年収400万円で分譲マンション住宅ローンシミュレーション

年収400万円ならどんな家が買える?

プロフィール
家族構成 夫(35歳会社員)・妻(30歳専業主婦)こども2人
年収(手取り) 400万円
貯金 200万円
親からの贈与 600万円
物件 分譲マンション4LDK 3000万円

夫はサラリーマン、妻は2人目のこどもができたばかりの専業主婦。35歳の働き盛りで手取り年収も400万円を超え、そろそろマイホームを買ってもよい頃合い。

2人目のこどもが生まれたばかりで、数年間は妻は子育てに専念する予定。一家の収入は夫に頼ることになりそうです。貯金は多くはありませんが、親からの贈与で600万円を住宅費に使えます。

こどもが男の子と女の子だったので、将来を考えると別々のこども部屋が必要となります。4LDKで快適なマンションが理想です。

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4LDKで3000万円以下の物件なんてあるの?

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物件条件
間取り 4LDK+WIC 専有面積 83.17m2
価格 2998万円 テラス面積 10.17m2
所在階 2階
キッチン 浄水器
ディスポーザー
立地 駅徒歩7分
スーパーまで徒歩3分
角部屋
和室あり
設備 床暖房
施設・サービス ペット可
24時間ゴミ出しOK
宅配ボックスあり

※参照:suumo

埼玉県狭山市の物件です。駅から7分、イオンが目の前にあるという非常に便利な立地です。新宿まで電車で45分と、ドアトゥードアで通勤は1時間以内にできそうです。4LDKで3000万円弱という低価格の理由は、2階だからです。2階とはいえ日当たりが悪いということもなく、角部屋なので解放感もあり、エントランスはオートロックがついているのでセキュリティ面でも安心です。

せっかくマンションを購入するのに2階は・・・という人が多いため、マンションの2階は非常に低価格となっている場合が多いです。1年も住めば景色なんて見なくなると思えば、かなり良い条件です。

この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲マンションの購入費用はいくら?

分譲マンションの住宅ローンを組む際に、注意すべきことがいくつかあります。物件価格が3000万円だから、住宅ローンで3000万円借りて支払えばいい、と考えていたら痛い目を見ます。物件価格のほかにも、不動産屋への紹介手数料や、住宅ローンの手数料、保険料など様々な費用がかかります。これらは住宅ローンではカバーできないため、自分の貯金の中から支払うことになります。

  • 申込金10万円、手付金100万円は自腹
  • 物件価格以外の諸費用の支払いが必要
  • 住宅ローンは9割までしか借りられない
  • 管理費・修繕積立金・駐車場代が必要

申込金10万円、手付金100万円は自腹

まずはじめに、マイホームの購入の申し込みをする際に「申込金」として10万円を納めることになります。これは、購入する意志を示すもので、後に購入費用として充てられます。また、もしも購入しない場合は、10万円すべて返してもらえます。

購入契約をする際に「手付金」というお金を支払います。手付金は不動産屋によって金額が変わりますが、ほとんどの場合100万円と相場が決まっています。手付金は後に物件購入費に使うことができます。ただし、申込金とは違って、手付金は契約を破棄した場合でも返金されないので注意しましょう。

今回のケースでは、申込金10万円+手付金100万円+残金2890万円の3回にわけて支払うことになります。

物件価格以外の諸費用の支払いが必要

  • 物件購入にかかる費用 約220万円
  • 住宅ローン諸費用 約90万円
  • 新生活の費用 約54万円

物件価格以外での諸費用は、364万円ほどかかります。今回のケースでは貯金200万円と親からの援助が600万円あるので、手付金と頭金を合わせてなんとか支払える計算になります。頭金を含めても、貯金は130万円ほど残る予定です。

マイホーム購入後に貯金が減るのは不安ですが、将来のこどもの教育費の積み立ても考えると、できるだけ住宅ローンの返済額を減らすプランにします。

この費用の中には、家具や家電の新調といった予算も含まれているので、現在使っているものでしばらく我慢することで、さらに削減することも可能です。

物件購入にかかる費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 物件価格×3%
収入印紙 1万5千円
合計(3000万円の物件の場合) 約220万円

不動産屋への仲介料と、不動産取得税の負担が大きくなります。物件価格x3%が2つなので、合計180万円もかかります。さらに住宅購入時の登記で30万円ほどの費用がかかります。不動産仲介料は、会社によっても違うので、物件を選ぶ前にいくらかかるのかを確認しておくことも重要です。

