親子リレー型住宅ローンで返済期間を30年延ばす方法

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親子(孫)リレー型住宅ローンとは

住宅ローンを組む際に、夫1人の収入では十分な金額を借りれない・・・というご相談をよく耳にします。そんな人は、配偶者や家族の収入も合わせた合計収入でローンを組むことができるプランをおすすめします。例えば3000万円の物件の購入を検討している場合、夫は2000万円、妻は1000万円といった具合に負担を分散することができます。

一見、どれも似通ったプラン名ですが、それぞれ契約内容や受けられるサービスが異なり、それに伴い手数料が増減したり、控除対象の有無なども変わってきます。あなたの状況に最適なプランを比較・検討できるように十分な情報集が大切です。一般的には夫妻や、親子などで契約する場合が多いですが、祖父母と孫も可能ですし、審査はやや厳しくなりますが血縁関係がなくても融資を受けることはできます。

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住宅ローンプラン別特徴比較

連帯債務 ペアローン型 親子リレー型
契約数 1本 2本 1本
収入合算 可能 可能 可能
団信 連帯債務者は加入できない 名義人は全員加入可 条件により可変
控除 持ち分に応じる 持ち分に応じる 持ち分に応じる
審査 名義人のみ審査を受ける それぞれ審査を受ける 名義人のみ審査を受ける
借り換え 可能 難しい やや難しい

現在では様々な家族構成をもつ家庭があり、それぞれの環境・状況にあわせて住宅の構造も変わってきます。そんな希望に合わせて住宅ローンもさまざまなプランが用意されています。親子リレー型住宅ローンは、連帯債務とペアローン型のちょうど中間のようなプランといえるでしょう。

まずは親子リレーローンの条件・リスクを理解しよう

年収との返済比率がオーバーする人、自分の収入だけでは融資希望額に届かない場合、親子リレーローンはひとつの選択肢となります。例えば親の年齢が50歳の場合住宅ローンの申請をしても、返済途中で仕事を退職する可能性が高まるため、長期間のローンは組めません。返済期間が短くなると毎月の返済額が多くなるため、あまり多くの融資を受けることができなくなります。

年齢がネックとなる利用者に向けたプランとして、親子リレーローンが用意されています。返済期間はこどもの年齢を基準として計算されるため、実質年齢制限がなくなります。返済期間が伸びれば毎月の返済負担額が減り、借り入れ金額も希望の額を受けられるようになるわけです。親子リレーローンの利用には通常の審査とは別にいくつかの条件があるので確認しておきましょう。

親子リレーローンの条件
両者安定収入がある(公的証明が必要)
後継者(子)は連帯債務者となる
後継者(子)は同居中または、将来同居予定
団信加入はこどものみ(または負担分のみ)
借り換えが難しくなる

【1】まず基本的なことですが、こどもが若すぎて収入がない(学生・フリーター等)場合は親子リレーローンは利用できません。親の返済が難しくなった場合に代わりに返済するという約束を条件とするので、収入がない・不安定な場合は審査に通るのは難しいでしょう。ただし、親子リレーローンのパートナーとなるこどもは「将来収入が見込める」とされれば融資をうけることができるので契約者の審査基準と比較すると条件は低くなります。

【2】後継者(子)は連帯債務者という契約となります。連帯債務者(子)はもし契約者(親)が病気や死亡などで返済不可能となった場合、代わりに返済する義務が発生します。実際の返済は親がしていてもこどもは債務者としての責任をもつため、こどもはローンを借りていると同様のあつかいとなります。つまり、もしこどもが車やクレジットカードなどのローンを組む際に、返済比率として住宅ローンも含まれてしまうのです。

【3】住宅ローンは一般的に、購入物件に契約者が住むことが条件に含まれています。親子リレーローンも同様で、返済の責任を負う親とこどもは両者ともその物件に住む必要があります。またこの条件があるため、将来こどもが自分の家が欲しくなっても、2重契約となってしまうため住宅ローンを借りれないというデメリットもあります(親子リレーローンが完済していればOK)。

【4】親子リレーローンを利用する場合、団信加入はこどものみまたは負担額のみとなります。つまり親が返済途中で亡くなってしまった場合でも、こどもは自身の負担分を返済する義務が残るのです。銀行によって親の団信加入が認められなかったり、保険料が高額となることがあります。親が亡くなっても保険があるから大丈夫と勘違いしてトラブルとなるケースが多いので注意しましょう。

【5】親子リレーローンは住宅ローンの借り換えがやや難しくなります。住宅ローンの借り換えは、最初の銀行の返済を全て済ませた上で、新しいローンを借りるという手順を取ります。そのためし、返済責任が分散する親子リレーローンでは契約が複雑になります。

