東京都のおすすめ住宅ローンベスト3はココ

東京都の住宅ローン金利動向

東京の住宅市場の状況

日本の経済と政治、文化の中心である東京。2020年には東京オリンピックの開催も決定され、今世界中から注目を集めている都市です。

新宿や渋谷、原宿、六本木やお台場へ、大都市ならではのエネルギーを感じに日本中から人々が訪れています。日々、話題のスポットやレジャーが次々とオープンしする東京はまさに世界のトレンドの中心といえる都市です。美術館やギャラリーなどアートスポットも集結しており、パリ・ニューヨークと並んでファッション界の牽引、最先端のカルチャーの発信源といえるでしょう。

また東京は、いまや世界的な企業に成長したホンダやソニー、日立などがショールームを構え、元宇宙飛行士の毛利衛さんが館長を務める日本科学未来館などもある、世界に誇る日本のハイテク技術の中枢都市でもあります。世界中から留学生や技術者が集う東京では、日々最先端の技術が生み出されています。

世界的な大都市という印象の強い東京ですが、古くは1000年もの歴史をもつ伝統ある都市でもあります。三社祭や神田祭など全国的にも有名な祭りは、世界中から観光客やカメラマンが訪れます。浅草や柴又などを歩けば、下町の伝統的な町並みや生活様式に触れられ、歌舞伎座や能楽堂では、日本独自の芸能が古来から変わることなく受け継がれています。浜離宮恩賜庭園や六義園などの日本庭園や日本建築も立ち並び、浮世絵、江戸切子、銀器など伝統工芸品の職人が集う世界屈指の文化都市です。

そんな東京にマイホームを構えることができれば誰しもが羨むことでしょう。

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住宅ローンの借り時・今後の金利の動きは?

東京都地価グラフ
参照:土地価格相場が分かる土地代データ

世界的大都市である東京では物件・土地ともに、やはり他県と比較して高額となりがちです。東京の人口は1300万人と日本人の9人に1人が住んでおり、さらに県外からも280万人もの人が働きにきている超過密都市です。下図の通り、東京の地価はダントツで高く、2位の神奈川県の実に3倍以上という異常な価格になっています。都内でも最も地価が高いのは銀座を有する中央区で、平均1625万8099円/坪。畳2枚分の土地に1600万円以上の値が付いています。ちなみに日本国内で最高の地価がついている場所は銀座にあり、坪単価で1億円以上するようです!

【市区町村別地価ランキング比較】

市区町村 坪単価(円/坪) 市区町村 坪単価(円/坪)
1 中央区 1625万8099 26  調布市 118万3471
2 千代田区 1517万6816 27 江戸川区 116万1304
3 港区 895万3492 28 国立市 114万6957
4 渋谷区 853万0857 29 足立区 109万5410
5 新宿区 825万7183 30 葛飾区 109万5371
6 豊島区 377万3364 31 狛江市 106万2603
7 台東区 364万7727 32 府中市 105万7805
8 目黒区 320万4892 33 西東京市 95万0545
9 文京区 310万8344 34 小平市 78万1066
10 品川区 291万4445 35 町田市 75万3614
11 武蔵野市 282万3219 36 多摩市 73万7635
12 中野区 226万6036 37 東久留米市 71万8619
13 世田谷区 194万1273 38 東村山市 69万7346
14 北区 178万0880 39 清瀬市 68万6235
15 杉並区 174万0006 40 稲城市 67万8473
16 太田区 173万4915 41 日野市 67万3892
17 荒川区 165万9220 42 昭島市 62万7343
18 墨田区 162万5598 43 福生市 62万4793
19 江東区 157万4293 44 東大和市 55万3268
20 三鷹市 155万9504 45 八王子市 50万9140
21 板橋区 141万4876 46 羽村市 47万2745
22 練馬区 131万0397 47 武蔵村山市 39万6755
23 立川市 127万4290 48 青梅市 35万7137
24 小金井市 126万6222 49 あきる野市 32万5491
25 国分寺市 122万4690 50 西多摩郡瑞穂町 30万0558

※2015年現在のデータです。このデータは平均値のため地域・場所によって変動があります。

東京は出生率の低さによって人口自体は横ばいですが、毎年多くの人々が国内外問わず訪れています。2012年からはじまったアベノミクスと日銀の金融緩和によって3年間で株価は8000円から20000円と2.5倍に急上昇し、同時に地価も毎年上昇しています。さらに東日本大震災による復興需要、2020年東京オリンピック開催のための建設需要が急増しており、いまや建築業界はバブル期の再来のような雰囲気になっています。人件費、建築材料、土地など様々なものが高騰しており、2020年までは上昇傾向にあります。

