住宅ローン2500万円の返済シミュレーション

2500万円の住宅ローンを借りた場合の返済プランをシミュレーションしていきます。

住宅ローンの借入額が2500万円の方は、平均的な借入額です。頭金をしっかり準備し、住宅ローンの借入額を最低限に抑えることで、家計への負担を大きく減らすことができます。

2500万円の借り入れの場合、金利プランの選択が重要となります。収入が多く短期間（20年以内）で返済可能な方は変動金利がおすすめです。長期間（20年を超える）の返済プランであれば、金利の安定する固定金利を選びましょう。

• 平均的な借入額
• 頭金を多めにし、借り入れを減らそう
• 短期返済なら変動金利
• 長期返済は固定金利

住宅ローンいくら借りてもいい？

年収	手取り年収	20%	25％
300万円	240万円	4.0万円	5.0万円
400万円	320万円	5.3万円	6.7万円
500万円	400万円	6.7万円	8.3万円
600万円	470万円	7.8万円	9.8万円
800万円	600万円	10万円	12.5万円
1000万円	730万円	12.2万円	15.2万円
1200万円	830万円	13.8万円	17.3万円
1500万円	1000万円	16.7万円	20.1万円

住宅ローンの借入額は、手取り年収の25％以内に収まるように借りましょう。

2500万円の住宅ローンでは、年収が500万円以上の方は、金利の割安な変動金利で短期間に返してしまうプランがおすすめです！

年収500万円以下の方は、毎月の負担額を抑えるために長期返済を検討してください。長期返済では金利の変動リスクに備えるため、固定金利での借り入れが有効です。

年収	返済プラン	返済期間
600万円未満	固定金利	21年以上
600万円以上	変動金利	20年ほど
900万円以上	変動金利	15年ほど

マイホームを購入すると、住宅ローンの返済に加えて、固定資産税の支払いや地震保険などの負担も増えます。将来に備えて修繕費を積み立てておくことも考えなければなりません。マンションであれば管理費や駐車場代が毎月徴収されます。

これらを総計すると住宅ローン以外に、毎月２～３万円の住宅費が必要です。

現在の家賃と比較して、やや抑えめになるように住宅ローンを組まないと、家計が苦しくなってしまいます。

• 固定資産税：1万円/月
• 都市計画税：0.3万円/月
• 修繕積立金：1万円/月
• 管理費・駐車場：1万円/月
• 地震保険：0.2万円/月

固定資産税

固定資産税は年1回、物件評価額の1.4％が課税されます。土地と家屋それぞれの評価額に対して、税金が課せられます。

ただし住宅地の場合、200㎡以下の土地は1/6に、200㎡以上の土地は1/3に軽減されます。また、家屋に対しても一定の条件を満たすと1/2に免除されるなどの制度もあり、単純に1.4%の課税となるわけではありません。

土地：800万円　800/3*1.4%=3.7万円

家屋：1200万円 1200/2*1.4%=8.4万円

土地800万円、家屋1200万円の評価額が付けられている場合、合計約12万円が固定資産税として1年間にかかります。月割にすると1万円ほどとなりますね。

ちなみに、マイホームに長年住めば、家屋の劣化にともない評価額も下がり、税額も安くなります。

※お住いの市町村によって、税額が変わる場合があります。

都市計画税

都市計画税は年1回、物件評価額の0.3％が課税されます。土地と家屋それぞれの評価額に対して、税金が課せられます。

ただし土地に関しては固定資産税と同様に割引があり、200㎡以下の土地は1/6に、200㎡以上の土地は2/3に軽減されます。

土地：800万円　800*2/3*0.3%=1.6万円

家屋：1200万円 1200/2*0.3%=1.8万円

土地800万円、家屋1200万円の評価額が付けられている場合、合計約3.4万円が都市計画税として1年間にかかります。月割にすると3000円ほどとなりますね。

修繕積立金

マイホームは買ったら終わりというわけではありません。20年も住めば様々なところで老朽化が目立ち始めます。壁紙の張替えや、トイレの付け替え、ガスや水道の修理などが必要となります。修繕費として500万円ほどを想定して、少しずつ貯金していきましょう。

また、老後に備えてバリアフリー化や、リフォームなども頭に入れて置かなければなりません。

毎月1万円ほどは、修繕積立金として確保しておきましょう。年間12万円、10年で120万円ほど貯まります。

分譲マンションでは、管理会社によって毎月徴収されます。戸建ての場合は、自身で計画的に積み立てるようにしましょう。

管理費・駐車場代

分譲マンションを購入した場合、管理費や駐車場代は毎月支払いとなります。

エレベータや廊下、エントランス、中庭、駐輪場などの共有部の掃除や管理などの費用として、管理費が毎月5000円ほど発生します。

また、駐車場は月極で借りるケースが多いです。賃貸物件よりは割安ですが、毎月負担があることを忘れないようにしましょう。また、分譲マンションでは２台目以降の駐車場を借りることが難しいです。敷地外で駐車場を借りる場合は、駐車場台が高くなりますのでご注意ください。

