年収４００万円で分譲一戸建て買える？住宅ローンシミュレーション

年収４００万円で一戸建てを買える？

夫は勤続１３年の公務員。職場では若手の最年長といったところで、そこそこの収入を貰えるようになった。妻はこどもの世話と家事に専念するかたわら、午前中のみパートで働く専業主婦。

来年には上のこどもが小学校に入学するので引っ越しも難しくなるり、その前にマイホームを買いたいと決意しました。のびのびとした環境で子育てをしたいことと、ドライブとアウトドアが趣味の夫の希望で、一戸建て分譲住宅の購入を考えています。

マイホームの購入にあたり、両親からの援助をお願いし、６００万円の贈与が受けられる予定です。

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４LDKで３０００万円以下一戸建て住宅はある？

※参照：suumo

千葉県印西市の物件です。駅から徒歩１９分、スーパーまで徒歩１５分とやや距離がありますが、駐車場２台分のスペースがあるので、車での移動なら不便はありません。分譲マンションや、敷地面積の狭い分譲住宅では駐車場が１台分しかないという物件も多いので、非常に良い条件です。小学校まで約２５０ｍと、徒歩５分以内、中学校までは５４０ｍで徒歩１０分以内と、子育てには安心の環境です。車での移動を想定していますが、最寄駅からは浅草まで４５分、東京駅まで１時間と、都心へのアクセスも悪くありません。

物件は庭付き・駐車場２台分と敷地がとても広いのが特徴です。また、間取りは４ＬＤＫと部屋数も多く、それぞれの部屋も６畳～９畳、リビングは２０畳とかなり大きめの造りになっています。分譲マンションでは同じ４ＬＤＫでも、１部屋が４畳～６畳とせまく、リビングも１３~１６畳と一回り小さくなります。また、キッチンには乾燥機付きの食器洗い機がついていたり、ドアはリモコンキー＆オートロックなので鍵の閉め忘れもなく安心と、奥さんがよろこぶ設備が整っています。

この物件は、2016年4月現在での調査のため、すでに契約が決まってしまっている可能性もあります。

一戸建て分譲住宅の購入費用はいくら？

一戸建て分譲住宅を購入する際の費用について注意すべきことがいくつかあります。物件価格は３０８０万円だから、住宅ローンで３０８０万円借りればいい、という計算をしていたら後でお金が足らなくなるでしょう。

マイホームの購入時には、物件の支払いに加えて、不動産屋への紹介料や住宅ローンの諸費用、火災保険への加入など、様々な手続きと費用が発生します。これらの諸費用の分は、住宅ローンで借りることはできないため、自腹で支払うことになります。自前でいくら払う必要があるのか、事前にいくら用意しておけばいいのか、あらかじめ確認しておきましょう。

• 申込金10万円、手付金１００万円は自腹
• 物件価格以外の諸費用の支払いが必要
• 住宅ローンは９割までしか借りられない
• 管理費・修繕積立金・駐車場代が必要

申込金１０万円、手付金１００万円は自腹

不動産屋やモデルルームの見学を終え、気に入った物件が見つかったら、申し込みに移ります。申し込みの際には「申込金」として約１０万円を支払います。この１０万円は後に物件購入費として利用されます。他にもっと良い物件が見つかったなど、購入をやめる場合は、申込金は全額返金してもらえます。

物件購入を決めたら、売買契約を交わします。契約時には「手付金」を約１００万円支払います。手付金も後に物件購入費として利用されますが、申込金とは違い、契約を破棄してしまった時には返金してもらえません。住宅ローンの審査に不安があるという方は、注意してください。

今回の物件の場合では、申込金１０万円＋手付金１００万円＋残金２９７０万円の３回にわけて支払うことになります。

物件価格以外の諸費用の支払いが必要

• 物件購入にかかる費用　約２２６万円
• 住宅ローン諸費用　約９０万円
• 新生活の費用　約５４万円

物件価格以外での諸費用は、３７０万円ほどかかります。申込金１０万円、手付金１００万円と、頭金２８０万円を加えて約８００万円が住宅購入費となります。

親からの贈与６００万円と、貯金から２００万円を加えて、住宅費を支払います。諸費用の支払い後も貯金が１００万円残りますので、思わぬ出費にも対応できそうです。

これからこどもの教育費が増えていくことを考えると、できるだけ返済金額を抑えられる住宅ローンプランを目指します。

マイホームを購入した際に、皆さん口をそろえて言うのが、税金が高いということです。不動産取得税として物件価格の３％を取られますから、３０８０万円の物件の場合ですと、９２．４万円の納税となります。車が一台買えてしまいますね・・・。

