年収４００万円で分譲マンション住宅ローンシミュレーション

年収４００万円ならどんな家が買える？

夫はサラリーマン、妻は２人目のこどもができたばかりの専業主婦。３５歳の働き盛りで手取り年収も４００万円を超え、そろそろマイホームを買ってもよい頃合い。

２人目のこどもが生まれたばかりで、数年間は妻は子育てに専念する予定。一家の収入は夫に頼ることになりそうです。貯金は多くはありませんが、親からの贈与で６００万円を住宅費に使えます。

こどもが男の子と女の子だったので、将来を考えると別々のこども部屋が必要となります。４ＬＤＫで快適なマンションが理想です。

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４LDKで３０００万円以下の物件なんてあるの？

※参照：suumo

埼玉県狭山市の物件です。駅から７分、イオンが目の前にあるという非常に便利な立地です。新宿まで電車で４５分と、ドアトゥードアで通勤は１時間以内にできそうです。４ＬＤＫで３０００万円弱という低価格の理由は、２階だからです。２階とはいえ日当たりが悪いということもなく、角部屋なので解放感もあり、エントランスはオートロックがついているのでセキュリティ面でも安心です。

せっかくマンションを購入するのに２階は・・・という人が多いため、マンションの２階は非常に低価格となっている場合が多いです。１年も住めば景色なんて見なくなると思えば、かなり良い条件です。

この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲マンションの購入費用はいくら？

分譲マンションの住宅ローンを組む際に、注意すべきことがいくつかあります。物件価格が３０００万円だから、住宅ローンで３０００万円借りて支払えばいい、と考えていたら痛い目を見ます。物件価格のほかにも、不動産屋への紹介手数料や、住宅ローンの手数料、保険料など様々な費用がかかります。これらは住宅ローンではカバーできないため、自分の貯金の中から支払うことになります。

• 申込金10万円、手付金１００万円は自腹
• 物件価格以外の諸費用の支払いが必要
• 住宅ローンは９割までしか借りられない
• 管理費・修繕積立金・駐車場代が必要

申込金１０万円、手付金１００万円は自腹

まずはじめに、マイホームの購入の申し込みをする際に「申込金」として１０万円を納めることになります。これは、購入する意志を示すもので、後に購入費用として充てられます。また、もしも購入しない場合は、１０万円すべて返してもらえます。

購入契約をする際に「手付金」というお金を支払います。手付金は不動産屋によって金額が変わりますが、ほとんどの場合１００万円と相場が決まっています。手付金は後に物件購入費に使うことができます。ただし、申込金とは違って、手付金は契約を破棄した場合でも返金されないので注意しましょう。

今回のケースでは、申込金１０万円＋手付金１００万円＋残金２８９０万円の３回にわけて支払うことになります。

物件価格以外の諸費用の支払いが必要

• 物件購入にかかる費用　約２２０万円
• 住宅ローン諸費用　約９０万円
• 新生活の費用　約５４万円

物件価格以外での諸費用は、３６４万円ほどかかります。今回のケースでは貯金２００万円と親からの援助が６００万円あるので、手付金と頭金を合わせてなんとか支払える計算になります。頭金を含めても、貯金は１３０万円ほど残る予定です。

マイホーム購入後に貯金が減るのは不安ですが、将来のこどもの教育費の積み立ても考えると、できるだけ住宅ローンの返済額を減らすプランにします。

この費用の中には、家具や家電の新調といった予算も含まれているので、現在使っているものでしばらく我慢することで、さらに削減することも可能です。

不動産屋への仲介料と、不動産取得税の負担が大きくなります。物件価格ｘ３％が２つなので、合計１８０万円もかかります。さらに住宅購入時の登記で３０万円ほどの費用がかかります。不動産仲介料は、会社によっても違うので、物件を選ぶ前にいくらかかるのかを確認しておくことも重要です。

固定資産税は毎年１月１日にその年の１年分をまとめて支払います。そのため、販売中の物件は、すでに売主がその年の分の固定資産税を支払っているということにあります。もし４月に物件を購入した場合、残りの８カ月分を清算金として売主に支払います。

住宅ローンを借りるためにも様々な費用がかかります。できるだけ安く借りるために、保証料や団信が無料となるネット銀行を選びました。事務手数料は一括払いと、金利上乗せタイプがありますが、返済額を減らすために一括払いを選びました。

頭金を１割用意しているため、住宅ローンでは２７００万円を借り入れる予定です。

金利の安い住宅ローンを選ぶのは基本ですが、金利を低くしている代わりに諸費用で料金を上乗せしている銀行もあるので注意しましょう。住宅ローンは金利＋諸費用の総額で選ぶことが重要です。

新生活に向けて、部屋の雰囲気に合わせたカーテンを買ったり、古くなった家電を買い替えたりする場合が多いです。予算が少ない場合は、家計が安定してからにしてもよいでしょう。家具選びの楽しみを後にとっておくと考えれば、急ぐ必要はありません。

最近の分譲マンションでは、インターネットやテレビの接続工事はすでにされている物件も多いです。これだけでも数万円の節約となるので、あらかじめ不動産屋に確認しておきましょう。

住宅ローンは９割までしか借りられない

住宅ローンでは原則、物件価格の９割までしか借りることができません。３０００万円の物件の場合は、２７００万円が貸し出し上限となります。残りの３００万円はというと「頭金」として、自腹で支払う必要があります。

「１０割融資」のできるプランを持っている銀行もありますが、金利が０．５％ほど高くなるというデメリットがあり、できれば利用したくありません。今回は親からの援助を利用して、できるだけ返済額を抑えられるプランにします。

管理費・修繕積立金・駐車場代が必要

家賃と同じくらいの返済額にすれば大丈夫、というのは大きな間違いです。

悪質な営業マンの中には「家賃と同じくらいなので大丈夫ですよ」と言う人もいますが、信じてはいけません。特に、若くて自分でマイホームを買ったことの無いような、若い営業マンの担当になった場合は、要注意です。

分譲マンションを購入した際は、住宅ローンとは別に、マンションの管理費や修繕積立金、駐車場代を毎月支払う必要があります。

管理費などで毎月３万円弱の管理費の支払いが発生します。車を持っていないという場合は駐車場代はかかりませんが、分譲マンションの場合、駐車場が少ないという物件も多く、後から借りたいといってもスペースが空いていないこともあるので注意してください。

住宅ローンの支払い＋２．８万円が毎月の住宅費となります。

１年で３３．６万円、３０年で１０００万円も必要となるため、第２の住宅ローンとも言われます。分譲マンションを購入する際は、管理費の価格もチェックすることが重要です。

住宅ローン返済シミュレーション

諸費用３６４万円、申込金１０万円、手付金１００万円を支払っています。手付金に２００万円を加えて、３００万円を頭金として購入します。貯金は１３０万円ほど残る予定です。

２７００万円の借入金額を３０年ローンで返済します。夫が３５歳なので、定年退職する６５歳までに完済できるプランです。

変動金利では８．６万円／月、固定金利のフラット３５では９．４万円／月の返済額となります。マンションの管理費を含めると、変動金利では１１．４万円／月、フラット３５では１２．２万円／月が住居費となります。

変動金利は非常に低い金利で借りられますが、３０年という長い返済期間を考えるとリスクも高いです。こどもが大きくなり教育費が増える時期に返済額が上がり、家計が苦しくなるという可能性もあります。

ボーナスや親からの贈与などで、繰り上げ返済をしてどんどん返せる、という方は変動金利をおすすめします。