大阪府のおすすめ住宅ローンベスト3はココ

大阪府の住宅ローン金利動向

大阪の住宅市場の状況

日本発祥の地である関西では、古来から日本の政治の中心であった京都のに対して、経済の中心として1000年を超える歴史を刻んできたのが大阪です。

梅田や難波、堺といった西日本の行政・経済・文化・交通を担う都市群を中心に日本の第2都市として世界にも知られる経済文化都市という一面をもちつつ「大阪でヒットするものは全国でヒットする」と言われるように、日本の現代文化・エンターテイメント・トレンドのけん引役にもなっています。

商業都市としての長い歴史をもつ大阪は現在でも産業が盛んで、電機、機械、鉄鋼、化学、繊維など多岐にわたります。関西の自由で開放的な風土の中で生まれる画期的な技術は世界に認められ、技術大国日本と呼ばれるゆえんとなっています。さらに多くの大学や研究機関が集い、ITやバイオ、ロボット、ナノテクなど様々な分野において先端技術開発が進められ、多くの留学生や海外技術者が訪れる国際都市でもあります。

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住宅ローンの借り時・今後の金利の動きは?

大阪府地価情報
参照:土地価格相場が分かる土地代データ

西日本最大の都市である大阪では物件・土地ともに、やはり他県と比較して高額な地域が多くなっています。大阪を中心とする関西のGDPは日本全体の約15%を占め、台湾やタイといった国々と同等規模といえばどれくらいすごいのか分かると思います。大阪の地価は東京、神奈川に次いで全国3位、地価上昇率でみれば東京を抜いて全国1位となっています。アベノミクスによって全国的に株価や物価が上昇傾向にありますが、関西地方は特に大阪を基盤とした国政政党「日本維新の党」の発足や廃案にはなりましたが「大阪都構想」投票が行われるなど、これまでになく政治と経済が活発になっている地域です。

東日本大震災以来、東京の一極集中のリスクが注目され、日本第2の都市である大阪へ行政や経済活動を分散させようという動きもあります。またそれにともない、地域の活性化や都市開発も盛んになってきています。特に大阪の都市郊外では比較的地価が安い傾向にありますが、インフラが整備されており、通学・通勤が便利であるため非常に住みやすい地域として注目をあつめています。最近では大型総合ショッピングモール、学校、公園を中心に大規模マンションや分譲住宅街を集中して建設する都市開発がすすめられ、今後さらに成長が見込まれている地域です。

【市区町村別地価ランキング比較】

市区町村 坪単価(円/坪) 市区町村 坪単価(円/坪)
1 北区 508万0528 26 西淀川区 62万2038
2 中央区 433万7350 27 平野区 61万6859
3 西区 184万5454 28 箕面市 60万4363
4 阿倍野区 176万5811 29 大正区 60万3057
5 大阪市 167万9976 30 守口市 58万8029
6 天王寺区 163万1143 31 高槻市 58万0416
7 福島区 122万1408 32 摂津市 56万0838
8 老速区 110万4793 33 西成市 53万9086
9 淀川区 107万3810 34 北区(堺市) 53万4802
10 都島区 102万3553 35 東大阪市 52万9503
11 住吉市 86万5013 36 三島郡島本町 50万5050
12 東成区 82万4683 37 堺区 49万7376
13 城東 81万2527 38 藤井寺市 48万2760
14 港区 80万1487 39 寝屋川市 47万4694
15 旭区 79万7933 40 大東市 47万2386
16 東住吉区 76万5936 41 門真市 45万4851
17 吹田市 75万7226 42 八尾市 45万2236
18 東淀川区 73万3884 43 枚方市 44万0857
19 豊中市 73万2578 44 堺市 42万7780
20 鶴見区 72万3636 45 西区(堺市) 42万4535
21 池田市 65万5371 46 四條畷市 42万3779
22 住之江区 64万2859 47 東区(堺市) 41万9884
23 生野区 63万9590 48 高石市 40万0291
24 茨木市 62万9976 49 交野市 39万9237
25 此花区 62万6422 50 松原市 39万3278

※2015年現在のデータです。このデータは平均値のため地域・場所によって変動があります。

関西の中央都市として活発な経済活動が行われている大阪では、2012年からはじまったアベノミクスの影響も多大にうけています。日銀の金融緩和によって3年間で株価は8000円から20000円と250%に急上昇しており、バブル期(1985年12598円→1989年38915円)の300%に迫る勢いです。さらに東日本大震災による復興事業、2020年東京オリンピック開催のための公共事業、2027年改行予定のリニア鉄道建設及び都市開発と、いまや日本全国で建築需要が急増しており建設・土木業界はまさにバブル期のようになっています。それにともない人件費、建築材料、土地といった様々なものが高騰しており、物価は少なくとも2020年までは上昇していくとみられています。

