年収400万円で分譲一戸建て買える?住宅ローンシミュレーション

年収400万円で一戸建てを買える?

プロフィール
家族構成 夫(35歳会社員)・妻(30歳専業主婦)こども2人
年収(手取り) 400万円
貯金 300万円
親からの贈与 600万円
物件 一戸建て分譲住宅4LDK 3080万円

夫は勤続13年の公務員。職場では若手の最年長といったところで、そこそこの収入を貰えるようになった。妻はこどもの世話と家事に専念するかたわら、午前中のみパートで働く専業主婦。

来年には上のこどもが小学校に入学するので引っ越しも難しくなるり、その前にマイホームを買いたいと決意しました。のびのびとした環境で子育てをしたいことと、ドライブとアウトドアが趣味の夫の希望で、一戸建て分譲住宅の購入を考えています。

マイホームの購入にあたり、両親からの援助をお願いし、600万円の贈与が受けられる予定です。

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4LDKで3000万円以下一戸建て住宅はある?

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物件条件
間取り 4LDK 土地面積 170.18m2
価格 3080万円 建物面積 111.78m2
キッチン 浄水器
ディスポーザー
立地 駅徒歩19分
スーパーまで徒歩15分
小学校徒歩4分
中学校徒歩7分
設備 食器洗乾燥機付き
リモコンキー&オートロック
庭付き
駐車場2台

※参照:suumo

千葉県印西市の物件です。駅から徒歩19分、スーパーまで徒歩15分とやや距離がありますが、駐車場2台分のスペースがあるので、車での移動なら不便はありません。分譲マンションや、敷地面積の狭い分譲住宅では駐車場が1台分しかないという物件も多いので、非常に良い条件です。小学校まで約250mと、徒歩5分以内、中学校までは540mで徒歩10分以内と、子育てには安心の環境です。車での移動を想定していますが、最寄駅からは浅草まで45分、東京駅まで1時間と、都心へのアクセスも悪くありません。

物件は庭付き・駐車場2台分と敷地がとても広いのが特徴です。また、間取りは4LDKと部屋数も多く、それぞれの部屋も6畳~9畳、リビングは20畳とかなり大きめの造りになっています。分譲マンションでは同じ4LDKでも、1部屋が4畳~6畳とせまく、リビングも13~16畳と一回り小さくなります。また、キッチンには乾燥機付きの食器洗い機がついていたり、ドアはリモコンキー&オートロックなので鍵の閉め忘れもなく安心と、奥さんがよろこぶ設備が整っています。

この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

一戸建て分譲住宅の購入費用はいくら?

一戸建て分譲住宅を購入する際の費用について注意すべきことがいくつかあります。物件価格は3080万円だから、住宅ローンで3080万円借りればいい、という計算をしていたら後でお金が足らなくなるでしょう。

マイホームの購入時には、物件の支払いに加えて、不動産屋への紹介料や住宅ローンの諸費用、火災保険への加入など、様々な手続きと費用が発生します。これらの諸費用の分は、住宅ローンで借りることはできないため、自腹で支払うことになります。自前でいくら払う必要があるのか、事前にいくら用意しておけばいいのか、あらかじめ確認しておきましょう。

  • 申込金10万円、手付金100万円は自腹
  • 物件価格以外の諸費用の支払いが必要
  • 住宅ローンは9割までしか借りられない
  • 管理費・修繕積立金・駐車場代が必要

申込金10万円、手付金100万円は自腹

不動産屋やモデルルームの見学を終え、気に入った物件が見つかったら、申し込みに移ります。申し込みの際には「申込金」として約10万円を支払います。この10万円は後に物件購入費として利用されます。他にもっと良い物件が見つかったなど、購入をやめる場合は、申込金は全額返金してもらえます。

物件購入を決めたら、売買契約を交わします。契約時には「手付金」を約100万円支払います。手付金も後に物件購入費として利用されますが、申込金とは違い、契約を破棄してしまった時には返金してもらえません。住宅ローンの審査に不安があるという方は、注意してください。

今回の物件の場合では、申込金10万円+手付金100万円+残金2970万円の3回にわけて支払うことになります。

物件価格以外の諸費用の支払いが必要

  • 物件購入にかかる費用 約226万円
  • 住宅ローン諸費用 約90万円
  • 新生活の費用 約54万円

物件価格以外での諸費用は、370万円ほどかかります。申込金10万円、手付金100万円と、頭金280万円を加えて約800万円が住宅購入費となります。

親からの贈与600万円と、貯金から200万円を加えて、住宅費を支払います。諸費用の支払い後も貯金が100万円残りますので、思わぬ出費にも対応できそうです。

これからこどもの教育費が増えていくことを考えると、できるだけ返済金額を抑えられる住宅ローンプランを目指します。

物件購入にかかる費用
登記 30万円
仲介料 物件価格×3%
固定資産税の清算金 10万円
不動産取得税 物件価格×3%
収入印紙 1万5千円
合計(3000万円の物件の場合) 約226万円

マイホームを購入した際に、皆さん口をそろえて言うのが、税金が高いということです。不動産取得税として物件価格の3%を取られますから、3080万円の物件の場合ですと、92.4万円の納税となります。車が一台買えてしまいますね・・・。

