婦共働きなどによって年収が合算されているケースも含まれています。

返済比率 利用割合
15.0~19.9% 22.3%
20~24.9% 26.0%
25.0~29.9% 26.1%
30.0%以上 9%

返済比率というのは、年収の何%が住宅ローンの返済に割り当てられているのか?という数値です。たとえば年収500万円の人が、毎年100万円(83000円/月)を住宅ローンの支払いに充てている場合、返済比率は20%です。

ただしこの表は年収ベースとなっており、本来使うべき「手取り年収」ではないので注意です。詳しくは次の項目で解説します。

手取り年収で計算しよう

手取り年収とは、税金や年金、健康保険料などを差し引いた純粋に手元に入ってくる収入のことです。税金の比率は収入額によって変わってくるので、手取り年収も個別に計算する必要があります。

年収 手取り年収
300万円 240万円
400万円 320万円
500万円 400万円
600万円 470万円
800万円 600万円
1000万円 730万円

手取り年収は実際には、住んでいる地域や扶養の有無によっても変わりますので、あくまで目安程度に考えてください。また、夫婦共働きの場合は、それぞれの手取り年収を別々に計算した上で、合計するようにしてください。

思ったよりも引かれているなという印象をもったのではないでしょうか。

年収600万円 手取り年収450万円
毎月返済額 123,456円 123,456円
返済比率 18% 27%

4000万円、1.55%、35年ローンを借りた場合、年収600万円で計算すると、返済比率は24%です。しかし手取り年収450万円の場合、32%まであがります。手取りでは毎月37万5千円ほどなので、収入の3分の1以上を住宅ローン返済に充てることになります。

もしかしたら今の家計ならこのプランでも払える範囲内かもしれません。しかし、もしこどもが成長し教育費が増えたらどうしますか?大学の1年間の学費は公立であっても150万円前後は必要となります。こども2人であれば毎年300万円の学費が4年間続くことになります。短期間で高額の支払いが必要となる学費・教育費は、ある意味では住宅ローンよりも大変かもしれません・・・。

また、住宅の費用はローンだけではありません。10年もたてば壁の塗り替えが必要となるでしょう。台風の被害で屋根瓦が壊れてしまうこともあるかもしれません。住宅のメンテナンス・修理費といったお金もかかってきます。マンションの場合は部屋を購入したとしても、賃貸と同じように毎月管理費・修繕費の支払いが発生します。エレベータやゴミ捨て場、フロアの電気の取り換えといった共有部分管理維持費がかかるからです。

このようにあらゆる費用・経費を考えた上で、いくらまでなら返済できるか?いくらまで借りても大丈夫なのかを考える必要があります。

健全な返済計画を考えるのであれば、固定資産税や管理費などを含めて考えると、住宅ローンの借り入れ額は「手取り年収」で25%までを上限とすることをおすすめします。夫婦共働きで、夫手取り年収350万円、妻100万円で合計450万円(年収600万円程度)とすると、借り入れ金額3100万円、毎月返済額95,678円ほどが目安でしょう。さらに頭金用の貯金や親からの援助で500万円ほど準備できれば、3600万円になるので3LDK~4LDKのマンションを十分に購入できます。

長期返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。

目安として、20年以上の返済期間になる方は固定金利がおすすめです。

通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.2%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

kinri-schedule

住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

フラット35おすすめBEST3!

aruhi_logo

15~20年 0.99 %
21~35年 0.99 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。

特に、自己資金が20%以上のユーザーは金利が0.2%安くなります。(ARUHIスーパーフラット)これは国内のフラット35では、最も安く借りれるプランです!※ARUHIスーパーフラットでは、事務手数料が2.16%

またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短3日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 自己資金20%以上で金利が0.2%安くなる!
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 本審査が最短3日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

rakuten_logo

15~20年 1.1 %
21~35年 1.17 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。

楽天銀行は手数料が一番安いのもおすすめのポイントです!フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。

さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

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15~20年 1.1 %
21~35年 1.17 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。

フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

短期返済・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、20年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

変動金利おすすめBEST3!

sbi_logo

変動金利 0.477 %
10年固定 0.72 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位の金利の低さです!短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。

また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「全疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!0.477 %!
  • 170万円相当の全疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の全疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.69 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

チェックポイント

住宅ローン諸費用・引越し費用込みの総額を知っておこう

チェックポイント

住宅ローンは基本的に物件価格の9割までしか借りられない

チェックポイント

返済比率は"手取り"年収で25%まで

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