また、不動産屋に仲介料として、同じく物件価格の３％分を支払います。物件の中には「仲介手数料無し」というものもあり、９０万円以上の手数料が削減できるので、とても助かります。少しでも出費を抑えるために、端数をオマケしてもらったり、値引き交渉もしてみてください。

まいほーむを購入すると、固定資産税の支払い義務が発生します。しかし、固定資産税は１月１日にその年の１年分をまとめて納税するため、購入した年は支払いがありません。正確に言うと、すでに売主が支払っているという状態になっているため、購入月から残りの税金を清算することになります。もし４月に物件を購入した場合は、残りの８カ月分の固定資産税を清算します。

住宅ローンでは２７００万円を借り、頭金として３８０万円を用意しました。

住宅ローンを組む際は、保証会社への加入や、団信、火災保険に入ることが条件となります。このため、保証料、団信料、火災保険料などの諸費用が発生します。また、住宅ローン自体の手数料も請求されます。２７００万円の住宅ローンでは、約９０万円の諸費用がかかります。

金利の安い住宅ローンを選ぶのは基本ですが、金利を低くしている代わりに諸費用で料金を上乗せしている銀行もあるので注意しましょう。住宅ローンは金利＋諸費用の総額で選ぶことが重要です。

マイホームを購入したら、家具や家電などを新しくしたくなるものです。せっかく庭付き一戸建てなので、バーベキューセットを買ったり、庭用のテーブルや椅子も欲しいです。また、分譲住宅では基本的に屋根がついておらず、マイカーが雨ざらしになってしまうので、屋根の取り付け工事も必要となります。

また、引っ越し時期も選べるのであれば、２月３月のピーク期からずらしたいです。新年度前の引っ越しシーズンになると、費用が２倍・３倍になってしまうことも珍しくありません。ピアノなどの精密機械を運ぶ場合は、一般の引っ越し業者では壊してしまう可能性もあるので、専門業者を利用することをお勧めします。

住宅ローンは９割までしか借りられない

住宅ローンでは原則、物件価格の９割までしか借りることができません。３０００万円の物件の場合は、２７００万円が貸し出し上限となります。残りの３００万円はというと「頭金」として、自腹で支払う必要があります。

「１０割融資」のできるプランを持っている銀行もありますが、金利が０．５％ほど高くなるというデメリットがあり、できれば利用したくありません。今回は親からの援助を利用して、できるだけ返済額を抑えられるプランにします。

修繕積立金を計画的に貯めておく

一戸建て住宅では、マンションと違い管理費や駐車場代がかからないのは大きなメリットです。しかし、自分でしっかりと管理しないと、気づいたらマイホームがボロボロに・・・となってしまわないように注意が必要です。

住宅ローンさえ払ってしまえば、老後は住宅費から解放される・・・とはなりません。３５歳でマイホームを購入し、６５歳で定年退職するときには、すでにマイホームは築３０年です。家の塗装は１０年～１５年に１回塗り替える、バスタブなど水回りの補修が必要、などメンテナンスが必要となります。足腰が悪くなったら、バリアフリー住宅にリフォームする必要もでるかもしれません。

筆者の祖母の家は、足が弱く２階に上がれなくなってしまったので、ほこりが積もってしまっています・・・

住宅ローンとは別に、毎月１～３万円の修繕積立金をコツコツ貯めておくことをおすすめします。

住宅ローン返済シミュレーション

諸費用３７０万円、申込金１０万円、手付金１００万円を支払っています。手付金に２８０万円を加えて、３８０万円を頭金とします。貯金は約１００万円残る予定です。

２７００万円の借入金額を３０年ローンで返済します。夫が３５歳なので、定年退職する６５歳までに完済できるプランです。

変動金利では８．６万円／月、固定金利のフラット３５では９．４万円／月の返済額となります。マンションの管理費を含めると、変動金利では１１．４万円／月、フラット３５では１２．２万円／月が住居費となります。

変動金利は非常に低い金利で借りられますが、３０年という長い返済期間を考えると、金利上昇リスクが高まります。シミュレーションでは２．５％までの上昇としましたが、さらに上がる可能性も否定できません。現在は金利が非常に安いものの、歴史的にみると３～４％というのが平均値で、バブル期には５．５％～８％まで上昇していました。こどもが大きくなり教育費が増える時期に返済額が上がり、家計が苦しくなるという可能性もあります。

ボーナスや親からの贈与などで、繰り上げ返済をしてどんどん返せる、という方は変動金利をおすすめします。