また、不動産屋に仲介料として、同じく物件価格の3%分を支払います。物件の中には「仲介手数料無し」というものもあり、90万円以上の手数料が削減できるので、とても助かります。少しでも出費を抑えるために、端数をオマケしてもらったり、値引き交渉もしてみてください。

まいほーむを購入すると、固定資産税の支払い義務が発生します。しかし、固定資産税は1月1日にその年の1年分をまとめて納税するため、購入した年は支払いがありません。正確に言うと、すでに売主が支払っているという状態になっているため、購入月から残りの税金を清算することになります。もし4月に物件を購入した場合は、残りの8カ月分の固定資産税を清算します。

住宅ローン諸費用
事務手数料 ローンx2.16%
ローン金利+0.05%
保証料 無料
団体信用生命保険料 無料
ローン金利+0.2%(フラット35)
火災・地震保険料 30万円
収入印紙 2万円
合計(2700万円借り入れの場合) 約90万円

住宅ローンでは2700万円を借り、頭金として380万円を用意しました。

住宅ローンを組む際は、保証会社への加入や、団信、火災保険に入ることが条件となります。このため、保証料、団信料、火災保険料などの諸費用が発生します。また、住宅ローン自体の手数料も請求されます。2700万円の住宅ローンでは、約90万円の諸費用がかかります。

金利の安い住宅ローンを選ぶのは基本ですが、金利を低くしている代わりに諸費用で料金を上乗せしている銀行もあるので注意しましょう。住宅ローンは金利+諸費用の総額で選ぶことが重要です。

新生活の費用
引っ越し代 20万円
インターネット・TV接続工事代 4万円
家具・家電購入費 30万円
合計 約54万円

マイホームを購入したら、家具や家電などを新しくしたくなるものです。せっかく庭付き一戸建てなので、バーベキューセットを買ったり、庭用のテーブルや椅子も欲しいです。また、分譲住宅では基本的に屋根がついておらず、マイカーが雨ざらしになってしまうので、屋根の取り付け工事も必要となります。

また、引っ越し時期も選べるのであれば、2月3月のピーク期からずらしたいです。新年度前の引っ越しシーズンになると、費用が2倍・3倍になってしまうことも珍しくありません。ピアノなどの精密機械を運ぶ場合は、一般の引っ越し業者では壊してしまう可能性もあるので、専門業者を利用することをお勧めします。

住宅ローンは9割までしか借りられない

住宅ローンでは原則、物件価格の9割までしか借りることができません。3000万円の物件の場合は、2700万円が貸し出し上限となります。残りの300万円はというと「頭金」として、自腹で支払う必要があります。

「10割融資」のできるプランを持っている銀行もありますが、金利が0.5%ほど高くなるというデメリットがあり、できれば利用したくありません。今回は親からの援助を利用して、できるだけ返済額を抑えられるプランにします。

修繕積立金を計画的に貯めておく

一戸建て住宅では、マンションと違い管理費や駐車場代がかからないのは大きなメリットです。しかし、自分でしっかりと管理しないと、気づいたらマイホームがボロボロに・・・となってしまわないように注意が必要です。

住宅ローンさえ払ってしまえば、老後は住宅費から解放される・・・とはなりません。35歳でマイホームを購入し、65歳で定年退職するときには、すでにマイホームは築30年です。家の塗装は10年~15年に1回塗り替える、バスタブなど水回りの補修が必要、などメンテナンスが必要となります。足腰が悪くなったら、バリアフリー住宅にリフォームする必要もでるかもしれません。

筆者の祖母の家は、足が弱く2階に上がれなくなってしまったので、ほこりが積もってしまっています・・・

住宅ローンとは別に、毎月1~3万円の修繕積立金をコツコツ貯めておくことをおすすめします。

住宅ローン返済シミュレーション

変動金利 フラット35
借入金額 2700万円 2700万円
返済期間 30年 30年
金利1 1.0% 1.3%
金利2(15年目~) 2.5% 同上
団信 無料 0.3%
毎月返済額1 86,842円 94,483円
毎月返済額2 96,752円 同上
総返済額 33,046,938円 34,013,898円

諸費用370万円、申込金10万円、手付金100万円を支払っています。手付金に280万円を加えて、380万円を頭金とします。貯金は約100万円残る予定です。

2700万円の借入金額を30年ローンで返済します。夫が35歳なので、定年退職する65歳までに完済できるプランです。

変動金利では8.6万円/月、固定金利のフラット35では9.4万円/月の返済額となります。マンションの管理費を含めると、変動金利では11.4万円/月、フラット35では12.2万円/月が住居費となります。

変動金利は非常に低い金利で借りられますが、30年という長い返済期間を考えると、金利上昇リスクが高まります。シミュレーションでは2.5%までの上昇としましたが、さらに上がる可能性も否定できません。現在は金利が非常に安いものの、歴史的にみると3~4%というのが平均値で、バブル期には5.5%~8%まで上昇していました。こどもが大きくなり教育費が増える時期に返済額が上がり、家計が苦しくなるという可能性もあります。

ボーナスや親からの贈与などで、繰り上げ返済をしてどんどん返せる、という方は変動金利をおすすめします。

チェックポイント

長期返済は固定金利・フラット35がおすすめ

チェックポイント

税金や保険、修繕費などを考慮し余裕のある返済プランを立てよう

チェックポイント

年収400万円あれば住宅ローン審査も問題なし!

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