• 管理費：0.5万円/月
• 駐車場台：0.2~0.5万円/月

地震保険

住宅ローンの借入条件の中には、火災保険へは強制的に加入させられますが、地震保険は任意です。しかし、地震大国である日本では、地震保険の加入は必須です。

日本では、震度６以上の地震が毎年１回以上は発生します。さらに、５年に１度の割合で震度６以上の大地震が都市部を襲います。万が一に備えて保険に加入しておきましょう。

地震保険は年間約2万円ほどの負担です。

• 熊本地震：2016年
• 東日本大震災：2011年
• 岩手・宮城内陸地震：2008年
• 福岡県西方沖地震：2005年
• 新潟県中越地震：2004年
• 十勝沖地震：2003年
• 鳥取県西部地震：2000年
• 阪神・淡路大震災：1995年

2500万円住宅ローンの返済シミュレーション

住宅ローンを2500万円借りた際の、返済プランをシミュレーションしていきます。

変動金利は、短期間で一気に返済する方におすすめのプランです。ただし、毎月の負担額が大きくなりますので、それに耐えうる収入力が求められます。目安として20年以内の返済を目指します。

固定金利は返済額が一定ですので、長期借入に向いたプランです。毎月返済額を抑えられるので、収入が少ない家庭でも安心のプランです。最高35年の長期返済が可能です。

プラン	返済期間	年収	金利
変動金利	20年以下	高め	割安
固定金利	21年以上	低め	割高

変動金利

変動金利は、金利が割安で借りれますが、金利上昇のリスクを伴います。このため、短期間で返済を完了できる返済プランを立てましょう。

変動金利を選ぶ目安として、20年以内の完済を目指します。

2500万円の住宅ローンを0.5%の変動金利で借り、15年と20年の２つの返済プランをシミュレーションしました。また、10年後に金利が1％上昇するパターンも想定しておきます。

変動金利では短期間で返済するため、毎月の負担額もやや高めになります。

年収600万円ほどの方であれば、20年返済がよさそうです。年収900万円以上の家庭では、期間を15年に短縮してもよいでしょう。5年間の短縮で30~80万円もの利子を節約できます。

年収600万円に達しない家庭では、固定金利で長期返済プランをおすすめします。

固定金利・フラット35

固定金利は金利がやや高めですが、返済額が一定のため将来の負担増の不安を取り除くことができます。返済期間を伸ばすことで、毎月の負担額を抑えることができますので、年収があまり高くない家庭におすすめのプランです。

現在では固定金利の中でも、金利が割安のフラット35が人気です。

フラット35は20年以下は1.0%、21年以上では1.3%ほどで借りられます。ただし、団信の加入によって0.2%金利が上がります。

返済期間を25年に伸ばすことで、10万円以下に負担を抑えることができます。金利は上がりますが、変動金利の20年以下プランと比較すると1万円ほど軽減できます。

年収600万円以上ある方でも、毎月負担額が気になる方は、固定金利のプランを検討してみてください。こどもの教育費の増加などを考慮すると、少し余裕を持った返済計画にしておくことをおすすめします。

返済期間を30年以上に伸ばせば、毎月返済額を8万円台まで抑えることができます。年収500万円ほどの家庭でも無理なく借り入れできそうです。

また、フラット35であれば、最高35年という超長期プランも選択可能です。2500万円の住宅ローンが、7万円台の負担に抑えられますので、年収400万円台のご家庭でも手が届きます。

住宅ローン控除

	残ローン	控除額
１年目	2500万円	25万円
２年目	240万円	24万円
３年目	2300万円	23万円
・・・	・・・	・・・
１０年目	1600万円	16万円
合計		205万円

住宅ローンの大きな負担を支援するため、「住宅ローン控除」という制度が定められています。

住宅ローンを借りはじめてから10年間、元金の1％を所得税から控除してもらえます。

2500万円の住宅ローンを借りた場合、初年度は25万円が控除されます。所得税から引ききれない場合は、住民税から最大13.6万円まで控除されます。

ただし2年目以降は、返済によって元金が減りますので控除額も少し下がります。10年間で約205万円、1ヶ月あたり1.7万円ほどが控除されますので、大きいですね！

住宅ローン控除を考慮して、返済額を増やし短期間で返してしまうという考え方もできます。20年返済であれば、毎月負担額が0.8万円ほど増えても、住宅ローン控除で戻ってくるお金を計算に入れれば釣り合いがとれます。返済期間を短縮できれば、支払う利子を減らすことができます。