住宅ローン3500万円の返済シミュレーション

3500万円の住宅ローンを借りた場合の返済プランをシミュレーションしていきます。

住宅ローンの借入額が3500万円の方は、平均的な借入額よりもやや高めの水準です。

住宅ローンの融資額は、一般的に物件価格の9割までとなっており、残りの1割は頭金として自身で準備しなければなりません。3500万円の物件を、住宅ローンで3500万円借りて支払うということはできませんのでご注意ください。

さらに、住宅ローンの手数料や、税金の支払いなども必要となりますので、しっかりご準備ください。

• 新築一戸建てに必要な費用
• 一戸建て分譲住宅購入に必要な費用
• 分譲マンション購入に必要な費用
• 中古住宅購入に必要な費用
• 住宅ローンの借り換えに必要な費用

3500万円の借り入れの場合、金利プランの選択が重要となります。十分な収入があり短期間（20年以内）で返済可能な方は変動金利がおすすめです。長期間（20年を超える）の返済プランであれば、金利の安定する固定金利を選びましょう。

• 短期返済なら変動金利
• 長期返済は固定金利

住宅ローンいくら借りてもいい？

年収	手取り年収	20%	25％
300万円	240万円	4.0万円	5.0万円
400万円	320万円	5.3万円	6.7万円
500万円	400万円	6.7万円	8.3万円
600万円	470万円	7.8万円	9.8万円
800万円	600万円	10万円	12.5万円
1000万円	730万円	12.2万円	15.2万円
1200万円	830万円	13.8万円	17.3万円
1500万円	1000万円	16.7万円	20.1万円

住宅ローンの借入額は、手取り年収の25％以内に収まるように借りましょう。

3500万円の住宅ローンでは、世帯年収が1000万円以上の方は、金利の割安な変動金利で短期間に返してしまうプランがおすすめです！

年収1000万円に達しないご家庭では、毎月の負担額を抑えるために長期返済を検討してください。長期返済では金利の変動リスクに備えるため、固定金利での借り入れが有効です。

年収	返済プラン	返済期間
1000万円未満	固定金利	21年以上
1000万円以上	変動金利	20年以内

マイホームを購入すると、住宅ローンの返済に加えて、固定資産税の支払いや地震保険などの負担も増えます。将来に備えて修繕費を積み立てておくことも考えなければなりません。マンションであれば管理費や駐車場代が毎月徴収されます。

これらを総計すると住宅ローン以外に、毎月２～３万円の住宅費が必要です。

現在の家賃と比較して、やや抑えめになるように住宅ローンを組まないと、家計が苦しくなってしまいます。

• 固定資産税：1万円/月
• 都市計画税：0.3万円/月
• 修繕積立金：1万円/月
• 管理費・駐車場：1万円/月
• 地震保険：0.2万円/月

固定資産税

固定資産税は年1回、物件評価額の1.4％が課税されます。土地と家屋それぞれの評価額に対して、税金が課せられます。

ただし住宅地の場合、200㎡以下の土地は1/6に、200㎡以上の土地は1/3に軽減されます。また、家屋に対しても一定の条件を満たすと1/2に免除されるなどの制度もあり、単純に1.4%の課税となるわけではありません。

土地：800万円　800/3*1.4%=3.7万円

家屋：1200万円 1200/2*1.4%=8.4万円

土地800万円、家屋1200万円の評価額が付けられている場合、合計約12万円が固定資産税として1年間にかかります。月割にすると1万円ほどとなりますね。

ちなみに、マイホームに長年住めば、家屋の劣化にともない評価額も下がり、税額も安くなります。

購入価格＝物件評価額ではありません。物件価格には、不動産屋の利益なども含まれているため、実際の物件評価額は下がります。購入価格の５~７割り程度です。

※お住いの市町村によって、税額が変わる場合があります。

都市計画税

都市計画税は年1回、物件評価額の0.3％が課税されます。土地と家屋それぞれの評価額に対して、税金が課せられます。

ただし土地に関しては固定資産税と同様に割引があり、200㎡以下の土地は1/6に、200㎡以上の土地は2/3に軽減されます。

土地：800万円　800*2/3*0.3%=1.6万円

家屋：1200万円 1200/2*0.3%=1.8万円

土地800万円、家屋1200万円の評価額が付けられている場合、合計約3.4万円が都市計画税として1年間にかかります。月割にすると3000円ほどとなりますね。

修繕積立金

マイホームは買ったら終わりというわけではありません。20年も住めば様々なところで老朽化が目立ち始めます。壁紙の張替えや、トイレの付け替え、ガスや水道の修理などが必要となります。修繕費として500万円ほどを想定して、少しずつ貯金していきましょう。

また、老後に備えてバリアフリー化や、リフォームなども頭に入れて置かなければなりません。

毎月1万円ほどは、修繕積立金として確保しておきましょう。年間12万円、10年で120万円ほど貯まります。

分譲マンションでは、管理会社によって毎月徴収されます。戸建ての場合は、自身で計画的に積み立てるようにしましょう。

管理費・駐車場代

分譲マンションを購入した場合、管理費や駐車場代は毎月支払いとなります。

エレベータや廊下、エントランス、中庭、駐輪場などの共有部の掃除や管理などの費用として、管理費が毎月5000円ほど発生します。

また、駐車場は月極で借りるケースが多いです。賃貸物件よりは割安ですが、毎月負担があることを忘れないようにしましょう。また、分譲マンションでは２台目以降の駐車場を借りることが難しいです。敷地外で駐車場を借りる場合は、駐車場台が高くなりますのでご注意ください。

