年収300万円・20代夫婦の住宅ローンの組み方シミュレーション

年収300万円でも買える?

年収300万円、頭金0円でも買える?

プロフィール
家族構成 夫(28歳会社員)・妻(28歳専業主婦)こども無し
年収(手取り) 300万円
貯金 350万円
親からの贈与 無し
物件 分譲マンション3LDK 2000万円

新婚3年目の20代夫婦。そろそろこどもが欲しいので、妻は仕事を辞めてパートに。一家の収入は夫頼り。夫の年収は300万円。

20代で収入が少なく、結婚したばかりで貯金も減ってしまっている状態では、基本的にマイホームの購入はおすすめしません。苦しいのは分かっているけれど、どうしても欲しいという人もいるかと思います。

このようなケースの場合「再登録住戸」「エクセレントステージ」という物件をおすすめします。分譲マンションには、「先着順申込受付住戸」と「再登録住戸」の2つの種類があります。「先着順申込受付住戸」とは、一般的に申込をする方法です。一方で「再登録住戸」はというと、一度契約をキャンセルされた物件になります。あくまでキャンセルなので、中古物件というわけではありません。

マイホームの売買契約をしたものの、住宅ローンが下りずに、泣く泣くキャンセルするというケースが稀にあります。その場合、不動産屋は売れ残ってしまうと損なので「再登録住戸」として、価格を下げて販売するのです。数百万円単位で価格が下がるので、かなりお得です。

ただし、再登録住戸が必ずしも希望の地域にあるわけではありませんし、物件の条件も選べません。また、再登録住戸は先着順ではないので、申込者が重なってしまった場合、抽選となります。条件は厳しいものの、収入に余裕のない20代夫婦には、ねらい目の物件です。

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2000万円以下の物件なんてあるの?

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物件条件
間取り 3LDK+2WIC 専有面積 72.26m2
価格 1998万円 テラス面積 10.17m2
所在階 3階
キッチン 浄水器
立地 駅徒歩5分
スーパーまで徒歩5分
角部屋
和室あり
設備 床暖房
施設・サービス ペット可
24時間ゴミ出しOK
宅配ボックスあり

※参照:suumo

埼玉県東松山のとある物件です。もともとは2500万円前後の物件が、再登録住戸として500万円も値下がりしています。立地は駅前で、快速急行の止まる便利なところです。池袋まで45分なので、若い夫婦にとって魅力的な立地です。物件は3LDKで角部屋というのもかなり良い条件ですね。また、ペットを飼うこともできるので、既にペットのいる方でも大丈夫です。

2000万円以下でここまで条件の良い物件は、なかなか見つからないですね。

この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

分譲マンションの購入費用はいくら?

分譲マンションの住宅ローンを組む際に、注意すべきことがいくつかあります。物件価格が2000万円だから、住宅ローンで2000万円借りて支払えばいい、と考えていたら痛い目を見ます。物件価格のほかにも、不動産屋への紹介手数料や、住宅ローンの手数料、保険料など様々な費用がかかります。これらは住宅ローンではカバーできないため、自分の貯金の中から支払うことになります。

  • 申込金10万円、手付金100万円は自腹
  • 物件価格以外の諸費用の支払いが必要
  • 住宅ローンは9割までしか借りられない
  • 管理費・修繕積立金・駐車場代が必要

申込金10万円、手付金100万円は自腹

まずはじめに、マイホームの購入の申し込みをする際に「申込金」として10万円を納めることになります。これは、購入する意志を示すもので、後に購入費用として充てられます。また、もしも購入しない場合は、10万円すべて返してもらえます。

購入契約をする際に「手付金」というお金を支払います。手付金は不動産屋によって金額が変わりますが、ほとんどの場合100万円と相場が決まっています。手付金は後に物件購入費に使うことができます。ただし、申込金とは違って、手付金は契約を破棄した場合でも返金されないので注意しましょう。

