プロパーローンは審査が通りやすいはウソ。600万円の損!

プロパーローンは融資額が少ない

プロパーローンって何?どんな仕組み?

「プロパーローンとは」「プロパーロン 借り方」などでインターネットを検索すると、通常の住宅ローン審査に通らなかった人が利用できるといった記事をいくつか見かけます。しかしこれはあまり正確な情報ではないばかりか、一歩間違うと大きな損失を被る可能性があります。プロパーローンとは何か?プロパーロンの仕組みを説明します。

プロパー(proper)は「特有」という意味を持ち、銀行が全てのリスクを負担をするプランです。通常の住宅ローンの場合、銀行がお金を貸し出しますが、もしも返済に滞納があったり返済者が破産してしまった時の対策として、保証会社への加入が必要となります。しかし、プロパーローンではこの保証会社を介さず、直接銀行の信用の基にお金が貸し出されることになります。

保証会社が信用を保証

もし契約者が返済を滞納してしまった場合、保証会社が代わりに銀行へ返済することになります。しかしこれで契約者の返済が「チャラ」になるわけではなく、後に滞納分を保証会社へ支払うことになります。つまり返済先が変わるだけで、支払いがなくなるわけではありません。契約者が破産してしまった時も同様で、保証会社が銀行に残金を支払い、代わりに保証会社が抵当権を得ます。抵当権を得た保証会社は、住宅を売却して支払いの代わりにするのです。

住宅ローンは何千万円という大金なので、お金を貸す銀行側にも非常に大きなリスクがあります。そのためこのような保証会社を介した仕組みがとられているわけです。住宅ローンの審査は、この保証会社が保証を出すか出さないかによって左右されることになります。

銀行が全ての責任を背負う

一方でプロパーローンは保証会社を介さずに、銀行と契約者の2者間で執り行われる住宅ローンです。通常の住宅ローンの審査が落ちた場合にプロパーローンがすすめられる理由は、審査のネックとなる保証会社が不要だからです。

しかしこの方法には矛盾があります。

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プロパーローンは企業向け

プロパーローンはもともとは企業が利用するために作られたローンです。プロパーローンの使用用途は住宅に限定されず、設備投資や事業拡大のために利用されています。用途が特定されていないという点から、住宅購入にも利用される場合があるのです。

しかしここで矛盾が生じます。そもそも銀行は大金を貸すリスクを無くすために、保証会社を利用しているのです。保証会社を介さないプロパーローンは銀行にとってリスクのあるプランなのです。

お金を貸し出す審査の基準をおおまかにいえば「きちんと返せるか」という信用です。

企業は毎年の売上げや出費のデータを算出し、業績によって信用を得ます。たくさん儲けている会社だと証明することで、銀行からお金を借りるのです。不景気とはいえ一定以上の売上がある企業が、数ヶ月で倒産するということはあまりありません。企業には大きな信用があるのです。

一方で個人は、企業と比較すると職業を問わず、信用は低いといえます。不景気のあおりで職を失ってしまう可能性もあれば、事故や病気で働けなくなるかもしれません。企業であれば社員が一人や二人やめてもビクともしませんが、個人で大きなケガでもしたら収入に大きなダメージとなってしまいます。

銀行にとってリスクとなる個人へのプロパーローンの貸し出しは、かなり制限されたものになるでしょう。

通常の住宅ローンよりも条件が厳しい

通常の住宅ローンの審査に落ちてしまったから、じゃあプロパーローンで貸してくれ、とそうは上手くいかないでしょう。

審査に落ちたということは、何かしらの原因があります。融資額に対して収入が少ないのかもしれませんし、転職が多く収入が不安定とされたかもしれません。銀行はリスクのあるプロパーローンの貸し出しの際に、多くの条件を設けています。