分譲住宅を作って売っている不動産会社や、その支援をしている銀行はこの影響を直接的に受けています。分譲住宅を建てる建築費が増しているため、家の価格を上げる必要がでますし、景気が上向いたことで事業拡大にお金を使う企業が増え、銀行は金利を上げてもっと儲けようと動きだしています。現段階ではまだまだ一般家庭の消費は増えていないため、一般家庭向けのローンの金利は据え置かれていますが、それも時間の問題でしょう。住宅の購入を検討している人にとっては今後負担が増える傾向となっています。

さらに2017年4月には8%から10%への消費増税が法律で決定されています。消費税はあらゆるモノの値段にかけられているため、単純計算で2%は強制的に物価が引き上げられることになります。108円のパンが110円になる程度であれば問題はないように思えますが、大きな買い物、特に何千万円という住宅の購入であればその影響は無視できないものになります。例えば3000万円の家であれば、2%の増税によって60万円も余分に税金を支払うことになるのです・・・!

では今住宅の購入を検討している人はどうしたらよいでしょうか?選択肢は大きく2つになると思います。

2017年3月までに住宅を購入

最初の選択肢は明確で、消費増税の行われる前である2017年3月までに家を買いましょう。まだ消費増税まで1年以上あるし大丈夫と思っている人は要注意です。過去の消費増税時からも予想されますが、増税前にはかけこみ需要が発生します。

2014年の4月にも8%への消費増税が行われましたが、かけこみ需要の影響で住宅ローンの契約が間に合わなかった人が多くいました。住宅の購入は何千万円という契約になりますから、手続きにかなり時間がかかることもしばしばです。例えば住宅ローンを申し込む際に審査を受けることになりますが、その審査だけでも平均で1ヶ月は必要です。駆け込み需要によって申し込み者が急増すれば、銀行の対応に遅れがでるようになり、結果的に契約時期が伸びることになります。

また住宅ローンの融資についてよく勘違いされることがあります。

  • 住宅ローンの融資は住宅の受け渡し契約時に行われる
  • 住宅ローンの適用金利は融資実行時のもの

住宅ローンの融資の実行時期でよく勘違いがありますが、住宅ローンの契約と融資は同時にはされません。原則、住宅ローンの融資は物件の支払いと引き渡しのタイミングでおこなわれるからです。最初に家の購入の検討を始めてから、分譲住宅であれば最低でも6ヶ月、一戸建てを新築するのであれば1年は必要でしょう。住宅ローンの契約はしていても、実際にお金をはらうのが遅くなり、2017年3月までに間にあわなければ、10%の消費税で諸費用を支払うことになってしまうのです。

またこの住宅ローンの融資時期の遅れは金利にも影響します。よく金利は申し込み時や契約時のものが適用されると勘違いする人がいますが、金利は融資が行われたその月の金利になります。もし銀行からの融資が半年後になるのであれば、その半年後の金利で返済をすることになります。

2021年以降、価格が下がってから住宅の購入をする

円安政策を進めるアベノミクスと東京オリンピック開催によって2020年までは物価の上昇が確実視されています。しかしその後はオリンピック需要の反動による景気低下が予想されるため、2021年以降に物価が下がったタイミングで家を買おうというのがもう一つの方法です。ただ、こちらの選択肢はあまりおすすめできません。というのも、数年先の物価や金利の予想というのは、プロの証券マンやトレーダーであってもかなり難しいのです。

2020年を境目に物価が下降するという予想をする人もいれば、景気上昇の勢いがそのまま続くと考える人もいます。もしかしたら2020年前に大きな事件が起こり景気が下降してしまうということもありえます。

また、景気の動きと住宅価格の動きには少し時間差があることも覚えておきましょう。バブルがはじけたときは、数日で一気にで景気が落ち込んだという印象をもっている人も少なくありません。しかし景気が転向してから実際に影響が広がるまでにはかなりの時間差があり、内閣府の発表でも1991年3月から1993年10月までの2年半ほどかかったとされています。つまり2020年を境目に景気が下降しはじめたとしても、それまで上昇していた物件価格が現在よりも安くなるまでに2年以上はかかることになります。

さらに物価や金利の予想がつかないだけではなく、リスクについても考えなければなりません。もし5年間購入時期をずらしたとすると、住宅ローンの支払いが終わる年齢も5年ずれることになります。もし現在30歳で35年ローンを考えている人であれば65歳で返済が終わるところ、5年ずれれば70歳まで返済しなければなりません。通常であれば仕事を定年退職している年齢でも、ローンの返済のために働き続けることになるかもしれません。