残り住宅ローンが親500万円・こども1000万円の場合

1 新銀行から1500万円借りる
2 親に500万円贈与する
3 親500万円・こども1000万円返済
4 こども1500万円の返済開始

このようなケースの場合、契約上500万円の贈与という過程が入ってしまうので、贈与税がかかってしまう可能性があるのです。

親子リレーローンの条件とデメリットを紹介しましたが、リスクを理解してしっかりと計画をたてれば、大きなメリットをうけられます。

親子2世代で使えるマイホーム

年齢・性別平均手取り年収
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親子リレーローンを利用する人で多いのは、40代後半~50代の収入が安定し、こどもも自立し始めるのでお金に余裕がでてくるころになってから住宅ローンを組むパターンです。とはいえ通常の住宅ローンでは審査基準に返済完了の年齢の規程があるため、80歳・90歳までローンを組む事ができませんし、仕事を退職するであろう60歳以上の期間が長ければ融資額が減ってしまうこともあります。

そこで利用されるのが、返済期間を延長できるのが親子リレーローンです。こどもが返済の保証をすることで、両親の年齢を問わず住宅ローンを借りることができます。また「親子リレーローン」という名称ではありますが、必ずしもこどもが返済を行う必要はありません。退職後も仕事を続けたり、自営業者や資産からの収入があり返済を続けることができるのであれば、こどもに返済のバトンを渡す必要はありません。

しっかりとした収入基盤を作った上で住宅を購入することで様々なメリットがあります。

  • マイホーム選択の幅が広がる
  • 返済期間短縮で返済額を大幅カット
  • 十分な頭金で住宅ローンの借り入れを最小限に
  • 耐震・耐火・バリアフリー・エコ住宅など最新設備の導入も視野に
  • 老後まで安心して住める。子・孫世代まで使える住宅計画

年齢が増し収入が多ければ、すこし贅沢なマイホームにも手が届くようになります。また1ヶ月の返済額を多くして住宅ローンの返済期間を短くすれば、金利の低いプランを利用することができ、総返済額をかなり減らせます。頭金の準備に十分時間をかけることができるため、借り入れ金額を減らすこともできますし、新生活に向けて新しい家具を新調する余裕もできるでしょう。

これからずっと住むことになるマイホームは、数十年先の未来も視野にいれることが大切です。普及が進み価格が安くなっているソーラー設備の導入や、保冷・温材を使ったエコ住宅は注目を集めています。また、老後の生活を見据えたバリアフリーの導入も検討してみてください。

3000万円の住宅ローンをフラット35全期間固定金利で35歳から30年借りたケースと、50歳から20年で返済するプランを比較してみます。

【住宅ローン】3000万円
【返済プラン】元金均等返済

30年(金利1.5%) 20年(金利1.3%) 差額
毎月返済分 103,536円 142,020円 38,484円
総返済額 37,272,768円 34,084,851円 3,187,917円

毎月の返済負担額は増えますが、金利が0.2%安いプランを利用できるようになり、総返済額で320万円もお得になります。住宅は建てたら終わりではありません。返済完了する20年、30年後になると壁の塗り替えや水回りの補修といったお金が必要となります。総返済額を減らすことでその分将来、マイホームをメンテナンスするお金にまわすことができるので、老後の生活も安心です。

こどもや孫の世代まで使用できるしっかりとした住宅にすることができれば、節約できるお金以上のすばらしい資産となるでしょう。

親子リレーローンの特徴
契約者の返済完了年齢を問わず住宅ローン融資を受けられる
返済期間短縮することで金利をさげられる
住宅ローン全額が控除の対象

親子リレーローンを提供しているおすすめの銀行

【フラット35】
国の運営する住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する、最長35年という長期固定金利が得意な住宅ローンプラン。国営機関からの安定した融資のため、通常では金利が高くなる長期の固定金利をかなり低価格で借りれます。一般的な銀行で35年の固定金利では4%前後のところ、フラット35では1.7%程度と、2%以上も低い金利設定です。

1 楽天銀行フラット35 ネットショッピングで有名な楽天が運営するネット銀行。業界最低金利と手数料の低さで人気。ローン契約により楽天ショップでの特典がつくなどのサービスも。
2 ARUHI(アルヒ) フラット35を専門として取り扱い、業界シェアNO.1をほこる最大手。業界最低金利と、豊富なプラン、審査の敷居の低さで人気。

【ネット銀行】
オンラインでの自動手続きシステムの導入によって、店舗と人件費を削減することに成功。これまでにない低金利で優良なサービスを受けられる次世代金融サービスです。ユーザーは銀行の閉店時間をきにすることなく、自宅や携帯端末からも申請が可能、必要な場合は店舗での相談を受け付けている銀行もあります。

1 ソニー銀行 2014年度オリコン顧客満足度住宅ローン部門 総合満足度でNo.1を受賞。利用者の8割が借り換えという、借り換えに特化したサービスで人気。審査はやや厳しめだが、通る人であればソニー銀行が断然おトク。
2 新生銀行  手数料がわずか54,000円と、初期費用を抑えた借り換えが可能。ネット銀行ながら全国主要都市に店舗も構えており、店舗相談も受け付けている。

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