まず基本的にプロパーローンは金利が高いです。保証会社を介さないため、リスクヘッジとして金利が高くなるのは当然でしょう。さらに、プロパーローンでは優遇金利がありません。通常の住宅ローンでは「店頭表示金利」と呼ばれるベース金利(基準金利)が設けられています。変動金利のベース金利は2.5%前後です。そこから優遇金利が適用されることで、2%前後の割引がされる仕組みになっています。インターネットの情報サイトに掲載されている金利情報は、この優遇金利で値下げされた後の数字です。「優遇」とはされていますが、ほとんどの場合は適用されるので誇張表記というわけではありません。

一方でプロパーローンには優遇金利がありません。通常の住宅ローンなら2%引かれる優遇金利がないということは、非常に高い金利で支払わなければならないことがわかりますね。

そしてこの高い金利を基準に融資額や審査がされることになります。

通常住宅ローン プロパーローン
毎月返済額 8万円 8万円
金利 0.8% 2.5%
返済期間 35年 35年
借り入れ可能金額 2929万円 2237万円

毎月返済額を8万円としたときに、いくらまで借り入れが可能かを比較しました。通常の住宅ローンを変動金利(0.8%)で借りた場合、最高2929万円まで借りることができます。同条件でプロパーローン(2.5%)で借りると、2237万円までしか借りることはできません。金利が高くなるので、借り入れできる金額が減ってしまうのですね。

通常の住宅ローンで3000万円借りようと申し込んだが、審査に落ちてしまったという人なら、金利が高くなるプロパーローンで同額借りようとしても、やはり審査に通らないのです。マイホームを買うときは、まずは欲しい物件を探して、物件価格に必要なお金を借りることになります。3000万円の家が欲しいのに、2200万円しか貸してくれないのでは意味がありません。

プロパーローンは融資額が減ってしまうので「審査が落ちたらプロパーローンで借りればいい」という理論はまったく実用性がありません。

審査に落ちた・通らないならフラット35にトライ!

プロパーローンは高い、でも審査が通らないからしょうがない、という人もいるでしょう。でもちょっと待ってください。住宅ローンにはさまざまなプランがあります。

住宅ローンの審査で比較的「甘い」といわれるプランのひとつに「フラット35」があります。

フラット35は国と銀行が連携して提供する住宅ローンプランで、長期固定金利が非常に安いという特徴があります。どれくらい安いかというと、20年以下の借り入れであれば1.2%前後、35年ローンでも1.5%です。銀行で通常の住宅ローンで35年固定ローンを組むと、4%以上かかりますから、圧倒的に安いです。

フラット35 プロパーローン
借り入れ金額 3000万円 3000万円
タイプ 固定金利 変動金利
金利 1.54% 2.5%
返済期間 35年 35年
毎月返済額 92,444円 107,248円
総返済額 38,826,354円 45,044,199円

プロパーローン変動金利(2.5%)、フラット35(1.54%)を比較すると、毎月返済額で1万5千円、総返済額では6,217,845円も差ができます。塵も積もれば山となるというように、全期間を通してみるとプロパーローンは600万円も余分に支払うことになります。また、フラット35は固定金利のため、将来金利が上がって返済額が増えるという心配も無用です。

なぜこんなに安いのかというと、フラット35は貸出金を国が出しているからです。銀行は契約の手続きなどの窓口業務を担当しています。つまり、たとえば返済の滞納があったり、破産してしまったとしても、もともと国のお金なので銀行はまったく損をしないのです。銀行はリスクを負わずに貸せるので、金利が低くても問題ないわけです。

また、お金が国からでているということもあり、フラット35は保証会社を通さずに借りれる仕組みとなっています。審査の厳しい保証会社が不要なため、フラット35は通りやすいのです。保証会社を使わないという点ではプロパーローンと非常に似ていますが、国が出資しているという点を考えると、むしろフラット35の方が審査に通りやすいでしょう。

フラット35は国が出資している

フラット35おすすめ銀行

フラット35は国との提携が必要で、どこの銀行にでもあるというわけではありません。
フラット35取扱い銀行の中でも特に金利が安く、人気のプランをピックアップしました。

【楽天銀行フラット35】

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。他銀行と比較して手数料が安いので、フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

sbi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短1日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 融資まで最短10日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

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