固定資産税は毎年1月1日にその年の1年分をまとめて支払います。そのため、販売中の物件は、すでに売主がその年の分の固定資産税を支払っているということにあります。もし4月に物件を購入した場合、残りの8カ月分を清算金として売主に支払います。

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
ローン金利+0.05%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.2%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(2700万円借り入れの場合) 約90万円

住宅ローンを借りるためにも様々な費用がかかります。できるだけ安く借りるために、保証料や団信が無料となるネット銀行を選びました。事務手数料は一括払いと、金利上乗せタイプがありますが、返済額を減らすために一括払いを選びました。

頭金を1割用意しているため、住宅ローンでは2700万円を借り入れる予定です。

金利の安い住宅ローンを選ぶのは基本ですが、金利を低くしている代わりに諸費用で料金を上乗せしている銀行もあるので注意しましょう。住宅ローンは金利+諸費用の総額で選ぶことが重要です。

新生活の費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 4万円
家具・家電購入費 30万円
合計 約54万円

新生活に向けて、部屋の雰囲気に合わせたカーテンを買ったり、古くなった家電を買い替えたりする場合が多いです。予算が少ない場合は、家計が安定してからにしてもよいでしょう。家具選びの楽しみを後にとっておくと考えれば、急ぐ必要はありません。

最近の分譲マンションでは、インターネットやテレビの接続工事はすでにされている物件も多いです。これだけでも数万円の節約となるので、あらかじめ不動産屋に確認しておきましょう。

住宅ローンは9割までしか借りられない

住宅ローンでは原則、物件価格の9割までしか借りることができません。3000万円の物件の場合は、2700万円が貸し出し上限となります。残りの300万円はというと「頭金」として、自腹で支払う必要があります。

「10割融資」のできるプランを持っている銀行もありますが、金利が0.5%ほど高くなるというデメリットがあり、できれば利用したくありません。今回は親からの援助を利用して、できるだけ返済額を抑えられるプランにします。

管理費・修繕積立金・駐車場代が必要

家賃と同じくらいの返済額にすれば大丈夫、というのは大きな間違いです。

悪質な営業マンの中には「家賃と同じくらいなので大丈夫ですよ」と言う人もいますが、信じてはいけません。特に、若くて自分でマイホームを買ったことの無いような、若い営業マンの担当になった場合は、要注意です。

分譲マンションを購入した際は、住宅ローンとは別に、マンションの管理費や修繕積立金、駐車場代を毎月支払う必要があります。

管理費 1万円/月
修繕積立金 0.8万円/月
駐車場代 1万円/月

管理費などで毎月3万円弱の管理費の支払いが発生します。車を持っていないという場合は駐車場代はかかりませんが、分譲マンションの場合、駐車場が少ないという物件も多く、後から借りたいといってもスペースが空いていないこともあるので注意してください。

住宅ローンの支払い+2.8万円が毎月の住宅費となります。

1年で33.6万円、30年で1000万円も必要となるため、第2の住宅ローンとも言われます。分譲マンションを購入する際は、管理費の価格もチェックすることが重要です。

住宅ローン返済シミュレーション

変動金利 フラット35
借入金額 2700万円 2700万円
返済期間 30年 30年
金利1 1.0% 1.3%
金利2(15年目~) 2.5% 同上
団信 無料 0.3%
毎月返済額1 86,842円 94,483円
毎月返済額2 96,752円 同上
総返済額 33,046,938円 34,013,898円

諸費用364万円、申込金10万円、手付金100万円を支払っています。手付金に200万円を加えて、300万円を頭金として購入します。貯金は130万円ほど残る予定です。

2700万円の借入金額を30年ローンで返済します。夫が35歳なので、定年退職する65歳までに完済できるプランです。

変動金利では8.6万円/月、固定金利のフラット35では9.4万円/月の返済額となります。マンションの管理費を含めると、変動金利では11.4万円/月、フラット35では12.2万円/月が住居費となります。

変動金利は非常に低い金利で借りられますが、30年という長い返済期間を考えるとリスクも高いです。こどもが大きくなり教育費が増える時期に返済額が上がり、家計が苦しくなるという可能性もあります。

ボーナスや親からの贈与などで、繰り上げ返済をしてどんどん返せる、という方は変動金利をおすすめします。

チェックポイント

長期返済は固定金利・フラット35がおすすめ

チェックポイント

分譲マンションは管理費・駐車場代が毎月かかるので注意

チェックポイント

年収400万円あれば住宅ローン審査も問題なし!

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