今回のケースでは、申込金10万円+手付金100万円+残金1890万円の3回にわけて支払うことになります。

物件価格以外の諸費用の支払いが必要

  • 物件購入にかかる費用 約160万円
  • 住宅ローン諸費用 約32万円
  • 新生活の費用 約44万円

物件価格以外での諸費用は、236万円ほどかかります。今回のケースでは350万円の貯金があるので、手付金と合わせてギリギリ支払える計算になります。新生活のスタート時に貯金がスッカラカンになってしまうのは不安ですが、夫婦2人の「若さ」で乗り切りましょう。

この費用の中には、家具や家電の新調といった予算も含まれているので、さらに削減することも可能です。

物件購入にかかる費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 物件価格×3%
収入印紙 1万5千円
合計(2000万円の物件の場合) 約160万円

不動産屋への仲介料や、納税の費用が掛かります。仲介料は3%とあまり大きく見えないのですが、2000万円と大きな買い物のため、計算してみると60万円もの料金がかかります。端数をオマケしてもらったり、消費税込みにしてもらうなどでも、数万円~数十万円も変わってくるので、交渉してみるのも手です。

固定資産税は1回で1年分を支払うという制度になっています。購入する物件はすでに売主がまとめて支払っているという状態になっているのです。このため、物件の引き渡しが決まったら、余分に支払った固定資産税を、お返しすることになります。例えば4月に物件を購入した場合、残りの8カ月分を売主に支払います。

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
ローン金利+0.05%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.3%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(2000万円借り入れの場合) 約32万円

住宅ローンを借りるためにも諸費用がかかります。ネット銀行で借りれば、保証料や団信を無料で利用できるため、数百万円の節約となります。事務手数料は一括払いと、金利に含めることで分割払いにする2つの方法があります。今回のケースでは、できるだけ初期費用を減らすために金利上乗せタイプを選びます。

金利の安い住宅ローンを選ぶのは基本ですが、金利を低くしている代わりに諸費用で料金を上乗せしている銀行もあるので注意しましょう。住宅ローンは金利+諸費用の総額で選ぶことが重要です。

新生活の費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 4万円
家具・家電購入費 20万円
合計 約44万円

マイホームを購入したら、当然ですが引っ越しが必要です。引っ越しの距離や荷物の量によっても金額が変わります。特に2月・3月の引っ越しシーズンでは料金が2倍以上になることもあるので、できるだけ安い時に引っ越せるように計画をたてましょう。

また、新生活に向けて、部屋の雰囲気に合った家具をそろえたり、古くなった家電を新調したくなるものです。できるだけ費用を抑えるようにしても、数十万円は必要だと考えておきましょう。

住宅ローンは9割までしか借りられない

住宅ローンでは原則、物件価格の9割までしか借りることができません。2000万円の物件の場合は、1800万円が借りられる最高金額です。残りの1割は?というと、自腹で支払う必要があります。この自腹で払う1割の事が、いわゆる「頭金」と呼ばれるものです。

20代夫婦で貯蓄が少なく、親からの援助もない場合は「頭金0円」という方法をとることもできます。ただし、物件価格のすべてを借りる「10割融資」を利用できる銀行は限られており、通常のローンよりも金利が0.5%前後高くなるというデメリットもあります。

今回のケースでは、初期費用に余裕がないため、10割融資を選ぶことになります。

管理費・修繕積立金・駐車場代が必要

住宅ローンの支払い額=現在の家賃

このようなイメージで借りてしまうと危険です。分譲マンションの場合は、部屋を購入したとしても、エントランスやエレベータ、ゴミ捨て場などの共有部の管理のために毎月数万円の支払いが必要となります。

管理費 1万円/月
修繕積立金 0.8万円/月
駐車場代 1万円/月

分譲マンションを購入した場合も、毎月3万円弱の管理費の支払いが発生します。駐車場代は車を持っていなければカットできますが、マンションの駐車場スペースには限りがあるため、後から駐車場を使いたいと言ってもなかなか借りられない場合が多いです。また、車を2台持っている場合は、1台はマンション併設の駐車場を使えるが、もう一台は外部の月極駐車場を借りることになるケ―スもあります。