もし今住宅の購入ができる準備が整っているのであれば、今が「買い時」でしょう。現在のさまざまな状況から、時間が経てばたつほど金利が上がる、お金がかかってしまうことがわかります。消費増税が実施されるまえの2017年の3月までにに、住宅の購入ができるのが理想でしょう。

大阪でおすすめの住宅ローンプランはコレ

関西最大の都市・大阪では大手銀行はひととおりそろっており、さまざまな住宅ローンプランを比較・選択できる環境です。しかし銀行が多すぎて逆にどのプランが一番おトクになるのか迷ってしまうかもしれません。まずは目的ごとにどのタイプの住宅ローンプランにすべきか絞っていきましょう。

プラン タイプ 目的
フラット35 固定金利 新規で借りる
フラット35 固定金利 残り返済期間20年以上の借り換え
ネット銀行 変動金利 残り返済期間15年以下の借り換え
提携銀行 固定金利 優遇条件がある場合

まず初めに表の一番したの「提携銀行」について説明します。一戸建てを新築する場合や、分譲住宅を購入する際に、建築界者や不動産会社から住宅ローンについての説明をうけます。不動産会社からのおすすめなら安心だし、提携銀行からの融資であれば通常より優遇してもらえるということで、10年前であればほとんどの場合この提携銀行の住宅ローンを借りていました。実際に優遇条件はあるので、営業マンの話は大嘘というわけではありません。

大阪府にはさまざまな銀行がありますが、メガバンクと呼ばれる3つの銀行は特に有名でしょう。

1 三菱東京UFJ銀行 国内はもちろん、海外展開も進める国内最大手銀行。車で20分以内に1店舗はあるのでどこに行っても安心です。
2 みずほ銀行  全国に店舗があるため、現住所でローンを組んでも引っ越し先で相談することも可能。信頼性は抜群、手続きに不安がある人はメガバンクがおすすめ。
3 三井住友銀行  企業向け融資に強く、給与の振込先として利用している人も多数。口座をそのまま使えるのでスムーズな手続きができます。

しかし現在ではオンラインの普及と技術の発展によって、提携銀行の優遇条件を遥かに超えるサービスを受けられるようになりました。その代表的なサービスがネット銀行とフラット35です(フラット35もネット銀行の一部です)。

ネット銀行を上手に使う方法はこちらの記事をお読みください!
「低金利で安心のネット銀行を選ぶコツ」

フラット35(新規で借りる人・借り換えにおすすめ!)

国の運営する住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する、最長35年という長期固定金利が得意な住宅ローンプラン。国営機関からの安定した融資のため、通常では金利が高くなる長期の固定金利をかなり低価格で借りれます。一般的な銀行で35年の固定金利では4%前後のところ、フラット35では1.7%程度と、2%以上も低い金利設定です。

1 楽天銀行フラット35 ネットショッピングで有名な楽天が運営するネット銀行。業界最低金利と手数料の低さで人気。ローン契約により楽天ショップでの特典がつくなどのサービスも。
2 ARUHI(アルヒ) フラット35を専門として取り扱い、業界シェアNO.1をほこる最大手。業界最低金利と、豊富なプラン、審査の敷居の低さで人気。
3 三菱東京UFJ銀行 大手メガバンクが運営するフラット35。上2銀行と比較するとやや金利は高めだが、手続きなどに不安な場合は大手銀行である三菱東京UFJ銀行もおすすめ。

ネット銀行(借り換えにおすすめ!)

オンラインでの自動手続きシステムの導入によって、店舗と人件費を削減することに成功。これまでにない低金利で優良なサービスを受けられる次世代金融サービスです。ユーザーは銀行の閉店時間をきにすることなく、自宅や携帯端末からも申請が可能、必要な場合は店舗での相談を受け付けている銀行もあります。

1 住信SBIネット銀行 業界最低金利、保証料無料、団信0円。ネット銀行の中でも特におすすめ。
2 ソニー銀行 2014年度オリコン顧客満足度住宅ローン部門 総合満足度でNo.1を受賞。利用者の8割が借り換えという、借り換えに特化したサービスで人気。審査はやや厳しめだが、通る人であればソニー銀行が断然おトク。
3 新生銀行  手数料がわずか54,000円と、初期費用を抑えた借り換えが可能。ネット銀行ながら全国主要都市に店舗も構えており、店舗相談も受け付けている。

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