もちろん建築会社だけでなく分譲住宅を作って売っている不動産会社や、その支援をしている銀行にも大きな影響があります。分譲住宅を建てる建築費が増しているため、家の価格は上がりますし、景気の回復によってお金を借りる会社が増えているため、銀行も金利を上げています。この価格上昇によって住宅の購入を検討しているあなたに直接的に負担がかかってくるでしょう。

さらに消費税が1997年に5%に引き上げられて以来の再増税が2017年の4月に実施されることが決定しています。8%から10%の2%の増税ですが、金額が大きな住宅ローンにとっては負担も大きくなります。例えば3000万円の家であれば、2%の増税によって60万円も余分に税金がかかることになります。

では今住宅の購入を検討している人はどうしたらよいでしょうか?選択肢は大きく2つになると思います。

2017年3月までに住宅を購入

最初の選択肢は明確で、消費増税の行われる前である2017年3月までに家を買いましょう。ここで注意したい点は、できるだけ住宅ローンの検討を急いでください。過去の消費増税時からも予想されますが、増税前にはかけこみ需要が発生します。

2014年の4月にも8%への消費増税が行われましたが、かけこみ需要の影響で住宅ローンの契約が間に合わなかった人が多くいました。住宅の購入は何千万円という契約になりますから、慎重に時間をかけて取引が行われます。例えば住宅ローンを申し込み、審査を受けることになりますが、その審査だけでも平均で1ヶ月かかります。駆け込み需要によって申し込み者が急増すれば銀行も対応が遅れてしまいます。実際に付き合いの長い銀行の営業マンから、申し込みに対応できないため広告や受付を止めたという情報を当時もらっていました。次の消費増税時に同じことが怒ることは間違いないでしょう。

また住宅ローンの融資についてよく勘違いされることがあります。

  • 住宅ローンの融資は住宅の受け渡し契約時に行われる
  • 住宅ローンの適用金利は融資実行時のもの

銀行から実際にお金を受け取れるのは、住宅購入の契約や手続きが全て完了し、最終的にお金を払う段階になってからです。最初に家の購入の検討を始めてから、分譲住宅であれば最低でも6ヶ月、一戸建てを新築するのであれば1年は必要でしょう。住宅ローンの契約はしていても、実際にお金をはらうのが遅くなり、2017年3月までに間にあわなければ、10%の消費税を支払わなければならなくなります。

またこの住宅ローンの融資時期の遅れは金利にも影響します。よく金利は申し込み時や契約時のものが適用されると勘違いする人がいますが、金利は融資が行われたその月の金利になります。もし銀行からの融資が半年後になるのであれば、その半年後の金利で返済をすることになります。

2021年以降、価格が下がってから住宅の購入をする

結論から言えばこちらの選択肢はあまりおすすめできません。というのも、将来のことは、遠ければ遠いほどわからないからです。

2020年の東京オリンピック開催までは景気が上昇していくことは誰しもが予想できることです。株や景気というのは期待値が大きく反映されるという特徴をもっています。この会社は将来大きく成長するだろうと期待されれば、投資家が集まり株を買います。東京オリンピック開催によって建築需要が担保されている今、株価が上昇を続けるのは理解できます。

しかし2021年以降についての予想は難しいです。オリンピックをピークに下降に転じると予想する者もいれば、そのまま好景気が続くと楽観視する識者も少なくありません。プロのトレーダーやエコノミストの予想が割れている状況ですから、素人にとってはまさにバクチでしかないでしょう。

何千万円というお金を使うことになる住宅の購入ですから、コインを投げて決めるなんてことはできません。また、住宅価格の低下を期待した場合、かなりの長期間を覚悟しなければなりません。1980年代のバブルでは「崩壊」という言葉の印象から、一夜で景気が急降下したと考えている人も多いです。しかし実際に景気が転向してから影響が広がるまでには時間差があり、内閣府が発表している日本のバブル期の後退は1991年(平成3年)3月から1993年(平成5年)10月までの2年半であったとされています。

つまり東京オリンピック開催による景気上昇が2020年を境目に沈静化したとしても、実際に住宅の価格や住宅ローンの金利が下がる2023年ごろまで待たなければならないのです。バブル期と比べれば景気の上昇幅も少ないため時期も短くはなるでしょうが、いずれにしろ遠すぎる未来のため予想は難しいのです。