今回のシミュレーションでは駅前物件のため、駐車場代は1台分の1万円としました。

住宅ローンの支払い+2.8万円が毎月の住宅費となります。

住宅ローン返済シミュレーション

変動金利 フラット35
借入金額 1890万円 1890万円
返済期間 35年 35年
金利1 1.0% 1.6%
金利2(15年目~) 2.5% 同上
毎月返済額1 53,351円 58,799円
毎月返済額2 61,474円 同上
総返済額 24,356,830円 24,695,375円

1890万円の借入金額を35年ローンで返済します。

変動金利では、諸費用込み、金利1.0%でスタートし、15年後までに金利が上昇し2.5%になると仮定してシミュレーションしています。毎月返済額は5.3万円、金利上昇後は6.1万円となります。金利の安い現在であれば、さらに低い金利で借りられる可能性も十分にあります。

管理費などを含めると、8.1万円が毎月の住宅費になります。

固定金利で借りる場合は、金利の安いフラット35を選択しました。毎月の返済額は5.9万円、管理費などを含めると、8.7万円が毎月の住宅費となります。フラット35は金利はやや高めですが、途中から金利が上がらないというメリットもあり、将来の資金計画が立てやすいプランです。

毎月の住宅費が8万円~9万円と、賃貸と変わらないくらいの費用で抑えることができそうです。

長期間の返済ならフラット35

新しくマイホームを購入する人、固定金利で借り換えたいという方は、長期固定金利が安く借りられるフラット35がお勧めです。通常の住宅ローンの固定金利と比較すると、0.3~0.7%も金利が違います。固定金利は借りた際の金利がずっと続くため「いつ借りるか」が非常に大切です。マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が下がっている今は、フラット35の借り入れがしやすい時期になっています!

ただし、フラット35では団信は任意加入のため、団信を利用する際は0.3%の金利上乗せとなります。八大疾病団信をつけるとさらに0.3%追加と、通常プランと変わらなくなってしまうこともあります。金利はもちろん、保証料、保険料、事務手数料などの総返済額でプランを決めましょう。

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住宅ローンの金利の適用は、契約時ではなく融資が行われた月の金利です。上の図の場合、申し込みは1月にしていますが、融資が行われたのは2月なので、2月の金利が適用されます。住宅ローンは申し込み手続きや審査などで1ヶ月くらいはかかります。申し込みと手続きをできるだけ早く進めておきましょう!

【楽天銀行フラット35】

rakuten_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%
借入額x0.756%(借り換え)

amazonと並ぶ日本最大のネット通販を運営する楽天が提供する住宅ローンです。ネット通販の価格の安さを住宅ローンにも持ち込み、業界最安金利で住宅ローンを借りれます。他銀行と比較して手数料が安いので、フラット35の借り換えを検討している人には最適な銀行でしょう。さらに、契約後は楽天での買い物に追加ポイントがもらえたり、サービス優待がもらえるなど、他の銀行にはない特典がつきます。

  • ネット銀行ならではの低金利
  • 手数料が他銀行と比較して格段に安い
  • 楽天ポイントアップや楽天グループのサービスで優待が受けられる特典が豊富

楽天銀行フラット35公式HP

【住信SBIネット銀行フラット35】

sbi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x1.08%※2

住宅ローン業界で人気NO.1の住信SBIネット銀行が、新たにフラット35の提供を開始しました。ネット銀行というと、手続きが難しくて敷居が高い、名前の聞いたことのない銀行で不安だという印象もありますが、住友グループをバックボーンとする住信SBIネット銀行であれば安心です。フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い住宅ローンプランであり、新規・借り換えともにおすすめです!

  • フラット35取扱い銀行の中でもっとも金利が安い
  • 住友グループのバックアップがあり借り入れが安心
  • 通常プラン・フラット35ともに住宅ローン業界人気NO.1

住信SBIネット銀行銀行フラット35公式HP

【ARUHIフラット35】

aruhi_logo

15~20年 1.03 %
21~35年 1.1 %
事務手数料 借入額x2.16%

ARUHIはフラット35専門取扱い銀行として、全国シェアNO.1の銀行です。フラット35業界の中でもっとも古くから取り扱っていることから、確かなノウハウと充実したサポートが期待できます。10割融資やフラット50といった他の銀行ではないプランもあるため、状況に合わせた最適なプランを選択できます。またARUHIは手続きが非常に速いことでも有名で、仮審査は最短で当日、本審査も最短1日と圧倒的です。フラット35の借り入れを検討している方であればまず申込みしておくべき銀行のひとつでしょう。

