ペアローンで20代でマイホームを手に入れる方法

ペアローン型住宅ローンとは

人生最大の買い物であるマイホームの購入で妥協したくない、でも夫はまだ若く1人の収入では十分なお金を借りれない。そんな人は、配偶者や家族と一緒に借りる住宅ローンプランを検討してみてください。例えば年収が夫350万円、妻200万円であれば、合計の550万円分の収入があるとして住宅ローンの融資が受けられるプランです。

例えば夫婦共働きの場合は、夫と妻の収入を合わせることでより多くの融資を受けることができます(連帯債務)。家族の在り方が多様化する現在では住宅に求めるものも様々となっています。こどもがひとりであればいずれこどもに受け継がせる前提で住宅を購入するのもよくあるケース(親子リレーローン)。古くなった田舎の家を取り壊して、新しくこども夫婦と2世帯住宅を建てるという人もいるかもしれません(ペアローン)。

それぞれの状況に合わせた最適なプランを比較・検討できるように十分な情報集が大切です。また一般的には夫妻や、親子などで契約する場合が多いですが、祖父母と孫で契約することも可能ですし、審査はやや厳しくなりますが血縁関係がなくても融資を受けることはできます。

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住宅ローンプラン別特徴比較

連帯債務 ペアローン型 親子リレー型
契約数 1本 2本 1本
収入合算 可能 可能 可能
団信 連帯債務者は加入できない 名義人は全員加入可 条件により可変
控除 持ち分に応じる 持ち分に応じる 持ち分に応じる
審査 名義人のみ審査を受ける それぞれ審査を受ける 名義人のみ審査を受ける
借り換え 可能 難しい やや難しい

ペアローンは主に2世帯住宅を建てる場合の親子ペアローンと、共働き家庭で夫婦ペアローンの2つのケースが多いです。親だけ、こどもだけの収入では十分な融資を受けられない場合、親子ペアローンを組むことで融資額を増やすことができます。

例えば親2000万円・こども2000万円と借り入れることで融資額を増やすケースです。また最近では女性の社会進出も活発化しており、夫婦で協力してローンの返済を行うケースをよく見ます。ペアローンは2つのローンを組むため、それぞれの借入額が少なく低金利で借りられることや、2者が同時に返済するので、返済スピードがはやく総返済額が安くなるのが特徴です。

まずはペアローンの条件・リスクを理解しよう

ペアローンの条件
両者安定収入がある(公的証明が必要)
両者は互いに連帯債務者となる
両者は同居中または、将来同居予定
住宅ローン手数料は2本それぞれに必要。団信は両者加入する
借り換えが難しくなる

【1】ペアローンは1つの物件に対して2つのローンを組むことになるため、契約者はそれぞれ安定した収入が求められます。連帯債務で収入合算するケースと比較して、ペアローンはそれぞれが「ずっと返済する」という意思が強くなります。そのため住宅ローンの審査ではそれぞれの収入や労働履歴などがしっかり調査され、それぞれの収入にみあったローンであるかチェックされます。

ただし、一方だけが審査に落ちるということはなく、融資額の調整や審査の合否はペアローン全体で行われます。

【2】ペアローンはお互いに連帯債務者となるのが一般的です。夫婦間では契約内容の理解があいまいになりがちですが、法律上それぞれ負債者として大きな責任が生まれることを認識することが必要です。たとえば近年では3組の夫婦に1組が離婚してしまうというデータがありますが、もし離婚してしまった場合でもそれぞれのローン負担は返済する義務が残ります。そして連帯債務者であるかぎり、一方の返済が滞ってしまった場合、パートナーは返済を求められることになります。

【3】住宅ローンは一般的に、購入物件に契約者が住むことが条件に含まれています。ペアローンの場合、2本の契約ではありますが、1つの物件に対して融資がされるため契約者は同居することが求められます。例えば親子でペアローンを組む場合は、同居または2世帯住宅とする必要があります。親は住まないけれどこども家庭の住宅ローンをサポートしたい、というケースではペアローンは利用できないので注意してください(お金の譲渡となるため、贈与税がかかります)。

【4】ペアローンは2本の契約となるため、それぞれの契約に対して住宅ローン手数料が発生します。また団信も契約者がそれぞれ別々に加入する必要があります。団信は契約者のローンに対してのみ有効なので、もし一方の契約者が病気や死亡によって返済が不可能となっても、団信によって返済が免除されるのは対象者のローンのみとなります。もう一方のローンは継続して返済する必要があります。

【5】ペアローンは住宅ローンの借り換えが難しくなります。住宅ローンの借り換えは、最初の銀行の返済を全て済ませた上で、新しいローンを借りるという手順を取ります。2つのローン契約となるペアローンの場合、借り換え先もペアローンのできる銀行を選ぶ必要があります。