• 管理費：0.5万円/月
• 駐車場台：0.2~0.5万円/月

地震保険

住宅ローンの借入条件の中には、火災保険へは強制的に加入させられますが、地震保険は任意です。しかし、地震大国である日本では、地震保険の加入は必須です。

日本では、震度６以上の地震が毎年１回以上は発生します。さらに、５年に１度の割合で震度６以上の大地震が都市部を襲います。万が一に備えて保険に加入しておきましょう。

地震保険は年間約2万円ほどの負担です。

• 熊本地震：2016年
• 東日本大震災：2011年
• 岩手・宮城内陸地震：2008年
• 福岡県西方沖地震：2005年
• 新潟県中越地震：2004年
• 十勝沖地震：2003年
• 鳥取県西部地震：2000年
• 阪神・淡路大震災：1995年

3500万円住宅ローンの返済シミュレーション

住宅ローンを3500万円借りた際の、返済プランをシミュレーションしていきます。

変動金利は、短期間で一気に返済する方におすすめのプランです。ただし、毎月の負担額が大きくなりますので、それに耐えうる収入力が求められます。目安として20年以内の返済を目指します。

固定金利は返済額が一定ですので、長期借入に向いたプランです。毎月返済額を抑えられるので、収入が少ない家庭でも安心のプランです。最高35年の長期返済が可能です。

プラン	返済期間	年収	金利
変動金利	20年以下	高め	割安
固定金利	21年以上	低め	割高

変動金利

変動金利は、金利が割安で借りれますが、金利上昇のリスクを伴います。このため、短期間で返済を完了できる返済プランを立てましょう。

変動金利を選ぶ目安として、20年以内の完済を目指します。

3500万円の住宅ローンを0.5%の変動金利で借り、15年と20年の２つの返済プランをシミュレーションしました。また、10年後に金利が1％上昇するパターンも想定しておきます。

変動金利では短期間で返済するため、毎月の負担額も大きくなります。世帯年収が1000万円を超えるご家庭で、短期間で集中的に住宅ローンを返済していく方におすすめのプランです。

15年返済では毎月負担が大きいという方は、まずは20年返済で借りておき、余剰資金が出来た時に繰り上げ返済していくという方法もあります。積極的に繰り上げ返済していくことで、利子の支払額を大幅に減らすことができます。

収入に自信がない方や、こどもの教育費などに備えるために負担を軽くしたいという方は、返済期間を伸ばし固定金利の借り入れを検討してみてください。

固定金利・フラット35

固定金利は金利がやや高めですが、返済額が一定のため将来の負担増の不安を取り除くことができます。返済期間を伸ばすことで、毎月の負担額を抑えることができますので、年収があまり高くない家庭におすすめのプランです。

現在では固定金利の中でも、金利が割安のフラット35が人気です。

現在のフラット35では、20年以下は1.0%、21年以上では1.3%ほどで借りられます。ただし、団信の加入によって0.2%金利が上がります。今回は団信を含めた費用でシミュレーションしていきます。

借入額が大きいため、長期返済でも相応の収入は求められます。35年プランでも、年収600万円以上の収入が求められます。

旦那さんの年収が500万円、奥さんの年収300万円で、世帯収入が800万円といったご家庭であれば30年プランが組めそうです。ただし、育児などで奥さんが働けなくなった場合、収入が大きく下がり家計を圧迫する可能性もありますのでご注意ください。

契約者の収入のみで賄える範囲で、借り入れすることが理想です。

金利が低い変動金利で、30年ローンを組めばもっと楽になるかもしれない、という考え方はとても危険なのでおすすめしません。住宅ローンの借り入れの際は、限界までお金を借りる人が多いです。ギリギリの返済プランを変動金利で立ててしまうと、もしも金利が上がってしまった時に対応できなくなってしまいます。

確実に返済ができることを大前提に、返済プランを選びましょう

住宅ローン控除

	残ローン	控除額
1年目	3500万円	35万円
2年目	3400万円	34万円
3年目	3300万円	33万円
・・・	・・・	・・・
10年目	2600万円	26万円
合計		305万円

住宅ローンの大きな負担を支援するため、「住宅ローン控除」という制度が定められています。

住宅ローンを借りはじめてから10年間、元金の1％を所得税から控除してもらえます。

3500万円の住宅ローンを借りた場合、初年度は35万円が控除されます。所得税から引ききれない場合は、住民税から最大13.6万円まで控除されます。

2年目以降は、返済によって元金が減りますので控除額も少し下がります。10年間で約305万円、1ヶ月あたり2.5万円ほどが控除されますので、大きいですね！

住宅ローン控除で戻ってくるお金を考慮して、返済額を増やし変動金利で短期間に一気に返してしまうという考え方もできます。

ただし、住宅ローン控除は契約者の所得税からしか引かれませんのでご注意ください。共働き家庭で旦那さん年収500万円、奥さん年収300万円の場合、旦那さんの年収500万円に対しての所得税しか対象になりません。

もし旦那さんの所得税と住民税の合計が35万円以下の場合、控除を満額受けられなくなってしまいます。

	契約者	控除対象
旦那年収500万円	○	○
妻年収300万円	×	×