  • フラット35シェアNO.1の人気と低金利
  • 豊富なプランとノウハウで安心のサポート
  • 融資まで最短10日!圧倒的スピード手続き

ARUHIフラット35公式HP

短期間で返す人・借り換えなら変動金利

変動金利は金利が安いのが魅力ですが、金利が上昇し、返済額が増えるリスクがあります。短期間で返済するという人や、借入金額が少ない借り換えの方であれば、金利の安い変動金利を利用して、お得に返済しましょう。目安として、2000万円以下の借り入れ、もしくは15年以内に返済できる方は変動金利がおすすめです。

三菱東京UFJ銀行の変動金利の変動金利のように金利に幅のある銀行や、3年固定、5年固定、10年固定のような短期間の固定金利は避けましょう。固定期間が終了すると、通常の金利よりも割高な金利が適用されます。

変動金利を借りるなら、金利が安くサービスの充実しているネット銀行がおすすめです。

【じぶん銀行】

じぶん銀行

変動金利 0.497 %
10年固定 0.5 %
事務手数料 借入額x2.16%

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同で融資する、ネット銀行です。変動金利が業界トップの安さで、借り換えユーザーに人気の住宅ローンです。

さらに、がんと診断された時点で残ローンが半分になるがん1/2保障が無料でついてきます。住信SBIネット銀行の八疾病保障は対象が幅広いものの、適用条件が「就業不能状態」と非常にハードルが高いというデメリットがあります。一方でじぶん銀行のがん保障は「診断時」に即座に適用されます。

また、じぶん銀行は完全ネット完結型の住宅ローンで、契約書の捺印や郵送などの手間が一切ありません。手間の省略に加えて、収入印紙2万円なども節約できるのでとても嬉しいです。

  • 変動金利が業界最安値
  • がん1/2保障が無料
  • 完全ネット完結型!収入印紙2万円の節約も

じぶん銀行公式HP

【住信SBIネット銀行】

sbi_logo

変動金利 0.497 %
10年固定 0.56 %
事務手数料 借入額x2.16%

「金利の安さ」で人気が広がるネット銀行のなかでも特に注目されているのが住信SBIネット銀行です。最大の魅力は業界で1位・2位を争う金利の低さです。短期間で一気に返済するという人や、借り換えの人におすすめです。また住信SBIネット銀行のもうひとつの強みは「8疾病保障付団信が無料」です。住宅ローンの借り入れに必須の団信は総額170万円相当になりますが、住信SBIネット銀行であれば無料で利用できます。

  • 業界1位の低金利!
  • 170万円相当の8疾病保障付団信が無料!
  • 来店相談も可能。ネット銀行でも借り入れが安心。

住信SBIネット銀行銀行公式HP

【来店相談】
やはり住宅ローンは相談しながらじっくり決めたいという方は、お店で担当者と個別相談にのってもらうことができます。

新宿 秋葉原 大阪
名古屋 浜松 福岡

個別相談の申し込みはこちら

【イオン銀行】

イオン銀行

変動金利 0.57 %
10年固定 0.59 %
事務手数料 借入額x2.16%

イオン銀行は、変動金利がとても安く借りられ、借り換えにおすすめの住宅ローンです。イオン銀行で住宅ローンを借りると、イオンカードがゴールドカードに昇格され、イオンでのお買い物が5%OFFになります。また旅行傷害保険の無料付与、全国のイオンラウンジの利用権が得られるという特典もつきます。

イオンでお買い物を良くされる方なら、生活費を抑えられるため、他の住宅ローンよりもかなりお得になります。核店舗にイオン銀行の店舗があり、相談やATM利用がしやすいのも嬉しいです。

  • 金利が低く、借り換えに最適
  • イオンのお買い物が5%OFF
  • 支店やATMが多くて便利

イオン銀行公式HP

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