ペアローンを通常の住宅ローンに切り替える場合は、すこし複雑になります。

残り住宅ローンが夫500万円・妻500万円の場合

1 新銀行から夫1000万円借りる
2 妻に500万円贈与する
3 夫500万円・妻500万円返済
4 こども1000万円の返済開始

2つの契約であるペアローンを1本化するために、妻へ返済金を譲渡すると贈与税がかかってしまいます。親子や夫婦などの血縁・婚姻関係があっても、個人の所得とみなされるため、贈与とみなされます。

はじめにペアローンの条件とデメリットを紹介しましたが、リスクを理解してしっかりと計画をたてれば、大きなメリットをうけられます。

融資額アップ、返済総変額現象

年齢・性別平均手取り年収
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ペアローンは共働きをしている家庭で、融資額をふやしたい場合や、2世帯住宅を立てる場合に親子で同時に返済することでローンの負担を分散するといったケースで利用されます。若い夫婦であってもペアローンであれば十分に融資を受けられますし、年齢が高い老夫婦も親子ペアローンなら借り入れ負担も減り、返済期間を短縮することができます。人生最大の買い物である住宅の購入で妥協はしたくないですね。

ペアローンの住宅を購入で様々なメリットがあります。

  • マイホーム選択の幅が広がる
  • 返済期間短縮で返済額を大幅カット
  • 十分な頭金で住宅ローンの借り入れを最小限に
  • 耐震・耐火・バリアフリー・エコ住宅など最新設備の導入も視野に
  • 老後まで安心して住める。子・孫世代まで使える住宅計画

ローンの融資額が増えれば、若い夫婦でも住宅の選択肢が増え、満足いくマイホームも見つけやすくなります。親子でペアローンを組めば負担額を分散することができ、返済期間を短縮できれば適用金利を下げる効果もあります。

これからずっと住むことになるマイホームは、数十年先の未来も視野にいれることが大切です。普及が進み価格が安くなっているソーラー設備の導入や、保冷・温材を使ったエコ住宅は注目を集めています。また、老後の生活を見据えたバリアフリーの導入も検討してみてください。

3000万円の住宅ローンをフラット35全期間固定金利で35歳から30年借りたケースと、2組のペアローンで20年で返済するプランを比較してみます。

【住宅ローン】3000万円
【返済プラン】元金均等返済

30年(金利1.5%) 20年(金利1.3%) 差額
毎月返済分 103,536円 142,020円 38,484円
総返済額 37,272,768円 34,084,851円 3,187,917円

14,2000円を親子で一緒に返済すれば毎月7万円の負担になり、返済期間が短縮されることで金利が0.2%安いプランを利用できるようになります。総返済額は320万円もお得になります。また、住宅は建てたら終わりではありません。返済完了する20年、30年後になると壁の塗り替えや水回りの補修といったお金が必要となります。総返済額を減らすことでその分将来、マイホームをメンテナンスするお金にまわすことができるので、老後の生活も安心です。

こどもや孫の世代まで使用できるしっかりとした住宅にすることができれば、節約できるお金以上のすばらしい資産となるでしょう。

ペアローンの特徴
収入の合算で融資額を増やせる
ローンの負担を分散することができる
返済期間短縮で金利を下げられる
住宅ローン全額が控除の対象

親子リレーローンを提供しているおすすめの銀行

【フラット35】
国の運営する住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する、最長35年という長期固定金利が得意な住宅ローンプラン。国営機関からの安定した融資のため、通常では金利が高くなる長期の固定金利をかなり低価格で借りれます。一般的な銀行で35年の固定金利では4%前後のところ、フラット35では1.7%程度と、2%以上も低い金利設定です。

1 楽天銀行フラット35 ネットショッピングで有名な楽天が運営するネット銀行。業界最低金利と手数料の低さで人気。ローン契約により楽天ショップでの特典がつくなどのサービスも。
2 ARUHI(アルヒ) フラット35を専門として取り扱い、業界シェアNO.1をほこる最大手。業界最低金利と、豊富なプラン、審査の敷居の低さで人気。

【ネット銀行】
オンラインでの自動手続きシステムの導入によって、店舗と人件費を削減することに成功。これまでにない低金利で優良なサービスを受けられる次世代金融サービスです。ユーザーは銀行の閉店時間をきにすることなく、自宅や携帯端末からも申請が可能、必要な場合は店舗での相談を受け付けている銀行もあります。

1 ソニー銀行 2014年度オリコン顧客満足度住宅ローン部門 総合満足度でNo.1を受賞。利用者の8割が借り換えという、借り換えに特化したサービスで人気。審査はやや厳しめだが、通る人であればソニー銀行が断然おトク。
2 新生銀行  手数料がわずか54,000円と、初期費用を抑えた借り換えが可能。ネット銀行ながら全国主要都市に店舗も構えており、店舗相談も受け付けている。

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