もし今住宅の購入ができる準備が整っているのであれば、今が「買い時」でしょう。時は金なりの文字通り、時間が経てばたつほど金利が上がる、お金がかかってしまうことになります。2017年の3月をめどに、住宅ローンの準備と住宅購入の契約が完了するようにしっかり計画しましょう。

東京でおすすめの住宅ローンプランはコレ

日本の首都・東京では大手銀行はひととおりそろっており、住宅ローンの比較・検討はしやすいのではないでしょうか。しかし銀行が多すぎて逆にどこで借りるべきか決めかねてしまうかもしれません。まずは目的ごとにどのタイプの住宅ローンプランにすべきか絞っていきましょう。

プラン タイプ 目的
フラット35 固定金利 新規で借りる
フラット35 固定金利 残り返済期間20年以上の借り換え
ネット銀行 変動金利 残り返済期間15年以下の借り換え
提携銀行 固定金利 優遇条件がある場合

まず初めに表の一番したの「提携銀行」について説明します。一戸建てを新築する場合や、分譲住宅を購入する際に、建築界者や不動産会社から住宅ローンについての説明をうけます。不動産会社からのおすすめなら安心だし、提携銀行からの融資であれば通常より優遇してもらえるということで、10年前であればほとんどの場合この提携銀行の住宅ローンを借りていました。実際に優遇条件はあるので、営業マンの話は大嘘というわけではありません。

東京都であればさまざまな銀行がありますが、メガバンクと呼ばれる3つの銀行は特に有名でしょう。

1 三菱東京UFJ銀行 国内はもちろん、海外展開も進める国内最大手銀行。車で20分以内に1店舗はあるのでどこに行っても安心です。
2 みずほ銀行  全国に店舗があるため、現住所でローンを組んでも引っ越し先で相談することも可能。信頼性は抜群、手続きに不安がある人はメガバンクがおすすめ。
3 三井住友銀行  企業向け融資に強く、給与の振込先として利用している人も多数。口座をそのまま使えるのでスムーズな手続きができます。

しかし現在ではオンラインの普及と技術の発展によって、提携銀行の優遇条件を遥かに超えるサービスを受けられるようになりました。その代表的なサービスがネット銀行とフラット35です(フラット35もネット銀行の一部です)。

ネット銀行を上手に使う方法はこちらの記事をお読みください!
「低金利で安心のネット銀行を選ぶコツ」

フラット35(新規で借りる人・借り換えにおすすめ!)

国の運営する住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する、最長35年という長期固定金利が得意な住宅ローンプラン。国営機関からの安定した融資のため、通常では金利が高くなる長期の固定金利をかなり低価格で借りれます。一般的な銀行で35年の固定金利では4%前後のところ、フラット35では1.7%程度と、2%以上も低い金利設定です。

1 楽天銀行フラット35 ネットショッピングで有名な楽天が運営するネット銀行。業界最低金利と手数料の低さで人気。ローン契約により楽天ショップでの特典がつくなどのサービスも。
2 ARUHI(アルヒ) フラット35を専門として取り扱い、業界シェアNO.1をほこる最大手。業界最低金利と、豊富なプラン、審査の敷居の低さで人気。
3 三菱東京UFJ銀行 大手メガバンクが運営するフラット35。上2銀行と比較するとやや金利は高めだが、手続きなどに不安な場合は大手銀行である三菱東京UFJ銀行もおすすめ。

ネット銀行(借り換えにおすすめ!)

オンラインでの自動手続きシステムの導入によって、店舗と人件費を削減することに成功。これまでにない低金利で優良なサービスを受けられる次世代金融サービスです。ユーザーは銀行の閉店時間をきにすることなく、自宅や携帯端末からも申請が可能、必要な場合は店舗での相談を受け付けている銀行もあります。

1 住信SBIネット銀行 業界最低金利、保証料無料、団信0円。ネット銀行の中でも特におすすめ。
2 ソニー銀行 2014年度オリコン顧客満足度住宅ローン部門 総合満足度でNo.1を受賞。利用者の8割が借り換えという、借り換えに特化したサービスで人気。審査はやや厳しめだが、通る人であればソニー銀行が断然おトク。
3 新生銀行  手数料がわずか54,000円と、初期費用を抑えた借り換えが可能。ネット銀行ながら全国主要都市に店舗も構えており、店舗相談も受け付けている。

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